LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens du pourvoi, réunis :
Vu les articles 712 et 2261 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 14 juin 2013), que par acte authentique du 10 août 1973, M. Joseph X... a acquis une parcelle cadastrée ES 258 ; qu'après division de cette parcelle enregistrée le 28 janvier 2008, M. Norbert X... et M. Vincent X... ont revendiqué la propriété respective des parcelles ES 706 et ES 712 issues de la division, par prescription trentenaire ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que selon une attestation du 23 février 1981 signée de M. Joseph X... et M. Vincent X... aux termes de laquelle, tous deux demeurant alors sur cette parcelle ont autorisé leur frère Norbert y demeurant également à édifier « sur notre terrain, une construction pour servir d'atelier de menuiserie ; ce terrain a été acquis en copropriété ; c'est les raisons pour lesquelles nous sommes d'accord » et que ce seul document permet de considérer que tant M. Norbert X... que M. Vincent X... ont occupé les parcelles en cause en qualité de propriétaires, et qu'ils se sont, en outre, comportés pendant plus de trente ans en propriétaire exclusif de leur parcelle respective ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser que Norbert X... et Vincent X... avaient accompli des actes matériels de possession dénués d'équivoque, ni à établir que chacun s'était, respectivement sur le terrain réclamé, comporté en propriétaire exclusif, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne MM. Norbert et Vincent X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. Joseph X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il rejeté les demandes de Monsieur Joseph Robert X... et accueilli la demande de Monsieur Norbert X..., puis décidé que celui-ci avait acquis par prescription la parcelle ES 706 située à LA SALINE BARRAGE sur la commune de SAINT PAUL ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Si ce titre de propriété ne fait pas obstacle à la revendication de Ms Vincent et Norbert X..., pour prospérer en leur demande il appartient à ces derniers de rapporter la preuve de leur possession des terrains en cause conforme aux exigences de l'article 2261 du code civil, possession que conteste M Joseph Robert X... qui fait valoir que si ses deux frères occupent effectivement chacun une partie de terrain de façon continue et non interrompue, paisible, publique depuis plus de 30 ans lors de c'est de façon équivoque et sans qu'ils puissent s'être considérés comme propriétaires ; que leur occupation s'est faite sur sa simple autorisation et que leur détention était précaire ; que par ailleurs Ms Vincent et Norbert X... prétendent non occupent plus de trente ans mais également que lesdites parcelles auraient en réalité été acquises par leurs parents, ce que conteste là encore M Joseph Robert X... qui soutient qu'il est l'unique propriétaire de l'intégralité de la parcelle en cause ; qu'il font donc ainsi nécessairement valoir qu'ils sont propriétaires de ces parcelles depuis le décès de leur parents ; qu'il est en effet produit aux débats une attestation datée du 23 février signée de Joseph Robert X... et de Vincent X... aux termes de laquelle tous les deux, qui demeuraient alors sur ces parcelles, ont autorisé leur frère Norbert menuisier demeurant également sur cette parcelle à édifier « sur notre terrain sis à la Saline Les Hauts Barrage une construction pour servir d'atelier de menuiserie ; ce terrain a été acquis en copropriété et c'est les raisons pour lesquelles nous sommes d'accord » ; que ce seul document permet de considérer que tant M Norbert X... que M Vincent X... ont occupé les parcelles en cause en qualité de propriétaire ; que d'ailleurs les parcelles occupées et revendiquées par ses frères ont été exclues des divers projets de partage ou de donation partage initiés par M Joseph Robert X... ; qu'il est en outre établi que M Norbert X... et M Vincent X... se sont comportés pendant plus de trente ans en propriétaires exclusifs de leurs parcelles respectives de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a fait droit à leurs demandes et a constaté la propriété de M Norbert X... sur la parcelle ES 706 et celle de M Vincent X... sur la parcelle ES 712 toutes deux issues de la parcelle ES 258 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « Monsieur Norbert X... justifie avoir occupé la parcelle cadastrée section ES 706 depuis 1973, date à laquelle il a construit un petit atelier de menuiserie qu'il a ensuite agrandi ; que les différents témoignages qu'il verse aux débats établissent la réalité de cette occupation continue depuis cette date ; qu'il justifie par ailleurs avoir régulièrement acquitté les taxes professionnelles relatives à son activité sur cette parcelle sur laquelle il a construit sa maison d'habitation à la suite de l'obtention de deux permis de construire en date des 1er juin et 16 novembre 1981 ; que le 23 février 1981, ses frères X... Robert et X... Vincent l'autorisaient en leurs qualités de copropriétaires de la parcelle en cause à édifier sur leur terrain une construction ; que ces différents éléments rapportent la preuve d'une possession continue, paisible, publique et non équivoque en qualité de propriétaire et ce malgré l'existence en faveur de Mr X... Robert d'un titre de propriété antérieur ; que Mr X... Robert n'a jamais contesté cette possession avant le 12 mai 2010, date à laquelle il a demandé par courrier à son frère Mr X... Norbert de signer un contrat de bail pour l'occupation de la parcelle ES 706 ; qu'il a d'ailleurs exclu cette parcelle de la donation-partage réalisée au profit de ses enfants en 2007, ne revendiquant pas à cette date la propriété de celle-ci auprès de son frère et ne contestant nullement sa possession ; que ces différents éléments suffisent pour établir la réalité de la prescription acquisitive de Mr X... Norbert sur la parcelle ES 706 » ;
ALORS QUE, PREMIÈREMENT, la prescription acquisitive suppose des actes de possession non équivoques ; que l'équivoque se déduit de ce que les actes de possession peuvent être accomplis en une qualité autre que celle de propriétaire exclusif ; qu'en l'espèce, Monsieur Joseph Robert X... faisait valoir qu'ayant acquis la parcelle en 1973, il était seul propriétaire et avait autorisé Monsieur Norbert X... à occuper gratuitement un terrain dépendant de la parcelle (conclusions du 10 décembre 2012, p. 5 alinéa 5) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces circonstances de nature à rendre la possession équivoque, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil (ancien article 2229 du code civil) ;
ALORS QUE, DEUXIÈMEMENT, les juges du fond ont expressément constaté que Monsieur Norbert X... avait sollicité de Monsieur Joseph Robert X... une autorisation pour édifier une construction ; qu'en s'abstenant de rechercher si la possession de Monsieur Norbert X... n'était pas équivoque, le comportement de l'intéressé ayant sollicité l'autorisation d'un tiers pour effectuer une transaction sur le terrain occupé excluant qu'il se comporte comme un propriétaire exclusif, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil (ancien article 2229 du code civil) ;
ALORS QUE, TROISIÈMEMENT, et en tout cas, dès lors qu'une partie a la qualité de copropriétaire ou propriétaire indivis et qu'elle revendique cette qualité, les actes de possession qu'elle peut accomplir sont par hypothèse équivoques ; que dans ce cas de figure, la prescription acquisitive ne peut être constatée que si les actes de possession accomplis sont incompatibles avec la qualité de copropriétaire ou de propriétaire indivis ; que faute de s'être expliqués sur ce point, les juges du font ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil (ancien article 2229 du code civil).
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, rejetant la demande de Monsieur Joseph Robert X..., décidé que Monsieur Vincent X... était propriétaire, par l'effet de la prescription acquisitive, de la parcelle ES 712 située à LA SALINE BARRAGE sur la commune de SAINT PAUL ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Si ce titre de propriété ne fait pas obstacle à la revendication de Ms Vincent et Norbert X..., pour prospérer en leur demande il appartient à ces derniers de rapporter la preuve de leur possession des terrains en cause conforme aux exigences de l'article 2261 du code civil, possession que conteste M Joseph Robert X... qui fait valoir que si ses deux frères occupent effectivement chacun une partie de terrain de façon continue et non interrompue, paisible, publique depuis plus de 30 ans lors de c'est de façon équivoque et sans qu'ils puissent s'être considérés comme propriétaires ; que leur occupation s'est faite sur sa simple autorisation et que leur détention était précaire ; que par ailleurs Ms Vincent et Norbert X... prétendent non occupent plus de trente ans mais également que lesdites parcelles auraient en réalité été acquises par leurs parents, ce que conteste là encore M Joseph Robert X... qui soutient qu'il est l'unique propriétaire de l'intégralité de la parcelle en cause ; qu'il font donc ainsi nécessairement valoir qu'ils sont propriétaires de ces parcelles depuis le décès de leur parents ; qu'il est en effet produit aux débats une attestation datée du 23 février signée de Joseph Robert X... et de Vincent X... aux termes de laquelle tous les deux, qui demeuraient alors sur ces parcelles, ont autorisé leur frère Norbert menuisier demeurant également sur cette parcelle à édifier « sur notre terrain sis à la Saline Les Hauts Barrage une construction pour servir d'atelier de menuiserie ; ce terrain a été acquis en copropriété et c'est les raisons pour lesquelles nous sommes d'accord » ; que ce seul document permet de considérer que tant M Norbert X... que M Vincent X... ont occupé les parcelles en cause en qualité de propriétaire ; que d'ailleurs les parcelles occupées et revendiquées par ses frères ont été exclues des divers projets de partage ou de donation partage initiés par M Joseph Robert X... ; qu'il est en outre établi que M Norbert X... et M Vincent X... se sont comportés pendant plus de trente ans en propriétaires exclusifs de leurs parcelles respectives de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a fait droit à leurs demandes et a constaté la propriété de M Norbert X... sur la parcelle ES 706 et celle de M Vincent X... sur la parcelle ES 712 toutes deux issues de la parcelle ES 258 » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mr Vincent X... justifie également de la possession paisible, publique, continue et non équivoque de la parcelle ES 712 sur laquelle il a édifié une maison d'habitation depuis 1978 ; que les témoignages versés aux débats, les autorisations signées d'une part par lui-même au profit de son frère Norbert en qualité de copropriétaire en 1981 puis par son frère Robert pour lui permettre l'obtention d'un permis de construire en 2000, l'acquittement de l'intégralité des taxes foncières relatives à cette parcelle ainsi que celui des factures d'eau suffisent à rapporter la preuve de l'acquisition en sa faveur de la prescription trentenaire de l'article 2258 du code civil ; que Mr Robert X... ne s'est jamais comporté en propriétaire de celle-ci avant l'année 2010, soit postérieurement au délai de prescription en matière immobilière prévu par la loi ; qu'il sera donc fait droit aux demandes de Mr X... Norbert et de Mr X... Vincent relativement à leur qualité de propriétaires des parcelles qu'ils occupent » ;
ALORS QUE, PREMIÈREMENT, la prescription acquisitive suppose, pendant trente ans, une possession non équivoque ; que l'équivoque se déduit de ce que les actes ont pu être accomplis en une qualité autre que celle de propriétaire ; qu'en s'abstenant de rechercher, au cas d'espèce, si les actes de possession accomplis par Monsieur Vincent X..., et notamment l'édification d'une maison, n'étaient pas équivoques à raison de l'autorisation d'occuper à titre gratuit qui lui avait été donnée par son frère, comme le soutenait Monsieur Joseph Robert X... (conclusions de M. Robert Joseph X..., p. 5 alinéas 4 et s., p. 7 dernier alinéa et p. 8 alinéas 1 et s.), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil (ancien article 2229) ;
ALORS QUE, DEUXIÈMEMENT, et en tout cas, dès lors que les juges du fond ont constaté que pour obtenir un permis de construire, Monsieur Vincent X... a sollicité l'autorisation de Monsieur Joseph Robert X..., son frère, les juges du fond devaient rechercher si cette circonstance n'excluait pas que Monsieur Vincent X... ait accompli des actes de possession en tant que propriétaire, dès lors que par hypothèse, l'édification ou la modification d'une construction sur une parcelle, par son propriétaire, ne postule en aucune manière l'autorisation d'un tiers ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 2261 du code civil (ancien article 2229) ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et plus subsidiairement, les juges du fond ont retenu que Monsieur Vincent X... se prétendait propriétaire indivis ; que dans l'hypothèse où une partie est propriétaire indivis ou se prétend propriétaire indivis, les actes de possession qu'elle accomplit sont par hypothèse équivoques ; qu'il n'en va autrement que s'il fait la preuve d'actes de possession incompatibles avec la qualité de propriétaire indivis et ne pouvant être accomplis que par un propriétaire exclusif ; que faute d'avoir recherché si tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil (ancien article 2229.
