| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 février 2015, 13-27103

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 octobre 2013), que la société Caisse générale de prévoyance des caisses d'épargne (CGPCE), venant aux droits de la société Caisse générale de retraite des caisses d'épargne (CGRCE), propriétaire d'un immeuble qu'elle a décidé de vendre par lots, a notifié à M. et à Mme X..., locataires de locaux dans l'immeuble, une offre de vente au visa de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, qu'ils n'ont pas acceptée ; que ceux-ci ont assigné les acquéreurs, M. et Mme Y..., ainsi que la société CPCGE en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées et de la vente intervenue avec les époux Y... ;
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième et sixième branches :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes des accords collectifs de location des 9 juin 1998, repris par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, et 16 mars 2005, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur, déjà tenu de faire connaître à chacun des locataires, pour l'exercice de son droit de préemption, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe, doit l'informer, afin de lui permettre de prendre sa décision en toute connaissance de cause, et ce, à peine de nullité de l'offre de vente et consécutivement de la vente consentie à des tiers, sur l'état de l'immeuble et sur les travaux réalisés et à réaliser, par la fourniture de documents tels que l'état descriptif de division et un diagnostic technique devant porter sur l'ensemble des éléments essentiels relatifs au bâti de l'immeuble, les équipements communs et de sécurité en précisant notamment leur situation, leur efficacité, le coût de leur maintenance, le poids des charges de copropriété, diagnostic plus strict que celui prévu en application des dispositions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, limité au contrôle de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... avaient expressément fait valoir, en se fondant sur les mentions claires et précises du « livret locataire » fourni avec l'offre de vente par la CGRCE, que le diagnostic technique avait été établi par le bureau Veritas non en application de l'article 2.2 des deux accords collectifs mais en application de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation pour en déduire que ce document n'avait ainsi porté que sur l'état apparent de l'immeuble, en méconnaissance de l'obligation de rédiger ce diagnostic technique dans les stricts conditions et critères retenus par ledit article 2.2 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir l'irrégularité de l'offre de vente et par voie de conséquence la nullité de cette offre et de la vente postérieure intervenue entre la CGRCE et les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ qu'aux termes des dispositions de l'article 2.2 des accords collectifs de location des 9 juin 1998, repris par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, et 16 mars 2005, avant la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit informer tout locataire, bénéficiaire d'un droit de préemption, sur l'état de l'immeuble et sur les travaux réalisés et à réaliser, en joignant à son offre de vente l'état descriptif de division et un diagnostic technique portant sur l'ensemble des éléments essentiels relatifs au bâti de l'immeuble, les équipements communs et de sécurité, en précisant notamment leur situation, leur efficacité, le coût de leur maintenance, le poids des charges de copropriété, afin de lui permettre de prendre sa décision en toute connaissance de cause, et ce, à peine de nullité de l'offre de vente et consécutivement de la vente consentie à des tiers ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... avaient fait valoir que les éléments joints à l'offre de vente de l'appartement qu'ils louaient, étaient soit erronés, soit insuffisants notamment en l'absence de précision ou d'indication concernant le coût de fonctionnement et de maintenance des éléments essentiels de l'immeuble, portée dans le diagnostic technique établi au terme d'une visite incomplète, rapide et insuffisante ; qu'en se contentant de mentionner que le diagnostic technique portait sur tous les éléments visés par l'accord collectif, par l'énonciation d'un simple listing, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si ce diagnostic technique mentionnait le coût de maintenance des éléments essentiels de l'immeuble, la cour d'appel qui n'a ainsi pas constaté que les documents fournis permettaient aux époux X... d'être parfaitement informés de l'état de l'immeuble et de prendre leur décision d'achat en parfaite connaissance de cause, a privé son arrêt de base légale au regard des dispositions d'ordre public de l'article 2.2 des accords collectifs de location des 9 juin 1998, repris par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, et 16 mars 2005 ;
3°/ que dans leurs écritures d'appel, les époux X... s'étaient prévalus de l'absence de précision fournie dans les documents adressés par la CGRCE avec l'offre de vente concernant le système de gardiennage ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir la nullité de ladite offre de vente et par voie de conséquence celle de la vente postérieure intervenue entre la CGRCE et les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le diagnostic établi par le bureau Veritas portait sur tous les éléments visés par l'article 2-2 des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 à savoir le clos, le couvert, l'isolation thermique, les conduits et canalisations collectives, les équipements de chauffage collectif -en l'espèce inexistants-, les ascenseurs et la sécurité incendie et indiquait de façon claire, précise, complète et approfondie ceux qui nécessitaient des observations et ceux qui n'en nécessitaient aucune avec une conclusion sur le bon état général de l'immeuble, et retenu que ce diagnostic technique était en conséquence conforme à l'article 2-2 des accords collectifs même s'il ne le mentionnait pas expressément et que l'ensemble de ces documents permettait aux locataires d'être parfaitement informés de l'état de l'immeuble et de prendre leur décision en connaissance de cause, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument omises relatives à la référence à L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation dans le rapport de diagnostic technique et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante relative à l'absence d'information sur les coûts de maintenance ni de répondre à des conclusions inopérantes tirées de l'absence d'information sur le système de gardiennage, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :
1°/ que l'état parasitaire relatif à la présence de termites dans l'immeuble, à joindre par le vendeur à son offre de vente présentée aux locataires aux fins de les informer sur l'état de l'immeuble et de leur permettre de prendre leur décision d'achat en parfaite connaissance de cause doit avoir été établi moins de six mois par rapport à la date de la promesse de vente ; que dans leurs écritures d'appel, les époux X... s'étaient prévalus de la circonstance que l'état parasitaire avait été établi le 30 novembre 2004 soit plus de six mois avant la formulation de l'offre de vente, le 19 décembre 2005, ce qui constituait une méconnaissance de l'obligation réglementaire ; qu'en affirmant qu'aucune irrégularité ne saurait être tirée du fait que l'état parasitaire joint à l'offre de vente datait de plus de six mois, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article R. 271-5 du code de la construction et de l'habitation qu'elle a ainsi violé ;
2°/ que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... avaient régulièrement fait valoir que l'état parasitaire joint par la CGRCE à l'offre de vente de leur appartement contenait des informations obsolètes ce qui l'entachait d'irrégularité pour non-respect de l'obligation réglementaire édictée à l'article R. 271-5 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir la nullité de ladite offre de vente et par voie de conséquence celle de la vente postérieure intervenue entre la CGRCE et les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant énoncé qu'en application de l'article R. 271-5 du code de la construction et de l'habitation, l'état parasitaire devait être annexé soit à la promesse de vente, soit à l'acte authentique, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument omises, en a exactement déduit que ne constituait pas une irrégularité le fait qu'ait été joint à l'offre de vente adressée aux époux X... un état parasitaire antérieur de plus de six mois à celle-ci ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la troisième branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... et la somme de 3 000 euros à la société Caisse générale de prévoyance des caisses d'épargne ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à la nullité de la vente intervenue le 23 mai 2007 en ce que leur droit de préemption n'a pas été régulièrement purgé par le propriétaire vendeur et d'AVOIR dit que la vente intervenue le 23 mai 2007 entre la CGRCE et les époux Y... est parfaite et régulière ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE si l'accord collectif ne mentionne que l'établissement d'un état de l'immeuble en l'absence d'associations de locataires représentatives, ce qui est le cas, en l'espèce, il n'en demeure pas moins que l'obligation d'information des locataires, destinée à leur permettre de prendre une décision éclairée, ne saurait en ce cas être réduite par rapport à celle prévue en présence d'associations de locataires précisément plus averties ; qu'il en résulte que si l'établissement de "l'état de l'immeuble" se fait à la seule initiative du bailleur et suivant des modalités fixées unilatéralement, son contenu doit en revanche être identique à celui prévu par l'accord pour les diagnostics et bilans techniques, c'est-à-dire porter sur les éléments essentiels du bâti et les équipements communs et de sécurité susceptibles d'entrainer des dépenses importantes pour les copropriétaires dans les années qui suivront la vente ; qu'en l'espèce, les époux X... soutiennent que le diagnostic technique établi par la CGPCE et qui leur a été notifié avec l'offre de vente ne comprenait aucune description, aucune analyse, aucun prévisionnel de travaux et aucune évaluation du coût d'entretien de ces éléments ; mais que le diagnostic technique établi par le bureau Veritas est conforme à l'article 2-2 des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 même s'il ne le mentionne pas expressément ; qu'en effet, il porte sur tous les éléments visés dans ce texte, à savoir : le clos, le couvert, l'isolation thermique, les conduits et canalisations collectives, les équipements de chauffage collectif (en l'espèce inexistants), les ascenseurs et la sécurité incendie ; qu'il indique de façon claire, précise, complète et approfondie ceux qui nécessitaient des observations et ceux qui n'en nécessitaient aucune avec une conclusion sur l'état général de l'immeuble qui était bon ; que la liste des travaux à prévoir mentionnait la VMC et le ravalement des deux cours de l'immeuble ; que l'ensemble de ces documents permettait aux locataires d'être parfaitement informés de l'état de l'immeuble et de prendre leur décision en connaissance de cause ; qu'en ce qui concerne l'état parasitaire, il ressort de l'article R. 271-5 du CCH invoqué par les appelants que celui-ci et annexé soit à la promesse de vente, soit à l'acte authentique ; qu'aucune irrégularité ne saurait donc être tirée du fait que celui joint à l'offre de vente datait de plus de six mois, étant observé que le livret locataire mentionnait qu'un nouveau constat serait réalisé avant chaque acte de vente ; qu'enfin, le règlement de copropriété comprenant l'état descriptif de division était consultable au bureau de vente comme cela était indiqué dans le livret d'information générale remis aux locataires ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a décidé que le droit de préemption dont bénéficiaient les époux X... avait été valablement purgé ;
et AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux X... font valoir un défaut d'information ou des informations insuffisantes et/ou obsolètes préalables relatives à l'état de l'immeuble et aux travaux les ayant empêché de prendre une décision éclairée, au regard des dispositions de l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 ; que les diagnostics et bilans techniques (amiante, plomb et état parasitaire) insuffisants et imprécis ne font pas référence audit article et que des informations essentielles relatives au système de chauffage au gaz, aux installations électriques, aux ascenseurs, monte-charges, installations de sécurité, système de vidéophone de chaque appartement ainsi qu'au gardiennage n'ont pas été données ; qu'enfin, l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ne leur a pas été transmis ; que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin1998 qui prévoient l'information des locataires et, en l'absence d'existence d'une association de locataires, tel qu'en l'espèce, évoquent seulement l'établissement d'un état de l'immeuble (article 2.2), ont été suffisamment respectées en ce que, notamment :* les locataires ont été informés le 11 octobre 2004 du fait que la mise en vente individuelle de leur appartement était envisagée ;* la société GFFI a informé les époux X... le 13 juin 2005 de la tenue d'une réunion générale d'information le 21 juin, à laquelle M. X... a assisté et il n'est pas contesté que des affiches faisant état de cette réunion d'information générale ont été installées sur les panneaux d'information situés dans les parties communes de l'immeuble ;* la société GFFI a confirmé par écrit aux locataires les modalités envisagées pour la vente par la remise d'un livret locataire et complété l'information générale précitée par une information particulière individuelle écrite constituée d'une fiche individuelle de prix, (le livre locataire remis lors de la réunion du 21 juin 2005 mentionne l'existence : d'un diagnostic technique de l'immeuble établi par la société Veritas en juin 2005, des diagnostics amiante des parties communes et privatives établis par la société Cat Ple Baudet en octobre 2004, des diagnostics parasitaires des parties communes et privatives établis par la société Cat Ple Baudet en octobre 2004, de diagnostics plomb des parties communes et privatives établis par la société Cat Ple Baudet en octobre 2004, outre les travaux réalisés dans l'immeuble depuis les 5 dernières années et précise en outre que l'ensemble de ces éléments est consultable au bureau de vente et d'information) ;* les diagnostics techniques critiqués qui ne doivent correspondre qu'à l'état apparent de l'immeuble ont été réalisés par le bureau Veritas conformément aux dispositions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ; cependant le rapport établi est complet et porte sur les divers points de contrôle fixés par la loi du 13 décembre 2000 et les éléments visés par l'article 2.2 de l'accord collectif ; la liste des travaux à prévoir mentionnait la VMC, le ravalement des deux cours de l'immeuble et permettait aux locataires d'être informés de l'état de l'immeuble et de prendre leur décision en toute connaissance de cause ;* les diagnostics techniques et informations communiquées aux locataires sont conformes aux obligations de l'accord de 1998 et qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un immeuble en très bon état ayant été réhabilité en 1994 ;* il ne résulte d'aucun texte que d'autres éléments d'informations devaient être fournis aux destinataires de l'offre de vente de la loi de 1975 et il n'est justifié d'aucune obligation pour le vendeur d'avoir à communiquer le règlement de copropriété et l'état descriptif de division lesquels étaient en tout état de cause consultables au bureau de vente et d'information ;* les offres de vente de l'article 10 de la loi de 1975 ont été adressés par courriers recommandés avec avis de réception du 19 décembre 2005, laissant ainsi un délai de réflexion de plus de trois mois après la transmission de l'information individuelle ;que les époux X... ne peuvent sérieusement soutenir qu'ils ont pu envisager qu'ils recevraient ultérieurement une offre plus détaillée dès lors que celle qui leur a été notifiée le 19 décembre 205 parfaitement claire pour tout locataire, prévoyait un délai de deux mois aux fins de réponse, l'absence de celle-ci équivalant à un refus de l'offre de vente ; que compte tenu de la régularité des offres de vente du 19 décembre 2005, le droit de préemption instauré au profit du locataire a ainsi été régulièrement purgé et la vente intervenue entre la CGRCE et les époux Y... doit être considérée comme parfaite ;
1°) ALORS QU'aux termes des accords collectifs de location des 9 juin 1998, repris par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, et 16 mars 2005, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur, déjà tenu de faire connaître à chacun des locataires, pour l'exercice de son droit de préemption, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe, doit l'informer, afin de lui permettre de prendre sa décision en toute connaissance de cause, et ce, à peine de nullité de l'offre de vente et consécutivement de la vente consentie à des tiers, sur l'état de l'immeuble et sur les travaux réalisés et à réaliser, par la fourniture de documents tels que l'état descriptif de division et un diagnostic technique devant porter sur l'ensemble des éléments essentiels relatifs au bâti de l'immeuble, les équipements communs et de sécurité en précisant notamment leur situation, leur efficacité, le coût de leur maintenance, le poids des charges de copropriété, diagnostic plus strict que celui prévu en application des dispositions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, limité au contrôle de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... avaient expressément fait valoir, en se fondant sur les mentions claires et précises du « livret locataire » fourni avec l'offre de vente par la CGRCE, que le diagnostic technique avait été établi par le bureau Veritas non en application de l'article 2.2 des deux accords collectifs mais en application de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation pour en déduire que ce document n'avait ainsi porté que sur l'état apparent de l'immeuble, en méconnaissance de l'obligation de rédiger ce diagnostic technique dans les stricts conditions et critères retenus par ledit article 2.2 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir l'irrégularité de l'offre de vente et par voie de conséquence la nullité de cette offre et de la vente postérieure intervenue entre la CGRCE et les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'aux termes des dispositions de l'article 2.2 des accords collectifs de location des 9 juin 1998, repris par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, et 16 mars 2005, avant la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit informer tout locataire, bénéficiaire d'un droit de préemption, sur l'état de l'immeuble et sur les travaux réalisés et à réaliser, en joignant à son offre de vente l'état descriptif de division et un diagnostic technique portant sur l'ensemble des éléments essentiels relatifs au bâti de l'immeuble, les équipements communs et de sécurité, en précisant notamment leur situation, leur efficacité, le coût de leur maintenance, le poids des charges de copropriété, afin de lui permettre de prendre sa décision en toute connaissance de cause, et ce, à peine de nullité de l'offre de vente et consécutivement de la vente consentie à des tiers ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... avaient fait valoir que les éléments joints à l'offre de vente de l'appartement qu'ils louaient, étaient soit erronés, soit insuffisants notamment en l'absence de précision ou d'indication concernant le coût de fonctionnement et de maintenance des éléments essentiels de l'immeuble, portée dans le diagnostic technique établi au terme d'une visite incomplète, rapide et insuffisante ; qu'en se contentant de mentionner que le diagnostic technique portait sur tous les éléments visés par l'accord collectif, par l'énonciation d'un simple listing, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si ce diagnostic technique mentionnait le coût de maintenance des éléments essentiels de l'immeuble, la cour d'appel qui n'a ainsi pas constaté que les documents fournis permettaient aux époux X... d'être parfaitement informés de l'état de l'immeuble et de prendre leur décision d'achat en parfaite connaissance de cause, a privé son arrêt de base légale au regard des dispositions d'ordre public de l'article 2.2 des accords collectifs de location des 9 juin 1998, repris par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, et 16 mars 2005 ;
3°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... avaient régulièrement fait valoir que « le livret locataires » joint par la CGRCE à l'offre de vente de leur appartement ne faisait pas état des travaux affectant le gros oeuvre à entreprendre à court et moyen terme, ce qui caractérisait une violation de l'obligation de présentation sincère de l'état de l'immeuble, édictée à l'article 2.2 des accords collectifs de location des 9 juin 1998, repris par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, et 16 mars 2005 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir l'irrégularité de l'offre de vente et par voie de conséquence la nullité de cette offre et de la vente postérieure intervenue entre la CGRCE et les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE l'état parasitaire relatif à la présence de termites dans l'immeuble, à joindre par le vendeur à son offre de vente présentée aux locataires aux fins de les informer sur l'état de l'immeuble et de leur permettre de prendre leur décision d'achat en parfaite connaissance de cause doit avoir été établi moins de six mois par rapport à la date de la promesse de vente ; que dans leurs écritures d'appel, les époux X... s'étaient prévalus de la circonstance que l'état parasitaire avait été établi le 30 novembre 2004 soit plus de six mois avant la formulation de l'offre de vente, le 19 décembre 2005, ce qui constituait une méconnaissance de l'obligation réglementaire ; qu'en affirmant qu'aucune irrégularité ne saurait être tirée du fait que l'état parasitaire joint à l'offre de vente datait de plus de six mois, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article R.271-5 du code de la construction et de l'habitation qu'elle a ainsi violé ;
5°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... avaient régulièrement fait valoir que l'état parasitaire joint par la CGRCE à l'offre de vente de leur appartement contenait des informations obsolètes ce qui l'entachait d'irrégularité pour non-respect de l'obligation réglementaire édictée à l'article R. 271-5 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir la nullité de ladite offre de vente et par voie de conséquence celle de la vente postérieure intervenue entre la CGRCE et les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE dans leurs écritures d'appel, les époux X... s'étaient prévalus de l'absence de précision fournie dans les documents adressés par la CGRCE avec l'offre de vente concernant le système de gardiennage ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à établir la nullité de ladite offre de vente et par voie de conséquence celle de la vente postérieure intervenue entre la CGRCE et les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.