LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 11 décembre 2012), que la société en nom collectif Demeure de la Source (la société Demeure de la Source) a, après avoir rénové une maison ancienne, vendu un lot à la société civile immobilière Dauphine (la SCI) ; que la SCI a, ensuite, vendu un appartement à M. et Mme X... ; que, se plaignant de l'insuffisance de l'isolation phonique entre leur bien et celui situé à l'étage supérieur, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la SCI et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... (le syndicat) aux fins de voir prononcer la nullité de la vente pour dol ou sa résolution pour vices cachés et obtenir l'indemnisation de leur préjudice ; qu'ils ont, devant la cour d'appel, également invoqué le manquement à l'obligation de délivrance ;
Sur le premier moyen, pris en ses quatre premières branches :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en nullité de la vente pour dol, alors, selon le moyen :
1°/ que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel a relevé par motifs adoptés des premiers juges que la faiblesse acoustique initiale de l'appartement était connue de la SCI Dauphine puisqu'elle avait fait l'objet d'une transaction avec la SNC Demeure et qu'en outre, elle ne pouvait ignorer la perception des bruits provenant de l'étage supérieur lors même qu'elle indiquait avoir occupé les lieux durant 18 mois ; qu'en se bornant à énoncer, pour rejeter toutefois la demande en nullité du contrat de vente pour dol, qu'aucune réticence dolosive ne pouvait être reprochée à la SCI Dauphine, que si elle avait eu connaissance de problèmes d'isolation phonique lors de l'achat du bien, elle a fait réaliser des travaux pour y remédier et aucune pièce n'établit qu'elle a usé de manoeuvres frauduleuses pour cacher une faiblesse acoustique aux époux X..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Dauphine ne leur avait pas dissimulé qu'elle avait signé un protocole d'accord avec le promoteur ayant pour cause l'insuffisance de l'isolation phonique de l'appartement et qu'elle avait ensuite procédé à des travaux en méconnaissance du règlement de copropriété, qui en outre n'avaient pas été effectués par un homme de l'art et si, en leur taisant ces éléments, elle ne s'était pas rendue coupable de réticence dolosive, sans laquelle ils n'auraient pas contracté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2°/ que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que dans leurs conclusions récapitulatives, M. et Mme X... soutenaient que le contrat de vente devait être annulé pour dol en ce que le vendeur leur avait dissimulé l'existence d'une transaction qu'il avait conclue avec le promoteur les privant de tout recours contre ce dernier et que s'ils l'avaient su, ils n'auraient pas contracté ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire de conclusions des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que la seule circonstance que le vendeur n'ait pas méconnu d'obligation légale ou réglementaire n'est pas de nature à écarter l'existence d'un dol ; qu'en énonçant que « si la qualité de l'acoustique est médiocre, elle est conforme aux normes en vigueur à l'époque qui n'étaient d'ailleurs pas applicables s'agissant d'une réhabilitation », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à écarter l'existence d'un dol et a ainsi violé l'article 1116 du code civil ;
4°/ que les juges du fond sont tenus d'analyser les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; que le rapport d'expertise concluait que « dans ce type de plancher, la transmission en basse fréquence reste importante, sans que cela transparaisse dans la valeur réglementaire en db mais cet effet pervers est bien connu » et que s'agissant des bruits aériens, « on retrouve là aussi un comportement typique des planchers bois : bon isolement dans le domaine de la parole et faiblesse de l'isolement dans les basses fréquences » ; qu'en outre, M. Y..., expert acousticien de l'assureur, ajoutait que « on entend en effet dans les différentes pièces de cet appartement les bruits de la vie courante des voisins de l'étage du dessus : pas, conversations, télévision ¿ » (rapport de M. Y..., p. 1 et 2), rapport auquel renvoyait M. Z..., un second expert ; qu'en jugeant que les reproches des époux X... fondés sur la dissimulation par le vendeur de la mauvaise isolation phonique de l'appartement en cause n'étaient pas fondés, sans analyser le rapport de M. Y..., ni celui de M. Z..., ni le rapport de l'expert judiciaire sur les points susmentionnés, faisant état d'un isolement phonique insuffisant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, après avoir relevé que la SCI avait conclu une transaction, concernant la faible isolation acoustique initiale de l'appartement, avec son vendeur, la société Demeure de la Source, retenu, par motifs propres et adoptés, que le simple silence du vendeur au sujet de la médiocre qualité de l'isolation phonique ne pouvait être considéré comme dolosif puisque, selon l'expert, une telle isolation était courante dans ce genre de bien, que M. et Mme X..., qui avaient pu, par leurs visites, prendre connaissance des caractéristiques acoustiques de l'appartement, ne rapportaient la preuve ni de manoeuvres qui les auraient conduits à commettre une erreur, ni d'élément de nature à établir que le calme de l'appartement et sa bonne isolation intérieure aux bruits provenant des autres logements, notamment du dessus, avaient déterminé leur achat, ou qu'ils avaient appelé l'attention de leur vendeur sur leurs exigences et critères personnels à ce sujet, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis sans être tenue de procéder à une recherche, ou de répondre à des conclusions, que ses constatations rendaient inopérantes ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses première et troisième branches :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en résolution de la vente pour vice caché, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges sont tenus d'analyser les pièces sur lesquelles ils se fondent ; que M. et Mme X... produisaient un rapport d'un expert acoustique de leur assureur qui concluait que « on entend en effet dans les différentes pièces de cet appartement les bruits de la vie courante des voisins de l'étage du dessus : pas, conversations, télévision ¿ » et que « compte tenu des piètres performances aux basses fréquences des planchers bois, la gêne acoustique ressentie par M. et Mme X... est bien réelle et l'ouvrage est impropre à destination » ; qu'en énonçant, pour écarter tout vice caché, qu'il ne résulte pas ni des constatations techniques ni des conclusions de l'expert ni des éléments produits par les demandeurs que l'appartement dont ils se sont portés acquéreurs soit atteint d'un déficit d'isolation phonique suffisamment grave pour compromettre son usage d'habitation et que l'expert judiciaire ne conclut pas à l'impropriété du bien vendu à sa destination et M. et Mme X... ne produisent aucun élément probant pour remettre en cause cette appréciation, sans analyser ni viser le rapport déposé par l'expert acoustique de la MAIF sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que l'acquéreur n'est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur ; qu'en écartant tout vice caché aux motifs qu'une lecture attentive de l'état descriptif de vente aux besoins avec l'aide d'un professionnel, aurait permis aux époux X... de s'apercevoir de la qualité moyenne de la solution acoustique préconisée par le maître d'oeuvre et que M. et Mme X... ne sauraient faire grief à leur vendeur de n'avoir eu connaissance des documents relatifs aux travaux de rénovation que postérieurement à la vente alors qu'il leur appartenaient de se renseigner à ce sujet, si la qualité de cette réhabilitation constituait pour eux un élément déterminant, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, souverainement retenu que M. et Mme X... ne versaient aucun élément de nature à établir que les bruits provenant de leur voisinage excédaient un niveau normal ou que la qualité acoustique constituait une caractéristique déterminante de l'achat et relevé que l'expert, excluant l'impropriété du bien vendu à sa destination, avait indiqué que la médiocrité de l'isolation phonique était relativement courante dans les biens immobiliers faisant l'objet d'une réhabilitation, que le caractère ancien de l'immeuble n'avait pu échapper, lors de leurs visites, à M. et Mme X... qui ne pouvaient prétendre à une qualité acoustique identique à celle fournie par un habitat neuf avec planchers en béton, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a pu, par ces seuls motifs, rejeter la demande fondée sur la garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes fondées sur l'obligation de délivrance du vendeur, alors, selon le moyen, que l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a commandée ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si le fait qu'un confort acoustique ait été prévu par les parties au contrat de vente ne résultait pas du fait que l'appartement était vendu comme un bien de standing au prix de 300 000 euros pour 96 mètres carrés alors que le vendeur l'avait lui-même acheté deux ans plus tôt au prix de 164 000 euros et que s'agissant d'un bien de standing, les mêmes prestations que celles d'un immeuble neuf étaient donc attendues au regard de l'isolation phonique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le caractère ancien de l'immeuble n'avait pu échapper, lors de leurs visites, à M. et Mme X... qui, nonobstant les travaux de rénovation entrepris sur ce bien en 2000/ 2001, ne pouvaient prétendre à une qualité acoustique identique à celle fournie par un habitat neuf avec planchers en béton et, par motifs propres, que n'était pas rapportée la preuve d'un défaut de conformité par rapport au descriptif de vente qui prescrivait une solution moyenne concernant l'acoustique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen pris en sa cinquième branche ni sur le deuxième moyen pris en sa deuxième branche qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en nullité pour dol de la vente intervenue le 1er août 2003 entre eux et la société Dauphine ;
AUX MOTIFS QUE « comme l'ont rappelé les premiers juges, les époux X..., qui invoquent la réticence dolosive de la SCI Dauphine, doivent en application de l'article 1116 du code civil démontrer que l'isolation phonique entre leur lot et celui des époux A... est déficiente, que cet état était connu de leur vendeur qui le leur a sciemment caché et que la qualité de l'isolation phonique est à ce point déficiente que s'ils l'avaient connue, ils n'auraient pas acquis le bien ; le 23 août 2011, la SCI Dauphine a acheté à la SNC Demeure de la Source un plateau, à charge pour elle de faire son affaire personnelle de l'aménagement et de la finition intérieure dudit bien. Il est constant que le 3 décembre 2001, la SNC Demeure de la Source et la SCI Dauphine ont signé un protocole d'accord aux termes duquel le vendeur a accepté de prendre en charge des travaux d'isolation, l'acquéreur ayant considéré que l'isolation phonique était insuffisante compte tenu de la spécificité du plafond du lot qu'il avait acquis. Il est également établi que la SCI Dauphine a fait procéder à ces travaux complémentaires d'isolation phonique par Monsieur B..., pour le prix de 15. 825 francs (2. 412, 51 euros) » ; « l'expert judiciaire, Monsieur C..., note dans son rapport que « lors de la troisième réunion, plusieurs personnes présentes sont montées chez Monsieur A... avec comme consigne de marcher et de parler à voix forte. Les pas sont légèrement perceptibles, avec la caractéristique des planchers anciens : basses fréquences et grincements. Les voix sont à peine perceptibles et non intelligibles ». Les époux X... contestent ces conclusions en affirmant que « contrairement aux consignes de l'expert les participants n'ont pas parlé à voix forte et que l'expert et une dizaine de participants dans l'appartement X... parlaient également entre eux », sans toutefois apporter la preuve de leurs allégations » ; poursuivant, la cour d'appel a encore retenu qu'« il ressort du rapport d'expertise et des comptes-rendus de réunion que l'expert a mené ses opérations avec sérieux et que les reproches des époux ne sont pas fondés. L'expert conclut que si la qualité de l'acoustique est médiocre, elle est conforme aux normes en vigueur à l'époque, qui n'étaient d'ailleurs pas applicables s'agissant d'une réhabilitation, et qu'il n'existe aucune impropriété à destination » ; elle a ajouté qu'« aux termes d'une motivation très détaillée et pertinente que la cour adopte, les premiers juges ont considéré qu'aucune réticence dolosive ne pouvait être reprochée à la SCI Dauphine. Il sera ajouté que si la SCI Dauphine a eu connaissance de problèmes d'isolation phonique lors de l'achat du bien, elle a fait réaliser des travaux pour y remédier et aucune pièce n'établit qu'elle a usé de manoeuvres frauduleuses pour cacher une faiblesse acoustique aux époux X... ; à l'appui de leur allégation de manoeuvres frauduleuses de la SCI Dauphine, Monsieur et Madame X... produisent une lettre qu'ils ont rédigée le 21 octobre 2003 et qui, disent-ils, a été contresignée par leur voisin Monsieur A..., aux termes de laquelle il est affirmé que Monsieur D... (gérant de la SCI Dauphine) leur a caché qu'il y avait un grave problème d'isolation phonique dont il était parfaitement au courant. En première instance, Monsieur A... a déni sa signature sur ce document et a affirmé ne pas avoir apposé la mention « certifié conforme ». En cause d'appel, Monsieur et Madame X... versent aux débats un rapport d'expertise en écriture privée établi par Madame E... le 10 mars 2008, qui conclut que la signature portée sur la lettre du 21 octobre 2003 est celle de Monsieur A... ; à titre liminaire, il est loisible de s'interroger sur les raisons de l'absence de production de cette pièce en première instance, alors que les époux X... ont déposé leurs conclusions récapitulatives le 10 décembre 2008, soit sept mois après l'établissement du rapport. En outre, ce rapport a été établi de manière non contradictoire, alors que Monsieur A... était partie à l'instance devant le tribunal de grande instance et n'a en conséquence pas pu s'expliquer sur cet élément. La pièce de comparaison dont s'est servi l'expert n'est pas produite aux débats. Il n'est pas contesté que Monsieur A... n'a pas apposé son nom sous sa signature, puisque celui-ci comporte une faute d'orthographe (A...) et Monsieur X... a reconnu avoir écrit cette mention. L'expert ne se prononce pas sur la mention « certifié conforme » qui figure au-dessus de la signature attribuée à Monsieur A..., dont les premiers juges ont pu noter qu'elle différait de l'écriture de ce dernier sur un « compromis de vente » signé par lui le 22 mars 2001 ; l'ensemble de ces éléments ne permet pas de tenir pour établi que Monsieur A... a signé la lettre du 21 octobre 2003. Les époux X... ne démontrent nullement l'existence de manoeuvres frauduleuses ou d'une réticence dolosive de la SCI Dauphine et le jugement sera confirmé de ce chef » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « en application de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité du contrat lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que sans elles, il est évident que l'autre partie ne se serait pas engagée dans le lien contractuel ; par le vendeur, la SCI Dauphine, pour leur avoir dissimulé la mauvaise qualité de l'isolation phonique réalisée entre leur lot et celui des époux A..., d'une part en organisant les visites du bien en l'absence de ces voisins, d'autre part en demandant à ces derniers de ne pas faire de bruit pendant le temps de ces visites ; il appartient aux époux X... de démontrer que l'isolation phonique entre les deux lots est déficiente ; que cet état était connu de Ieur vendeur qui le leur a sciemment caché ; que la qualité de l'isolation phonique de l'appartement était pour eux un critère déterminant de leur consentement et que cette isolation phonique est à ce point déficiente que s'ils l'avaient connue, ils n'auraient pas acquis le bien ; il résulte des éléments recueillis lors de l'expertise ainsi que du descriptif de vente que l'appartement objet du Iitige se trouve au premier étage d'une maison de maître dé la fin du 19ème siècle dont la réhabilitation en 2001 a donné lieu à la création de 7 logements qui ont été livrés clos sur les communs'(portes palières et cloisons) et pourvus, notamment pour-les lots n° 4 et 5 (propriété respective des époux X... et des époux A...), d'un complexe acoustique en plaques de laine de roche plus CTB ou équivalent remplaçant les parquets bois existants ; aux termes de son rapport établi le 29 septembre 2006, l'expert C... notait lors de son accédit que des pas sont légèrement perceptibles, avec la caractéristique des planchers anciens : basses fréquences et grincements. Les voix sont à peine perceptibles et non intelligibles » et retenait que les mesures effectuées révélaient des valeurs conformes à la réglementation acoustique de 1994 (NRA). Il concluait que « la qualité acoustique, sans être très bonne, est relativement courante dans les immeubles de ce type », s'agissant d'un bâtiment ancien réhabilité ; dans sa réponse à un dire de la compagnie ALBINGIA, Monsieur C... qualifiait même de médiocre la qualité acoustique de l'appartement des époux X... (cf. rapport et p 31/ 35) et en réponse au dire de la SCI Dauphine, l'expert indiquait que selon lui, les mesures et analyses faites par ses soins ne permettaient pas de conclure à l'impropriété de l'immeuble à sa destination ; la faiblesse de l'isolation acoustique initiale était parfaitement connue de la SCI Dauphine puisqu'elle a fait l'objet d'une transaction avec la SNC DEMEURE DE LA SOURCE aux termes de laquelle cette dernière a pris en charge des travaux de renforcement de cette isolation phonique réalisés par Monsieur B... à la demande de la SCI Dauphine ; par ailleurs, les constatations faites sur les Iieux par l'expert montrent que la perception de bruits provenant de l'étage supérieur ne pouvait être ignorée de la SCI Dauphine qui indiquait avoir occupé les lieux durant 18 mois ; pour autant, il ne peut être fait abstraction du fait que l'appréciation ; de la qualité acoustique d'un environnement est éminemment subjective, de même que la qualification de nuisances sonores des bruits de voisinage au sein d'une copropriété ; il est constant entre les parties que les époux X... ont pu effectuer plusieurs visites du bien avant son acquisition et ont été placés en situation de se faire une idée des caractéristiques de l'appartement qu'ils envisageaient d'acquérir ; aucun des éléments versés aux débats ne permet ni d'étayer les affirmations des époux X... aux termes desquelles ces visites se sont déroulées en l'absence des voisins du dessus ; ni de considérer par ailleurs que la SCI Dauphine est un professionnel de la vente immobilière, ou qu'elle se soit présentée comme telle aux yeux de ses acquéreurs, qualité qui l'aurait contrainte à une obligation de renseignement sur les différentes caractéristiques du bien vendu, nonobstant son appréciation personnelle sur la qualité de son acoustique ; afin d'établir le dol et les manoeuvres qu'il reproche à son vendeur, Monsieur X... se prévaut d'un document qu'il indique émaner de Monsieur A..., ce que conteste ce dernier qui dénie sa signature ; sur la vérification d'écriture et la comparution personnelle des parties ; Monsieur X... sollicite une procédure de vérification d'écriture qui est de droit et pour laquelle le tribunal dispose, outre le document contesté, du compromis et du descriptif de vente signés par les époux A... pour l'acquisition de leur lot dans la copropriété ; le texte du document daté du 21 octobre dont Ia véracité est contestée, est entièrement dactylographié, seule une mention « certifie conforme » est manuscrite ainsi que les signatures de Monsieur Brian X... et celle attribuée à Monsieur Christophe A..., suivies du rappel de l'identité des signataires. Dans ses écritures, Monsieur X... a reconnu avoir lui-même apposé ce rappel ; les seuls points du document sur lesquels peut porter la vérification d'écriture sont donc la mention « certifie conforme » et la signature attribuée à Monsieur A... ; la comparaison de ces éléments avec les exemplaires de signatures de Monsieur A... apposés en pages 8 et 16 et sur les annexes du compromis de vente signé par lui le 22 mars 2001 ainsi que sur le descriptif de vente (soit 8 exemplaires) montre que la signature apposée sur l'attestation produite par Monsieur X... ne présente pas de ressemblance avec la signature habituelle de Monsieur A.... De la même manière, la comparaison de l'exemplaire d'écriture de Monsieur A... recueilli en page 8 du compromis de vente avec la mention manuscrite « certifie conforme » montre que les écritures ne présentent pas de similitudes entre elles ; le document présenté ne peut, en conséquence, être retenu comme constituant un écrit émanant de Monsieur A... attestant de l'existence de sollicitations de la SCI Dauphine en vue de camoufler une insuffisance d'isolation phonique entre les deux appartements constituant les lots n° 4 et 5 de la copropriété et l'organisation d'une comparution personnelle des parties apparaît inutile ; l'expert considérant que la qualité médiocre de l'isolation phonique est courante dans ce genre de bien, et ne considérant pas que ce bien soit ainsi rendu impropre à destination, le simple silence du vendeur à ce sujet ne peut être considéré comme dolosif, dès lors que l'acheteur a pu, par ses visites, normalement prendre connaissance des caractéristiques acoustiques du bien, sauf à ce qu'il soit démontré qu'il a informé son vendeur de ses exigences particulières en la matière ou que son vendeur a mis en oeuvre des manoeuvres de nature à camoufler les caractéristiques réelles du bien dans le but de tromper son acheteur à leur sujet ; les demandeurs sont défaillants à rapporter la preuve des manoeuvre de leur vendeur qui les auraient conduits à commettre une erreur sur les caractéristiques acoustiques de l'appartement. Ils ne produisent par ailleurs aucun élément de nature à établir que le calme de l'appartement et sa bonne isolation intérieure aux bruits provenant des autres logements, notamment du dessus, ont déterminé leur achat, ni même qu'ils ont attiré l'attention de leur vendeur sur leurs exigences et critères personnels à ce sujet ; en conséquence, la preuve n'est pas rapportée de manoeuvres de la SCI Dauphine ayant vicié le consentement donné par Monsieur et Madame X... à la vente de l'appartement en litige par une erreur déterminante sur l'une des caractéristiques de ce bien ; en conséquence, la demande de nullité de cette vente fondée sur le dol sera rejetée » ;
1°) ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel a relevé par motifs adoptés des premiers juges que la faiblesse acoustique initiale de l'appartement était connue de la SCI Dauphine puisqu'elle avait fait l'objet d'une transaction avec la SNC Demeure et qu'en outre, elle ne pouvait ignorer la perception des bruits provenant de l'étage supérieur lors même qu'elle indiquait avoir occupé les lieux durant 18 mois ; qu'en se bornant à énoncer, pour rejeter toutefois la demande en nullité du contrat de vente pour dol, qu'aucune réticence dolosive ne pouvait être reprochée à la SCI Dauphine, que si elle avait eu connaissance de problèmes d'isolation phonique lors de l'achat du bien, elle a fait réaliser des travaux pour y remédier et aucune pièce n'établit qu'elle a usé de manoeuvres frauduleuses pour cacher une faiblesse acoustique aux époux X..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Dauphine ne leur avait pas dissimulé qu'elle avait signé un protocole d'accord avec le promoteur ayant pour cause l'insuffisance de l'isolation phonique de l'appartement et qu'elle avait ensuite procédé à des travaux en méconnaissance du règlement de copropriété, qui en outre n'avaient pas été effectués par un homme de l'art et si, en leur taisant ces éléments, elle ne s'était pas rendue coupable de réticence dolosive, sans laquelle ils n'auraient pas contracté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2°) ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que dans leurs conclusions récapitulatives, les époux X... soutenaient que le contrat de vente devait être annulé pour dol en ce que le vendeur leur avait dissimulé l'existence d'une transaction qu'il avait conclue avec le promoteur les privant de tout recours contre ce dernier et que s'ils l'avaient su, ils n'auraient pas contracté ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire de conclusions des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la seule circonstance que le vendeur n'ait pas méconnu d'obligation légale ou réglementaire n'est pas de nature à écarter l'existence d'un dol ; qu'en énonçant que « si la qualité de l'acoustique est médiocre, elle est conforme aux normes en vigueur à l'époque qui n'étaient d'ailleurs pas applicables s'agissant d'une réhabilitation », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à écarter l'existence d'un dol et a ainsi violé l'article 1116 du code civil ;
4°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus d'analyser les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; que le rapport d'expertise concluait que « dans ce type de plancher, la transmission en basse fréquence reste importante, sans que cela transparaisse dans la valeur réglementaire en db mais cet effet pervers est bien connu » et que s'agissant des bruits aériens, « on retrouve là aussi un comportement typique des planchers bois : bon isolement dans le domaine de la parole et faiblesse de l'isolement dans les basses fréquences » ; qu'en outre, Monsieur Y..., expert acousticien de l'assureur, ajoutait que « on entend en effet dans les différentes pièces de cet appartement les bruits de la vie courante des voisins de l'étage du dessus : pas, conversations, télévision ¿ » (rapport de Monsieur Y..., p. 1 et 2), rapport auquel renvoyait Monsieur Z..., un second expert ; qu'en jugeant que les reproches des époux X... fondés sur la dissimulation par le vendeur de la mauvaise isolation phonique de l'appartement en cause n'étaient pas fondés, sans analyser le rapport de Monsieur Y..., ni celui de Monsieur Z..., ni le rapport de l'expert judiciaire sur les points susmentionnés, faisant état d'un isolement phonique insuffisant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE tout rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; qu'en l'espèce, les époux X... produisait un rapport d'expertise en écriture privé afin de démontrer que l'attestation de leur voisin, selon laquelle le vendeur lui avait demandé de « marcher plus doucement car il avait l'intention de vendre l'appartement » et que le vendeur avait assuré aux acquéreurs que l'appartement était bien isolé phoniquement et qu'il n'y avait aucune gêne due au bruit, était signée de sa main ; qu'en écartant ce rapport d'expertise au motif qu'il n'a pas été établi de manière contradictoire, et en considérant en conséquence que les époux X... ont été placés en situation de se faire une idée des caractéristiques de l'appartement qu'ils envisageaient d'acquérir lors des visites qu'ils ont effectuées et qu'ils n'apportaient pas d'élément de nature à prouver qu'une isolation phonique importante avait été déterminante de leur achat, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en résolution de la vente pour vice caché ;
AUX MOTIFS QUE « l'existence de vices cachés ouvre à l'acquéreur une action rédhibitoire, et non en nullité de la vente, ou une action estimatoire. Comme l'ont relevé les premiers juges, l'expert judiciaire ne conclut pas à l'impropriété du bien vendu à sa destination et les époux X... ne produisent aucun élément probant pour remettre en cause cette appréciation. Le jugement, dont la cour adopte les motifs pertinents en droit et en fait, sera confirmé sur ce point » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il résulte des dispositions de l'article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de garantir l'acheteur à raison des vices cachés du bien vendu qui le rendent impropre à sa destination ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avaient connus ; les époux X... entendent exercer l'action résolutoire sur le fondement de ces dispositions ; l'expert C... a clairement indiqué dans son rapport que nonobstant la médiocrité de-son isolation phonique, l'appartement n'était pas impropre à sa destination d'usage d'habitation et les demandeurs ne versent aucun élément de nature à établir que les bruits provenant de leur voisinage excèdent un niveau normal et se révèlent intolérables ; par ailleurs, l'expert a conclu que cette qualité acoustique est relativement courante dans les biens immobiliers anciens ayant fait l'objet d'une réhabilitation ; les constatations de l'expert lui ont permis de conclure que les performances acoustiques du plancher séparatif des lots n° 4 et 5 étaient conformes à la réglementation acoustique (NRA) issue de l'arrêté du 28 octobre 1994. L'expert notait cependant que malgré cette conformité, la surface. importante de certaines portions des planchers en bois, notamment dans la pièce de jour créait un effet amplificateur de membrane notamment dans la transmission des basses fréquences ; la documentation technique jointe au rapport d'expertise (pièce annexe n° 25) permet de se convaincre du déficit d'isolation phonique inhérent à des planchers en bois, de surcroît maintenus en leur état ancien ; le caractère ancien de l'immeuble n'a pu échapper aux époux X... lors de leurs visites et nonobstant les travaux de rénovation entrepris sur ce bien en 2000/ 2001, ils ne pouvaient prétendre à une qualité acoustique identique à celle fournie par un habitat neuf avec planchers en béton ; les époux X... ne sauraient faire grief à leur vendeur de n'avoir eu connaissance des documents relatifs aux travaux de rénovation que postérieurement à la vente alors qu'ils leur appartenaient de se renseigner à ce sujet, si la qualité de cette réhabilitation constituait pour eux un élément déterminant ; en outre, comme constaté précédemment, aucun élément produit aux débats ne permet de considérer que la qualité acoustique du bien constituait une caractéristique déterminante de l'achat ; il ne résulte ni des constatations techniques, ni des conclusions de l'expert, ni des éléments produits par les demandeurs que l'appartement dont ils se sont portés acquéreurs soit atteint d'un déficit d'isolation phonique suffisamment grave pour compromettre son usage d'habitation, ou réduire cet usage dans des proportions telles qu'il est manifeste qu'ils n'auraient pas procédé à son acquisition au prix de 300. 000 ¿ ; Monsieur et Madame X... seront donc déboutés de leur demande de résolution de la vente » ;
1°) ALORS QUE les juges sont tenus d'analyser les pièces sur lesquelles ils se fondent ; que les époux X... produisaient un rapport d'un expert acoustique de leur assureur qui concluait que « on entend en effet dans les différentes pièces de cet appartement les bruits de la vie courante des voisins de l'étage du dessus : pas, conversations, télévision ¿ » et que « compte tenu des piètres performances aux basses fréquences des planchers bois, la gêne acoustique ressentie par les époux X... est bien réelle et l'ouvrage est impropre à destination » ; qu'en énonçant, pour écarter tout vice caché, qu'il ne résulte pas ni des constatations techniques ni des conclusions de l'expert ni des éléments produits par les demandeurs que l'appartement dont ils se sont portés acquéreurs soit atteint d'un déficit d'isolation phonique suffisamment grave pour compromettre son usage d'habitation et que l'expert judiciaire ne conclut pas à l'impropriété du bien vendu à sa destination et les époux X... ne produisent aucun élément probant pour remettre en cause cette appréciation, sans analyser ni viser le rapport déposé par l'expert acoustique de la MAIF sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE tout rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; qu'en l'espèce, les époux X... produisait un rapport d'expertise en écriture privé afin de démontrer que l'attestation de leur voisin, selon laquelle le vendeur lui avait demandé de « marcher plus doucement car il avait l'intention de vendre l'appartement » et que le vendeur leur avait assuré que l'appartement était bien isolé phoniquement et qu'il n'y avait aucune gêne du au bruit était écrite de sa main ; qu'en écartant ce rapport d'expertise au motif qu'il n'a pas été établi de manière contradictoire, et en considérant en conséquence que les époux X... ont été placés en situation de se faire une idée des caractéristiques de l'appartement qu'ils envisageaient d'acquérir lors des visites qu'ils ont effectuées et qu'ils n'apportaient pas d'élément de nature à prouver qu'une isolation phonique importante avait été déterminante de leur achat, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'acquéreur n'est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur ; qu'en écartant tout vice caché aux motifs qu'une lecture attentive de l'état descriptif de vente aux besoins avec l'aide d'un professionnel, aurait permis aux époux X... de s'apercevoir de la qualité moyenne de la solution acoustique préconisée par le maître d'oeuvre et que les époux X... ne sauraient faire grief à leur vendeur de n'avoir eu connaissance des documents relatifs aux travaux de rénovation que postérieurement à la vente alors qu'il leur appartenaient de se renseigner à ce sujet, si la qualité de cette réhabilitation constituait pour eux un élément déterminant, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes fondées sur l'obligation de délivrance du vendeur ;
AUX MOTIFS QUE « le défaut de délivrance d'une chose entraîne, non la nullité de la vente, mais sa résolution et il convient d'interpréter en ce sens les écritures des époux X.... La demande des époux X... de ce chef tend aux mêmes fins que la demande de résolution de la vente pour vices cachés, dès lors elle ne constitue pas une prétention nouvelle en cause d'appel et est recevable en application des articles 564 et 565 du code de procédure civile ; le défaut de délivrance s'entend de la non-conformité de la chose vendue aux caractéristiques spécifiées par la convention des parties. L'acte de vente du 1er août 2003 ne contient aucune stipulation relative à l'acoustique mais rappelle que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et de règlement de copropriété établi par Maître G..., notaire, le 28 mai 2001. L'état descriptif de vente indique que « les lots vendus consistent en un ou des plateaux nus. Ces lots seront constitués des structures existantes en état (murs et planchers bois). Les parquets bois existants, seront déposés et remplacés par un complexe acoustique en plaques de laine de roche plus CTHB ou équivalent. Ce complexe sera livré brut, l'acquéreur aura à sa charge la fourniture et la pose du revêtement du sol compatible type : sol souple, parquet flottant, carrelage collé sur matelas acoustique type SUKARO pour les sols durs et type assourd pour les sols collés ou flottants ; la SNC Demeure de la Source a effectué les travaux du complexe acoustique. L'expert judiciaire note que « ces travaux ont été réalisés par la société Harmat. Ils ont été réceptionnés sans réserve le 29/ 10/ 2001 et ont fait l'objet d'un DGD en date du 12 décembre 2001 et visé par Monsieur de F... le 21/ 01/ 02. Le maitre d'oeuvre a donc choisi, en connaissance de cause, une solution pour les travaux dont il avait la charge, solution technique moyenne qui ne pouvait viser un quelconque respect des textes de 1969 ou 1994. Il a, par l'intermédiaire du descriptif de vente, attiré l'attention des acquéreurs sur l'existence potentielle d'une acoustique moyenne » et ne conclut pas que les travaux réalisés ne correspondraient pas au descriptif de vente ; ainsi, il n'est nullement rapporté la preuve d'un défaut de conformité par rapport au descriptif de vente qui prescrivait une solution moyenne, ce qui a d'ailleurs conduit la SCI Dauphine à signer avec la SCN Demeure de la Source, le 3 décembre 2001, un protocole d'accord pour améliorer l'isolation acoustique et à faire effectuer les travaux par Monsieur B.... Si les époux X... soutiennent qu'une isolation phonique soignée avait été mise en valeur par la SCI Dauphine lors des pourparlers de la vente, ils ne démontrent pas leurs assertions. Au demeurant, une lecture attentive de l'état descriptif de vente, aux besoins avec l'aide d'un professionnel, aurait permis aux époux X... de s'apercevoir de la qualité moyenne de la solution acoustique préconisée par le maître d'oeuvre ; le bien vendu le 1er août 2003 étant conforme aux stipulations contractuelles, il convient de débouter Monsieur et Madame X... de leur demande en résolution de la vente pour défaut de délivrance » ;
ALORS QUE l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a commandée ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si le fait qu'un confort acoustique ait été prévu par les parties au contrat de vente ne résultait pas du fait que l'appartement était vendu comme un bien de standing au prix de 300. 000 euros pour 96 mètres carrés alors que le vendeur l'avait lui-même acheté deux ans plus tôt au prix de 164. 000 euros et que s'agissant d'un bien de standing, les mêmes prestations que celles d'un immeuble neuf étaient donc attendues au regard de l'isolation phonique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil.
