LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° C 13-21. 122, T 14-16. 586 et R 14-17. 872 ;
Donne acte à M. X... du désistement total de son pourvoi et au syndicat des copropriétaires du 40 rue Desaix du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Brezillon, la société Covea risks, la société Veritas, Mme Y... et le cabinet Y..., B... et C... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mars 2013), que la SNC Saint Michel (la société Saint Michel), assurée auprès de la société Covea risks, a vendu par lots un immeuble dans lequel elle a fait effectuer par la société Brezillon, entreprise générale, sous la maîtrise d'oeuvre du cabinet Y..., B... et C... et le contrôle technique de la société Veritas des travaux réceptionnés le 5 mai 1997 ; que se plaignant de désordres, le syndicat des copropriétaires du 40 rue Desaix à Paris (le syndicat des copropriétaires) et M. X..., copropriétaire, ont assigné en responsabilité, le 24 septembre 2008, la société Saint Michel qui a appelé en garantie son assurance et ses cocontractants dans l'opération ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la société Saint Michel pour la réfection de la toiture et la démolition des souches fondée sur la garantie décennale, alors, selon le moyen :
1°/ que constituent la réalisation d'un ouvrage immobilier les travaux de rénovation lourde sur existants, tels que ceux qui portent atteinte à l'un des éléments constituant l'essence de l'immeuble comme le clos, la structure ou le couvert, et/ ou consistant en l'apport de nouveaux éléments ; qu'en écartant la qualification d'ouvrage immobilier des travaux de rénovation litigieux tout en relevant, s'agissant des travaux dans leur ensemble, qu'un mur porteur avait été touché et, s'agissant des travaux de toiture, qu'ils consistaient dans le remplacement d'ardoises hors service, le reclouage de couvre-joints et la réparation partielle en zinc, la consolidation et la pose de solives autour des souches, la création d'un sky-dôme avec dispositifs de désenfumage, la pose de deux velux, la vérification et remplacement des écoulements des eaux pluviales, gouttières, chenaux, réparation et le raccordements autour des souches de cheminées, ce dont il résultait, d'une part, que les travaux litigieux portaient atteinte à la structure de l'immeuble et à son couvert et impliquaient en outre l'apport de nombreux éléments nouveaux en toiture, d'autre part, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;
2°/ que l'adjonction d'éléments nouveaux lors des travaux sur l'existant constitue une construction ; que l'arrêt attaqué constate que les travaux réalisées sur la toiture de l'immeuble litigieux, conformément au lot « réfection des couvertures » avaient donné lieu à la création d'un sky-dôme avec des dispositifs de désenfumage, à la pose de deux velux, au comblement des cheminées à démolir avec pose de solives autours de leurs souches, au remplacement d'écoulement des eaux pluviales, de gouttières et de chenaux, au remplacement sur plusieurs dizaines de mètres carrés de zinc dans le cadre de la réfection générale mais également pour adapter la charpente aux nouvelles ouvertures créées ; qu'en écartant la qualification de construction aux travaux litigieux, quant il résultait de ces constatations que ceux-ci avaient donné lieu à l'adjonction d'éléments nouveaux sur la couverture de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;
3°/ que la garantie décennale est d'ordre public ; qu'en se référant de façon inopérante à une télécopie du 21 décembre 1999 adressée par la société Saint Michel à l'agence immobilière chargée de la vente et à certains des actes de vente, laissant entendre que les travaux échapperaient à la garantie décennale, pour exclure la qualification de construction, la cour d'appel a violé les articles 1792 et 1792-5 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les travaux consistaient en une opération limitée d'aménagement et non en une réhabilitation complète de l'immeuble et que le marché de la société Brezillon portait sur des travaux très succincts de révision de la couverture n'entraînant que le remplacement d'éléments brisés ou l'adjonction d'éléments rendus nécessaires par la mise en conformité des locaux ou leur redistribution, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur le motif inopérant tiré de la télécopie du 21 décembre 1999 ou d'une mention des actes de vente, a pu en déduire que les travaux réalisés ne constituaient pas la construction d ¿ un ouvrage et ne donnaient pas lieu à garantie décennale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de condamnation de la société Saint Michel, fondées sur la responsabilité contractuelle, alors, selon le moyen, que le vendeur d'un immeuble sur lequel il a préalablement fait réaliser des travaux de réfection en vue de sa revente est tenu de livrer une chose exempte de tout vice ; qu'en subordonnant la responsabilité contractuelle de la société Saint Michel à l'existence de fautes contractuelles de sa part envers le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la nature des travaux ne permettait pas au syndicat des copropriétaires de bénéficier des garanties légales de l'article 1792-1 du code civil, la cour d'appel, qui a relevé que la demande du syndicat des copropriétaires était fondée exclusivement sur les dispositions de l'article 1147 du code civil, a pu en déduire qu'en l'absence de faute démontrée du vendeur, sa responsabilité ne pouvait être recherchée sur ce fondement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel :
REJETTE les pourvois ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 40 rue Desaix aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 40 rue Desaix à payer la somme de 3 000 euros à la société Saint Michel ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 40 rue Desaix ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens identiques produits dans chacun des pourvois principaux par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 40 rue Desaix.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir rejeté les demandes de condamnation à hauteur de 322 058, 58 euros formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SNC Saint-Michel, fondées sur la garantie décennale ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que la notion d'« ouvrage » au sens de l'article 1792 du code civil qui peut s'appliquer à des travaux réalisés sur existants, nécessite la réalisation de travaux d'une certaine ampleur, touchant à la structure de l'immeuble existant, faisant appel à la technique du bâtiment, impliquant l'apport de matières et dépassant le stade de la simple rénovation ; qu'en l'espèce, il résulte du devis quantitatif-estimatif établi par la société Brézillon le 15 octobre 1996 que les travaux ont principalement consisté dans la démolition de conduits de cheminées, de carrelage et de faïence, doublages et cloisonnement, révision de la couverture ardoise et zinc, nettoyage des façades, remplacement des menuiseries extérieures, aménagement des logements, réfection des installations électriques et de plomberie, mise en conformité de l'ascenseur ; qu'aucun élément de structure de l'immeuble n'a été touché à l'exception d'un mur porteur ; que par ailleurs, en ce qui concerne plus spécifiquement le lot 11 « réfection des couvertures » pour un montant de 123 725 francs (11 247, 73 euros), celui-ci consistait en une simple révision, soit principalement, vérification des brisis ardoises et remplacement d'ardoises hors service, reclouage de couvrejoints et réparation partielle en zinc, consolidation et pose de solives autour des souches, création d'un sky-dome avec dispositifs de désenfumage, pose de deux vélux, vérification et remplacement des écoulements EP, gouttières, chenaux, réparation et raccordements autour des souches de cheminées ; que ces travaux correspondent à une rénovation légère ainsi que l'indiquait, par télécopie du 21 décembre 1999, la SNC Saint-Michel à l'agence immobilière chargée de la vente ; par ailleurs, les actes de ventes mentionnent expressément : « les parties déclarent que le BIEN objet des présentes n'est pas concerné par les dispositions de la législation sur l'assurance dommages ouvrage, aucune construction ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'ayant été effectué depuis moins de dix ans » ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la condition de l'existence d'un ouvrage donnant droit à l'application de l'article 1792 du code civil n'est pas remplie (arrêt, pp. 5 s.) ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE l'expert judiciaire indique très précisément dans son rapport, en pages 31, 32, 40 et 44, que le marché de l'entreprise Brézillon portait sur des travaux de révision, qu'aucune réfection de la couverture n'a été entreprise, et que cette révision décrite dans le CCTP de juillet 1996 consiste en un remplacement de 50 ardoises, la création de ventilation et 4m ² de réfection de zinc consécutif, la création générale pour 21 m ² de zinc et volige, la création d'un velux et 12 m ² de zinc consécutifs, un accès au toit et à la réfection de 3 m ² de zinc consécutif ; qu'il conclut en précisant que « les travaux effectués sur la toiture de cet immeuble de 1996 par le marché Brézillon ont donc été des travaux très succincts » (¿) « il s'agissait bien d'une opération limitée de travaux d'aménagement et non d'une réhabilitation complète de l'immeuble » ; que dès lors, il ne peut être soutenu que la SNC Saint-Michel doit être qualifiée de constructeur concernant ces travaux qui ont été exécutés sur la couverture, alors qu'il est démontré qu'ils étaient minimes et ponctuels ; que la vétusté de la couverture ne peut donc être qualifiée de désordres dont serait responsable la SNC Saint-Michel en qualité de venderesse des lots de copropriété » (jugement, pp. 11-12) ;
1°) ALORS QUE constituent la réalisation d'un ouvrage immobilier les travaux de rénovation lourde sur existants, tels que ceux qui portent atteinte à l'un des éléments constituant l'essence de l'immeuble comme le clos, la structure ou le couvert, et/ ou consistant en l'apport de nouveaux éléments ; qu'en écartant la qualification d'ouvrage immobilier des travaux de rénovation litigieux tout en relevant, s'agissant des travaux dans leur ensemble, qu'un mur porteur avait été touché et, s'agissant des travaux de toiture, qu'ils consistaient dans le remplacement d'ardoises hors service, le reclouage de couvre-joints et la réparation partielle en zinc, la consolidation et la pose de solives autour des souches, la création d'un sky-dome avec dispositifs de désenfumage, la pose de deux velux, la vérification et remplacement des écoulements des eaux pluviales (EP), gouttières, chenaux, réparation et le raccordements autour des souches de cheminées, ce dont il résultait, d'une part, que les travaux litigieux portaient atteinte à la structure de l'immeuble et à son couvert et impliquaient en outre l'apport de nombreux éléments nouveaux en toiture, d'autre part, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'adjonction d'éléments nouveaux lors des travaux sur l'existant constitue une construction ; que l'arrêt attaqué constate que les travaux réalisées sur la toiture de l'immeuble litigieux, conformément au lot « réfection des couvertures » avaient donné lieu à la création d'un sky-dome avec des dispositifs de désenfumage, à la pose de deux velux, au comblement des cheminées à démolir avec pose de solives autours de leurs souches, au remplacement d'écoulement des eaux pluviales, de gouttières et de chenaux, au remplacement sur plusieurs dizaines de mètres carrés de zinc dans le cadre de la réfection générale mais également pour adapter la charpente aux nouvelles ouvertures créées ; qu'en écartant la qualification de construction aux travaux litigieux, quant il résultait de ces constatations que ceux-ci avaient donné lieu à l'adjonction d'éléments nouveaux sur la couverture de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;
3°) ALORS QUE la garantie décennale est d'ordre public ; qu'en se référant de façon inopérante à une télécopie du 21 décembre 1999 adressée par la SNC Saint-Michel à l'agence immobilière chargée de la vente et à certains des actes de ventes, laissant entendre que les travaux échapperaient à la garantie décennale, pour exclure la qualification de construction, la cour d'appel a violé les articles 1792 et 1792-5 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, partiellement infirmatif de ce chef, d'avoir rejeté les demandes de condamnation de la SNC Saint-Michel, fondées sur la responsabilité contractuelle ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne les condamnations prononcées sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la SNC et pour lesquelles la SNC a formé un appel incident, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer la faute personnelle de la SNC Saint-Michel à l'origine des désordres dénoncés ; qu'en l'espèce, les désordres dont s'agit consistent en défaut de stabilité des souches n° 3 et 7, caractère fuyard du velux à l'origine d'infiltrations dans l'appartement de Monsieur D..., infiltrations sur le palier commun du 6ème étage, fissure sur pied de souche de l'appartement Heligon ; qu'ils résultent de fautes d'exécution imputables à l'entreprise Brezillon et à son sous-traitant qui ne sont pas recherchés par le syndicat des copropriétaires ; qu'en revanche, ceux-ci ne démontrent que ces désordres seraient imputables à une faute personnelle de la SNC Saint-André lire SNC SAINT MICHEL qui ne saurait résulter du seul fait d'avoir vendue la chose affectée de vices ;
ALORS QUE le vendeur d'un immeuble sur lequel il a préalablement fait réaliser des travaux de réfection en vue de sa revente est tenu de livrer une chose exempte de toute vice ; qu'en subordonnant la responsabilité contractuelle de la SNC Saint-Michel à l'existence de fautes contractuelles de sa part envers le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil. Moyen identique produit dans chacun des pourvois incidents éventuels par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Saint Michel.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action exercée par le syndicat des copropriétaires contre la Sté SAINT MICHEL et d'avoir rejeté les fins de non recevoir que celle-ci avait soulevées,
AUX MOTIFS QUE il résulte de leurs écritures que les appelants agissent en réformation du jugement sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ce qui implique qu'ils aient agi dans les 10 ans de la réception, sauf à ce que le délai décennal ait été valablement interrompu ; qu'en l'espèce, la réception a été prononcée le 5 mai 1997, et le syndicat des copropriétaires et Monsieur X... ont assigné la Sté SAINT MICHEL devant le juge du fond le 24 septembre 2008, soit après l'expiration du délai décennal ; que toutefois, les appelants font valoir qu'ils ont interrompu le délai de prescription par l'assignation en référé expertise, du 13 avril 2004, et que le délai a recommencé à courir à compter de l'ordonnance de référé du 8 juin 2004, ayant désigné Monsieur Z..., en remplacement de Monsieur E..., désigné le 13 mai 2004 ; que les intimés opposent dès lors que les copropriétaires avaient, lors de l'assemblée générale du 27 juin 2003 repoussé à l'unanimité la résolution tendant à donner mandat au syndic d'engager une procédure à l'encontre de la Sté SAINT MICHEL, le cabinet ROMPTEAUX, syndic de la copropriété n'avait pas qualité pour assigner en référé expertise la SNC sans y être autorisé expressément par les copropriétaires ; que cependant l'article 55 alinéa 2 dispose que l'autorisation donnée au syndic pour agir en justice n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés ; qu'outre que l'exigence d'une habilitation ajouterait au texte de loi, la décision des copropriétaires au titre de la résolution n° 16 de ne pas donner au syndic mandat d'agir en justice doit s'analyser, au regard du contexte et de la résolution finalement votée en complément de celle-ci, non pas comme un refus définitif d'agir, mais comme la volonté de s'assurer, avant toute action, de la réalité des vices et de l'opportunité d'une instance ; qu'en effet, les copropriétaires ont approuvé la résolution suivante : « les copropriétaires souhaiteraient confier une mission à un expert choisi sur la liste des experts judiciaires, près la cour d'appel afin d'examiner l'état de la couverture et des souches de cheminée, et ce, en vue de déterminer la nature et l'étendue des travaux à entreprendre. Cette proposition sera soumise à une assemblée générale devant se tenir à la fin du 3ème trimestre ou au début du 4ème trimestre ; que c'est ainsi qu'en assemblée générale du 3 octobre 2003, ils ont désigné Monsieur A... qui a établi son rapport le 21 janvier 2004, concluant à un certain nombre d'anomalies et à la nécessité du remplacement de la totalité de la toiture ; que l'action en référé du syndic, intentée au demeurant avec neuf copropriétaires ne s'inscrit donc pas dans la contradiction de la décision du 27 juin 2003, mais dans la cohérence et la continuation du souhait exprimé par les copropriétaires d'une action préalablement renseignée et documentée ; qu'en conséquence elle ne nécessitait pas d'habilitation expresse ; que les intimés opposent en outre que l'assignation en référé ne précise pas les désordres concernés et qu'elle n'a donc pas pu avoir valeur interruptive pour les désordres litigieux ; que les désordres litigieux servant de fondement aux demandes des appelants consistent en le mauvais état de la toiture, défaut de stabilité des souches de cheminée, infiltrations ; qu'or, il résulte clairement de l'assignation du 13 avril 2004 que sont dénoncés les désordres en toiture, les fissures avec infiltrations en pied de souches de cheminées ; que par ailleurs, elle vise expressément le rapport de Monsieur A... du 21 janvier 2004, lequel a relevé la vétusté de la toiture et listé en page 5 de son rapport un certain nombre de désordres qui ont été analysés par l'expert judiciaire sans contestation des parties sur l'étendue de sa mission, et font l'objet des présentes demandes ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, l'assignation du 13 avril 2004 a valablement interrompu le délai décennal et celui-ci n'était pas expiré au jour de l'assignation au fond du 24 septembre 2008 ;
ALORS QUE conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit être autorisé à agir en justice par l'assemblée générale, celle-ci devant être invitée à délibérer sur l'opportunité de l'action, sur son objet et, en matière de responsabilité des constructeurs, sur les désordres devant en relever ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale ayant refusé au syndic l'autorisation d'agir en justice l'action exercée par le syndic, dépourvu du pouvoir d'agir, faute pour lui d'avoir demandé à nouveau à l'assemblée générale de délibérer, une fois déposé le rapport de l'expert, n'était pas recevable ; qu'en déclarant néanmoins recevable l'action exercée en référé, aux fins de désignation d'expert, par le syndic non autorisé à agir, la cour d'appel a violé la disposition susvisée, ensemble les articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.
