LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'agissant en vertu d'un mandat non exclusif, reçu le 24 avril 2010, de vendre au prix de 1 725 150 euros, incluant une somme de 97 650 euros au titre de la commission de l'intermédiaire, une propriété viticole exploitée par le GFA de Chez Moreau (le GFA), la société APG Immo, agent immobilier, a recueilli une promesse d'achat écrite, au prix du mandat, qu'elle a transmise à son mandant lequel l'a signée, après y avoir apposé la mention "valable jusqu'au 31 mai 2010, bon pour accord" ; que sommés, le 14 juin suivant, de se présenter au rendez-vous de signature du "compromis de vente" reprenant les conditions de cette promesse, les membres du GFA ont refusé de conclure l'opération ; qu'invoquant une violation de l'obligation spécialement souscrite par le mandant de "signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier ... avec tout acquéreur présenté le mandataire", la société APG Immo a assigné le GFA en paiement de l'indemnité compensatrice forfaitaire, égale au montant de sa rémunération, stipulée en cas d'inexécution de cet engagement ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le GFA fait grief à l'arrêt d'exposer ses prétentions et moyens par le visa de conclusions antérieures aux dernières qu'il ait déposées, alors, selon le moyen, que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce, pour infirmer le jugement et condamner le GFA de Chez Moreau à payer à la société APG Immo la somme de 97 650 euros, la cour d'appel s'est prononcée au visa des conclusions notifiées le 7 novembre 2012 par le GFA ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas visé, avec indication de leur date, les dernières conclusions déposées par le GFA le 3 septembre 2013, ni exposé succinctement les moyens figurant dans ces dernières conclusions, a violé les articles 455, alinéa 1er et 954, alinéa 3, du code de procédure civile ;
Mais attendu que le visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date n'est nécessaire que si le juge n'expose pas succinctement leurs prétentions respectives et leurs moyens ; que l'arrêt comportant la discussion et la réfutation des moyens et prétentions exposés par le GFA dans ses écritures déposées le 3 septembre 2013, le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée ;
Attendu que, selon ce texte, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;
Attendu que, pour accueillir la demande en paiement de la société APG Immo, l'arrêt retient qu'en refusant de régulariser, comme il y avait été convié, l'avant-contrat conforme à la promesse d'achat faite, par l'entremise de l'agence, aux prix, charges et conditions convenues dans le mandat de vente, lequel ne subordonnait ni la vente de la propriété ni celle, optionnelle, de son chai à la cession du stock d'eau-de-vie sur laquelle persistait un désaccord, le GFA a manqué à l'engagement qu'il avait pris, en tant que mandant, de signer toute promesse ou "compromis" de vente avec l'acquéreur qui, présenté par l'agence, accepterait d'acheter le bien aux conditions du mandat, pour en déduire que celle-ci est en droit d'exiger le paiement de l'indemnité compensatrice sanctionnant l'inexécution de cet engagement ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne la société APG Immo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société APG Immo et la condamne à payer au GFA de Chez Moreau la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour le GFA de chez Moreau
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le GFA DE CHEZ MOREAU à payer à la société APG IMMO la somme de 97.650 ¿ ;
ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce, pour infirmer le jugement et condamner le GFA DE CHEZ MOREAU à payer à la société APG IMMO la somme de 97.650 ¿, la cour d'appel s'est prononcée au visa des conclusions notifiées le 7 novembre 2012 par le GFA ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui n'a pas visé, avec indication de leur date, les dernières conclusions déposées par le GFA le 3 septembre 2013, ni exposé succinctement les moyens figurant dans ces dernières conclusions, a violé les articles 455, alinéa 1er et 954, alinéa 3, du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le GFA DE CHEZ MOREAU à payer à la société APG IMMO la somme de 97.650 ¿ ;
AUX MOTIFS QUE « selon mandat de vente sans exclusivité du 24 février 2010, le GFA de chez Moreau a confié à la société APG Immo la vente d'une propriété viticole sise à Malaville (16), au prix de 1.725.150 euros, le contrat mentionnant en outre au titre de « clauses particulières », la possibilité d'acquérir le chai de vieillissement au prix net vendeur de 110.000 euros et une partie du stock de Cognac, « suivant accord entre les mandants et les acquéreurs » ; qu'aux termes de ce mandat, le GFA mandant s'est engagé à signer aux prix, charges et conditions ainsi convenus, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire et, en cas de non-respect de cet engagement, à verser à la société mandataire « en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération convenue, soit la somme de 97.650 euros ; que selon promesse d'achat du 20 avril 2010, les époux X... se sont engagés à acquérir le bien objet du mandat au prix du mandat, majoré de la rémunération du mandataire ; que si cet acte a été initialement conclu par la société au nom du GFA alors que le mandat que lui avait donné celui-ci ne le prévoyait pas, le GFA a ensuite régularisé son engagement en ratifiant cet acte par l'apposition de la signature de M. Jean Y..., représentant le GFA, précédée de la mention manuscrite « Valable jusqu'au 31 mai 2010 bon pour accord », dont le GFA ne conteste pas l'authenticité, étant observé en tout état de cause que la signature en question est identique à celle qui a été apposée sur le mandat de vente consenti à la société par le GFA et que la mention manuscrite « bon pour accord » apposée lors de la ratification de la promesse d'achat est de la même main que la mention « bon pour mandat » figurant sur le mandat sous la rubrique « le mandant » ; que contrairement à ce que soutient le GFA, la promesse d'achat des époux X... a été faite aux prix, charges et conditions convenus au mandat, dès lors que la vente du stock de Cognac prévue au mandat au titre de clauses particulières n'était pas liée à la vente de la propriété dans son ensemble ni à la vente du chai de vieillissement elle-même optionnelle, de sorte que le GFA ne peut soutenir que les parties ne se trouvaient qu'au stade de pourparlers et qu'il lui était loisible de refuser de conclure avec les époux X... un avant contrat aux conditions proposées, sous prétexte qu'il n'existait aucun accord sur la façon dont le vendeur devrait débarrasser le chai du stock de Cognac qu'il contenait ; qu'il est ainsi établi que non seulement la société mandataire a bien présenté à son mandant un acquéreur souhaitant acquérir le bien aux conditions du mandat mais qu'au surplus, le GFA a agréé l'offre de cet acquéreur en ratifiant la promesse d'achat qui la contenait ; que dès lors, en refusant ensuite de régulariser un avant-contrat, comme il y était convié le 16 juin 2010, le GFA n'a pas respecté l'obligation qu'il avait contracté envers son mandataire, de sorte que celui-ci est fondé à lui demander le versement de l'indemnité compensatrice prévue au même mandat ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et de condamner le GFA de chez Moreau à payer à la société APG Immo la somme de 97.650 euros » ;
ALORS QU'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans le seul acte contenant l'engagement des parties ; que l'agent immobilier ne peut, en conséquence, se prévaloir d'une clause emportant obligation de conclure la vente sauf à payer une somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant ; qu'en l'espèce, la clause pénale invoquée par la société APG IMMO qui, selon les constatations de l'arrêt, prévoyait précisément que le mandant s'engageait à « signer aux prix, charges et conditions convenus, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire », sous peine de verser à la société APG IMMO la somme de 97.650 ¿ correspondant à la rémunération convenue, et ce, même en l'absence de faute imputable au mandant ; qu'en déclarant la société APG IMMO fondée à se prévaloir d'une telle clause, faute pour le GFA DE CHEZ MOREAU d'avoir régularisé un « avant-contrat » avec les époux X... qu'elle lui avait présentés, la cour d'appel a violé l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970.
