LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 2166 devenu l'article 2461 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 19 février 2013), que M. et Mme X...ont vendu un bien immobilier à M. Y...payable pour partie sous la forme d'une rente viagère ; que la société Financière régionale de crédit immobilier de Bretagne (la banque), qui avait consenti un prêt à l'acquéreur, a fait inscrire son privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle ; que la résolution de la vente a été constatée faute de paiement de la rente par jugement du 2 octobre 2001 confirmé par arrêt du 22 mai 2003 ; que, par acte authentique du 1er juillet 2005, établi par M. Z..., membre de la société civile professionnelle Z..., A...-Z..., C... avec la participation de Mme F..., M. et Mme X...ont revendu l'immeuble ; qu'invoquant la faute des notaires qui avaient libéré les fonds entre les mains des vendeurs alors qu'ils avaient connaissance des sûretés inscrites et de la nécessité de la désintéresser au préalable, la banque les a assignés en indemnisation de son préjudice ;
Attendu que pour condamner les notaires à payer à la banque la somme de 40 000, 57 euros, sous réserve de la déduction à opérer des éventuelles sommes perçues au titre de la saisie des rémunérations de M. Y..., l'arrêt retient que le préjudice subi par la banque, constitué par le défaut de remise des fonds à hauteur du solde restant dû, est actuel et certain et que sa réalité n'est pas subordonnée à l'exercice préalable d'une voie de recours à l'encontre du tiers acquéreur par application du droit de suite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ne justifie pas d'un dommage certain à l'égard des notaires en faute pour avoir omis, à l'occasion d'une vente immobilière, de régler le créancier et de purger les inscriptions, le créancier privilégié et hypothécaire n'ayant pas exercé son droit de suite, lequel constitue, non une voie de droit qui ne serait que la conséquence de la situation dommageable imputée à faute, mais un effet attaché aux sûretés, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la société Financière régionale de crédit immobilier de Bretagne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Financière régionale de crédit immobilier de Bretagne à payer à Mme F...et à la SCP Z..., A...-Z...et C... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Financière régionale de crédit immobilier de Bretagne ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme F...et la SCP Z..., A...-Z...et C...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum Madame F...et la SCP Z..., A...-Z..., C... à payer à la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER DE BRETAGNE la somme de 40. 000, 57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2005, sous réserve de la déduction à opérer des éventuelles sommes perçues au titre de la saisie des rémunérations de Monsieur Y...et d'AVOIR rejeté la demande reconventionnelle ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la résolution de la vente entraine, du fait de sa disparition rétroactive, la résolution de plein droit du prêt ; que la circonstance selon laquelle la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE n'ait pas été appelée à la cause et que la résolution du prêt n'ait pas été sollicitée ne suffit pas pour caractériser la renonciation tacite de l'emprunteur à se prévaloir de l'interdépendance des contrats et pour faire obstacle à la résolution de plein droit du prêt ; qu'aux termes des dispositions de l'article 2393 du Code civil, « l'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, elle les suit dans quelques mains qu'ils passent » ; que la sûreté hypothécaire est ainsi attachée au contrat de prêt et non au contrat de vente de sorte que la résolution de la vente de l'immeuble est sans incidence sur le sort de la garantie attachée au remboursement du prêt ; que les causes d'extinction des privilèges et hypothèques, au rang desquelles figure l'extinction de l'obligation principale, sont limitativement énumérées par le législateur ; qu'est sans portée l'adage resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis qui consiste seulement à rappeler que l'annulation d'une vente entraîne celle des droits du cédant tout autant que ceux du cessionnaire, en ce qu'ils sont inhérents à la vente ; que c'est à bon droit que la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE invoque la conservation de la sûreté en considération de laquelle le prêt a été consenti, nonobstant la résolution de la vente et l'annulation du contrat de prêt, dès lors que l'obligation de restituer, inhérente au contrat de prêt, n'est pas éteinte, qu'elle demeure au contraire tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée ; qu'il n'est pas sans intérêt de souligner qu'en première instance, la SCP Z..., A...-Z..., C... avait admis que « la jurisprudence considère que lorsqu'un contrat de prêt est annulé, l'obligation de restituer le capital emprunté par l'emprunteur reste garantie par l'hypothèque consentie pour garantir le prêt » ; que préalablement à la vente de l'immeuble par les époux X...à Monsieur B..., la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE avait rappelé à Maître F...l'existence d'un état hypothécaire en sa faveur et avait sollicité le versement des fonds correspondant au montant de sa créance mais qu'en dépit de cette réclamation, les notaires rédacteurs de l'acte n'y ont pas satisfait ; qu'est caractérisée leur faute commune ayant consisté à verser l'intégralité des fonds au vendeur alors qu'il ne pouvait évidemment pas méconnaître l'existence des sûretés inscrites au profit du prêteur, existence qui leur avait même été rappelée préalablement à la vente ;
ET QU'il ne saurait être sérieusement soutenu que le préjudice subi par la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE résulte de l'inexécution par Monsieur Y...de ses obligations contractuelles alors qu'il a également pour cause la décision des notaires de se dessaisir des fonds provenant de la vente sans tenir compte du privilège du prêteur de deniers et de l'hypothèque conventionnelle que la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE avait pris le soin d'inscrire et dont elle avait conservé le bénéfice ; que, constitué par le défaut de remise des fonds à hauteur du solde restant dû, le préjudice subi par la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE est actuel et certain ; que sa réalité n'est pas subordonnée à l'exercice préalable d'autres voies de recours par ses soins, soit à l'encontre du débiteur, soit à l'encontre du tiers acquéreur par application du droit de suite ; que ce préjudice a bien été généré par la faute commune des notaires ; qu'il sera fait droit à la demande de la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la résolution de la vente entraîne, en raison de sa disparition rétroactive, la résolution de plein droit du prêt ; que par jugement du 2 octobre 2001, confirmé par arrêt de la Cour d'appel de RENNES du 22 mai 2003, le tribunal de grande instance de DINAN a constaté la résolution de la vente immobilière intervenue entre les époux X...et Monsieur Y...; que la circonstance que le prêteur, la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE n'ait pas appelé à la cause et que la résolution du prêt n'ait pas été sollicitée ne suffit pas, en l'absence d'acte positif, à caractériser la volonté de Monsieur Y..., emprunteur, de renoncer à se prévaloir de l'interdépendance entre les contrats de vente et de prêt ; qu'il convient de considérer, par conséquent, que le prêt souscrit par Monsieur Y...s'est trouvé résolu de plein droit par suite de la résolution de la vente ; que nonobstant la résolution du prêt, l'obligation de restituer inhérente à ce contrat demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention ; que dès lors, la sûreté constituée par le prêteur en garantie de cette obligation subsiste jusqu'à l'extinction de celle-ci ; qu'ainsi, lors de la vente de l'immeuble par les époux X...à Monsieur B..., la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE était fondée à invoquer le privilège de prêteur de denier et l'hypothèque conventionnelle qu'elle avait fait inscrire et dont elle avait conservé le bénéfice ; qu'il n'est pas contestée que préalablement à cette vente, en date du 1er juillet 2005, la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE a rappelé à Maître F...l'existence d'un état hypothécaire en sa faveur et sollicité le versement des fonds correspondant au montant de sa créance (lettres des 31 mai 2005 et 1er juin 2005) ; que les rédacteurs de l'acte ont refusé de satisfaire à cette demande ; qu'en versant l'intégralité des fonds au vendeur alors qu'ils avaient connaissance des sûretés inscrites au profit du prêteur, dont au surplus, l'existence leur avait été rappelée avant la vente, Maître F...et la SCP Z..., A...-Z..., C..., ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle ;
ET QUE ce manquement a privé la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE de la possibilité de percevoir les fonds devant lui revenir en exécution de ses garanties ; que contrairement au moyen énoncé par Maître F..., le préjudice subi par le prêteur ne résulte pas de la résolution de la vente pour laquelle le prêt avait été consenti mais de la décision des notaires de se dessaisir des fonds provenant de la vente ultérieure sans tenir compte du droit de préférence attaché aux sûretés ; que l'indemnisation de ce préjudice, constitué par le défaut de paiement de la créance garantie, ne saurait être subordonnée à l'exercice d'autres voies de recours par le créancier, que ce soit à l'encontre de son débiteur, contre lequel il justifie d'ailleurs avoir engagé une procédure de saisie des rémunérations, ou contre le tiers acquéreurs, en application du droit de suite ; que sans la faute commise par les notaires, la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER de BRETAGNE n'aurait pas été contrainte d'envisager l'exercice de tels recours ; que le lien de causalité entre la faute et le préjudice étant établi et ce préjudice étant direct et certain, il convient de faire droit à la demande en paiement ; que Maître F...et la SCP Z..., A...-Z..., C... seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 40. 000, 57 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2005, la créance étant arrêtée au 30 juin 2005 ; que la condamnation sera prononcée sous réserve de la déduction à opérer des éventuelles sommes perçues au titre de la saisie des rémunérations de Monsieur Y...;
1°) ALORS QUE l'anéantissement rétroactif d'une vente d'immeuble entraine la disparition des sûretés réelles prises sur cet immeuble du chef de l'acquéreur, réputé n'avoir jamais été titulaire de droits sur celui-ci ; qu'en affirmant que les notaires ayant instrumenté la vente du 1er juillet 2005 avaient commis une faute en méconnaissant l'existence de l'hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers inscrits au profit de la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER DE BRETAGNE, du chef de Monsieur Y...sur le bien cédé, bien qu'elle ait relevé que la résolution de la vente consentie à ce dernier le 17 octobre 1997 avait été prononcée avant cette cession de 2005, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 2414 du même Code ;
2°) ALORS QU'en tout hypothèse, le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficie sur le prix de vente amiable de l'immeuble grevé d'aucun droit de préférence, qui est subordonné à la mise en oeuvre du droit de suite ou d'une procédure de purge à l'initiative des parties à l'acte de vente ; qu'à défaut de mandat exprès l'y autorisant, le notaire ne peut dès lors se dessaisir du prix de vente amiable entre les mains des créanciers du vendeur ; qu'en affirmant néanmoins que le notaire avait commis une faute en ne désintéressant pas la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER DE BRETAGNE lors de la distribution du prix de l'immeuble vendu de gré à gré le 1er juillet 2005, sans constater que les parties à la vente avaient requis du notaire qu'il procédât à la purge, la Cour d'appel a violé les articles 1382, 2461 et 2476 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, seul le préjudice actuel et certain est réparable ; que le créancier hypothécaire et privilégié qui ne perçoit pas le prix de la vente amiable de l'immeuble grevé ne subit aucun préjudice actuel et certain dès lors qu'il conserve et peut mettre en oeuvre son droit de suite sur l'immeuble, lequel constitue un effet attaché à l'hypothèque et au privilège ; qu'en condamnant le notaire à verser à la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER DE BRETAGNE la somme que celle-ci aurait perçue lors de la vente de l'immeuble grevé le 1er juillet 2005 s'il avait été procédé à la purge des hypothèques, au motif qu'il ne pouvait lui être imposé de mettre en oeuvre son droit de suite, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles 2393 et 2461 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, seul le préjudice actuel et certain est réparable ; qu'en condamnant les notaires à indemniser la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER DE BRETAGNE du montant de la créance qu'elle détenait contre Monsieur Y..., sous réserve de la déduction à opérer « des éventuelles sommes perçues au titre de la saisie », ce dont il résultait que n'était pas établie la perte définitive de la somme prêtée, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
