LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mars 2013), que M. X..., propriétaire d'un lot de l'immeuble en copropriété édifié sur le lot n° 10 du groupe d'habitations dénommé La Viguerie de Provence, a assigné M. Y..., propriétaire du lot n° 3 du même groupe, en cessation de diverses infractions au cahier des charges de ce groupe d'habitations ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à démolir son garage, enlever les pare-vues et ramener ses haies litigieuses à une hauteur de 1, 80 mètre, alors, selon le moyen :
1°/ que si le cahier des charges invoqué par M. X... stipule qu'il est opposable à quiconque détient ou occupe à quel titre que ce soit, tout ou partie du groupe d'habitation, il précise aussi qu'« il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif de lots, par reproduction in extenso » ; qu'ainsi le cahier des charges subordonnait son opposabilité aux acquéreurs des lots du groupement d'habitation, à sa reproduction in extenso dans les actes de vente ; qu'en se fondant pour opposer ce cahier des charges à M. Y..., sur la circonstance que l'acte du 30 juin 1982, par lequel M. Y... a acquis la villa cadastrée G 1267, il est mentionné que celle-ci forme le lot 3 du groupement d'habitations dénommé « La Viguerie de Provence » et que « ce groupement d'habitations a fait l'objet d'un cahier des charges de droit privé dressé par M. C..., notaire soussigné le 17 juin 1981 volume 2432 numéro 2 », sans qu'il résulte de ses constatations que les mentions du cahier des charges invoquées par M. X... auraient été rappelées in extenso dans l'acte de vente du 30 juin 1982, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en se bornant à constater qu'aux termes de l'acte du 30 juin 1982, par lequel M. Y... a acquis la villa cadastrée G 1267, il est mentionné que celle-ci forme le lot 3 du groupement d'habitations dénommé « La Viguerie de Provence », que " ce groupement d'habitations a fait l'objet d'un cahier des charges de droit privé dressé par M. C..., notaire soussigné le 17 juin 1981 volume 2432 numéro 2 » sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la circonstance que le cahier des charges et conditions de ventes en date du 17 juin 1981, remis à M. Y... par le notaire lors de la vente, régulièrement produit aux débats par ce dernier, est différent du cahier des charges invoqué et produit aux débats par M. X... et ne comporte pas les stipulations invoquées concernant la construction d'un garage ou les clôtures, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que le cahier des charges invoqué par M. X... qui a pour objet de fixer les règles et servitudes imposées dans un groupe d'habitations comportant dix lots, dont un lot en copropriété, prévoit que tout propriétaire peut en demander directement l'application à l'encontre du propriétaire défaillant ; qu'en décidant que ce document donnerait qualité à agir à M. X... lequel n'est propriétaire d'un lot du groupement, mais ainsi que le précise l'arrêt attaqué, copropriétaire d'un lot organisé en copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'expédition du cahier des charges produite par M. X... portait mention de sa publication au bureau des hypothèques et était opposable à tout détenteur ou occupant du groupe d'immeubles, qu'il y était stipulé que tout propriétaire pouvait en demander directement l'application à l'encontre du propriétaire défaillant, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constations rendaient inopérante, en a exactement déduit que M. X..., copropriétaire d'un lot du groupement d'habitations, avait qualité pour agir à l'encontre de M. Y... en respect des règles fixées par ce cahier des charges ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en condamnation de M. Y... à l'enlèvement de la cuve située sur son terrain, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges doivent respecter le principe de la contradiction et ne peuvent soulever d'office un moyen de droit sans avoir invité les parties à formuler leurs observations sur ce point ; qu'en relevant, pour débouter M. X... de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. Y... à enlever sa cuve, que celle-ci ne pouvait être assimilée à une construction au sens du cahier des charges, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen qui n'était pas invoqué par M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; qu'en énonçant que la cuve de 1, 80 mètres de hauteur et 1, 50 mètres de diamètre se trouvant sur le lot de M. Y... ne pouvait être assimilée à une construction, sans assortir cette assertion de la moindre motivation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil ;
3°/ qu'un coloti peut solliciter le respect du cahier des charges, même en l'absence de préjudice personnel ; qu'en retenant, pour débouter M. X... de sa demande tendant à obtenir la destruction de la cuve, que celle-ci ne lui causait « aucun trouble », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par une décision motivée, sans violer le principe de la contradiction, que la cuve située sur la propriété de M. Y... ne pouvait être assimilée à une construction au sens du cahier des charges, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu rejeter la demande d'enlèvement de cette cuve ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Y... à démolir son garage, à enlever les pare-vues et à ramener les haies litigieuses à une hauteur d'1, 80m ;
Aux motifs que les pièces produites par M. Y... permettent d'établir les faits suivants :- Le 24 octobre 1979 le préfet des Alpes-Maritimes a délivré à la société civile de construction la Viguerie de Provence, un permis de construire valant autorisation de division parcellaire ;- Cette division a donné naissance : à 10 lots, les lots 1 à 9 étant destinés à recevoir chacun une maison individuelle et le lot 10, cadastré section G n° 1268 pour 61 a 34 ca étant destiné à recevoir des bastidions jointifs placés sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, à une parcelle destinée à la création de la voie principale intérieure et devant devenir la propriété d'une association syndicale libre dont la société civile de construction la Viguerie de Provence a établi les statuts, à une parcelle destinée à être cédée à la commune, à une parcelle destinée à recevoir le poste de transformation EDF et devant également devenir la propriété de l'association syndicale libre ;- Selon acte reçu le 30 juin 1982 par Maître Bertrand C..., notaire à Nice, la société civile de construction la Viguerie de Provence a vendu le lot 3 cadastré section G n° 1267 pour 20 a 25 ca à M. Y... en l'état futur d'achèvement ;- Les constructions prévues au permis de construire ont été édifiées sur les lots 1, 3, 4, 8, 9 et 10 ;- La société la Viguerie de Provence n'a pas fait édifier les constructions prévues par le permis de construire sur les lots 2, 6, 7 et 5 respectivement cadastrés section G n° 1266 n° 1265, n° 1262 et n° 1261, mais elle a obtenu le 28 décembre 1984, l'autorisation de créer un lotissement sur ces parcelles afin de pouvoir les vendre comme terrains à bâtir ; Que par acte notarié du 2 juillet 1997, M. Jean X... et Mme Marianne Z..., alors mariés sous le régime de la séparation des biens et depuis lors divorcés, ont acquis le lot 23 de l'immeuble en copropriété édifié sur le lot 10 du groupe d'habitations, à concurrence de la moitié chacun ; que M. X... produit la photocopie d'une expédition de l'acte reçu le 17 juin 1981 par Maitre Bernard C..., aux termes duquel la société civile de construction la Viguerie de Provence a établi le cahier des charges qui a pour objet de fixer les règles et servitudes imposées dans le groupe d'habitations la Viguerie de Provence et qui prévoit notamment qu'il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit, tout ou partie de ce groupe, et que tout propriétaire peut en demander directement l'application à l'encontre du propriétaire défaillant ; que M. X... a donc intérêt et qualité pour agir afin d'exiger le respect des règles fixées par ce cahier des charges ; que l'expédition du cahier des charges produite par M. X... porte mention de sa publication au 3ème bureau des hypothèques de Grasse le 12 août 1981 ; que dans l'acte du 30 juin 1982 aux termes duquel M. Y... a acquis la villa cadastrée G 1267, il est mentionné que celle-ci forme le lot 3 du groupement d'habitations dénommée « la Viguerie de Provence » et que « ce groupement d'habitations a fait l'objet d'un cahier des charges de droit privé dressé par Maître C..., notaire soussigné le 17 juin 1981 volume 2432 numéro 2 » ; que ce cahier des charges est donc opposable à M. Y... qui a été en mesure de s'y référer ; que le cahier des charges ayant un caractère contractuel, le principe de caducité édicté par l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme ne lui est pas applicable et tout propriétaire peut exiger le respect de ses clauses sans être astreint à justifier d'un préjudice ; que le cahier des charges du 17 juin 1981 prévoit notamment que les garages devront être adossés ou incorporés aux constructions principales, qu'il ne pourra pas être construit plus d'une construction par lot (un bâtiment collectif étant toutefois autorisé sur le lot n° 10), que la mise en place de clôtures est déconseillée mais que chaque propriétaire peut réaliser une clôture en végétation choisie dans des espèces méditerranéennes sur une hauteur de 1, 80m et que sur accès des parties communes, les clôtures en grillage ne sont autorisées qu'à condition d'être rendues invisibles par des haies naturelles de végétation méditerranéennes ; qu'il résulte des photographies annexées au procès-verbal de constat établi le 14 octobre 2008 par l'huissier de justice Delphine A... à la demande de M. X... que M. Y... a édifié sur son lot un garage joignant la limite séparant ce lot du lot 10 et que ce garage est totalement indépendant de sa villa, ce qui est interdit par le cahier des charges ; que M. X... produit un rapport d'expertise unilatéral établi le 13 août 2009 par M. B..., mandaté par son assureur ; que dans ce rapport M. B... indique que les haies de lauriers plantées sur la propriété de M. Y... pour servir de clôture avec le lot 10 dépassent la hauteur de 1, 80 m, et les photographies produites par M. X... permettent effectivement de constater que cette hauteur est dépassée, ce qui est interdit par le cahier des charges ; que M. B... indique également que pour séparer son lot des parties communes, M. Y... a mis en place des pare-vue en fer plein et une haie végétalisée plantée à l'intérieur et dépassant les pare-vue de 40 cm ce que ne conteste pas ce dernier qui se borne à répondre qu'il a respecté les prescriptions du POS alors que sa clôture n'est pas conforme à celle prévue par le cahier des charges qui impose un grillage rendu invisible par des haies naturelles de végétation méditerranéenne ; que c'est par une exacte appréciation que le premier juge a condamné M. Y... à démolir son garage, à enlever les pare-vue mis en place au droit des parties communes et à réduire à 1, 80 m la hauteur de ses haies situées au droit des clôtures mitoyennes ;
Alors d'une part que si le cahier des charges invoqué par M. X... (pièce n° 10) stipule qu'il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit, tout ou partie du groupe d'habitation, il précise aussi qu'« il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des lots, par reproduction in extenso » ; qu'ainsi le cahier des charges subordonnait son opposabilité aux acquéreurs des lots du groupement d'habitation, à sa reproduction in extenso dans les actes de vente ; qu'en se fondant pour opposer ce cahier des charges à M. Y..., sur la circonstance que dans l'acte du 30 juin 1982, par lequel M. Y... a acquis la villa cadastrée G 1267, il est mentionné que celle-ci forme le lot 3 du groupement d'habitations dénommé « la Viguerie de Provence » et que « ce groupement d'habitations a fait l'objet d'un cahier des charges de droit privé dressé par Maître C..., notaire soussigné le 17 juin 1981volume 2432 numéro 2 », sans qu'il résulte de ses constatations que les mentions du cahier des charges invoquées par M. X... auraient été rappelées in extenso dans l'acte de vente du 30 juin 1982, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors d'autre part qu'en se bornant à constater qu'aux termes de l'acte du 30 juin 1982, par lequel M. Y... a acquis la villa cadastrée G 1267, il est mentionné que celle-ci forme le lot 3 du groupement d'habitations dénommé « la Viguerie de Provence », que « ce groupement d'habitations a fait l'objet d'un cahier des charges de droit privé dressé par Maître C..., notaire soussigné le 17 juin 1981volume 2432 numéro 2 » sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la circonstance que le cahier des charges et conditions des ventes en date du 17 juin 1981 remis à M. Y... par le notaire lors de la vente, régulièrement produit aux débats par ce dernier (pièce n° 17), est différent du cahier des charges invoqué et produit aux débats par M. X... et ne comporte pas les stipulations invoquées concernant la construction d'un garage ou les clôtures, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Alors enfin que le cahier des charges invoqué par M. X... qui a pour objet de fixer les règles et servitudes imposées dans un groupe d'habitations comportant dix lots, dont un lot en copropriété, prévoit que tout propriétaire peut en demander directement l'application à l'encontre du propriétaire défaillant ; qu'en décidant que ce document donnerait qualité à agir à M. X... lequel n'est pas propriétaire d'un lot du groupement d'habitation, mais ainsi que le précise l'arrêt attaqué, copropriétaire d'un lot organisé en copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur Y... à enlever la cuve située sur son terrain ;
AUX MOTIFS QUE M. B... indique qu'une cuve d'un diamètre de 1, 50 m et d'une hauteur de 1, 80 m se situe sur la propriété de M. Y... à 0, 70 m de la limite séparative ; que cette cuve, dont M. X... indique qu'elle est destinée à l'usage de la piscine, ne pouvant toutefois être assimilée à une construction, c'est à tort que le premier juge a considéré qu'elle avait été mise en place en méconnaissance du cahier des charges ; que M. X..., à qui elle ne cause par ailleurs aucun trouble, sera donc débouté de sa demande tendant à ce que M. Y... soit condamné à l'enlever ;
1°) ALORS QUE les juges doivent respecter le principe de la contradiction et ne peuvent soulever d'office un moyen de droit sans avoir invité les parties à formuler leurs observations sur ce point ; qu'en relevant, pour débouter Monsieur X... de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur Y... à enlever sa cuve, que celle-ci ne pouvait être assimilée à une construction au sens du cahier des charges, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen qui n'était pas invoqué par Monsieur Y..., la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; qu'en énonçant que la cuve de 1, 80 mètres de hauteur et 1, 50 mètres de diamètre se trouvant sur le lot de Monsieur Y... ne pouvait être assimilée à une construction, sans assortir cette assertion de la moindre motivation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil ;
3°) ALORS QU'un coloti peut solliciter le respect du cahier des charges, même en l'absence de préjudice personnel ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur X... de sa demande tendant à obtenir la destruction de la cuve, que celle-ci ne lui causait « aucun trouble » (arrêt page 5, al. 9), la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
