LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article L. 13-15- I code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité due à Mme X... par le Syndicat mixte d'aménagement touristique ... du Der-Chantecoq par suite de l'expropriation à son profit d'une parcelle lui appartenant, l'arrêt attaqué (Reims, 23 janvier 2013), retient que le moyen invoqué par Mme X..., tiré de l'intention dolosive de l'expropriant est inopérant car il n'est pas établi qu'à l'époque où elle était classée en zone U, cette zone fût-elle constructible, la terre litigieuse répondait elle-même aux exigences de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation qui fixe le droit de bâtir ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le changement de classement de la parcelle de la zone U en zone AUTD n'avait pas eu pour résultat une diminution de sa valeur, indépendamment de sa qualification de terrain à bâtir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy (chambre de l'expropriation) ;
Condamne le Syndicat mixte d'aménagement touristique ... du Der-Chantecoq aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le Syndicat mixte d'aménagement touristique ... du Der-Chantecoq à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; Rejette la demande du Syndicat mixte d'aménagement touristique ... du Der-Chantecoq ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour le Syndicat mixte d'aménagement touristique ... du Der Chantecoq
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 79. 232, 05 ¿ le montant de l'indemnité totale de dépossession devant être versée par le Syndicat Mixte d'Aménagement Touristique ... du Der Chantecoq à Mme Régine X... veuve Y... au titre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section ZM n° 61 à Giffaumont-Champaubert,
AUX MOTIFS QUE l'expropriant reproche au premier juge d'avoir, pour calculer le prix de l'indemnité principale de dépossession, pris en considération la moyenne des prix de cession amiables réalisées dans la présente opération, à savoir 0, 83 ¿ le m ², puis la moyenne des prix de cession des terrains à bâtir non intégralement viabilisés, soit 23, 30 ¿, et d'en avoir soustrait un abattement de 30 % compte tenu de la situation moins favorable de la parcelle en cause par rapport à d'autres qui, dans le même périmètre, sont proches d'un réseau électrique à basse tension ; que le Syndicat mixte d'aménagement fonde sa critique de cette méthode sur l'argument selon lequel la notion de terrain à bâtir étant écartée, il n'y aurait pas lieu de s'attacher à de tels terrains qualifiés de « non totalement viabilisés » ; qu'il ajoute que l'abattement de 30 % serait arbitraire et préfère à s'en tenir à de purs éléments de comparaison ; que le commissaire du gouvernement regrette que cette même méthode ne prenne pas en compte la réglementation d'urbanisme applicable au secteur en cause, destiné à l'aménagement touristique, ni la configuration des parcelles ; que la loi n'impose pas au juge une méthode d'évaluation particulière ; que le reproche de l'autorité expropriante n'est pas décisif dès lors que le juge du premier degré, d'une part, s'est référé au prix des cessions amiables qui constituent autant d'éléments de comparaison et, d'autre part, s'est en même temps déterminé selon la valeur de terres à bâtir non entièrement viabilisées, situation assurément non équivalente à celle du bien présentement exproprié qui, lui, n'est pas constructible, mais dont le caractère privilégié le rapproche autant des terrains à bâtir encore imparfaitement équipés qu'il l'éloigne des terres agricoles ; que le jugement dont appel n'a pas, en la cause, pratiqué d'abattement, contrairement à l'affirmation contenue dans les écritures de l'appelant ; que cette méthode de calcul tend à s'approcher du prix le plus juste possible ; qu ¿ il n'y a pas lieu non plus de s'arrêter à la critique du commissaire du gouvernement dont le jugement impugné énonce avec raison qu'il propose une évaluation fondée sur la vocation future des parcelles expropriées, laquelle ne peut, dès lors, être retenue ; qu ¿ en effet, l'article L. 13-15- I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique impose d'estimer le bien en considération de son usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L. 11-1 ; que par suite, la méthode d'évaluation pratiquée par le premier juge mérite d'être retenue ; que la moyenne des prix de cessions amiables, autant que celle des prix de vente des terrains à bâtir non entièrement viabilisés, moyennes retenues au jugement dont appel, ressortant des documents versés aux débats ; que la valeur de 9, 65 ¿ le m ² intermédiaire entre les valeurs moyennes susdites, mérite d'être affectée à l'immeuble dont Dame veuve Y... est dépossédée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le Syndicat du Der sollicite l'application de la méthode par comparaison et produit au soutien de sa proposition des transactions amiables intervenues dans le périmètre de l'opération entre elle-même et des particuliers ou des collectivités locales et notamment : 1) Cession intervenue le 15 février 2011 entre le Syndicat du Der et M. Z... sur la parcelle cadastrée section ZE n° 25 d'une contenance de 8. 250 m ² au prix global de 8. 621, 25 ¿, en ce compris une majoration de 10 % pour accord amiable, soit 1, 04 ¿/ m ² ; 2) Cession intervenue le 8 mars 2010 entre le Syndicat du Der et Mmes A... et B... sur la parcelle cadastrée section ZM n° 75 d'une contenance de 23. 090 m ² au prix global de 15. 930, 10 ¿, en ce compris une majoration de 15 % pour accord amiable, soit 0, 68 ¿/ m ² ; 3) Cession intervenue le 16 septembre 2010 entre le Syndicat du Der et l'Association foncière de la commune de Giffaumont-Champaubert de la parcelle cadastrée section ZM n° 85 d'une contenance de 1. 320 m ² au prix de 1. 016, 16 ¿, soit 0, 77 ¿/ m ² ; qu ¿ elle se réfère également à l'avis des Domaines du 21 janvier 2011, évaluant les immeubles à acquérir à la somme de 9. 500 ¿/ ha, à l'exception de la parcelle ZE 34, estimée à 13. 022 ¿/ ha en raison de la présence d'arbres de valeur et de la parcelle ZE 132, estimée à 7600 ¿/ ha en raison de la servitude de passage d'une canalisation d'eau pluviale grevant le fond ; que les références susvisées apparaissent pertinentes de par leur emplacement, la parcelle ZM 75 étant classée en zone AUTD, située à proximité de la parcelle dont s'agit et présentant également une limite en façade de la rue ... ; qu'elle présente toutefois une situation moins favorable en ce que la parcelle ZM 71 comporte en outre deux limites en façade du giratoire et de la rue..., voies asphaltées desservies par les réseaux ; que le Commissaire du Gouvernement fait quant à lui état des éléments de comparaison suivants : 1) acte de cession conclu le 18 décembre 2008 entre l'institution interdépartementale des barrages réservoirs du bassin de la Seine et le Syndicat du Der d'une parcelle sise à Sainte-Marie ... Nuisement d'une contenance de 1. 192 m ² au prix de 2 ¿/ m ² ; 2) acte de cession conclu le 13 octobre 2009 entre le Syndicat du Der et un particulier d'une parcelle sise à Sermaize-Les-Bains d'une contenance de 19. 242 m ² au prix de 3, 35 ¿/ m ² ; 3) acte de cession conclu le 11 décembre 2008 entre la société La Commanderie et des particuliers de deux parcelles de terrain à bâtir sises à Giffaumont-Champaubert d'une contenance totale de 10. 220 m ² au prix de 225. 000 ¿, soit 22, 01 ¿/ m ² ; qu ¿ il relève que ces parcelles ont été acquises à Sainte-Marie-du-Lac et Sermaize-Les-Bains dans le cadre de l'aménagement d'une zone touristique présentant des caractéristiques identiques à la zone AUTD de la commune de Giffaumont-Champaubert ; que les parcelles acquises le 11 décembre 2008 sont situées sur cette commune en section ZB lieudit « la Conge » ; que cet élément de comparaison est pertinent compte tenu de sa localisation et de sa surface ; qu ¿ il s'agit toutefois d'un terrain à bâtir ne pouvant être assimilé à la parcelle dont s'agit ; que Mme X... rappelle qu'en 2009, la SAFER a soumis à Mme X... (propriétaire expropriée de la parcelle ZM 71), dans le cadre des démarches amiables un projet d'accord fixant le prix d'acquisition pour sa parcelle à la somme globale de 42. 377, 50 ¿, dont majoration de 15 % pour réalisation d'accord amiable, soit 5, 75 ¿/ m ² ; que ce projet se basait sur un avis des Domaines du 29 juillet 2009 évaluant alors ainsi le coût de la parcelle ; qu ¿ elle produit par ailleurs les éléments de comparaison suivants : 1) Acte de cession conclu le 23 mai 2002 entre la société Reder et le Syndicat du Der pour diverses parcelles constructibles sises à Giffaumont-Champaubert, cadastrées section ZE n° 312 à 322 et 336 à 361 d'une contenance totale de 12. 070 m ² au prix de 276. 077, 55 ¿, soit 22, 87 ¿/ m ² (cession à laquelle il est fait référence en page 9 de l'acte de vente du 18 juin 2002 entre la société Reder et un particulier) ; 2) Acte de cession conclu le 30 juin 2006 entre la société Reder et le Syndicat du Der pour diverses parcelles cadastrées AD n° 30, 31, 32 d'une contenance totale de 7. 794 m ² au prix de 196. 798, 50 ¿ soit 25, 25 ¿/ m ² ; que ces parcelles ont été visitées lors du transport et que le Syndicat du Der a indiqué qu'en 2006, la vente avait été réalisée avec la voirie mais sans réseaux aménagés ; que le Commissaire du Gouvernement indique dans son mémoire que dans le cadre de cette vente, le Syndicat du Der s'était engagé à participer à hauteur de 120. 000 ¿ pour la réalisation des VRD du lotissement ; que ces dires ne sont toutefois établis par aucune pièce, ni le Commissaire du Gouvernement, ni l'autorité expropriante n'ayant produit de justificatif afférent à cet engagement ; 3) Acte de cession conclu le 28 novembre 2010 entre particuliers de parcelles cadastrées section ZC n° 268 et 269 d'une contenance globale de 1. 671 m ² au prix de 75. 000 ¿ soit 44, 88 ¿/ m ² ; 4) Attestation établie le 14 avril 2011 par Me D..., notaire à Montier en Der, au terme de laquelle le prix des terrains à bâtir viabilisés sur la Commune de Giffaumont-Champaubert est estimé à 40-45 ¿/ m ², le prix des terrains à bâtir non viabilisés est estimé à 15-20 ¿/ m ² et le prix des parcelles agricoles à 4000-5000 ¿ l'hectare ; 4) Acte de cession conclu le 11 décembre 2008 entre particuliers sur les parcelles cadastrées section ZB n° 59 et 62 d'une contenance globale de 10. 220 m ² au prix de 225. 000 ¿, soit 22, 01 ¿/ m ², et non au prix de 240. 000 ¿ comme l'indique les expropriés, ce prix prenant en considération la commission revenant à l'agence immobilière ; 5) Acte de cession conclu le 18 septembre 2009 entre la société Reder et un particulier sur la parcelle cadastrée section AD n° 42 d'une superficie de 633 m ² au prix de 65. 000 ¿ soit 102, 68 ¿/ m ² ; que ces éléments de référence concernent des parcelles qualifiées de terrains à bâtir plus ou moins viabilisés ; qu ¿ ils ne peuvent en conséquence servir, en l'état, de référence à l'évaluation du prix de la parcelle de Mme X... ; que la méthode d'évaluation proposée par le Commissaire du Gouvernement, basée sur le potentiel effectif de constructibilité des terrains ne saurait être retenue en ce qu'elle se fonde sur la vocation future des parcelles expropriées ; que toutefois, pour tenir compte de la situation particulièrement privilégiée de la parcelle ZM 71, il convient de prendre en considération : la moyenne des prix de cession amiables réalisées dans le cadre de la présente opération, soit 0, 83 ¿/ m ², la moyenne des prix de cession des terrains à bâtir non intégralement viabilisés (cessions des 23 mai 2002 et 30 juin 2006 citées par les expropriés, cession du 11 décembre 2008 citée par le Commissaire du Gouvernement), à savoir 23, 30 ¿/ m ², valeur corroborée par l'attestation de Me D... ; qu ¿ eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur de la parcelle cadastrée section ZM n° 71 d'une superficie totale de 7370 m ² à 9, 65 ¿/ m ², valeur intermédiaire entre les valeurs susvisées, ce qui correspond à une indemnité principale de dépossession de 40. 636 ¿ ; que l'exproprié est en droit de réclamer une indemnité complémentaire destinée à couvrir les frais qu'il aura à supporter lors du remploi de celle-ci ; que le calcul de l'indemnité de remploi peut se faire de manière forfaitaire et suivant des taux dégressifs, à commencer par une première tranche de 20 % sur les premiers 5. 000 ¿ d'indemnité principale, une seconde tranche de 15 % entre 5. 000 ¿ et 15. 000 ¿ puis une dernière tranche de 10 % au-delà ; que l'indemnité de remploi sera donc sur cette base de 8. 112, 05 ¿ ;
1° ALORS QUE le bien à exproprier est estimé en considération de son usage effectif à la date de référence ; qu'après avoir constaté que la parcelle ZM n° 71, de nature agricole, ne peut recevoir la qualité de terrain à bâtir et que plusieurs cessions amiables étaient intervenues pour des parcelles comparables dans le cadre de la création de la ZAC, pour un prix moyen de 0, 83 ¿/ m ², les juges du fond ont estimé devoir également tenir compte de la moyenne des prix pratiqués lors des ventes de terrains à bâtir intervenues dans des secteurs proches au cours des années précédentes ; qu'en se référant de la sorte aux prix des terrains à bâtir après avoir constaté que la parcelle litigieuse ne pouvait être regardée comme un terrain à bâtir, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles L. 13-14 et L. 13-15- I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2° ALORS QUE le bien à exproprier est estimé en considération de son usage effectif à la date de référence et en tenant compte des cessions amiables à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; que la cour d'appel a constaté que le prix moyen de vente des terrains acquis par l'expropriant dans le cadre de la création de la ZAC était de 0, 83 ¿/ m ² ; qu'en décidant de se référer également à des prix de terrains à bâtir et en retenant une valeur intermédiaire de 9, 65 ¿/ m ², sans se référer à aucun élément parmi ceux produits aux débats d'où serait résulté qu'un terrain présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle expropriée, de nature agricole et en situation privilégiée, pourrait être évalué à ce prix, et sans rechercher si les accords amiables conclus par l'expropriant ne portaient pas sur des terrains présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle expropriée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-14, L. 13-15- I et L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3° ALORS QUE les juges du fond ne pouvaient, sans se contredire, retenir, d'une part, que les actes des 23 mai 2002, 30 juin 2006 et 18 décembre 2008 « concernent des parcelles qualifiées terrains à bâtir plus ou moins viabilisés » et « ne peuvent en conséquence servir en l'état de référence à l'évaluation du prix de la parcelle de Mme X... », et, d'autre part, qu'il y a lieu de tenir compte, pour l'évaluation de cette parcelle de « la moyenne des prix de cession des terrains à bâtir non entièrement viabilisés (cession des 23 mai 2002 et 30 juin 2006 ¿ cession du 11 décembre 2008) » ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4° ALORS QUE le Syndicat Mixte d'Aménagement Touristique ... du Der Chantecoq faisait valoir que la parcelle cadastrée ZM n° 71 devait être évaluée en tenant compte d'une moins-value résultant de la circonstance que cette parcelle était occupée par M. Jérôme C..., lequel a perçu, au titre de l'expropriation de cette parcelle, une somme de 4. 475, 68 ¿ en vertu d'un jugement du 24 octobre 2011 (mémoire, page 19) ; qu'en évaluant la parcelle expropriée comme étant libre de toute occupation, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour Mme X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que la parcelle expropriée ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir et d'avoir en conséquence limité l'indemnité d'expropriation à la somme de 79 232, 05 ¿ ;
AUX MOTIFS QUE pour invoquer l'intention dolosive de l'expropriant, Dame Veuve Y... expose que le Syndicat du Der lui aurait d'abord proposé d'acquérir son bien à 5 ¿ le m ² et que ledit syndicat expliquerait lui-même aujourd'hui cette proposition par le classement du terrain en zone U à l'époque alors qu'il est désormais classé pour partie en zone AUTD et pour partie en zone N ; QUE l'expropriée en tire la conséquence que ce changement de zonage aurait eu pour seul objet d'affaiblir la valeur de cet immeuble, terrain alors urbain, mais désormais à urbaniser ; QUE cependant cet argument est inopérant car il n'est pas établi qu'à l'époque où elle était classée en zone U, cette zone fût-elle constructible, la terre litigieuse répondait elle-même aux exigences de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation qui fixe le droit de bâtir ; QUE d'autre part au 2 octobre 2009, date de référence retenue par le premier juge et non discutée et à laquelle il faut se placer pour apprécier les possibilités de construction, la parcelle dont s'agit n'était pas constructible ; QU'il apparaît au contraire qu'elle se situait alors pour sa plus grande partie en zone AUTD dans laquelle les seules habitations admises étaient celles liées aux activités de garde et de surveillance et pour partie restante, en zone N qui est une zone naturelle, non destinée aux constructions ;
(¿) QU'il n'est point besoin de semblables avantages ni de si hauts bienfaits pour y pouvoir prétendre, mais qu'en l'espèce l'immeuble exproprié jouit au moins d'une égale faveur puisque, comme le relève pertinemment le jugement querellé, il se trouve au centre de la commune, à proximité immédiate de voies publiques asphaltées, à savoir un rond-point, la rue ... et la rue..., voies elles-mêmes équipées de réseaux d'eau potable, d'assainissement et d'électricité à basse tension ; que la parcelle de Dame Y... pourrait être aisément raccordée à ce dernier, les autres réseaux la desservant déjà ; QUE si ces qualités ne suffisent pas à en faire un terrain constructible, elles lui confèrent en tout cas des avantages bien supérieurs à celui d'un simple terrain agricole ; que le jugement déféré n'encourt dont nul grief sur ce point ;
1- ALORS QUE d'une part, il n'est pas tenu compte des restrictions administratives affectant l'utilisation des biens à la date de référence si leur institution révèle, de la part de l'autorité expropriante, une intention dolosive ; que dès lors, la cour d'appel devait rechercher si, indépendamment des autres caractéristiques de la terre litigieuse, son classement en zone AUTD n'avait pas pour finalité et pour résultat de permettre son acquisition à un moindre coût ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2- ALORS QUE d'autre part, doit être qualifié de terrain à bâtir celui qui est situé dans un secteur désigné comme constructible par les règles d'urbanisme et qui est effectivement desservi par une voie d'accès et des réseaux électrique et d'eau potable situés à proximité ; que la cour d'appel, qui a constaté que de tels réseaux existaient à la date de référence, ne pouvait se dispenser de rechercher s'ils existaient déjà au moment où la parcelle était classée en zone constructible ; que faute d'une telle recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15, II, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3- ALORS QU'en tout état de cause, la cour d'appel, qui avait relevé que les parcelles étaient situées dans une zone d'urbanisation future où les constructions étaient possibles bien que de façon limitée, devait rechercher si, compte tenu de sa situation à proximité immédiate d'un réseau électrique à basse tension, la parcelle ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir ; que faute d'avoir effectué cette recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
