LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu les articles L. 13-15- I et L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité due aux consorts X... par le syndicat mixte d'aménagement touristique ... du Der-Chantecoq par suite de l'expropriation à son profit de parcelles leur appartenant, l'arrêt attaqué (Reims, 23 janvier 2013), retient, par motifs propres et adoptés, que pour tenir compte de la situation particulièrement privilégiée de la parcelle ZM 72, il convient de prendre en considération la moyenne des prix de cessions amiables réalisées dans le cadre de la présente opération, à savoir, 0, 83 euros le mètre carré et la moyenne des prix de cessions des terrains à bâtir non intégralement viabilisés, à savoir 23, 30 euros le mètre carré, que la valeur de la parcelle doit être fixée à 9, 65 euros le mètre carré, valeur intermédiaire entre les valeurs susvisées déduction faite d'un abattement de 20 %, qu'il convient de fixer la valeur des parcelles cadastrées section ZE n° 24, 28 et 86 à 8, 45 euros le mètre carré déduction faite d'un abattement de 30 % compte tenu de leur situation moins favorable que la parcelle ZM n° 72 ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi les parcelles expropriées présentaient des caractéristiques différentes de celles des parcelles objet des cessions amiables alors qu'elles se situent dans la même zone, se jouxtent partiellement et font partie de la même opération, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à la somme de 1 457 172, 50 euros les indemnités principale et de remploi dues par le syndicat mixte d'aménagement touristique ... du Der-Chantecoq aux consorts X..., l'arrêt rendu le 23 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy (chambre de l'expropriation) ;
Condamne les consorts X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour le syndicat mixte d'aménagement touristique ... du Der Chantecoq.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 1. 457. 172, 50 ¿ l'indemnité principale et à la somme de 147. 717, 25 ¿ l'indemnité de remploi devant être versées par le Syndicat Mixte d'Aménagement Touristique ... du Der Chantecoq à M. Serge X... et Mme France X... épouse Y..., au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section ZM n° 72 et 86, et ZE n° 24, 28 à Giffaumont-Champaubert,
AUX MOTIFS QUE l'expropriant reproche au premier juge d'avoir, pour calculer le prix de l'indemnité principale de dépossession, pris en considération la moyenne des prix de cession amiables réalisées dans la présente opération, à savoir 0, 83 ¿ le m ², puis la moyenne des prix de cession des terrains à bâtir non intégralement viabilisés, soit 23, 30 ¿, et d'en avoir soustrait un abattement de 30 % compte tenu de la situation moins favorable de la parcelle en cause par rapport à d'autres qui, dans le même périmètre, sont proches d'un réseau électrique à basse tension ; que le Syndicat mixte d'aménagement fonde sa critique de cette méthode sur l'argument selon lequel la notion de terrain à bâtir étant écartée, il n'y aurait pas lieu de s'attacher à de tels terrains qualifiés de « non totalement viabilisés » ; qu'il ajoute que l'abattement de 30 % serait arbitraire et préfère à s'en tenir à de purs éléments de comparaison ; que le commissaire du gouvernement regrette que cette même méthode ne prenne pas en compte la réglementation d'urbanisme applicable au secteur en cause, destiné à l'aménagement touristique, ni la configuration des parcelles ; que la loi n'impose pas au juge une méthode d'évaluation particulière ; que le reproche de l'autorité expropriante n'est pas décisif dès lors que le juge du premier degré, d'une part, s'est référé au prix des cessions amiables qui constituent autant d'éléments de comparaison et, d'autre part, s'est en même temps déterminé selon la valeur de terres à bâtir non entièrement viabilisées, situation assurément non équivalente à celle du bien présentement exproprié qui, lui, n'est pas constructible, mais dont le caractère privilégié le rapproche autant des terrains à bâtir encore imparfaitement équipés qu'il l'éloigne des terres agricoles ; que les abattements pratiqués reflètent sans arbitraire le souci du juge de distinguer la parcelle concernée d'autres parcelles mieux équipées ; que cette méthode de calcul tend à s'approcher du prix le plus juste possible ; qu ¿ il n'y a pas lieu non plus de s'arrêter à la critique du commissaire du gouvernement dont le jugement impugné énonce avec raison qu'il propose une évaluation fondée sur la vocation future des parcelles expropriées, laquelle ne peut, dès lors, être retenue ; qu ¿ en effet, l'article L. 13-15- I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique impose d'estimer le bien en considération de son usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L. 11-1 ; que par suite, la méthode d'évaluation pratiquée par le premier juge mérite d'être retenue ; que telles que les a retenues le premier juge, la moyenne des prix de cessions amiables, soit 0, 83 ¿ le m ², autant que celle des prix de vente des terrains à bâtir non entièrement viabilisés, soit 23, 30 ¿ le m ², ressortent des documents versés aux débats ; que néanmoins, il sera fait une meilleure appréciation de la valeur des immeubles des consorts X... en pratiquant sur la moyenne des prix ci-dessus, de moindres abattements que ceux opérés en première instance ; qu ¿ ainsi, l'abattement sera de 20 % s'agissant de la parcelle ZM n° 72 et de 30 % concernant chacune des autres parcelles ; que le jugement étant émendé sur ce point, les sommes à revenir aux expropriés seront les suivantes : 1) parcelle n° 72 : indemnité principale : 12, 06 ¿-20 % = 9, 65 ¿ le m ², soit 9, 65 ¿ x 19410 m ² = 187. 306, 50 ¿ ; indemnité de remploi : 19. 730, 65 ¿ ; 2) parcelles ZM n° 86, ZE n° 24 et 28 dont la contiguïté et le même usage agricole en font une unité foncière : indemnité principale : 12, 06 ¿-30 % = 8, 45 ¿ le m ² soit 8, 45 x 150. 280 m ² = 1. 269. 866 ¿ ; indemnité de remploi : 127. 986, 60 ¿ ; que le total des indemnités principales s'élève ainsi à 1. 457. 172, 50 ¿ tandis que celui des indemnités de remploi atteint 147. 717, 25 ¿ ;
1° ALORS QUE le bien à exproprier est estimé en considération de son usage effectif à la date de référence ; qu'après avoir constaté que les parcelles litigieuses, de nature agricole, ne peuvent recevoir la qualité de terrain à bâtir et que plusieurs cessions amiables étaient intervenues pour des parcelles comparables dans le cadre de la création de la ZAC, pour un prix moyen de 0, 83 ¿/ m ², les juges du fond ont estimé devoir également tenir compte de la moyenne des prix pratiqués lors des ventes de terrains à bâtir intervenues dans des secteurs proches au cours des années précédentes ; qu'en se référant de la sorte aux prix des terrains à bâtir après avoir constaté que la parcelle litigieuse ne pouvait être regardée comme un terrain à bâtir, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles L. 13-14 et L. 13-15- I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2° ALORS QUE le bien à exproprier est estimé en considération de son usage effectif à la date de référence et en tenant compte des cessions amiables à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; que la cour d'appel a constaté que le prix moyen de vente des terrains acquis par l'expropriant dans le cadre de la création de la ZAC était de 0, 83 ¿/ m ² ; qu'en décidant de se référer également à des prix de terrains à bâtir et en retenant des valeurs intermédiaires de respectivement 8, 45 ¿/ m ² et 9, 65 ¿/ m ², sans se sans se référer à aucun élément parmi ceux produits aux débats d'où serait résulté qu'un terrain présentant les mêmes caractéristiques que les parcelle expropriées, de nature agricole et en situation privilégiée, pourraient être évalué à ce prix, et sans rechercher si les accords amiables conclus par l'expropriant ne portaient pas sur des terrains présentant les mêmes caractéristiques que les parcelles expropriées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-14, L. 13-15- I et L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3° ALORS QUE les juges du fond ne pouvaient, sans se contredire, retenir, d'une part, que les actes des 23 mai 2002, 30 juin 2006 et 18 décembre 2008 « concernent des parcelles qualifiées terrains à bâtir plus ou moins viabilisés » et « ne peuvent en conséquence servir en l'état de référence à l'évaluation du prix de la parcelle des consorts X... », et, d'autre part, qu'il y a lieu de tenir compte, pour l'évaluation de cette parcelle de « la moyenne des prix de cession des terrains à bâtir non entièrement viabilisés (cession des 23 mai 2002 et 30 juin 2006 ¿ cession du 11 décembre 2008) » ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4° ALORS QUE le Syndicat Mixte d'Aménagement Touristique ... du Der Chantecoq faisait valoir que les parcelles cadastrées section ZM n° 72 et 86, et section ZE n° 24 et 28 devaient être évaluées en tenant compte d'une moins-value résultant de la circonstance que ces parcelles étaient occupées par M. Mickaël Z..., titulaire d'un bail rural, et dans la mesure où l'expropriant avait dû, d'une part, verser à M. Mickaël Z... une somme de 20. 919, 55 ¿ au titre de la résiliation de ce bail et, d'autre part, mettre en oeuvre la compensation foncière en acquérant auprès de la SAFER des terres agricoles pour les donner à bail à M. Mickaël Z... (mémoire, pages 22 et 23) ; qu'en évaluant la parcelle expropriée comme étant libre de toute occupation, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 1 457 175, 50 ¿ l'indemnité totale de dépossession due aux consorts X... ;
AUX MOTIFS QUE s'étant référé à bon droit à l'article L. 13-15 Il du code de l'expropriation qui réserve la qualification de terrains à bâtir à ceux effectivement desservis notamment par un réseau électrique, le premier juge, après avoir exactement énoncé que les immeubles en cause ne disposaient pas, à la date de référence non controversée du 2 octobre 2009, d'un réseau d'électricité à basse tension, a sainement refusé d'y voir des terrains aptes à recevoir une telle qualification sans même qu'il y ait lieu d'examiner le surplus des critères sur lesquels il a fondé son jugement ; QU'en effet, l'absence d'une seule des conditions énumérées par le texte susdit suffit à ce qu'un bien ne puisse être ainsi considéré ; QUE la présence d'une ligne électrique à moyenne tension ne permettant pas une prise directe, il est indifférent au regard de la loi, qu'il puisse bénéficier à telle ou telle des parcelles dont s'agit ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la parcelle ZM 72 se trouve à proximité immédiate d'un réseau électrique basse tension enterré, présent au niveau de la Rue ... et du rond point en façade de la parcelle dont s'agit. Il est relevé lors de la visite que la maison d'habitation sise à proximité immédiate bénéficie de l'ensemble des réseaux, et notamment du réseau d'électricité basse tension. QUE la parcelle cadastrée ZM 86 se situe, à l'instar de la parcelle ZM n " 145, à proximité immédiate des voies asphaltées et du rond point, équipées d'un réseau basse tension enterré (giratoire et extrémité Ouest de la rue ...) et d'un réseau moyenne tension présent au niveau du surplus de la rue ... ;
ALORS QU'il ressortait des constatations faites par le premier juge lors du transport sur les lieux que les terrains en cause, classés en zone d'urbanisation future où la construction était possible sous certaines conditions, bénéficiaient, pour deux des quatre parcelles concernées (ZM 72 et ZM 86), de la proximité immédiate d'un réseau électrique à basse tension ; que faute d'avoir recherché si cette situation ne permettait pas de qualifier les parcelles en cause de terrain à bâtir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15, Il, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
