LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Poitiers, 13 mars 2013), que M. X... a, le 5 mai 2009, donné à M. Y... un mandat non exclusif de vente portant sur le droit au bail du local commercial dans lequel il exerçait son activité d'artisan, qu'un acte de cession du droit au bail sous conditions suspensives ayant été conclu le 1er octobre 2009, l'acquéreur a refusé de signer l'acte authentique de vente aux motifs que M. X..., radié entre-temps du registre du commerce et des sociétés et du répertoire des métiers, n'avait plus la qualité de commerçant et ne disposait plus d'un droit au bail à céder, en raison du congé délivré par lui au bailleur ; que, reprochant à M. Y... de ne pas l'avoir informé de la nécessité de conserver son statut de commerçant et de demeurer titulaire du droit au bail à céder, M. X... l'a assigné en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que M. X... reproche à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, que l'agent immobilier titulaire d'un mandat est tenu d'une obligation d'information, de mise en garde et de conseil, à l'égard de son mandant, qui est d'ordre public ; que cette obligation est renforcée lorsque le créancier de l'information est un non-professionnel ; qu'en vue de la cession d'un bail commercial, il doit informer son mandant sur les conditions de validité de cet acte et, en particulier, le mettre en garde de tout acte qui serait de nature à lui faire perdre son statut d'artisan ; qu'en reprochant à M. X..., dont elle avait constaté qu'il était un « non-spécialiste des questions juridiques », de ne pas avoir informé M. Y..., agent immobilier, qu'il envisageait de donner congé, cependant qu'il appartenait à M. Y... d'informer et de mettre en garde spontanément M. X... sur les conditions nécessaires à la validité d'un acte de cession de bail commercial, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'inscription de M. X... au registre du commerce et des sociétés et sa titularité du bail commercial avaient été vérifiées lors de la conclusion du mandat, que le mandant s'était engagé à faire part au mandataire de toute modification de son statut ou concernant le bail à céder, et que M. X... avait tu le fait qu'il avait obtenu sa radiation du registre du commerce et des sociétés dès le 25 août 2009 et du répertoire des métiers le 31 août en cessant toute activité, et qu'il avait donné congé de son bail commercial pour le 30 septembre suivant, la cour d'appel a pu retenir que M. X... avait commis une faute contractuelle à l'origine exclusive de son préjudice et que, partant, la responsabilité de l'agent immobilier n'était pas engagée ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Poitiers le 6 septembre 2012 en ce qu'il a débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir condamner Monsieur Y..., en sa qualité d'agent immobilier, à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « il résulte des écritures des parties que M. X..., artisan encadreur âgé de 79 ans, a souhaité prendre sa retraite et a donné mandat le 5 mai 2009 à M. Y..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne Agence immobilière du jet d'eau, pour céder son droit au bail et qu'une offre d'achat a été signée le 31 juillet 2009 avec M. Z... au prix convenu de 25 000 euros, suivi d'un compromis de vente signé le 1er octobre 2009 et prévoyant la régularisation pas acte notarié au plus tard le 1er décembre 2009 ; M. X... a donné congé au bailleur le 3 juillet 2009 pour le 30 septembre suivant et qu'il a obtenu la radiation du Registre du commerce et des sociétés le 25 août 2009 et le 31 août 2009 à la Chambre des métiers, que le propriétaire du local commercial a accepté un maintien dans les lieux jusqu'au 15 octobre 2009 pour achever le déménagement ; que néanmoins l'acquéreur a refusé de confirmer son achat au motif qu'au moment de la cession, le cédant n'avait plus la qualité de commerçant ; que M. X... reproche à l'agent immobilier ne pas l'avoir informé de l'incidence du congé donné avant la cession du droit au bail et qu'en raison de cette faute il demande l'indemnisation du préjudice qui en résulte, soit le montant du prix à titre de dommages et intérêts ; que l'agent immobilier réplique que selon le mandat de vente signé le 5 mai 2009, versé de manière incomplète par M. X... en première instance, il était expressément prévu que le mandant s'engageait à produire toutes les pièces justificatives de propriété demandée par le mandataire « et à l'informer de toute modification concernant le bien et/ou le propriétaire », mais que n'ayant pas été informé par M. X... de son intention de donner congé avant la cession, il n'a pas été en mesure d'intervenir utilement auprès de son client ; qu'il est certain que dans la mesure où M. X... envisageait de donner congé, il aurait du en informer l'agent immobilier, lequel aurait pu alors le conseiller utilement mais qu'ayant agi à l'insu de son mandataire, aucune faute ne peut être reprochée à M. Y... et que sur ce point le jugement sera confirmé » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon l'article 1992 du Code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il aurait commise dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire » ; à ce titre, le mandataire répond des fautes qu'il commet dans l'exercice de sa mission dès lors qu'elles ont causé un préjudice au mandant et qu'un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage ; en l'espèce, le mandat conféré par Monsieur X... à Monsieur Y..., en tant qu'agent immobilier, consistait à trouver un acquéreur pour son droit au bail commercial ; il résulte des pièces fournies que Monsieur Y... a rempli son obligation en trouvant un acquéreur pour le droit au bail commercial de Monsieur X... en la personne de Monsieur Z..., l'offre d'achat a d'ailleurs été signée le 31 juillet 2009 ; que le compromis de vente signé le 1er octobre 2009 mentionne que cette vente a été réalisée par l'entremise de Monsieur Y..., mais celui ¿ ci n'est pas mentionné comme étant le rédacteur de l'acte ; que Monsieur X... ne rapporte donc pas la preuve d'une faute de Monsieur Y... dans l'exercice de la mission qu'il lui a été confiée, celle de trouver un acquéreur ; qu'il allègue un manquement de ce dernier à son obligation de conseil ; que le devoir de conseil impose à l'agent d'informer son client de tous les risques que lui fait courir l'opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter ; que s'il peut-être reproché à l'agent immobilier, en tant que professionnel de l'immobilier commercial, de ne pas avoir précisé à un commerçant, également professionnel, mais non spécialiste des questions juridiques, souhaitant céder son bail commercial qu'il devait pour cela être commerçant, et par conséquence, inscrit au registre du commerce, et titulaire du bail, il est démontré que ces conditions étaient établies et vérifiées lors de la conclusion du mandat et lors de l'engagement de l'acquéreur du bail commercial ; qu'il est également établi que le mandant s'était engagé à faire part de toute modification de son statut ou concernant les locaux à céder ; qu'en taisant le fait qu'il s'était fait radié du registre du commerce dès le 25 août 2009 en cessant toute activité et qu'il avait donné congé de son bail commercial au bailleur pour le 30 septembre 2009, Monsieur X... a commis une faute contractuelle à l'origine exclusive de son préjudice ; que les parties étant chacune à l'origine du préjudice qu'elles invoquent, elles seront déboutées de leurs demandes respectives ».
ALORS QUE l'agent immobilier titulaire d'un mandat est tenu d'une obligation d'information, de mise en garde et de conseil, à l'égard de son mandant, qui est d'ordre public ; que cette obligation est renforcée lorsque le créancier de l'information est un non professionnel ; qu'en vue de la cession d'un bail commercial il doit informer son mandant sur les conditions de validité de cet acte et, en particulier, le mettre en garde de tout acte qui serait de nature à lui faire perdre son statut d'artisan ; qu'en reprochant à Monsieur X..., dont elle avait constaté qu'il était un « non spécialiste des questions juridiques », de ne pas avoir informé Monsieur Y..., agent immobilier, qu'il envisageait de donner congé, cependant qu'il appartenait à Monsieur Y... d'informer et de mettre en garde spontanément Monsieur X... sur les conditions nécessaires à la validité d'un acte de cession de bail commercial, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du code civil.
