LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 19 février 2013), que M. et Mme X...ont donné à bail à Mme Y... une maison d'habitation pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2009 ; que le 7 septembre 2010 la locataire leur a donné congé pour le 15 septembre 2010, puis soutenant que le logement ne remplissait pas les critères de décence les a assignés en réparation de son préjudice ;
Attendu qu'ayant relevé que la locataire n'apportait aucune preuve de ses allégations relatives aux dégâts des eaux dont elle se disait victime et que les propriétaires justifiaient avoir sollicité pour mettre fin à des infiltrations sous menuiserie une entreprise qui n'avait pu mener sa mission à bien compte tenu compte tenu de l'impossibilité de joindre la locataire, la cour d'appel, qui en a déduit que le non respect de l'obligation de délivrance n'était pas établie, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que, la locataire n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que le bail étant achevé compte tenu de l'expiration du délai de préavis de trois mois consécutif au congé qu'elle avait donné, le moyen mélangé de fait et de droit est nouveau et comme tel irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de Madame Aline Y..., locataire, tendant à ce qu'il soit constaté que Monsieur et Madame X..., bailleurs, avaient manqué à leur obligation de lui délivrer un logement décent et, en conséquence, à ce qu'ils soient condamnés à lui payer la somme de 7. 520 ¿ en réparation du préjudice subi,
AUX MOTIFS QUE pour soutenir que ses bailleurs ont manqué à leur obligation de lui délivrer un logement décent, Mme Y... fait valoir qu'elle a subi des infiltrations d'eau, notamment dans son garage qui a été inondé ce qui a entraîné la perte d'objets mobiliers qui y étaient stockés, qu'elle a dû installer à ses frais une boîte à lettres ainsi qu'une prise de télévision et qu'elle n'a jamais disposé d'un compteur d'eau individuel ni d'une alimentation de gaz personnelle. Mais attendu que Mme Y... ne rapporte la preuve ni des infiltrations d'eau ni de l'inondation du garage qu'elle allègue ; que les bailleurs produisent pour leur part des factures qui démontrent qu'ils ont fait remplacer quatre fenêtres de l'immeuble loué et qu'ils ont fait procéder à des travaux de réfection de la toiture tant de l'habitation que de la grange ; qu'il résulte de l'attestation de la société Delage que M. X...s'est adressé à cette entreprise pour qu'il soit remédié à un problème de fuite sous une menuiserie mais qu'aucune intervention n'a pu avoir lieu, faute de pouvoir prendre attache avec la locataire demeurée injoignable ; que la simple comparaison du volume de mobilier de Mme Y... entre son entrée et son départ des lieux loués ne permet pas de démontrer qu'une partie de ce mobilier aurait été perdue par suite d'un manquement des bailleurs à leurs obligations. Et attendu que l'absence de boîte aux lettres et de prise de télévision n'est pas de nature à conférer au logement un caractère non décent ; que ce logement bénéficiait d'un sous-compteur d'eau permettant de connaître la consommation exacte de la locataire (courrier de l'association AACC du 9 février 2010). Attendu qu'il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les griefs formulés par Mme Y... à l'encontre de ses bailleurs n'étaient pas établis et qu'il a rejeté la demande de celle-ci (arrêt, p. 3, § 2 à 5)
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE Madame Y... n'a produit aucun élément de nature à démontrer qu'elle avait subi un préjudice quelconque du fait de l'occupation du local qui lui avait été donné à bail ; qu'en effet les photographies produites par la demanderesse ou ses simples allégations sont inopérantes en l'espèce ; que pour leur part, les époux X...ont produit deux factures qui démontrent qu'ils avaient fait procéder au remplacement de quatre fenêtres au début de l'année 2008 ainsi qu'à la réfection de la toiture de la maison et de la grange au début de l'année 2009 ; qu'ils ont également établi qu'ils avaient pris contact avec leur assureur dès qu'un désordre leur avait été signalé et que, seule, l'inertie de la preneuse se trouvait à l'origine du manque de réparation ;
ALORS QUE pour être décent, le logement doit assurer le clos et le couvert, notamment au moyen des menuiseries extérieures et de la couverture assurant la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; qu'à l'appui de sa demande indemnitaire à l'encontre des bailleurs, Madame Y... soutenait, photographies à l'appui, que le logement délivré par les époux X...n'était pas décent pour être notamment l'objet de nombreuses infiltrations d'eau ; qu'en rejetant cette demande, au seul motif que quatre fenêtres avaient été remplacées et que des travaux avaient été entrepris sur la toiture, sans constater l'état hors eau de toutes les menuiseries et de l'intégralité de la toiture du logement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné Madame Aline Y..., locataire, à payer à Monsieur et Madame X..., bailleurs, la somme de 1. 488, 72 euros à titre de loyers et charges impayés avec intérêts légaux,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a fait un exact calcul de l'arriéré de loyers et charges dus par Mme Y... et c'est à juste titre qu'il a rejeté la demande des bailleurs en paiement des trois mois de préavis correspondant au congé donné par la locataire après avoir retenu, au terme de motifs pertinents que la cour adopte, qu'ils avaient eux-mêmes ultérieurement donné congé à celle-ci par courrier recommandé du 17 décembre 2010, motivé notamment par le défaut de paiement des loyers et charges, et qu'ils ne pouvaient lui reprocher d'avoir quitté les lieux dès le 7 février 2011 (arrêt, p. 3, § 6) ;
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE sur les loyers impayés, que les époux X...ont produit tous éléments de nature à établir que Madame Y... est débitrice de la somme de 1090, 04 euro correspondant au solde des loyers dus de juillet 2010 à janvier 2011 et se décomposant comme suit : 400 euros-244, 28 euros (allocation logement) = 155, 72 euros x 7 = 1090, 04 euros. Attendu, sur leur demande tendant à obtenir la somme de 1200 euros à titre de préavis, qu'il est établi que Madame Y... leur avait donné congé par lettre recommandée en date du 7 septembre 2010 et leur avait indiqué dans ce courrier qu'ils pouvaient rechercher un nouveau locataire par voie d'annonce ; que, certes, Madame Y... n'a pas respecté ce préavis et s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 7 février 2011 ; attendu, cependant, que les époux X...ayant indiqué qu'ils avaient donné congé à Madame Y..., par courrier recommandé du 17 décembre 2010, celle-ci devait quitter les lieux au plus tard le 15 juin 2011 ; qu'ils ne peuvent donc lui faire grief d'avoir quitté les lieux plutôt ; que cette demande sera donc rejetée ; attendu, sur les charges, que les époux X...ont établi que Madame Y... était débitrice de la somme de 398, 68 euros se décomposant comme suit :- consommations d'eau : 147, 22 euros,- assainissement : 88, 16 euros,- ordures ménagères : 71, 00 euros,- ramonage : 92, 30 euros, total : 398, 68 euros. Qu'elle sera donc condamnée à leur payer la somme de 1. 488, 72 euros au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir (jugement, p. 3, dern. § à p. 4, § 7).
ALORS QUE le défaut de restitution de la chose louée à l'expiration du bail ne peut donner lieu au paiement des loyers mais seulement à celui d'une indemnité qu'il appartient au juge d'évaluer ; que le congé donné par le locataire prend effet à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée le notifiant ; que la Cour d'appel, qui avait constaté par motifs adoptés que Mme Y... avait donné congé par lettre recommandée en date du 7 septembre 2010, à effet au 15 septembre 2010, ce dont il résultait nécessairement que le bail avait été résilié, par l'effet de ce congé de la locataire au plus tard le 15 décembre 2010 et que, se maintenant dans les lieux au-delà de cette date, la locataire, alors sans droit ni titre, n'était plus redevable que d'une indemnité d'occupation ; qu'en condamnant néanmoins Mme Y... à payer aux époux X...une somme représentative des loyers dus pour les mois de juillet 2010 à janvier 2011, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1709 du code civil.
