LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en sa seconde branche, ci-après annexé :
Attendu que le preneur n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que le maire s'était abstenu de répondre à la demande de permis de construire déposée par M. X... en février 2005 de sorte que l'absence d'autorisation résultait de la carence du bailleur, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la commune de Laudun-l'Ardoise la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction est justifié ;
Aux motifs qu'« en droit : l'article L. 145-17-1 du Code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité 1°) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cession sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu, des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser Attendu que la condition d'une mise en demeure préalable par la Commune n'est pas contestée par Jean-François X... en son existence et ses modalités, une mise en demeure étant bien intervenue le 5/ 06/ 2009 Attendu que le jugement entrepris n'est pas utilement contesté en appel et énonce à bon droit, tout en répondant point par point aux différents moyens de droit et de fait de l'appelant demeurés constants en appel et fondés sur les mêmes pièces limitées, pour l'essentiel le 5 juin 2009 la commune de LAUDUN-L'ARDOISE a fait délivrer à M. X... une mise en demeure d'avoir à se conformer aux dispositions du bail et de retirer ou détruire le bâtiment construit sans autorisation préalable et écrite. M. X... n'a pas déféré prenant le risque de se voir opposer un refus de renouvellement pour inexécution des obligations contractuelles. En effet, le bail lui fait obligation dans son paragraphe VII, de n'opérer " aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, si ce n'est avec le consentement préalable et écrit du bailleur ". Il ne produit aucune pièce permettant d'attester d'un quelconque consentement du bailleur à l'édification d'un bâtiment. Le fait que le bail inclut un niveau de prestations pour l'activité de camping exercée par M. X... qui rendent indispensables la construction de bâtiments, ne vient pas anéantir l'exigence posée par le bail d'un agrément par le bailleur de travaux de construction. La nature de l'activité du preneur imposait effectivement des constructions et des aménagements initiaux qui ont été présentés dans un projet initial comme le rappelle l'arrêté préfectoral de Juin 2003 et qui visant à permettre l'obtention d'un niveau de prestations de type deux étoiles n'ont pas nécessité d'autorisation expresse. Etant observé cependant qu'une demande de permis modificatif a été demandée et acceptée par la commune en 2002. Mais rien ne permet à M. X... d'affirmer qu'il en serait de même pour toute construction ultérieure dès lors que le bail prévoyait une clause spéciale concernant l'exécution de travaux en cours de bail qui rendait nécessaire l'agrément du bailleur. En toute hypothèse, cette exigence ne le dispensait pas d'obtenir dans le cadre des constructions réalisées les autorisations administratives nécessaires et notamment le permis de construire. Loin de pouvoir démontrer juridiquement qu'à défaut de réponse donnée il était en droit de construire, M. X... apparaît avoir fait peu Cas du procès-verbal dressé par le premier adjoint de la commune intervenant en matière d'infractions aux règles d'urbanisme en date du 26 avril 2006 et qui mentionne sa transmission aux autorités judiciaires. Ce document qu'il produit lui-même confirme contrairement à ce qu'il soutient que le permis ne lui avait pas été accordé. Or il n'a pas modifié son comportement et n'a pas mis fin à cette construction illicite. De même, l'observation des prescriptions en matière d'alerte nucléaire ne dispensait pas M. X... d'obtenir l'accord de son bailleur avant de construire un bâtiment pouvant servir d'abri en cas d'alerte nucléaire. La seule pièce qu'il produit et qui fait référence à ces prescriptions est une lettre rédigée en 2009 bien postérieure à l'édification du bâtiment. Il ne démontre pas non plus que ces travaux aient été indispensables pour le respect des prescriptions en matière de sécurité et d'alerte nucléaire, et qu'aucun bâtiment déjà construit (notamment le bâtiment d'accueil) n'eut permis de respecter ces prescriptions, il a ainsi décidé de réaliser un bâtiment d'une superficie importante de 14 mètres sur 9 mètres pour lequel il n'avait pas obtenu les autorisations administratives, sans l'accord de son bailleur et au, mépris de l'arrêté préfectoral du 16 juin 2003 qui disposait que toute construction dans l'enceinte du terrain de quelle que nature qu'elle soit, pourrait entraîner un refus d'exploitation, il ne peut être enfin utilement opposé au bailleur une supposée tolérance, puisque à supposer que le bâtiment ait été terminé et iris en service à l'été 2007, la commune a pu attendre deux années espérant une solution autre que celle conduisant à la cessation d'activité du preneur, sans pour autant renoncer à son droit d'invoquer une infraction aux dispositions du bail si aucune solution n'était trouvée. La réalisation de ces travaux non autorisés apparaît un motif suffisamment grave et légitime en fonction des circonstances rappelées ci-dessus, pour entraîner un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. A défaut de régularisation par, le preneur dans le délai prescrit après mise en demeure du 5 juin 2009, le refus de renouvellement a produit ses effets Attendu que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« en l'espèce, le 5 juin 2009 la commune de LAUDUN-L'ARDOISE a fait délivrer à M. X... une mise en demeure d'avoir à se conformer aux dispositions du bail et de retirer ou détruire le bâtiment construit sans autorisation préalable et écrite. M. X... n'a pas déféré prenant le risque de se voir opposer un refus de renouvellement pour inexécution des obligations contractuelles. En effet, le bail lui fait obligation dans son paragraphe VII, de n'opérer " aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, si ce n'est avec le consentement préalable et écrit du bailleur ". Il ne produit aucune pièce permettant d'attester d'un quelconque consentement du bailleur à l'édification d'un bâtiment. Le fait que le bail inclut un niveau de prestations pour l'activité de camping exercée par M. X... qui rendent indispensables la construction de bâtiments, ne vient pas anéantir l'exigence posée par le bail d'un agrément par le bailleur de travaux de construction. La nature de l'activité du preneur imposait effectivement des constructions et des aménagements initiaux qui ont été présentés dans un projet initial comme le rappelle l'arrêté préfectoral de Juin 2003 et qui visant à permettre l'obtention d'un niveau de prestations de type deux étoiles n'ont pas nécessité d'autorisation expresse. Etant observé cependant qu'une demande de permis modificatif a été demandée et acceptée par la commune en 2002. Mais rien ne permet à M. X... d'affirmer qu'il en serait de même pour toute construction ultérieure dès lors que le bail prévoyait une clause spéciale concernant l'exécution de travaux en cours de bail qui rendait nécessaire l'agrément du bailleur. En toute hypothèse, cette exigence ne le dispensait pas d'obtenir dans le cadre des constructions réalisées les autorisations administratives nécessaires et notamment le permis de construire. Loin de pouvoir démontrer juridiquement qu'à défaut de réponse donnée il était en droit de construire, M. X... apparaît avoir fait peu Cas du procès-verbal dressé par le premier adjoint de la commune intervenant en matière d'infractions aux règles d'urbanisme en date du 26 avril 2006 et qui mentionne sa transmission aux autorités judiciaires. Ce document qu'il produit lui-même confirme contrairement à ce qu'il soutient que le permis ne lui avait pas été accordé. Or il n'a pas modifié son comportement et n'a pas mis fin à cette construction illicite. De même, l'observation des prescriptions en matière d'alerte nucléaire ne dispensait pas M. X... d'obtenir l'accord de son bailleur avant de construire un bâtiment pouvant servir d'abri en cas d'alerte nucléaire. La seule pièce qu'il produit et qui fait référence à ces prescriptions est une lettre rédigée en 2009 bien postérieure à l'édification du bâtiment. Il ne démontre pas non plus que ces travaux aient été indispensables pour le respect des prescriptions en matière de sécurité et d'alerte nucléaire, et qu'aucun bâtiment déjà construit (notamment le bâtiment d'accueil) n'eut permis de respecter ces prescriptions, il a ainsi décidé de réaliser un bâtiment d'une superficie importante de 14 mètres sur 9 mètres pour lequel il n'avait pas obtenu les autorisations administratives, sans l'accord de son bailleur et au, mépris de l'arrêté préfectoral du 16 juin 2003 qui disposait que toute construction dans l'enceinte du terrain de quelle que nature qu'elle soit, pourrait entraîner un refus d'exploitation, il ne peut être enfin utilement opposé au bailleur une supposée tolérance, puisque à supposer que le bâtiment ait été terminé et mis en service à l'été 2007, la commune a pu attendre deux années espérant une solution autre que celle conduisant à la cessation d'activité du preneur, sans pour autant renoncer à son droit d'invoquer une infraction aux dispositions du bail si aucune solution n'était trouvée. La réalisation de ces travaux non autorisés apparaît un motif suffisamment grave et légitime en fonction des circonstances rappelées ci-dessus, pour entraîner un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. A défaut de régularisation par, le preneur dans le délai prescrit après mise en demeure du 5 juin 2009, le refus de renouvellement a produit ses effets » ;
Alors que, d'une part, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en considérant que les aménagements en cours de bail nécessitaient l'autorisation du bailleur, quand le bail avait pour objet la création d'un camping sur un terrain nu, de sorte que l'autorisation du bailleur relativement à toute construction participant à ce but résultait de la seule signature du bail, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des articles 3, 5 et 7 du bail commercial, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en estimant que la réalisation de travaux non autorisés par le bailleur constituait un motif de non renouvellement du bail sans indemnité, quand le bailleur, seul compétent pour délivrer un permis de construire en sa qualité de maire, ne pouvait pas reprocher à son locataire d'avoir édifié une construction sans son autorisation, dans la mesure où il s'est abstenu de répondre à la demande de permis de construire déposée par Monsieur X... en février 2005, si bien que l'absence d'autorisation résultait de la propre carence du bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du Code civil.
