LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 4 juillet 2013), que la SCI Farian a donné à bail à la société Texinter aux droits de laquelle vient la société SM Nice des locaux dans lesquels elle exploite une activité de prêt à porter, chaussures et accessoires, bazar objets de décoration, cadeaux articles de maison ; que le bail comporte une clause de révision triennale automatique du loyer en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction ; que contestant le montant du loyer révisé qui lui était notifié la société SM Nice a saisi le juge des loyers commerciaux ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que s'agissant d'un local rectangulaire d'une surface de 13 mètres sur six, la délimitation en deux zones pour tenir compte de la plus ou moins grande commodité de l'accessibilité du public et les coefficients appliqués étaient conformes au préconisations habituelles en matière de locaux de moins de 100 m², que l'expert avait de façon pertinente écarté l'incidence de l'évolution des facteurs locaux de commercialité car à la date du 12 novembre 2008 l'avenue Médecin n'était piétonne que sur sa partie basse et la mise en service du tramway le 24 novembre 2007 n'avait conduit à la suppression de la circulation automobile qu'à compter du 26 juillet 2008 et uniquement les samedis après midi, et que le tableau récapitulatif des références examinées et émargées par les titulaires des baux concernés, établi par l'expert, avait établi la véracité des informations recensées, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et fixé la valeur locative des lieux loués suivant le mode de calcul qui lui a paru le meilleur, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Farian aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Farian à payer à la société SM Nice la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Farian ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Farian
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer sur révision triennale à 25 700 ¿ à compter du 12 novembre 2008 et condamné la SCI Farian à rembourser à la Sarl SM Nice la somme de 41 388,36 ¿ représentant un trop perçu pour 26 mois de loyers ;
Aux motifs que la boutique exploité à l'enseigne Zara comporte une façade sur la rue Pastorelli d'un longueur de 7,20 m comportant deux vitrines de part et d'autre d'une porte vitrée à deux battants ; que les locaux se composent d'un magasin de vente en rez-de-chaussée, d'une réserve et d'un wc en sous-sol ; que le magasin présente 13 m de profondeur sur 6 de largeur pour une surface utile totale de 79,68 m2 selon plan figurant p. 12 du rapport ; que l'expert a considéré que la surface de vente se développe en longueur sur 6 m de large sur 13 m de long, a délimité deux zones, une première jusqu'à 5 m de profondeur pondérée d'une surface de 30,5 m2 à 1 et la zone au-delà d'une surface utile de 49,19 m2 pondérée à 0,8 soit 39,34 m2 ; que s'agissant d'une boutique d'une surface de vente inférieure à 100 m2, le premier juge a à juste titre validé la méthode de l'expert, issue du tableau élaboré par la compagnie des experts en estimation de valeurs locatives qui a retenu une évaluation par zone suivant le principe que le partie la plus appréciée d'un local commercial est celle immédiatement en façade sur la rue, la valeur diminuant au fur et à mesure de l'éloignement de la façade ; que le surplus des pondérations de l'expert s'agissant des locaux en sous-sol d'une surface utile de 67,28 m2 pondérée à 15,77 m2 n'est pas critiqué et sera confirmé, de sorte que la surface totale pondérée s'établit à 69,84 m2 pour le rez de chaussée et 15,77 m2 pour le sous-sol soit 85,61 m2 ; que s'agissant de la valeur locative, l'expert a mis en évidence après analyse de diverses références un prix moyen de 323,20 ¿ par m2 pondéré (p. 16 à 18) ; que la SCI Farian critique cette évaluation au motif que l'expert n'a pas pris en considération des références situées Avenue Jean Médecin, qu'elle ne tient pas compte de versements de pas de porte et qu'est intervenue une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité ; que s'agissant des références retenues, l'expert a établi en annexe 1 un tableau récapitulatif des références examinées, émargées par les titulaires des baux concernés, ce qui établit la véracité des informations recensées ; que l'expert a retenu la proximité des locaux avec l'avenue Jean Médecin, puisqu'il n'a retenu que les références de locaux situés entre la rue Deloye et l'avenue Jean Médecin et a écarté contrairement aux affirmations des appelants, les référence situées dans la rue Pastorelli entre la rue Blacas et la rue Deloye, portion plus éloignées de l'avenue ; que les locaux n'étant pas situés avenue Jean Médecin, il n'y a pas lieu de retenir des références situées sur cette artère qui bénéficie d'une commercialité supérieure et qui ne sont pas équivalents au sens de l'article R 145-7 du code de commerce ; que par voie de conséquence, l'analyse de M. X... qui n'est fondée que sur le bail Mac Donald ne constitue pas une critique opérante de la valeur moyenne retenue par l'expert car le magasin est situé avenue Jean Médecin et que M. X... ne cite aucune référence effective rue Pastorelli avec un loyer de 590 à 500 ¿ le m2 cette évaluation étant purement théorique ; que l'expert a écarté de façon pertinente l'évolution des facteurs locaux de commercialité car au 12 novembre 2008 l'avenue Jean Médecin n'était piétonne que sur sa partie basse entre la place Massena et la rue Pastorelli, le tramway a été mis en service le 24 novembre 2007 mais la suppression de la circulation automobile n'a eu lieu qu'à compter du 26 juillet 2008 et uniquement les samedi après-midi ; que l'adjonction de l'activité Bazar objets décoration cadeaux articles de maison à destination initiale prêt à porter chaussures accessoires n'a pas pour effet de donner au bail une destination tous commerces et n'est pas susceptible d'entraîner une majoration de la valeur locative issue des références analysées ci-dessus ;
Alors 1°) que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré ; qu'en n'ayant pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée par la SCI Farian, si la configuration du local loué, rectangle impliquant un cheminement obligatoire des clients sur toute la surface commerciale qui était exploitée exactement dans les mêmes conditions et destinée à la vente, n'impliquait pas que sa valeur locative soit appréciée « sans aucune distinction de zone » (conclusions d'appel p. 5 et 6), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, R 145-2 et suivants du code de commerce ;
Alors 2°) que la valeur locative est déterminée d'après les facteurs locaux de commercialité ; qu'en n'ayant pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée par la SCI Farian, si la piétonisation de l'avenue Jean Médecin plusieurs jours par semaine et le week-end à compter du 24 novembre 2007 ne caractérisait une évolution notable des facteurs locaux de commercialité pour le local considéré situé à proximité de cette avenue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-33, R 145-2 et suivants du code de commerce ;
Alors 3°) qu'en n'ayant pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée par la SCI Farian, si, sur l'avenue Jean Médecin, l'installation de grandes enseignes commerciales au cours de la période considérée et l'achèvement d'aménagements ayant « largement favorisé l'augmentation de la circulation piétonne et l'amélioration de la commercialité de cette avenue » n'avaient pas profité directement aux commerces situés dans son périmètre immédiat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, R 145-2 et suivants du code de commerce.
Alors 4°) qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI Farian faisant valoir que les références de baux retenues par l'expert étaient dénuées de pertinence, puisqu'il était impossible de vérifier leur superficie et leur date en l'absence, à une exception près, de production des baux des locaux pris comme élément de comparaison, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 5°) qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI Farian faisant valoir que les références retenues par l'expert étaient dénuées de pertinence, concernant des loyers fixés avec versement d'un pas de porte tandis que la SCI Farian, à l'occasion de la cession du bail intervenue le 30 avril 2007 avait accepté un loyer fixé à 3 733,53 ¿, sans aucune rémunération spécifique, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
