LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 638 du code de procédure civile et l'article 1351 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 novembre 2013), rendu sur renvoi après cassation (3ème Civ, 12 octobre 2011, pourvoi n° 10-20. 582) que M. X... et Mme Y..., qui, le 14 novembre 2007, avaient acquis de la société Foncière du Rond-Point un appartement donné à bail à M. Z...le 1er octobre 1977 par un précédent propriétaire ont, par acte du 18 avril 2008, assigné leur locataire aux fins de faire déclarer valable le congé pour vendre que lui avait délivré le 28 octobre 2003 la société Foncière du Rond-Point pour le 19 juin 2004 ;
Attendu que pour déclarer valable le congé, la cour d'appel a retenu que s'agissant de la composition du bien loué, l'arrêt du 4 mai 2010, s'était borné à dire qu'il n'était « pas établi que les lieux loués comportent une cave » sans en tirer de conséquence, notamment quant à la validité du congé ; que M. Z...fondant à présent sa demande de nullité du congé sur cet argument, la demande doit être examinée dans son intégralité, la cour d'appel dans l'arrêt du 4 mai 2010 ayant simplement indiqué que la charge de la preuve ne devait pas incomber au locataire mais au bailleur, qu'il ressort des pièces produites dans la présente instance qu'aucune modification du bail n'est intervenue, aucun avenant n'a été signé depuis 1977 laissant penser ou supposer que la composition du bien avait été modifiée, aucune baisse de loyer n'a été demandée ou proposée, quelques quittances mentionnent l'existence de la cave, et qu'à eux seuls, ces éléments démontrent bien que le congé délivré en 2003 ne pouvait être vicié par un défaut de concordance entre le bien décrit et le bien loué ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêt du 4 mai 2010 avait été cassé seulement en ce qu'il avait déclaré nul le congé délivré le 28 octobre 2003 et dit que le bail avait été renouvelé jusqu'au 14 février 2014 et non en ce qu'il avait dit qu'il n'était pas établi que les lieux loués comportaient une cave, la cour d'appel, qui a remis en cause un chef de dispositif qui n'était pas atteint par la cassation prononcée, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et Mme Y... à payer à M. Z...la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... et Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour M. Z....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce que celui-ci a déclaré nul et de nul effet le congé délivré à M. Z...le 28 octobre 2003 et débouté M. X... et Mme Y... de leur demande d'expulsion, et, statuant à nouveau et y ajoutant, d'avoir dit valable ledit congé, dit M. Z...sans droit ni titre, comme déchu de tout titre d'occupation depuis le 14 février 2008, ordonné son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, autorisé M. X... et Mme Y... à séquestrer les biens mobiliers garnissant les lieux loués, et condamné M. Z...à payer à M. X... et Mme Y... une indemnité d'occupation mensuelle de 2. 000 ¿ jusqu'à complète libération des lieux, outre une somme de 3. 000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE, sur la renonciation au bénéfice du congé, le tribunal avait considéré que la radiation de la procédure en expulsion engagée en 2004 par le précédent bailleur ne valait en aucune façon désistement d'action ; que le tribunal avait estimé par ailleurs que le précédent bailleur n'avait pas renoncé au bénéfice du congé, ce congé ne pouvant avoir été donné que pour le 14 février 2008 ; qu'il avait constaté que ce précédent bailleur n'avait pu que délivrer jusque là des quittances de loyer et délivrer le 28 juin 2006 un commandement de payer des " loyers " ; que M. X... et Mme Y... reprennent l'argumentation du tribunal ; que M. Z...soutient que la société Foncière du Rond-Point a décidé de renoncer à l'instance entreprise en 2004, que l'affaire a été radiée et que la péremption d'instance était acquise au 29 mars 2007 ; qu'il en déduit que le bailleur avait expressément renoncé au bénéfice du congé en appelant, par la suite, de manière constante et sans équivoque, ni réserve, les loyers et les charges avec indexation ; qu'il souligne qu'il s'est vu adresser par M. X... et Mme Y... des commandements de payer visant la clause résolutoire et le renouvellement du bail ; qu'il soutient par ailleurs que les actes passés entre la société Foncière du Rond-Point et les consorts X...-Y... démontrent également la renonciation de la société à se prévaloir du congé de 2003 ; qu'il y a lieu de rejeter la demande de M. Z...tendant à faire constater une quelconque renonciation ou un désistement car la renonciation à une procédure d'expulsion ne signifie pas que le bailleur a renoncé à se prévaloir du congé sur lequel il pouvait fonder son action, la péremption d'instance n'a d'effet que sur l'action en cours et les actes de la procédure périmée et est sans effet sur les actes au soutien desquels elle était engagée, il ne peut par ailleurs être tiré argument d'actes passés entre la société Foncière du Rond-Point et les consorts X...-Y..., s'agissant d'actes auxquels M. Z...n'est pas partie et qui ne sont pas l'objet de la présente instance, et il ne peut être davantage tiré argument de l'attitude des nouveaux bailleurs qui, en fonction de la procédure toujours en cours et qui n'avait pas encore modifié les rapports locatifs, ont dû continuer à réclamer des loyers, remettre des quittances ou délivrer des commandements de payer (arrêt attaqué, pp. 6 et 7) ; ET AUX MOTIFS QUE, sur la validité du congé au regard de la composition du bien loué et des informations fournies en 2003, le tribunal de Neuilly-sur-Seine, dans son jugement, avait estimé que la cave qui figurait dans le contrat de bail initial était toujours comprise dans les lieux loués à compter de 1984 même si elle ne figurait pas expressément dans la description des lieux à partir de cette date, en retenant que les lieux loués étaient ceux " déjà loués à M. Z...", que ce dernier déclarait " parfaitement connaître les lieux loués pour les occuper déjà en vertu d'un bail antérieur ", qu'aucune exclusion de la cave n'était mentionnée dans le nouveau bail, que les clés n'avaient pas été restituées, qu'on ne voyait pas pourquoi M. Z...aurait renoncé à cette cave sans la moindre contrepartie, que la cave figurait sur certaines quittances de loyer, que M. Z...ne soutenait pas qu'il n'avait pas la jouissance effective de cette cave, qu'il ne démontrait pas qu'il y eût un nouvel occupant, qu'il n'avait fait valoir ce moyen qu'à compter de l'assignation du 24 juin 2004 sur les conseils avisés de son avocat, et qu'il s'agissait d'une pure erreur matérielle qui ne pouvait être créatrice de droit ; que, pour contester le jugement sur ce point, M. Z...fait valoir que la validité du congé pour vente suppose une concordance exacte entre les biens loués et ceux offerts à la vente ; qu'il soutient que l'arrêt de la cour de Versailles du 4 mai 2010 a définitivement statué sur ce point ; qu'il fait remarquer que les bailleurs ont délivré deux nouveaux congés le 18 novembre 2009, l'un portant sur la cave, l'autre sur l'appartement principal, et qu'ils ont ainsi acquiescé à la nullité du congé ; que les consorts X...-Y... reprennent l'argumentation du tribunal et font valoir que la cour n'a pas tranché définitivement ce point ; qu'il apparaît à la cour d'appel que son précédent arrêt du 4 mai 2010 avait confirmé le jugement en ce qu'il avait " déclaré nul et de nul effet le congé " au motif que le délai prévu par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 n'avait pas été respecté ; que c'est précisément sur ce point que l'arrêt a été cassé ; que, s'agissant de la composition du bien loué, la cour avait simplement " dit qu'il n'est pas établi que les lieux loués comportent une cave ", sans en tirer de conséquences, notamment quant à la validité du congé ; que M. Z..., fondant à présent sa demande de nullité du congé sur cet argument, il convient d'examiner l'intégralité de la demande, la cour, dans l'arrêt du 4 mai 2010, ayant simplement indiqué que la charge de la preuve ne devait pas incomber au locataire mais au bailleur ; qu'il ressort des pièces produites dans la présente instance qu'aucune modification du bail n'est intervenue, aucun avenant n'a été signé depuis 1977 laissant penser ou supposer que la composition du bien avait été modifiée ; qu'aucune baisse de loyer n'a été demandée ou proposée ; que quelques quittances mentionnent l'existence de la cave ; qu'à eux seuls, ces éléments démontrent bien que le congé délivré en 2003 ne pouvait être vicié par un défaut de concordance entre le bien décrit et le bien loué ; que M. Z...n'ayant pas formulé d'acceptation de l'offre et le congé ayant produit ses effets à compter du 14 février 2008, il y a lieu de constater que l'intéressé se trouve donc sans droit ni titre depuis cette date (arrêt attaqué, pp. 7, 8 et 9) ;
1) ALORS QUE, pour soutenir qu'il y avait eu renonciation non équivoque du bailleur initial (la société Foncière du Rond-Point), auteur des consorts Y...-X..., au bénéfice du congé qu'il avait délivré le 28 octobre 2003, M. Z...faisait notamment valoir, dans ses conclusions devant la cour d'appel (p. 9), que le bailleur, qui avait fait radier la procédure qu'il avait initialement engagée à son encontre aux fins d'obtenir son expulsion en conséquence dudit congé, l'avait régulièrement quittancé dans les conditions du contrat, et ce sans aucune réserve, et lui avait adressé des commandements de payer visant la clause résolutoire en mentionnant un renouvellement du bail ; qu'en énonçant que M. Z...ne pouvait tirer argument de « l'attitude des nouveaux bailleurs » qui, en fonction de la procédure toujours en cours et qui n'avait pas encore modifié les rapports locatifs, avaient continué à réclamer des loyers, remettre des quittances ou délivrer des commandements de payer, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen de M. Z...qui invoquait l'attitude du bailleur initial comme étant de nature à établir une renonciation non équivoque de sa part au bénéfice du congé contesté ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, qui était opérant, les nouveaux bailleurs ne pouvant avoir plus de droits que leur auteur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la renonciation à un droit est un fait juridique qui n'est assujetti à aucun mode particulier de preuve et peut résulter de faits impliquant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'un tiers à un contrat peut se prévaloir de celui-ci comme d'un fait juridique ; que pour soutenir qu'il y avait eu renonciation non équivoque du bailleur initial (la société Foncière du Rond-Point) au bénéfice du congé qu'il avait délivré le 28 octobre 2003, M. Z...faisait, par ailleurs, valoir dans ses conclusions devant la cour d'appel (pp. 9, 10 et 11), qu'un autre élément de preuve de ce que la société Foncière du Rond-Point, bailleur initial, avait, sans équivoque, renoncé au congé qu'elle avait délivré le 28 octobre 2003 se trouvait dans les énonciations de la promesse de vente signée le 3 juillet 2007 entre elle et les consorts Y...-X..., où elle déclarait en effet, d'une part, que « l'état locatif du bien ne résultait pas de congé qui aurait pu être délivré à un ancien occupant pouvant prétendre à un droit de préemption sur le bien vendu ¿ » et, d'autre part, qu'elle s'engageait « à signifier le congé pour vente au locataire, Monsieur Bernard Z..., au plus tard le 30 juillet 2007 par exploit d'huissier », ce qui confirmait qu'elle avait bien renoncé à se prévaloir du congé du 28 octobre 2003 ; que la cour d'appel a écarté cet élément de preuve en déniant à M. Z...la possibilité de se prévaloir « d'actes passés entre la société Foncière du Rond-Point et les consorts X...-Y... », s'agissant d'« actes auxquels M. Z...n'était pas partie et qui n'étaient pas l'objet de la présente instance » ; que ce faisant, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de liberté de la preuve des faits juridiques et celui de la possibilité pour un tiers à un contrat de l'invoquer comme un fait juridique, a ainsi violé les articles 1315 et 1348 du code civil, ensemble l'article 1165 du même code ;
3) ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que l'autorité de la chose jugée a lieu à l'égard de ce qui a fait l'objet d'une contestation tranchée par un jugement dans son dispositif, dès lors que la chose demandée est la même, que la demande est fondée sur la même cause et que la demande est entre les mêmes parties ; qu'en l'espèce, par arrêt du 4 mai 2010, la cour d'appel de Versailles ¿ devant laquelle M. Z...contestait la validité du congé délivré le 28 octobre 2003, notamment par un moyen tiré du défaut de concordance entre les biens loués (ne comportant pas de cave) selon le bail renouvelé le 15 février 1984 et ceux (incluant une cave) qui lui avaient été offerts à la vente par ledit congé ¿ a, après avoir relevé dans ses motifs (p. 8) que M. X... et Mme Y... demandaient qu'il fût jugé que les lieux comportaient une cave, tranché la contestation en disant dans son dispositif qu'il n'était pas établi que les lieux loués comportaient une cave ; que cet arrêt n'ayant été que partiellement cassé (3ème civ., 12 octobre 2011, pourvoi n° D 10-20. 582), en tant seulement qu'il avait déclaré nul le congé litigieux pour tardiveté eu égard au délai de deux mois accordé au locataire pour accepter ou non la vente, son chef de dispositif disant qu'il n'était pas établi que les lieux loués comportaient une cave ¿ chef de dispositif non atteint par la cassation ¿ a définitivement tranché, avec l'autorité de la chose jugée, une contestation sur laquelle le locataire fondait sa demande tendant à voir déclarer nul le congé du 28 octobre 2003 dont les consorts Y...-X...prétendaient pouvoir bénéficier ; qu'ainsi, en décidant, par l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation de l'arrêt précité du 4 mai 2010, de déclarer valable le congé aux motifs que l'arrêt du 4 mai 2010 avait simplement dit qu'il n'était pas établi que les lieux loués comportaient une cave mais sans en tirer de conséquence sur la validité du congé, la cour d'appel a méconnu tout à la fois l'autorité de chose jugée attachée à la partie non cassée de l'arrêt précité du 4 mai 2010 et la portée de l'arrêt de cassation partielle, violant ainsi l'article 1351 du code civil, ensemble les articles 480 et 624 du code de procédure civile.
