LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Michèle X... a donné mandat exclusif à M. Y... de vendre des biens immobiliers pour un certain prix, que M. Y... a délégué ce mandat à la société Libertés commerces, laquelle a formulé le 11 décembre 2006, pour le compte de sa cliente la société Financière Lerins, une offre d'achat pour un prix inférieur ; qu'après avoir apposé la mention « bon pour vente » au nouveau prix sur l'offre d'achat, Michèle X... a refusé de régulariser la vente ; qu'après le décès de celle-ci, M. Y... a assigné sa fille, Mme Z..., en paiement de la rémunération prévue au mandat ;
Sur le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 08 janvier 2013 :
Vu l'article 978 du code de procédure civile ;
Attendu que Mme Z... s'est pourvue contre l'arrêt du 08 janvier 2013 mais que son mémoire ne contient aucun moyen à l'encontre de cette décision ;
Qu'il y a lieu de constater la déchéance partielle du pourvoi ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 30 avril 2013 :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que, pour condamner Mme Z... à payer à M. Y... une certaine somme à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts capitalisés, l'arrêt retient que la société Financière Lerins a confié mandat à la société Libertés commerces de formuler une offre ferme d'achat, même si un mandat écrit n'a été formalisé que le 15 décembre 2006, après la présentation d'une telle offre, et que, si tel n'avait pas été le cas, seule la société Financière Lerins aurait été fondée à s'en plaindre et à invoquer l'absence de mandat ou sa nullité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le mandat écrit doit être préalable à l'intervention du mandataire dans toute opération immobilière, à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 30 avril 2013 :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour condamner Mme Z... à payer à M. Y... une certaine somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que ce dernier a été privé de sa commission en raison du refus de Michèle X... de réitérer la vente ;
Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la faute du mandant qui restait libre de rompre des pourparlers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :
Met hors de cause, sur sa demande, la société Libertés commerces ;
Constate la déchéance partielle du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 08 janvier 2013 ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Z... à payer la somme de 62 500 euros outre intérêts capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil, l'arrêt rendu le 30 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme Z... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Z....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné Mme Z... à payer à M. Y... la somme de 62 500 ¿ et dit que les intérêts courant sur cette somme à compter du présent arrêt seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE la lettre de la société Liberté commerces du 11 décembre 2006 précise à M. Y... : « J'ai le plaisir de vous indiquer avoir reçu, ce jour, une proposition de notre client la société financière Lerins afin d'acquérir cinq locaux commerciaux ci-dessus référencés appartenant à notre cliente, Madame Michèle X... : prix 1 250 000 ¿. Pas de conditions suspensives d'obtention de crédit. Cette offre est valable jusqu'au 20 décembre inclus. Dès que vous obtiendrez l'accord de Madame X... sur ces conditions, une promesse de vente sera signée début janvier 2007 avec une signature de l'acte définitif, au plus tard, le 31 mars 2007 » ; que ce courrier dont les termes sont parfaitement clairs, constitue une offre ferme d'achat ; que les dispositions de l'article 1596 du code civil ne sont pas applicables, puisque la société Liberté commerces ne l'a pas formulée pour elle-même mais pour le compte de la société Financière Lerins ; qu'il est suffisamment justifié que celle-ci avait confié un mandat à cet effet à la société Liberté Commerces, même si un mandat écrit n'a été formalisé que le 15 décembre 2006 et que, si tel n'avait pas été le cas, seule la société Financière Lerins serait fondée à s'en plaindre et à invoquer l'absence de mandat ou sa nullité ; que Madame X... a accepté cette offre, sans aucune ambiguïté en apposant sur la lettre de la société Liberté Commerces la mention « Bon pour vente au prix de 1.250.000¿ » qui manifestait son accord sur la chose et sur le prix, qu'elle a confirmé en signant l'avenant du 13 décembre 2006 ; qu'il convient en conséquence de débouter Madame Z... de ses demandes en nullité et de constater qu'il y avait eu, le 3 novembre 2006, un accord sur la chose et sur le prix et que la vente avait été conclue au sens de l'article 1583 du code civil ; que dans ses conditions Monsieur Y... qui a été privé de sa commission en raison du refus de Mme X... de réitérer la vente, est fondé à réclamer en réparation du préjudice ainsi subi, l'allocation de 62 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE selon l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant de manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue pouvant être invoquée par toute partie y ayant intérêt et excluant la possibilité de confirmation de l'acte en cause ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que la société Liberté commerces, en violation des dispositions de l'article 72 du décret suscité, a formulé le 11 décembre 2006 une offre d'achat au nom de la société Financière Lerens sans disposer d'un mandat écrit à cet effet, en sorte que l'apposition de la signature de Michèle X... sur cette offre, non revêtue de la signature de l'acheteur ou d'un mandataire régulièrement habilité, n'a pas concouru à la formation de la vente entre Michèle X... et la société Financière Lerens ; qu'en décidant le contraire au motif erroné que seule la société Financière Lerens pouvait invoquer la nullité ou l'absence de mandat, la Cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2°) ALORS QUE les conditions de forme du mandat prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 le sont à peine de nullité absolue, ce qui exclut toute possibilité de confirmation de l'acte en cause ; qu'en retenant que la société Financière Lerens avait valablement mandaté la société Liberté Commerces pour formuler une offre d'achat à Michèle X... le 11 décembre 2006 même si le mandat écrit n'avait été formalisé que le 15 décembre 2006, la Cour d'appel a violé l'article du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
3°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p.24, p.31 à 33), Mme Z... a fait valoir que le mandat écrit donné le 15 décembre 2006 à la société Liberté Commerces avait seulement pour objet de rechercher un bien en vue de son acquisition et ne constituait pas un mandat d'acheter ou de faire une offre d'achat au nom de la société Financière Lerens ; qu'en s'abstenant de répondre à ces chefs de conclusion qui établissent que la société Liberté Commerces n'était pas habilitée à conclure la vente, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE lorsque les conditions du droit à rémunération ne sont pas réunies, l'agent immobilier ne peut prétendre à des dommages et intérêts que s'il prouve qu'une faute de son mandant l'a privé de son droit à commission ; qu'en se fondant sur le seul refus de Michèle X... de signer le compromis de vente avec l'acheteur qui lui été présenté par son mandataire, la Cour d'appel n'a pas caractérisé de faute imputable à la mandante et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
