LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les moyens uniques du pourvoi principal et des deux pourvois incidents, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 25 octobre 2012), que M. X... et M. Y... (les consorts X...-Y...) ainsi que la société à responsabilité limitée Les Maisons Michel Y... (la société) sont propriétaires de parcelles constructibles jouxtant la parcelle AL 107, propriété de Mme A... épouse B... et de Mme C...veuve A... (les consorts A...) ; qu'à la suite des conclusions d'un bornage judiciaire constatant qu'une partie de l'assiette du chemin desservant leurs parcelles était constituée par la parcelle AL 107, les consorts X...-Y...et la société ont assigné les consorts A... aux fins de voir constater l'enclavement de leur fonds et obtenir un droit de passage ;
Attendu que les consorts X...-Y...et la société font grief à l'arrêt attaqué de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds ; qu'en ne recherchant pas si le passage sur le chemin « amputé de la parcelle 107 » permettait aux véhicules de secours d'accéder rapidement aux parcelles des consorts X...-Y...et de la société, constructibles et destinées à un usage d'habitation, cependant que ces derniers se prévalaient d'une photographie produite aux débats par les défenderesses elles-mêmes montrant qu'un véhicule de pompiers ne disposait que de quelques millimètres à l'entrée du chemin « amputé de la parcelle 107 » et rappelait que ledit chemin était ensuite plus étroit, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ;
2°/ que le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds ; que la cour d'appel a constaté que le chemin « amputé de la parcelle 107 » ne permettait pas à deux véhicules automobiles de se croiser ; qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que cette circonstance de fait empêchait une utilisation normale du fonds constructible destiné à un usage d'habitation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté, que, même amputé de la parcelle AL 107, le chemin desservant les parcelles des consorts X...-Y...et de la société permettait le passage de véhicules de tourisme, de camions et d'engins de chantier, et retenu que la preuve d'un accès insuffisant à la voie publique n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a souverainement déduit que le fonds des consorts X...-Y...n'était pas enclavé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les consorts X...-Y...et la société Les Maisons Michel Y... à payer aux consorts A... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par Mme Feydeau, conseiller, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire empêché et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi principal.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef D'AVOIR constaté que Monsieur Laurent Y... n'établissait pas l'existence de l'état d'enclavement de ses parcelles et débouté ce dernier de sa demande tendant à réclamer un passage sur la parcelle AL 107 en application de l'article 682 du Code civil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE même lorsqu'elle bénéficie d'un accès à la voie publique, une parcelle peut être déclarée enclavée dès lors que l'issue devient insuffisante pour les besoins de l'exploitation qu'en fait son propriétaire, notamment à la faveur d'un changement de destination du fonds, ce qui est le cas en l'espèce puisque les appelants ont entrepris l'édification de maisons individuelles sur des parcelles à l'origine de nature agricole, la Cour considérant que la caducité du premier permis de construire délivré et l'absence à ce jour d'un arrêté statuant sur la nouvelle demande de permis de construire des appelants ne font pas obstacle à l'appréciation judiciaire de l'enclavement allégué alors d'autant que l'opération de construction est loin d'être hypothétique puisqu'il est établi que l'une au moins des deux maisons individuelles prévue est aujourd'hui achevée ; que ceci étant, la Cour constate que le chemin desservant la propriété des appelants, amputé de la parcelle 107 que les consorts B...- A...se sont attachés à matérialiser à la suite des opérations d'expertise judiciaire par des jardinières de fleurs et barrières aux extrémités et une bordure en ciment sur toute la longueur de leur propriété, dispose aujourd'hui, selon le mesurage effectué par Maître D... huissier de justice le 1er septembre 2010, d'une largeur de 2. 67 mètres à l'entrée du chemin (à hauteur du pylône électrique), de 2. 40 mètres à mi-chemin et 2. 74 mètres à la limite de la parcelle 36 I, ce qui permet le passage de véhicules de tourisme, et même de camions ainsi que le montrent les photographies prises par Mme B... lors de la venue du camion de la société d'élagage PERILHON, étant de surcroît observé que l'une des maisons projetées par les appelants est aujourd'hui achevée alors que sa construction est contemporaine de l'obstruction partielle du chemin par les consorts B...- A...(barrières apposées) ce qui contredit l'impossibilité prétendue des engins de chantier d'accéder aux parcelles des appelants ; que la Cour observe encore que ce chemin dessert un certain nombre de maisons individuelles (cinq selon le rapport de la ODE du 19 Avril 2006) et il n'est ni fait état ni justifié de doléances exprimées par ces riverains sur une quelconque impossibilité de circuler à la suite des aménagements susvisés des consorts B...
A..., diverses photographies montrant au contraire la présence de véhicules de tourisme et de camionnettes sur les parcelles des appelants ou d'autre riverains ; que la Cour relève par ailleurs que les appelants ne démontrent pas que leur demande de permis de construire ne pourra aboutir à défaut d'attribution d'un droit de passage sur la propriété des consorts B...-A...lorsque, d'une part, il n'est fait état d'aucune largeur minimale imposée par le plan local d'urbanisme qui exige seulement que la desserte existante corresponde à la destination des constructions projetées (la Cour rappelle qu'il s'agit-ni plus ni moins-d'ajouter deux pavillons individuels à l'ensemble de ceux actuellement accessibles par le chemin litigieux), d'autre part, deux jugements du Tribunal administratif de Lille des 22 juillet 2010 et 23 février 2012 sont venus annuler les arrêtés du Maire de Toufflers rejetant la demande de permis de construire de leur voisin immédiat, Monsieur F..., dans une situation identique à la leur, à raison d'une erreur d'appréciation entachant ces décisions en tant qu'elles étaient fondées sur l'insuffisance du chemin desservant son fonds ; que la Cour estime, dès lors, que les appelants ne rapportent pas la preuve que l'accès à la voie publique dont ils disposent est insuffisant tant matériellement que « juridiquement » (au regard des contraintes d'urbanisme) ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il rejette leur demande de droit de passage sur la propriété des consorts B...-A..., ce qui rend sans objet les demandes incidentes d'expertise et de provision ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ressort du rapport d'expertise établi le 15 janvier 2009 par Monsieur Jacques G..., géomètre expert, que les parcelles AL 356 à AL 361 (ancienne parcelle AL 160) bénéficient d'un accès à la voie publique constituée par la rue des Champs, tenant en un chemin en schiste dont l'accès se situe sur une parcelle non cadastrée d'une largeur de 2, 83 m ; que cet accès à la voie publique apparaît dans le plan qui était établi par Monsieur G..., dans le cadre de l'action en bornage judiciaire qui avait été introduite par la SARL LA POMMERAIE ; que force est de constater que la largeur de ce chemin, permettant l'accès d'un véhicule automobile, est suffisante pour assurer l'accès à la voie publique des parcelles AL 356 à AL 361 ; que les mesures effectuées le 1er septembre 2010 par Me D..., huissier de justice et faisant apparaître une largeur inférieure par endroits, ne rendent pas le passage inaccessible ; qu'au contraire, il ressort de ce constat que le véhicule automobile modèle Golf, utilisé par l'huissier, peut emprunter le chemin litigieux ; que certes et conformément aux conclusions des demandeurs, la largeur de ce chemin rend délicat le passage d'engins de chantiers et impossible le croisement de deux véhicules ;
1°) ALORS QUE le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds ; qu'en ne recherchant pas si le passage sur le chemin « amputé de la parcelle 107 » permettait aux véhicules de secours d'accéder rapidement aux parcelles de Monsieur Laurent Y..., constructibles et destinées à un usage d'habitation, cependant que ce dernier se prévalait d'une photographie produite aux débats par les défenderesses ellesmêmes (pièce n° 4/ 1) montrant qu'un véhicule de pompiers ne disposait que de quelques millimètres à l'entrée du chemin « amputé de la parcelle 107 » et rappelait que ledit chemin était ensuite plus étroit, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds ; que la Cour a constaté que le chemin « amputé de la parcelle 107 » ne permettait pas à deux véhicules automobiles de se croiser ; qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que cette circonstance de fait empêchait une utilisation normale du fonds constructible destiné à un usage d'habitation, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi incident.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef D'AVOIR constaté que Monsieur Didier X... n'établissait pas l'existence de l'état d'enclavement de ses parcelles et débouté ce dernier de sa demande tendant à réclamer un passage sur la parcelle AL 107 en application de l'article 682 du Code civil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE même lorsqu'elle bénéficie d'un accès à la voie publique, une parcelle peut être déclarée enclavée dès lors que l'issue devient insuffisante pour les besoins de l'exploitation qu'en fait son propriétaire, notamment à la faveur d'un changement de destination du fonds, ce qui est le cas en l'espèce puisque les appelants ont entrepris l'édification de maisons individuelles sur des parcelles à l'origine de nature agricole, la Cour considérant que la caducité du premier permis de construire délivré et l'absence à ce jour d'un arrêté statuant sur la nouvelle demande de permis de construire des appelants ne font pas obstacle à l'appréciation judiciaire de l'enclavement allégué alors d'autant que l'opération de construction est loin d'être hypothétique puisqu'il est établi que l'une au moins des deux maisons individuelles prévue est aujourd'hui achevée ; que ceci étant, la Cour constate que le chemin desservant la propriété des appelants, amputé de la parcelle 107 que les consorts B...- A...se sont attachés à matérialiser à la suite des opérations d'expertise judiciaire par des jardinières de fleurs et barrières aux extrémités et une bordure en ciment sur toute la longueur de leur propriété, dispose aujourd'hui, selon le mesurage effectué par Maître D... huissier de justice le 1er septembre 2010, d'une largeur de 2. 67 mètres à l'entrée du chemin (à hauteur du pylône électrique), de 2. 40 mètres à mi-chemin et 2. 74 mètres à la limite de la parcelle 36 I, ce qui permet le passage de véhicules de tourisme, et même de camions ainsi que le montrent les photographies prises par Mme B... lors de la venue du camion de la société d'élagage PERILHON, étant de surcroît observé que l'une des maisons projetées par les appelants est aujourd'hui achevée alors que sa construction est contemporaine de l'obstruction partielle du chemin par les consorts B...- A...(barrières apposées) ce qui contredit l'impossibilité prétendue des engins de chantier d'accéder aux parcelles des appelants ; que la Cour observe encore que ce chemin dessert un certain nombre de maisons individuelles (cinq selon le rapport de la ODE du 19 Avril 2006) et il n'est ni fait état ni justifié de doléances exprimées par ces riverains sur une quelconque impossibilité de circuler à la suite des aménagements susvisés des consorts B...-A..., diverses photographies montrant au contraire la présence de véhicules de tourisme et de camionnettes sur les parcelles des appelants ou d'autre riverains ; que la Cour relève par ailleurs que les appelants ne démontrent pas que leur demande de permis de construire ne pourra aboutir à défaut d'attribution d'un droit de passage sur la propriété des consorts B...-A...lorsque, d'une part, il n'est fait état d'aucune largeur minimale imposée par le plan local d'urbanisme qui exige seulement que la desserte existante corresponde à la destination des constructions projetées (la Cour rappelle qu'il s'agit-ni plus ni moins-d'ajouter deux pavillons individuels à l'ensemble de ceux actuellement accessibles par le chemin litigieux), d'autre part, deux jugements du Tribunal administratif de Lille des 22 juillet 2010 et 23 février 2012 sont venus annuler les arrêtés du Maire de Toufflers rejetant la demande de permis de construire de leur voisin immédiat, Monsieur F..., dans une situation identique à la leur, à raison d'une erreur d'appréciation entachant ces décisions en tant qu'elles étaient fondées sur l'insuffisance du chemin desservant son fonds ; que la Cour estime, dès lors, que les appelants ne rapportent pas la preuve que l'accès à la voie publique dont ils disposent est insuffisant tant matériellement que « juridiquement » (au regard des contraintes d'urbanisme) ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il rejette leur demande de droit de passage sur la propriété des consorts B...-A..., ce qui rend sans objet les demandes incidentes d'expertise et de provision ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ressort du rapport d'expertise établi le 15 janvier 2009 par Monsieur Jacques G..., géomètre expert, que les parcelles AL 356 à AL 361 (ancienne parcelle AL 160) bénéficient d'un accès à la voie publique constituée par la rue des Champs, tenant en un chemin en schiste dont l'accès se situe sur une parcelle non cadastrée d'une largeur de 2, 83 m ; que cet accès à la voie publique apparaît dans le plan qui était établi par Monsieur G..., dans le cadre de l'action en bornage judiciaire qui avait été introduite par la SARL LA POMMERAIE ; que force est de constater que la largeur de ce chemin, permettant l'accès d'un véhicule automobile, est suffisante pour assurer l'accès à la voie publique des parcelles AL 356 à AL 361 ; que les mesures effectuées le 1er septembre 2010 par Me D..., huissier de justice et faisant apparaître une largeur inférieure par endroits, ne rendent pas le passage inaccessible ; qu'au contraire, il ressort de ce constat que le véhicule automobile modèle Golf, utilisé par l'huissier, peut emprunter le chemin litigieux ; que certes et conformément aux conclusions des demandeurs, la largeur de ce chemin rend délicat le passage d'engins de chantiers et impossible le croisement de deux véhicules ;
1°) ALORS QUE le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds ; qu'en ne recherchant pas si le passage sur le chemin « amputé de la parcelle 107 » permettait aux véhicules de secours d'accéder rapidement aux parcelles de Monsieur Didier X..., constructibles et destinées à un usage d'habitation, cependant que ce dernier se prévalait d'une photographie produite aux débats par les défenderesses elles-mêmes (pièce n° 4/ 1) montrant qu'un véhicule de pompiers ne disposait que de quelques millimètres à l'entrée du chemin « amputé de la parcelle 107 » et rappelait que ledit chemin était ensuite plus étroit, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds ; que la Cour a constaté que le chemin « amputé de la parcelle 107 » ne permettait pas à deux véhicules automobiles de se croiser ; qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que cette circonstance de fait empêchait une utilisation normale du fonds constructible destiné à un usage d'habitation, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Les Maisons Michel Y..., demanderesse au pourvoi incident.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef D'AVOIR constaté que la société LES MAISONS MICHEL Y... n'établissait pas l'existence de l'état d'enclavement de ses parcelles et débouté cette dernière de sa demande tendant à réclamer un passage sur la parcelle AL 107 en application de l'article 682 du Code civil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE même lorsqu'elle bénéficie d'un accès à la voie publique, une parcelle peut être déclarée enclavée dès lors que l'issue devient insuffisante pour les besoins de l'exploitation qu'en fait son propriétaire, notamment à la faveur d'un changement de destination du fonds, ce qui est le cas en l'espèce puisque les appelants ont entrepris l'édification de maisons individuelles sur des parcelles à l'origine de nature agricole, la Cour considérant que la caducité du premier permis de construire délivré et l'absence à ce jour d'un arrêté statuant sur la nouvelle demande de permis de construire des appelants ne font pas obstacle à l'appréciation judiciaire de l'enclavement allégué alors d'autant que l'opération de construction est loin d'être hypothétique puisqu'il est établi que l'une au moins des deux maisons individuelles prévue est aujourd'hui achevée ; que ceci étant, la Cour constate que le chemin desservant la propriété des appelants, amputé de la parcelle 107 que les consorts B...- A...se sont attachés à matérialiser à la suite des opérations d'expertise judiciaire par des jardinières de fleurs et barrières aux extrémités et une bordure en ciment sur toute la longueur de leur propriété, dispose aujourd'hui, selon le mesurage effectué par Maître D... huissier de justice le 1er septembre 2010, d'une largeur de 2. 67 mètres à l'entrée du chemin (à hauteur du pylône électrique), de 2. 40 mètres à mi-chemin et 2. 74 mètres à la limite de la parcelle 36 I, ce qui permet le passage de véhicules de tourisme, et même de camions ainsi que le montrent les photographies prises par Mme B... lors de la venue du camion de la société d'élagage PERILHON, étant de surcroît observé que l'une des maisons projetées par les appelants est aujourd'hui achevée alors que sa construction est contemporaine de l'obstruction partielle du chemin par les consorts B...- A...(barrières apposées) ce qui contredit l'impossibilité prétendue des engins de chantier d'accéder aux parcelles des appelants ; que la Cour observe encore que ce chemin dessert un certain nombre de maisons individuelles (cinq selon le rapport de la ODE du 19 Avril 2006) et il n'est ni fait état ni justifié de doléances exprimées par ces riverains sur une quelconque impossibilité de circuler à la suite des aménagements susvisés des consorts B...-A..., diverses photographies montrant au contraire la présence de véhicules de tourisme et de camionnettes sur les parcelles des appelants ou d'autre riverains ; que la Cour relève par ailleurs que les appelants ne démontrent pas que leur demande de permis de construire ne pourra aboutir à défaut d'attribution d'un droit de passage sur la propriété des consorts B...-A...lorsque, d'une part, il n'est fait état d'aucune largeur minimale imposée par le plan local d'urbanisme qui exige seulement que la desserte existante corresponde à la destination des constructions projetées (la Cour rappelle qu'il s'agit-ni plus ni moins-d'ajouter deux pavillons individuels à l'ensemble de ceux actuellement accessibles par le chemin litigieux), d'autre part, deux jugements du Tribunal administratif de Lille des 22 juillet 2010 et 23 février 2012 sont venus annuler les arrêtés du Maire de Toufflers rejetant la demande de permis de construire de leur voisin immédiat, Monsieur F..., dans une situation identique à la leur, à raison d'une erreur d'appréciation entachant ces décisions en tant qu'elles étaient fondées sur l'insuffisance du chemin desservant son fonds ; que la Cour estime, dès lors, que les appelants ne rapportent pas la preuve que l'accès à la voie publique dont ils disposent est insuffisant tant matériellement que « juridiquement » (au regard des contraintes d'urbanisme) ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il rejette leur demande de droit de passage sur la propriété des consorts B...-A..., ce qui rend sans objet les demandes incidentes d'expertise et de provision ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ressort du rapport d'expertise établi le 15 janvier 2009 par Monsieur Jacques G..., géomètre expert, que les parcelles AL 356 à AL 361 (ancienne parcelle AL 160) bénéficient d'un accès à la voie publique constituée par la rue des Champs, tenant en un chemin en schiste dont l'accès se situe sur une parcelle non cadastrée d'une largeur de 2, 83 m ; que cet accès à la voie publique apparaît dans le plan qui était établi par Monsieur G..., dans le cadre de l'action en bornage judiciaire qui avait été introduite par la SARL LA POMMERAIE ; que force est de constater que la largeur de ce chemin, permettant l'accès d'un véhicule automobile, est suffisante pour assurer l'accès à la voie publique des parcelles AL 356 à AL 361 ; que les mesures effectuées le 1er septembre 2010 par Me D..., huissier de justice et faisant apparaître une largeur inférieure par endroits, ne rendent pas le passage inaccessible ; qu'au contraire, il ressort de ce constat que le véhicule automobile modèle Golf, utilisé par l'huissier, peut emprunter le chemin litigieux ; que certes et conformément aux conclusions des demandeurs, la largeur de ce chemin rend délicat le passage d'engins de chantiers et impossible le croisement de deux véhicules ;
1°) ALORS QUE le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds ; qu'en ne recherchant pas si le passage sur le chemin « amputé de la parcelle 107 » permettait aux véhicules de secours d'accéder rapidement aux parcelles de la société LES MAISONS MICHEL Y..., constructibles et destinées à un usage d'habitation, cependant que cette dernière se prévalait d'une photographie produite aux débats par les défenderesses elles-mêmes (pièce n° 4/ 1) montrant qu'un véhicule de pompiers ne disposait que de quelques millimètres à l'entrée du chemin « amputé de la parcelle 107 » et rappelait que ledit chemin était ensuite plus étroit, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds ; que la Cour a constaté que le chemin « amputé de la parcelle 107 » ne permettait pas à deux véhicules automobiles de se croiser ; qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que cette circonstance de fait empêchait une utilisation normale du fonds constructible destiné à un usage d'habitation, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
