LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen :
Vu les articles 1131, 1964 et 1976 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 15 octobre 2013), que par acte notarié du 4 juin 2004, Mme X... a vendu en viager à M. et Mme Y... un immeuble estimé à 120 000 euros ; que cet acte réservait le droit d'usage et d'habitation de Mme X... évalué à 24 000 euros et prévoyait la conversion du solde du prix de 96 000 euros en une rente viagère annuelle d'un montant de 7 320 euros, payable par mensualités de 610 euros, outre 160 euros par mois au titre des charges incombant à Mme X... ; que par acte sous seing privé du 6 juin 2004, Mme X... a renoncé à son droit de jouissance et autorisé M. et Mme Y... à résider avec elle à compter du 31 août 2004 ; que M. Z..., héritier de Mme X... décédée le 27 octobre 2005, a assigné M. et Mme Y... en nullité de l'acte de vente pour absence de cause ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. Z..., l'arrêt retient que l'équivalence de la valeur locative, c'est-à-dire le revenu que l'on pouvait attendre de la maison, 713, 83 euros par mois et de la rente, 770 euros par mois, était acquise dans la lettre de l'acte de vente du 4 juin 2004 et n'était pas remise en cause par l'occupation des lieux par les acquéreurs, impliquant la division par deux de la valeur de leur contribution aux charges de Mme X..., ce qui ramenait le montant de la rente à 690 euros par mois ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à M. Z... ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'acte du 1er juin 2004 emportant transfert de la propriété de Simone X..., veuve A..., à Ahmed et Hadda Y... est valable en ce que la rente ne pouvait être qualifiée de dérisoire au regard du prix de la vente, déboutant Michel Z... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « il est constant que Ahmed et Hadda Y... ont cohabité à sa demande avec Simone X..., veuve A..., dès le 1er septembre 2004. Ce revirement, sollicité par Simone X..., veuve A..., par lettre du 6 juin 2004, soit 5 jours après l'acte, alors que selon le certificat médical versé, elle jouissait de ses facultés, interdit de prendre en compte en sa totalité la somme de 24. 000 ¿, contrepartie pour Simone X..., veuve A..., d'un droit d'usage et d'habitation de l'immeuble en sa totalité. Cette somme sera retenue à hauteur d'un tiers, trois personnes au moins occupant la maison, ce qui permet de fixer le prix effectif de la vente à 104. 000 ¿ (96. 000 ¿ + 8. 000 ¿), en contrepartie d'une rente annuelle de 7. 320 ¿ outre charges pour 160 ¿ par mois ou 1. 920 ¿ par an. Simone X..., veuve A..., était alors âgée de 82 ans. Le versement d'une rente annuelle de 9. 320 ¿ devait s'effectuer pendant un peu plus de 10 années pour atteindre le prix convenu de la maison, la rente ne pouvant ainsi être qualifiée de dérisoire au regard du prix de la vente » ;
ALORS en premier lieu QUE les arrêts qui ne contiennent pas de motifs sont déclarés nuls, le défaut de réponse à conclusions constituant un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, Monsieur Z... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'il convenait « de ne pas prendre en compte les 160 ¿ mensuels correspondant aux charges de la villa, car les époux Y... ayant immédiatement été en mesure d'occuper celle-ci, ils sont réputés les avoir acquittés dans leur intérêt seul. En effet, et contrairement à ce que soutiennent les époux Y..., ces 160 ¿ mensuels ne sauraient s'additionner à la rente principale » (conclusions d'appel de l'exposant, p. 11, § 3 et 4) ; qu'en retenant toutefois, lors de l'appréciation du caractère dérisoire de la rente versée, la « contrepartie d'une rente annuelle de 7. 320 ¿ outre charges pour 160 ¿ par mois ou 1. 920 ¿ par an » (arrêt, p. 6, pénultième §), la cour d'appel n'a pas répondu à ce moyen, en tout état de cause opérant puisqu'elle admettra elle-même, s'agissant de la comparaison entre la valeur locative du bien et la rente versée, que « la circonstance que Simone X..., veuve A..., et Ahmed et Hadda Y... ont habité dans la maison minore certes la valeur de leur contribution aux charges » (ibid., p. 7, § 2) ; qu'ainsi, elle a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS en second lieu QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, après avoir relevé l'existence « d'une rente annuelle de 7. 320 ¿ outre charges pour 160 ¿ par mois ou 1. 920 ¿ par an » (arrêt, p. 6, pénultième §), soit 9. 240 euros, l'arrêt retient « le versement d'une rente annuelle de 9. 320 ¿ » (ibid., dernier §) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'acte du 1er juin 2004 emportant transfert de la propriété de Simone X..., veuve A..., à Ahmed et Hadda Y... est valable car non dépourvu de cause, déboutant Michel Z... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « l'existence de l'aléa dans un contrat de vente moyennant rente viagère s'apprécie au moment de la formation du contrat, l'absence de prix sérieux dans un tel contrat ne pouvant résulter que d'une rente inférieure ou égale aux revenus du bien vendu au moment de la formation du contrat. Pour apprécier la vileté du prix et donc le défaut de cause, il convient de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies. Lorsque le vendeur s'est réservé la jouissance du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve. ¿ La qualité du travail de l'expert, le croisement et la précision de ses approches par les méthodes de la " valeur à neuf ", de capitalisation et par comparaison, les études acoustiques réalisées pour tenir compte de la proximité, à moins de 20 mètre, d'une voie ferrée fréquentée, l'exclusion expresse des travaux réalisés pendant leur occupation postérieure à la vente par Ahmed et Hadda Y... permettent de retenir la fixation du prix à 240. 000 ¿ au 4 juin 2004 et de la valeur locative à 713, 83 ¿. ¿ L'équivalence de la valeur locative, c'est-à-dire le revenu qu'elle pouvait attendre de sa maison, compte tenu d'une valeur vénale de 240. 000 ¿, soit 713, 83 ¿, et de la rente, soit 770 ¿, est acquise dans la lettre de l'acte.
La circonstance que Simone X..., veuve A..., et Ahmed et Hadda Y... ont habité dans la maison minore certes la valeur de leur contribution aux charges de Simone X..., veuve A..., qui peut être divisée par deux, sans remettre en cause l'équivalence attendue entre rente (690 ¿) et revenus du capital (713 ¿). La nullité pour défaut de cause ne pourra dans ces conditions être prononcée » ;
ALORS en premier lieu QUE la constitution d'une rente viagère n'est pas valable, pour absence d'aléa et, par conséquent, de cause, si le montant des arrérages stipulé est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné ; qu'ayant relevé que « la qualité du travail de l'expert, le croisement et la précision de ses approches ¿ permettent de retenir la fixation du prix à 240. 000 ¿ au 4 juin 2004 et de la valeur locative à 713, 83 ¿ » (arrêt, p. 6, § 6) et retenu que « la circonstance que Simone X..., veuve A..., et Ahmed et Hadda Y... ont habité dans la maison minore certes la valeur de leur contribution aux charges de Simone X..., veuve A..., qui peut être divisée par deux » (ibid., p. 7, § 2 et 3), fixant le montant réel de la rente à 690 euros, soit une somme inférieure ¿ ou tout le moins approximativement égale ¿ à la valeur locative du bien visé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1131 et 1964 du Code civil ;
ALORS en deuxième lieu QUE l'absence d'aléa résulte d'un montant dérisoire de la rente au regard de la valeur vénale du bien et de l'espérance de vie légitime du crédirentier ; qu'en relevant que la rente mensuelle effectivement versée était de 690 euros quand la valeur vénale de l'immeuble s'élevait à 240. 000 euros, c'est-à-dire qu'il aurait fallu que la crédirentière survive encore 29 ans, soit jusqu'à l'âge de 111 ans, pour espérer percevoir l'intégralité de ladite valeur vénale, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si un tel montant de la rente n'était pas de nature à garantir les consorts Y... de tout risque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1964 du Code civil ;
ALORS en troisième lieu QUE les juges doivent motiver leur décision ; que pour retenir que les époux Y... s'acquittaient d'une rente mensuelle de 690 euros, l'arrêt se borne à énoncer que « la circonstance que Simone X..., veuve A..., et Ahmed et Hadda Y... ont habité dans la maison minore certes la valeur de leur contribution aux charges de Simone X..., veuve A..., qui peut être divisée par deux » (arrêt, p. 7, § 2) ; qu'en ne s'expliquant pas sur les motifs justifiant un tel dénominateur, quant elle considérait par ailleurs que la valeur du droit d'usage et d'habitation devait pour sa part être divisée par trois, « trois personnes au moins occupant la maison » (ibid., p. 6, pénultième §), la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Michel Z... de ses demandes, notamment celle relative à la perte de loyers de juin 2004 à septembre 2013 ;
ALORS QUE la cassation prononcée sur l'un ou l'autre des deux premiers moyens s'étend à toutes les dispositions de l'arrêt que rattache un lien de dépendance nécessaire, notamment celles rejetant la demande de l'exposant d'une indemnisation d'occupation ; qu'en l'espèce, une censure des motifs ayant considéré l'acte de vente du 1er juin 2004 valable conduira à reconnaître à Monsieur Z..., unique héritier de Madame X..., veuve A..., la qualité de propriétaire de l'immeuble litigieux ; que, dès lors, ayant été privé des fruits de sa propriété, il était fondé à réclamer aux consorts Y... le paiement d'une indemnité d'occupation à ce titre ;
