LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant tant sur le pourvoi principal formé par M. et Mme X...que sur les pourvois incidents relevés par la Caisse d'épargne d'Ile de France et la société Adomos ;
Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Financière Barbatre, la SCP Gérard A..., Alexis B..., Jean-Philippe C...et Stéphane D...anciennement dénommée Pierre E..., Gérard A..., Alexis B..., Jean-Philippe C...et Stéphane D...et M. A... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X..., en vue de la réduction de leurs impôts, ont, sur information de la Caisse d'épargne d'Ile de France (la caisse), pris contact avec la société Adomos, partenaire de cette dernière ; qu'ils ont acquis un bien immobilier faisant l'objet d'une opération de réhabilitation de monuments historiques menée par la société financière Barbatre moyennant le prix de 267 461, 50 euros, dont 228 209 euros représentaient le coût des travaux, la prestation d'investissement « clés en mains » comprenant, en outre, l'étude fiscale ainsi que l'intervention du notaire et du cabinet de gestion en charge de la location ; que, pour financer cet investissement, M. et Mme X...ont contracté auprès de la caisse un emprunt dont le déblocage est intervenu en deux temps ; que la société financière Barbatre n'ayant pas effectué de travaux et ayant été mise en redressement puis liquidation judiciaires, M. et Mme X...ont assigné la caisse et la société Adomos en paiement de dommages-intérêts ; que la société Adomos a appelé en garantie M. Z..., liquidateur de la société financière Barbatre, la société de notaires SCP Pierre E..., Gérard A..., Alexis B..., Jean-Philippe C..., Stéphane D...(la SCP de notaires) et M. A..., notaire associé ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses troisième et quatrième branches :
Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation in solidum de la société Adomos et de la caisse à leur payer la somme de 61 090 euros au titre de la rectification fiscale dont ils ont fait l'objet alors, selon le moyen :
1°/ que manque à son devoir de conseil le banquier qui présente à son client un investissement en vue de bénéficier d'un avantage fiscal, sans information adéquate sur les conditions de la défiscalisation, conduisant à la notification d'un redressement fiscal ; qu'après avoir constaté que M. et Mme X...s'étaient renseignés auprès de la caisse en vue de bénéficier d'une réduction d'impôts et que celle-ci leur avait présenté un projet de construction d'une résidence permettant aux investisseurs de bénéficier d'une déduction fiscale, sans leur donner d'information satisfaisante ni conseils sur les conditions de la défiscalisation, ce qui avait contribué directement à leur préjudice, la cour d'appel, qui a rejeté la demande de M. et Mme X...tendant à la réparation de leur préjudice résultant du redressement fiscal, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ qu'engage sa responsabilité la société qui propose des placements immobiliers aux fins de bénéficier d'avantages fiscaux qui ne peuvent en réalité pas être obtenus ; qu'après avoir relevé que la société Adomos, en ayant proposé un produit douteux, avait engagé sa responsabilité délictuelle envers M. et Mme X...et avait contribué à leur préjudice, la cour d'appel, qui a refusé de condamner la société Adomos à les indemniser du redressement fiscal subi du fait qu'ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier d'une déduction fiscale, a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf lorsqu'il est établi que, dûment informé, il n'aurait pas été exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre ; qu'ayant retenu que M. et Mme X...ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier de la déduction fiscale qu'ils avaient déclarée, de sorte que les manquements de la caisse et de la société Adomos à leur obligation d'information ne les avaient pas conduits à acquitter un impôt supérieur à celui qu'ils auraient dû payer si, mieux conseillés, ils n'avaient pas réalisé l'investissement litigieux, c'est à bon droit que la cour d'appel a refusé de les indemniser des conséquences de la rectification fiscale qui leur a été appliquée ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la caisse, pris en ses première et quatrième branches :
Attendu que la caisse fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable envers M. et Mme X...et de la condamner à leur verser la somme de 114 105, 50 euros, augmentée des intérêts, au titre du prêt alors, selon le moyen :
1°/ que l'établissement de crédit n'est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde à l'occasion d'une opération d'investissement immobilier qu'à l'égard d'un investisseur averti ; qu'en l'espèce, pour retenir la responsabilité de la caisse, la cour d'appel a considéré que l'établissement de crédit avait manqué à son obligation d'information ; qu'en statuant ainsi, sans égard à la qualité d'investisseur averti de M. X...invoquée par la caisse dans ses conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°/ que le manquement de la banque aux obligations d'information ou de mise en garde auxquelles elle peut être tenue à l'égard de son client prive seulement celui-ci d'une chance de mieux investir ses capitaux en ne souscrivant pas le produit proposé ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que la caisse avait méconnu son obligation de conseil à l'égard de M. et Mme X..., la cour d'appel a condamné la banque à s'acquitter auprès des investisseurs de la somme de 114 104, 50 euros correspondant au premier acompte réglé lors de la vente en vue du commencement des travaux, somme augmentée des intérêts payés ; qu'en statuant ainsi, quand pourtant seule la perte de chance de ne pas contracter dans ces conditions aurait dû être indemnisée, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que le prestataire de services d'investissement est tenu d'apporter à son client, fût-il averti, une information adaptée à son degré de connaissance, sa situation personnelle et ses objectifs, dont il doit s'enquérir préalablement ; qu'il lui appartient, en outre, d'apporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation ; que l'arrêt relève que la caisse, sollicitée par M. et Mme X...pour bénéficier d'une réduction d'impôts, leur a présenté la documentation de la société Adomos, notamment le fascicule relatif au projet dont le promoteur était la société financière Barbatre et qui devait permettre aux investisseurs de bénéficier d'un régime fiscal favorable, mais qu'elle ne donne aucune indication sur les informations données à ses clients concernant le mécanisme fiscal et les conditions leur permettant de bénéficier d'une réduction de leur impôts au titre de cette opération immobilière ; qu'en retenant ainsi que la caisse ne démontrait pas avoir donné une information complète et satisfaisante à M. et Mme X...sur les conditions de défiscalisation liées à leur investissement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni de ses conclusions d'appel que la caisse ait soutenu que le préjudice dont il lui était demandé réparation constituait une simple perte de chance ; que le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa quatrième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et troisième branches du moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Adomos, pris en ses première, deuxième et quatrième branches :
Attendu que la société Adomos fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable envers M. et Mme X..., de la condamner à leur régler la somme de 114 104, 50 euros, augmentée des intérêts, au titre du prêt et de la déclarer tenue de garantir la caisse à concurrence de la moitié des sommes qu'elle devra leur régler alors, selon le moyen :
1°/ que la mise en jeu de la responsabilité délictuelle suppose une faute ; qu'en se bornant à relever que la société Adomos n'avait pas agi avec soin et rigueur dès lors que la société Barbatre, promoteur de l'opération immobilière dans le cadre de laquelle de M. et Mme X...recherchait un avantage fiscal, ne présentait pas de garanties financières sérieuses, sans à aucun moment caractériser que la situation de la société Barbatre pouvait faire craindre l'échec du projet litigieux au moment où il était proposé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que seule la faute à l'origine du dommage ouvre droit à réparation ; qu'en retenant que la situation financière de la société Barbatre ne présentait pas de garanties sérieuses, contrairement aux informations données par la société Adomos à la caisse, pour condamner la société Adomos à indemniser M. et Mme X...du premier acompte versé à la société Barbatre en vue de la réalisation de travaux qui n'allaient jamais être réalisés, sans caractériser que, sans la faute commise par la société Adomos, le dommage subi par M. et Mme X...ne serait pas survenu, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que la mise en jeu de la responsabilité délictuelle suppose une faute ; qu'en se bornant à relever que la société Adomos avait adressé une simulation de l'investissement litigieux à une époque où l'entrepreneur, la société Demeures et châteaux restauration, qui devait réaliser les travaux, se trouvait déjà mis en redressement judiciaire, sans à aucun moment caractériser que la société Adomos aurait pu ou dû connaître l'existence de cette procédure collective, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt retient que la société Adomos n'est pas un simple agent immobilier puisqu'elle exerce l'activité particulière de placement de produits immobiliers bénéficiant d'avantages fiscaux, que selon sa présentation, elle commercialise des solutions « clés en mains » et assure proposer des investissements de qualité ; qu'il relève ensuite que la société Barbatre, créée en 1999 avec un capital social de 7 622 euros, avait connu un déficit pour les trois premières années de son activité, avait dégagé en 2003 un bénéfice d'exploitation provenant de la seule vente d'un élément d'actif, annonçait, dans son rapport de gestion 2004, un chiffre d'affaires prévisionnel pour 2005, soixante dix fois plus important que celui de l'année précédente et avait décidé de continuer son activité au cours de l'année précédant l'investissement litigieux en dépit de la perte de la moitié de son capital social ; qu'il retient enfin que l'opération immobilière présentée par la société Adomos ne correspondait pas au but poursuivi par M. et Mme X...de bénéficier d'une réduction de leurs impôts ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, rendant inopérante la recherche visée par la deuxième branche, la cour d'appel, abstraction faite du motif surabondant visé par la quatrième branche, a pu retenir que la société Adomos avait commis une faute en communiquant à la caisse des renseignements dont la fiabilité ne correspondait pas aux affirmations de soins et de rigueur dont elle se vantait ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et cinquième branches de ce moyen ni sur le deuxième moyen de ce pourvoi, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais, sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche :
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;
Attendu que, pour écarter la responsabilité de la caisse dans le versement du second acompte sur travaux, l'arrêt retient qu'elle n'a pas pris l'initiative du déblocage de ces fonds mais y a procédé pour se conformer aux instructions de M. et Mme X...qui, à l'appui de leur demande, lui ont transmis la facture émise par la société Sogecif, chargée de la réalisation des travaux, quand il ressort du dossier que M. et Mme X...étaient alors parfaitement informés que les travaux n'avaient pas commencé ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la caisse n'était pas tenue, avant d'effectuer ce versement, d'exiger que lui soient présentés tous les autres documents visés à l'article 6 des conditions générales du contrat de prêt pour la libération des fonds, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Sur le troisième moyen du pourvoi incident de la société Adomos :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande en garantie de la société Adomos contre la SCP de notaires et M. A..., l'arrêt relève que M. et Mme X...ont signé directement la promesse de vente avec la société financière Barbatre, qu'ils ont transmis les pièces nécessaires pour la mise au point du dossier à un autre notaire, qu'ils ont donné mandat pour signer l'acte de vente à tout clerc de la SCP de notaires sans lui demander d'autres explications, le dit pouvoir portant également « sur tous appels de fonds », que la somme payée, lors de la signature de l'acte de vente correspond au prix d'acquisition prévu dans la promesse et au versement du premier acompte, nécessaire pour le commencement des travaux, et que le versement du second acompte a été payé sans l'intervention du notaire ; que l'arrêt retient en conséquence, que la preuve du comportement fautif de M. A..., agissant pour la SCP de notaires, et de celui de la SCP dont il est associé, n'est pas rapportée ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que l'acceptation par l'acquéreur d'être représenté à l'acte par le notaire, l'absence de demande d'information à ce dernier, la circonstance qu'un autre notaire soit intervenu, le fait que le versement des fonds soit nécessaire à la réalisation de l'opération « clé en mains » envisagée et que le notaire ait reçu pouvoir sur tous appels de fonds ne le dispensent de son devoir de conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation ainsi prononcée entraîne la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt condamnant la société Adomos à payer à M. A... la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de sursis à statuer de la société Adomos, dit que cette société est tenue de garantir la caisse à hauteur de la moitié des sommes qu'elle devra régler à M. et Mme X...et rejette sa demande de garantie par la caisse et par M. Z..., en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société financière Barbatre, l'arrêt rendu le 19 septembre 2013 entre les parties par la cour d'appel de Versailles ; remet en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi principal.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnisation des époux X... à la somme de 114 104, 50 ¿ et de les avoir déboutés de leur demande de condamnation in solidum de la société Adomos et de la Caisse d'Epargne d'Île de France à leur payer la somme de 379 985, 93 ¿ ;
Aux motifs que les époux X..., clients de la Caisse d'Epargne, ont sollicité des renseignements auprès de l'un de ses agents spécialisés pour bénéficier d'une réduction d'impôts ; qu'il les a orienté vers la société Adomos, liée par mandat à la Caisse d'Epargne, chargée de rechercher des acquéreurs en vue de la vente de biens immobiliers ; que la Caisse d'Epargne a présenté aux époux X... une documentation de la société Adomos relative à un projet de construction d'une résidence hôtelière permettant aux propriétaires investisseurs de bénéficier d'une déduction fiscale ; qu'elle n'a donné aucune indication sur les informations données aux époux X... sur le mécanisme fiscal et les conditions pour bénéficier d'une déduction dans le cadre d'un investissement immobilier et notamment sur celui réalisé par l'intermédiaire de la société Adomos ; qu'elle ne démontre pas avoir communiqué une information complète et satisfaisante aux époux X... sur les conditions de défiscalisation liées à leur investissement ; que ce défaut d'information a directement contribué au préjudice subi par les époux X... (p. 8 in fine) ; que la société Adomos exerce l'activité particulière de placer des produits immobiliers bénéficiant d'avantages fiscaux ; que la déduction fiscale du projet proposé était douteuse dans la mesure où ne pouvaient être déduits que les coûts des travaux d'entretien et de réparation, à l'exclusion des travaux de reconstruction et de modification du gros oeuvre ; que la société Adomos a mal exécuté son contrat de partenariat avec la Caisse d'Epargne en proposant le produit douteux de la société financière Barbatre ; qu'elle partage avec la Caisse d'Epargne, contractuellement responsable du manque de sérieux des informations et conseils à propos de la réduction fiscale souhaitée par les époux X..., le manquement à son obligation de conseil contribuant au préjudice subi ; qu'elle doit répondre in solidum avec la Caisse d'Epargne de son comportement fautif préjudiciable à l'égard des époux X... (¿) ; que sur le montant du préjudice, les époux X... ne sont pas fondés à demander à être indemnisés du chef du second acompte versé dans la mesure où, répondant à une facture expédiée par la société Sogecif le 11 décembre 2006, ils ont donné leur accord écrit pour le déblocage des fonds ; que la Caisse d'Epargne n'a pas pris l'initiative du paiement mais a agi sur envoi de la facture par les époux X..., lesquels parfaitement informés de l'absence de tout commencement des travaux ainsi qu'il ressort du dossier, ont accepté de procéder au règlement à une société tierce ; que la Caisse d'Epargne et la société Adomos doivent être condamnées in solidum à leur payer 114 104, 50 ¿ correspondant au premier acompte réglé lors de la vente en vue du commencement des travaux, lesquels n'ont jamais commencé ; qu'ils sollicitent également l'indemnisation du redressement fiscal dont ils ont fait l'objet ; que ce redressement tient au fait qu'ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier d'une déduction fiscale, laquelle conservait de toute façon un caractère éventuel ; qu'ils ne peuvent qu'être déboutés de cette demande (p. 10 et 11) ;
Alors 1°) qu'engage sa responsabilité contractuelle l'établissement prêteur de deniers qui libère les fonds à réception d'une simple facture de demande d'acompte de l'entrepreneur, sans exiger la présentation des documents requis par le contrat de prêt pour le déblocage des fonds ; que l'article 6 du contrat de prêt stipulait que « les fonds seront débloqués, au choix du prêteur, entre les mains des emprunteurs ou des entrepreneurs, sur production des mémoires ou des factures, après justification de la prise de garantie, à la demande écrite des emprunteurs lors de chaque appel de fonds » et que « pour toutes les opérations nécessitant la délivrance d'un permis de construire, ce versement sera subordonné à la présentation du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux délivré par la mairie ou la direction départementale de l'équipement » ; qu'en ayant écarté la responsabilité de la banque dans le versement du 2nd acompte à l'entrepreneur au motif inopérant que les emprunteurs lui avaient adressé une facture émise par l'entrepreneur en sachant que les travaux n'avaient pas débuté, sans avoir recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si la banque avait vérifié la présentation de tous les autres documents requis par les stipulations du contrat pour la libération des fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
Alors 2°) et subsidiairement que le juge doit indiquer les éléments de preuve sur lesquels il se fonde pour affirmer l'existence d'un fait, sans se borner à se fonder sur les « documents produits » ; qu'en ayant énoncé, pour exclure toute responsabilité de la banque dans le versement du 2nd acompte à l'entrepreneur, que les emprunteurs étaient parfaitement informés de l'absence de tout commencement des travaux « ainsi qu'il ressort du dossier », sans préciser la nature de la pièce justifiant une telle affirmation, contestée par les emprunteurs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 3°) que manque à son devoir de conseil le banquier qui présente à son client un investissement en vue de bénéficier d'un avantage fiscal, sans information adéquate sur les conditions de la défiscalisation, conduisant à la notification d'un redressement fiscal ; qu'après avoir constaté que les époux X... s'étaient renseignés auprès de la Caisse d'Epargne en vue de bénéficier d'une réduction d'impôts et que celle-ci leur avait présenté un projet de construction d'une résidence permettant aux investisseurs de bénéficier une déduction fiscale, sans leur donner d'information satisfaisante ni conseils sur les conditions de la défiscalisation, ce qui avait contribué directement à leur préjudice, la cour d'appel, qui a rejeté la demande des époux X... tendant à la réparation de leur préjudice résultant du redressement fiscal, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1147 du code civil ;
Alors 4°) qu'engage sa responsabilité la société qui propose des placements immobiliers aux fins de bénéficier d'avantages fiscaux qui ne peuvent en réalité pas être obtenus ; qu'après avoir relevé que la société Adomos, en ayant proposé un produit douteux, avait engagé sa responsabilité délictuelle envers les époux X... et avait contribué à leur préjudice, la cour d'appel, qui a refusé de condamner la société Adomos à indemniser les époux X... du redressement fiscal subi du fait qu'ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier d'une déduction fiscale, a violé l'article 1382 du code civil.
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France, demanderesse au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR déclaré la Caisse d'épargne d'Ile-de-France responsable envers monsieur et madame X..., et de l'AVOIR condamnée à leur verser la somme de 114. 105, 50 euros, augmentée des intérêts au jour de l'arrêt sur cette somme au titre du prêt ;
AUX MOTIFS QUE : « clients de la Caisse d'épargne, monsieur et madame X...ont sollicité des renseignements auprès d'un de ses agents spécialisés pour bénéficier d'une réduction de leurs impots, il leur a indiqué comme moyen les prestations de la SA Adomos dont les modalités consistaient en des investissements d'ordre immobilier ; aux termes de cette convention de partenariat, la SA Adomos était le mandant de la caisse d'épargne à laquelle elle confiait le mandat de rechercher des acquéreurs en vue de la vente de biens immobiliers, la caisse d'épargne leur a présenté la documentation que cette société lui avait remise dans le cadre du partenariat qui les liait, notamment le fascicule relatif au projet transmis par la SA Adomos dont le promoteur était la société financière Barbatre ; que ce projet consistait en la construction d'une résidence hôtelière exécutée par la société Demeures et châteaux restauration avec création de quarante logements donnés en location à une autre société qui verserait les loyers aux propriétaires investisseurs lesquels devaient bénéficier de réduction fiscale ; que la caisse d'épargne était intéressée dans la décision des époux X...d'investir puisque selon l'accord avec la société Barbatre, elle percevait une commission de 4 % HT sur le prix des biens vendus ; s'agissant de la défiscalisation, il n'est donné aucune indication par la caisse d'épargne sur les informations données aux époux X...sur le mécanisme fiscal et les conditions pour bénéficier d'une déduction fiscale dans le cadre d'un investissement immobilier de façon générale et dans le cadre plus particulier de l'investissement immobilier réalisé par l'intermédiaire de la SA Adomos (loi Malraux) que ce soit avant ou après signature de leur engagement avec la société Barbatre alors qu'ils avaient été dirigés au sein de la Caisse d'Épargne vers une personne considérée comme spécialisée ; qu'ainsi elle ne démontre pas avoir donné une information complète et satisfaisante aux époux X...sur les conditions de défiscalisation liées à leur investissement ; le manque d'informations se révèle dans la rédaction rédigée sur avis de l'agent de la Caisse d'Épargne, remise à l'administration fiscale en vue du bénéfice de la déduction fiscale manifestant une méconnaissance du système, ce défaut d'informations complètes et exactes a contribué directement au préjudice subi par les époux X...».
ALORS 1°) QUE l'établissement de crédit n'est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde à l'occasion d'une opération d'investissement immobilier qu'à l'égard d'un investisseur averti ; qu'en l'espèce, pour retenir la responsabilité de la Caisse d'épargne d'Ile-de-France, la cour d'appel a considéré que l'établissement de crédit avait manqué à son obligation d'information ; qu'en statuant ainsi, sans égard à la qualité d'invertisseur averti de monsieur X...invoquée par l'exposante dans ses conclusions (p. 9, § 11), la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 2°) QUE seul peut être réparé le préjudice auquel le manquement invoqué a directement contribué ; que l'auteur d'une faute n'engage sa responsabilité que s'il existe un lien de causalité entre la faute commise et le dommage subi ; qu'en l'espèce, pour condamner la banque au paiement d'une somme correspondant au premier acompte réglé lors de la vente en vue des travaux, la cour d'appel a retenu que la banque n'aurait pas complètement et exactement informé les époux X...sur les conséquences fiscales de l'investissement proposé ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser dans quelle mesure ledit défaut d'information aurait directement contribué au préjudice tenant au versement du premier acompte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 3°) QUE pour retenir la responsabilité de la banque et la condamner au paiement d'une somme correspondant au premier acompte réglé lors de la vente en vue des travaux, la cour d'appel a considéré que la banque n'aurait pas complètement et exactement informé les époux X...sur les conséquences fiscales de l'investissement proposé ; qu'en statuant ainsi, sans vérifier, comme l'y invitaient les conclusions de l'exposante (p. 6, § 9 à 11), si le préjudice allégué n'était pas causé par l'inexécution ultérieure du montage jusqu'à son terme, ce à quoi la banque était totalement étrangère, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 4°) SUBSIDIAIREMENT QUE le manquement de la banque aux obligations d'information ou de mise en garde auxquelles elle peut être tenue à l'égard de son client prive seulement celui-ci d'une chance de mieux investir ses capitaux en ne souscrivant pas le produit proposé ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que la Caisse d'éparge d'Ile-de-France avait méconnu son obligation de conseil à l'égard des époux X..., la cour d'appel a condamné la banque à s'acquitter auprès des investisseurs de la somme de 114. 104, 50 euros correspondant au premier acompte réglé lors de la vente en vue du commencement des travaux, somme augmentée des intérêts payés ; qu'en statuant ainsi, quand pourtant seule la perte de chance de ne pas contracter dans ces conditions aurait dû être indemnisée, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1147 du code civil.
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Adomos, demanderesse au pourvoi incident.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la société ADOMOS responsable envers monsieur et madame X..., d'AVOIR condamné la société ADOMOS à régler aux époux X...la somme de 114 104, 50 euros augmentée des intérêts payés au jour de l'arrêt sur cette somme au titre du prêt, d'AVOIR déclaré la société ADOMOS tenue de garantir la Caisse d'Epargne d'Ile de France à hauteur de la moitié des sommes qu'elle devra régler aux époux X..., d'AVOIR condamné la société ADOMOS à régler aux époux X...une somme de 3 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d'appel, d'AVOIR débouté la société ADOMOS de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR condamné la société ADOMOS à régler les dépens de première instance et d'appel avec garantie par la société ADOMOS de la moitié des sommes au profit de la Caisse d'Epargne d'Ile de France ;
AUX MOTIFS QUE « la société ADOMOS dénie toute foute au motif qu'elle avait seulement un rôle d'agent immobilier ; qu'il n'y a eu aucun contrat avec les époux X...; que cependant qu'elle n'est pas un agent immobilier simple, qu'elle exerce l'activité particulière de placer des produits immobiliers bénéficiant d'avantages fiscaux ; que selon sa présentation, elle commercialise des solutions d'investissement clés en mains et assure proposer des investissements de qualité ; qu'elle devait d'autant plus fournir un produit sûr qu'elle exposait dans sa plaquette « indépendant et intransigeant, ADOMOS sélectionne les meilleurs programmes immobiliers ¿ construits par les promoteurs offrant les meilleures garanties de qualité et de professionnalisme. Véritable ingénieur de votre patrimoine immobilier ADOMOS vous apporte des conseils objectifs et des solutions clés en mains en choisissant avec soin les gestionnaires et les assureurs » ; que la SA ADOMOS a remis à la Caisse d'Epargne le projet de résidence hôtelière relatif aux dépendances du Château de Maintenon acquises par la société financière BARBATRE, société holding de promotion immobilière et marchand de biens, qui confiait les travaux à une autre société (Demeures et Châteaux restauration) ; que la SA ADOMOS affirme ne pas avoir commis de faute en proposant le projet immobilier de Maintenon, les comptes de la société financière étant alors bénéficiaires ; que toutefois, il ressort du dossier que la société, créée en 1999, au capital de 7 622 euros, avait connu un déficit pour les trois premières années ; qu'elle se trouvait gérée par une jeune femme de 21 ans qui avait ses frères et soeurs pour associés ; qu'en 2003, le bénéfice de l'exploitation était le résultat d'une vente d'actifs (un navire) et que le chiffre prévisionnel pour 2005, tel qu'énoncé par le rapport de gestion 2004 était 70 fois plus important que celui de l'année précédente et que l'année précédant l'investissement la société avait décidé de continuer son activité malgré la perte moitié de son capital social ; qu'en outre, la déduction fiscale était douteuse dans la mesure où ne pouvaient être déduits les coûts de travaux d'entretien et de réparation et qu'en l'espèce, il s'agissait de travaux de reconstruction et de modification du gros oeuvre ; qu'en conséquence les renseignements donnés par la SA ADOMOS à son partenaire, la Caisse d'Epargne dont la fiabilité du contenu ne correspondait pas aux affirmations de soins et de rigueur vantés ; qu'elle a par ailleurs adressé à monsieur X...directement « une simulation de l'investissement en monument historique à Maintenon réalisée ce jour avec Sébastien qui vous le commentera en agence » ce durant l'été 2005 (26 juillet) après la signature de la promesse de vente avec la société BARBATRE (26 mai 2005) alors qu'à l'époque, la société Demeures et Châteaux restauration qui devait mener les travaux se trouvait déjà mise en redressement judiciaire ; que s'il n'existe pas de contrat entre la SA ADOMOS et les époux X..., il demeure que cette société a mal exécuté son contrat de partenariat la liant à la Caisse d'Epargne, sa mandataire, en proposant le produit douteux de la société financière BARBATRE ; qu'en raison de cette mauvaise exécution contractuelle avec la Caisse d'Epargne, la SA ADOMOS a engagé sa responsabilité délictuelle envers les époux X...; qu'elle partage ainsi avec la Caisse d'Epargne, contractuellement responsable envers les époux X...du manque de sérieux de ses informations et conseils à propos de la réduction fiscale souhaitée par les époux X...le manquement à son obligation de conseil contribuant au préjudice subi ; qu'en application de l'article 1382 du Code civil, la SA ADOMOS doit répondre in solidum de son comportement fautif préjudiciable à l'égard des époux X...avec la Caisse d'Epargne Ile de France, que par ailleurs, n'ayant pas donné à son mandataire les éléments nécessaires, elle doit répondre à ce manquement en garantissant la Caisse d'Epargne à hauteur de la moitié » ;
1. ALORS QUE la mise en jeu de la responsabilité délictuelle suppose une faute ; qu'en se bornant à relever que la société ADOMOS n'avait pas agi avec soin et rigueur dès lors que la société BARBATRE, promoteur de l'opération immobilière dans le cadre de laquelle les époux X...recherchait un avantage fiscal, ne présentait pas de garanties financières sérieuses, sans à aucun moment caractériser que la situation de la société BARBATRE pouvait faire craindre l'échec du projet litigieux au moment où il était proposé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2. ALORS QUE seule la faute à l'origine du dommage ouvre droit à réparation ; qu'en retenant que la situation financière de la société BARBATRE ne présentait pas de garanties sérieuses, contrairement aux informations données par la société ADOMOS à la Caisse d'Epargne, pour condamner la société ADOMOS à indemniser les époux X...du premier acompte versé à la société BARBATRE en vue de la réalisation de travaux qui n'allaient jamais être réalisés, sans caractériser que sans la faute commise par la société ADOMOS, le dommage subi par les époux X...ne serait pas survenu, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3. ALORS QUE seule la faute à l'origine du dommage ouvre droit à réparation ; qu'en retenant que la société ADOMOS n'avait pas transmis à la Caisse d'Epargne des informations rigoureuses dès lors que la déduction fiscale proposée était douteuse, ce pour la condamner à indemniser les époux X...du premier acompte versé en vue de la réalisation de travaux qui n'allaient jamais être exécutés, la Cour d'appel, qui a retenu par ailleurs que les époux X...ne pouvaient être indemnisés du redressement opéré à leur encontre par l'Administration fiscale, n'a pas caractérisé le lien de causalité entre l'information fiscale douteuse et le versement des sommes remises en vue de la réalisation des travaux litigieux, violant l'article 1382 du Code civil ;
4. ALORS QUE la mise en jeu de la responsabilité délictuelle suppose une faute ; qu'en se bornant à relever que la société ADOMOS avait adressé une simulation de l'investissement litigieux à une époque où l'entrepreneur, la société DEMEURES ET CHATEAUX RESTAURATION, qui devait réaliser les travaux, se trouvait déjà mis en redressement judiciaire, sans à aucun moment caractériser que la société ADOMOS aurait pu ou dû connaître l'existence de cette procédure collective, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
5. ALORS QUE le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la société ADOMOS soutenait que le premier acompte versé en vue de la réalisation des travaux litigieux résultait de la faute exclusive de la Caisse d'Epargne qui avait libéré lesdits fonds au mépris de ses obligations contractuelles, sans exiger la production préalable des mémoires ou factures de matériaux, ni la prise de garantie ; qu'en retenant, pour condamner la société ADOMOS à indemniser le versement du premier acompte, que les informations données par la société ADOMOS en vue de la réalisation de l'opération de défiscalisation n'étaient pas rigoureuses, sans répondre au moyen pris de la méconnaissance par la Caisse d'Epargne de ses obligations contractuelles lors du déblocage des fonds litigieux, seule à l'origine du préjudice subi, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la société ADOMOS tenue de garantir la Caisse d'Epargne Ile de France à hauteur de la moitié des sommes qu'elle devra régler aux époux X..., d'AVOIR débouté la SA ADOMOS de sa demande de garantie par la Caisse d'Epargne, d'AVOIR débouté la société ADOMOS de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR condamné la SA ADOMOS à garantir la moitié des dépens de première instance et d'appel au profit de la Caisse d'Epargne Ile de France ;
AUX MOTIFS QUE « les renseignements donnés par la SA ADOMOS à son partenaire, la Caisse d'Epargne, dont la fiabilité du contenu ne correspondait pas aux affirmations de soins et de rigueur vantés ; (¿) que la société ADOMOS a mal exécuté son contrat de partenariat la liant à la Caisse d'Epargne en proposant le produit douteux que la société BARBATRE ; (¿) que n'ayant pas donné à son mandataire les éléments nécessaires, elle doit répondre de ce manquement en garantissant la Caisse d'Epargne à hauteur de la moitié » ;
ALORS QUE le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la société ADOMOS soutenait que le premier acompte versé en vue de la réalisation des travaux litigieux résultait de la faute de la Caisse d'Epargne qui avait libéré lesdits fonds au mépris de ses obligations contractuelles, sans exiger la production préalable des mémoires ou factures de matériaux, ni la prise de garantie ; qu'en retenant, pour dire la société ADOMOS tenue de garantir la Caisse d'Epargne à hauteur de la moitié du premier acompte versé et débouter la société ADOMOS de sa demande de garantie par la Caisse d'Epargne, que les informations données par la société ADOMOS en vue de la réalisation de l'opération de défiscalisation n'étaient pas rigoureuses, sans répondre au moyen pris de la méconnaissance par la Caisse d'Epargne de ses obligations contractuelles lors du déblocage des fonds litigieux, à l'origine du préjudice subi, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé la décision des premiers juges disant n'y avoir lieu à statuer sur la demande en garantie de la SA ADOMOS contre la SCP de notaires et maître A...et au besoin la déboute, d'AVOIR condamné la société ADOMOS à régler à maître A...la somme de 1 500 euros au titre des frais de première instance non compris dans les dépens et 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour frais exposés en appel ;
AUX MOTIFS QU'« il convient surtout de remarquer que les époux X...ont accepté d'être représentés pour la signature de tous les actes de sorte qu'ils ne peuvent reprocher au notaire un manque d'information, qu'ils n'ont pas sollicité, ayant signé directement la promesse de vente avec la société financière BARBATRE puis ayant donné mandat pour signer l'acte de vente et ce à « tout clerc de la SCP Pierre E... ¿ Gérard A... et Alexis B...» sans démontrer avoir sollicité des explications et alors que c'est un autre notaire (maître F..., notaire à Pontoise) qu'ils ont communiqué les pièces nécessaires pour la mise au point du dossier ; que le pouvoir donné à la SCP de notaires portait également « sur tous appels de fonds » ; que la somme payée, lors de la signature de l'acte de vente, correspond au prix d'acquisition prévu dans la promesse (28 357 euros) en sus du versement du premier acompte (114 104, 50 euros) ; que ce versement d'un premier acompte était nécessaire pour le commencement des travaux ; que le versement du second acompte a été payé sans l'intervention du notaire ; qu'en conséquence, le comportement fautif de maître A..., agissant pour la SCP, ni celui de la SCP dont il est associé ne se trouve pas prouvé (¿) qu'il y a lieu de confirmer la décision des premiers juges disant n'y avoir lieu de statuer sur la demande en garantie de la société ADOMOS contre la SCP de notaires et maître A...qu'au besoin elle sera déboutée de ces demandes de garanties ».
ALORS QUE ni l'acceptation par l'acquéreur d'être représenté à l'acte par le notaire, ni l'absence de demande d'information à ce dernier, ni la circonstance qu'un autre notaire soit intervenu, ni encore le fait que le versement des fonds soit nécessaire à la réalisation de l'opération « clé en mains » envisagée, ni non plus le fait qu'il ait reçu pouvoir sur tous appels de fonds, ne dispensent le notaire rédacteur d'acte de son devoir de conseil ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société ADOMOS à verser à maître A...la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « la SA ADOMOS, qui savait les conditions d'intervention de la SCP de notaires par l'un des associés dans l'opération d'investissement immobilier en raison de l'opération clés en mains, a assigné de façon vexatoire maître A...qui n'a pas commis de faute » ;
ALORS QUE n'abuse pas de son droit d'agir en justice le plaideur qui assigne un notaire en garantie en connaissance de ses conditions d'intervention à l'acte litigieux, exclusives de toute faute ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
