LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué (Salon-de-Provence, 26 juillet 2013), rendu en dernier ressort, que la société d'HLM Famille et Provence, propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X..., a, par déclaration enregistrée au greffe du tribunal d'instance, sollicité la convocation de sa locataire aux fins d'obtenir paiement d'une régularisation de charges et d'une somme au titre de la clause pénale ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1134 du code civil et 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner Mme X... au paiement d'une somme de 275,25 euros, le tribunal retient que la somme de 47,92 euros ne peut être validée au motif que concernant l'entretien des espaces libres, la société d'HLM Famille et Provence verse seulement l'acte d'engagement, non daté, de la société CNE mais pas son acceptation, de telle manière que cet acte n'a strictement aucune valeur, étant en outre relevé que les « prestations » stipulées sont limitées et semblent faire double emploi avec celles au titre de l'entretien des espaces verts assurées par la même entreprise ;
Qu'en statuant ainsi, en se prononçant par un motif dubitatif et alors que l'acte d'engagement comportait, en page 5 un article 5 intitulé « Acceptation de l'offre » comportant le tampon de la société Famille et Provence et la signature du directeur développement et maîtrise d'ouvrage, le tribunal, qui a dénaturé cet acte, a violé les textes susvisés ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande au titre de la clause pénale, le tribunal retient que le contrat stipule dans son article 3-1-2-3 une clause pénale en cas de non-paiement de toute somme due, mais semble-t-il au titre des loyers seulement puisque cette clause figure dans le seul point 3-1 du contrat relatif au seul loyer ;
Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui s'est prononcé par un motif dubitatif, n'a pas satisfait aux exigences du textes susvisé ;
Et sur le second moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1231 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande au titre de la clause pénale, le tribunal retient que les circonstances de l'espèce ne conduisent pas à faire application de quelque clause pénale que ce soit dans la mesure où la contestation de Mme X... est partiellement fondée ;
Qu'en statuant ainsi, tout en retenant que Mme X... était débitrice d'une somme de 275,25 euros au paiement de laquelle il l'a condamnée, le tribunal, qui a statué par des motifs impropres à justifier le rejet de la demande d'application de la clause pénale au titre des sommes dues, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 26 juillet 2013, entre les parties, par le tribunal d'instance de Salon-de-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Tarascon ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Famille et Provence ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Famille et Provence
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné Madame X... à payer à la Société d'HLM FAMILLE et PROVENCE une somme limitée à 275,25 € ;
AUX MOTIFS QUE le litige porte exclusivement sur les charges dues au titre de l'année 2010 et notamment sur leur régularisation intervenue le 20 septembre 2011 ;
que deux décomptes sont adressés à Isabelle X..., l'un pour un total de 361,82 euros dont certains postes sont contestés, et l'autre pour 38,63 euros qui n'est pas discuté ; que les postes contestés par Isabelle X... sont : - l'entretien des espaces verts, rubrique 604, pour un montant à répartir de 4.784,40 et une quote part de 159,47 ¿uros ;
- l'entretien des espaces libres, rubrique 647, pour un montant à répartir de 1.438,18 et une quote part de 47,92 euros ;
- salaires du groupe, rubrique 619, pour un montant à répartir de 1.963,52 et une quote part de 77,28 euros ;
que l'article 1315 du Code civil dispose que c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ; qu'en l'espèce, il appartient à la société d'HLM FAMILLE et PROVENCE de prouver que les sommes réclamées sont dues ; que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les provisions pour charges doivent faire l'objet d'une révision au moins annuelle ; que le bailleur doit produire le décompte par nature de charges, le mode de répartition et tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires ; que si les pièces justificatives ne sont plus précisément énumérées par la loi, il convient de se référer à l'article 24 de la loi du 22 juin 1982 qui énumérait ces documents justificatifs : « les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l'ensemble de bâtiments concernés¿ » ; que concernant l'entretien des espaces verts, la société d'HLM FAMILLE et PROVENCE explique clairement la clé de répartition (qui ne tombait pas sous le sens), que ses explications ne sont pas contredites ; qu'elle verse également le contrat conclu à cet effet avec la société CNE signé le 31 août 2009 ; qu'il convient de valider le montant à répartir (4.784,40) et la somme réclamée à Isabelle X... (159,47) ; que concernant l'entretien des espaces libres, la société d'HLM FAMILLE et PROVENCE verse seulement l'acte d'engagement, non daté, de la société CNE mais pas son acceptation, de telle manière que cet acte n'a strictement aucune valeur, étant en outre relevé que les prestations stipulées sont limitées et semblent faire double emploi avec celles au titre de l'entretien des espaces verts assurées par la même entrepris ; que cette écriture (47,92) ne sera pas validée ; que concernant enfin le poste « salaire du groupe », si la société d'HLM FAMILLE et PROVENCE explique clairement la clé de répartition, elle se borne à produire une attestation du directeur générale de la société d'HLM FAMILLE et PROVENCE sans valeur probante et une attestation alambiquée du commissaire aux comptes qui n'en a pas plus ; mais qu'elle ne produit pas le contrat de travail de la gardienne, affirmant que cette communication lui serait interdite par une décision de la CADA du 4 juillet 1991 (non produite) qui n'a pas autorisé la communication des rémunérations à des tiers non autorisés ; que néanmoins ce ne sont pas les bulletins de salaire qui sont demandés mais le contrat de travail ; que par ailleurs, l'autorité judiciaire n'est pas un tiers non autorisé ; que, par arrêt du 24 avril 2013, le Conseil d'État a en substance estimé que : « Le contrat de travail d'un agent public est un document administratif librement communicable à toute personne qui en fait la demande en application des dispositions de la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 sous réserve que soient occultées préalablement à la communication toutes les mentions qui porteraient atteinte à la protection de la vie privée ou comporteraient une appréciation ou un jugement sur la valeur de l'agent public en cause. Lorsque la rémunération qui figure dans ce contrat de travail résulte de l'application des règles régissant l'emploi en cause, sa communication n'est pas susceptible de révéler une appréciation ou un jugement de valeur, au sens des dispositions du II de l'article 6 de la loi du 17 juillet 1978, sur la personne recrutée. En revanche, lorsqu'elle est arrêtée d'un commun accord entre les parties sans être déterminée par de telles règles, elle révèle nécessairement une appréciation et un jugement de valeur portés sur la personne recrutée. La communication du contrat ne peut dans ce cas intervenir qu'après occultation des éléments relatifs à la rémunération. » ; que rien n'empêchait la société d'HLM FAMILLE et PROVENCE de produire le contrat de travail ; que l'écriture de 77,28 euros au débit de Isabelle X... ne sera donc pas validée ; qu'au total, Isabelle X... sera condamnée à payer à la société d'HLM FAMILLE et PROVENCE la somme de 275,25 euros ;
1/ ALORS QU'en fondant sa décision sur l'article 24 de la loi du 22 juin 1982, abrogé par l'article 55 de la loi du 6 juillet 1989, le tribunal a violé ces dernières dispositions ;
2/ ALORS QU'en affirmant, pour écarter le poste entretien des espaces libres, que la Société d'HLM FAMILLE ET PROVENCE verse aux débats l'acte d'engagement non daté de la Société CNE mais pas son acceptation, quand cet acte, conclu pour la période du 1er juillet 2008 au 31 décembre 2010, est paraphé par les représentants des deux sociétés et comporte un article 5 « ACCEPTATION DE L'OFFRE » signé par le « Directeur développement et Maîtrise d'Ouvrage », Monsieur David Y..., et revêtu du tampon de la Société D'HLM FAMILLE ET PROVENCE, le tribunal a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3/ ALORS QU'n affirmant que les prestations de l'acte d'engagement afférent à l'entretien des espaces libres « semblent faire double emploi avec celles au titre de l'entretien des espaces verts », le tribunal a statué par un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civil ;
4/ ALORS QU'en toute hypothèse, il résulte des termes clairs et précis du contrat d'entretien des espaces verts et de l'acte d'engagement afférent à l'entretien des espaces libres, que les prestations visées ne font pas double emploi ; qu'à supposer que le tribunal ait affirmé le contraire par un motif non dubitatif, il aurait alors dénaturé ces deux actes, en violation de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à au jugement attaqué d'AVOIR débouté la Société d'HLM FAMILLE et PROVENCE de sa demande au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE le contrat stipule en son article 3.1.2.3 une clause pénale en cas de non paiement de toute somme due, mais semble-t-il au titre des loyers seulement puisque cette clause figure dans le seul point 3.1 du contrat relatif au seul loyer ; que par ailleurs, les circonstances de l'espèce ne conduisent pas à faire application de quelque clause pénale que ce soit dans la mesure où la contestation de Isabelle X... est partiellement fondée ;
1/ ALORS QU'en énonçant, pour écarter l'application de la clause pénale prévue à l'article 3-1-2-3 du contrat de bail, que celle-ci s'appliquerait, « semble-t-il » en cas de non paiement des loyers seulement, le tribunal a statué par un motif dubitatif et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE l'article 3-1-2-3 « clause pénale », qui stipule que « toute somme due, dont le règlement n'aura pas été effectué à la date limite de paiement fixé à l'article 3-1-1, sera majorée de plein droit de 10%, sans qu'il soit nécessaire d'une mise en demeure préalable¿ », est intégré dans un article 3, qui prévoit que « les loyers, provisions sur charges, taxes et autres sommes accessoires sont payables mensuellement » et comporte un article 3-3, stipulant expressément que les acomptes, au titre de provisions sur charges sont réclamés mensuellement au locataire et « sont exigibles en même temps que le loyer » ; qu'à supposer que le tribunal ait retenu que la clause pénale n'ait été applicable qu'au titre des loyers, il aurait, en toute hypothèse, dénaturé les termes clairs et précis des stipulations susvisées d'où il résultait que la clause pénale était applicable au paiement des charges, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3/ ALORS QUE la considération selon laquelle « les circonstances de l'espèce ne conduisent pas à faire application de quelque clause pénale que ce soit dans la mesure où la contestation de Isabelle X... est partiellement fondée », n'est pas de nature à justifier que la clause pénale ne soit pas appliquée pour les montants dont le tribunal admet qu'ils n'ont pas été réglés ; qu'en statuant comme il l'a fait, le tribunal a en conséquence violé l'article 1231 du Code civil.
