LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi ;
Donne acte à la MAF et la société FF...-X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. Y..., Z..., Mmes B..., C..., M. et Mme D..., MM. E..., A..., I..., Mme F..., MM. G..., H..., Mme J..., M. K..., ès qualités, Mmes L..., M..., N..., Mme O..., ès qualités, M. et Mme
P...
, Mme Q..., M. R..., ès qualités, M. et Mme S..., M. T..., M. et Mme HH..., MM. U..., V..., M. et Mme W..., MM. XX..., GG..., M. et Mme YY..., M. et Mme ZZ..., M. AA..., Mme BB..., MM. CC..., KK...et Mme LL...;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 juin 2013), qu'à l'occasion d'une opération de promotion immobilière, la SCI Saint-André (la SCI) a conclu avec la société FF...-X...-X...(société FF...-X...), assurée auprès de la MAF, un contrat de maîtrise d'oeuvre portant sur une mission de conception ; que les travaux de construction ont été exécutés sous la maîtrise d'oeuvre de M. BB..., assuré auprès de la société Acte IARD ; que le lot de terrassement et le lot de gros-oeuvre-maçonnerie-enduits de façades ont été confiés à la société Entreprise de construction du terroir (société ETC), depuis en liquidation judiciaire et assurée auprès de la SMABTP ; qu'une police d'assurance « constructeur non-réalisateur » a été souscrite auprès de la société Acte IARD ; que les travaux ont été réceptionnés le 14 mars 1996 ; que se plaignant d'un non-respect de servitudes et d'empiétements, M. S..., propriétaire d'un terrain limitrophe, a assigné divers copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint-Roch (le syndicat des copropriétaires), M. CC..., notaire, et la SCI, en indemnisation et en démolition de l'immeuble ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, le moyen unique du pourvoi provoqué de la SMABTP le moyen unique du pourvoi provoqué de M. BB...et la seconde branche du troisième moyen du pourvoi incident de la société Acte IARD, réunis :
Attendu que la société FF...-X..., M. BB..., la MAF, la SMABTP, la société Acte IARD font grief à l'arrêt de condamner in solidum la société FF...-X..., la MAF et la société Acte IARD avec la SCI à garantir le syndicat des copropriétaires et M. DD...du coût des travaux nécessaires à la suppression des empiétements et à l'obturation des vues droites ainsi que de la condamnation indemnitaire prononcée en faveur des consorts S..., et de condamner in solidum la société FF...-X..., M. BB..., la MAF, la SMABTP et la société Acte IARD, à garantir la SCI du montant des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen :
1°/ que la conception d'un immeuble en limite de propriété n'implique pas que cet immeuble sera construit en empiétant sur le fonds voisin ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société FF...-X...a fait valoir qu'elle avait été chargée d'une mission limitée au dépôt d'une demande de permis de construire, ce que la cour d'appel a admis, et que c'était le maître d'oeuvre d'exécution, M. BB..., qui avait laissé l'entreprise réaliser un ouvrage non conforme car débordant sur le fonds voisin ; qu'en retenant néanmoins la responsabilité de la société FF...-X...et de son assureur la MAF au titre de l'empiétement sur le fonds voisin, en dépit de l'absence de lien de causalité entre la mission limitée de cette maître d'oeuvre et ce dommage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que le juge doit caractériser l'existence d'un préjudice causé au voisin par des vues droites et d'un lien de causalité entre ce préjudice et le manquement imputé au maître d'oeuvre ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, la société FF...-X...et de son assureur la MAF ont fait valoir que la cour devait adopter les conclusions de l'expert M. EE...selon lesquelles la plupart des désordres constatés n'étaient générateurs d'aucune gêne pour les consorts S..., et que même si l'immeuble avait été implanté à la distance légale, ces derniers auraient tout de même eu des vues droites sur leur propriété ; qu'en retenant la responsabilité de la société FF...-X...et de son assureur la MAF au titre des vues sur le fonds voisin, sans répondre à ce moyen contestant l'existence de préjudices et d'un lien de causalité avec la faute imputée à l'architecte, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le juge qui alloue des dommages et intérêts au propriétaire d'un fonds en raison des vues droites exercées llicitement depuis l'immeuble bâti sur le fonds voisin et du léger empiètement de cet immeuble implanté en limite séparative doit caractériser le préjudice causé par lesdites vues et l'empiètement ; qu'en l'espèce, M. BB...avait fait valoir que l'empiètement de quelques centimètres des fondations n'avait causé aucun préjudice de jouissance aux consorts S...et que s'agissant des vues, le préjudice en résultant aurait été identique si l'immeuble avait été implanté à la distance légale si bien qu'en allouant aux consorts S...la somme de 60 000 euros, sans rechercher si l'empiétement et l'illicéité des vues étaient générateurs d'une gêne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ que l'arrêt avait constaté qu'un immeuble aurait pu être édifié à proximité du fonds des époux S...dans le respect des normes et qu'il aurait alors été possible aux occupants de l'immeuble d'exercer légalement des vues sur le fonds des époux S..., ce dont il résultait que la mauvaise implantation de l'immeuble n'était pas la cause du prétendu préjudice subi à cet égard par ces derniers ; qu'en allouant néanmoins aux époux S...une réparation à ce titre, la cour d'appel a violé derechef l'article 1792 du code civil ;
5°/ qu'à défaut de rechercher si les désordres constatés étaient générateurs de gêne pour les consorts S..., et donc si ceux-ci avaient subi un préjudice susceptible de faire l'objet d'une indemnisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que selon l'expert les vues droites généraient une perte d'intimité et une perte de vue ayant contribué à la dévaluation d'environ 50 % du bien de M. S..., que les troubles résultant des vues illicites et des empiétements avaient duré dix-sept années, et retenu que la société FF...-X..., maître d'oeuvre de la conception chargé de l'élaboration du dossier de permis de construire, avait implanté l'immeuble sur la limite des propriétés de la SCI et de celle des consorts S...sans respecter les distances légales et que cette faute avait été déterminante par rapport aux empiétements et aux vues illicites, la cour d'appel a pu retenir la responsabilité de plein droit de la société FF...-X...au titre de l'article 1792 du code civil, et a souverainement apprécié l'existence d'un préjudice résultant de l'erreur d'implantation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Acte IARD :
Attendu que la société Acte IARD fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires et M. DD...du coût des travaux nécessaires à l'obturation des vues droites, de la condamner, en qualité d'assureur CNR de la SCI, à garantir celle-ci du montant des condamnations mises à sa charge et de la condamner, en qualité d'assureur décennal de M. BB..., à garantir celui-ci des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en retenant, pour en déduire que la responsabilité décennale des constructeurs était engagée, que la démolition des empiétements, caractérisée selon les recommandations de l'expert par la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble, aurait pour effet de porter atteinte à des éléments assurant la solidité de l'ouvrage, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que, selon les préconisations de l'expert, il y aurait lieu à une suppression du seul débord de la semelle des fondations, avec étaiement des fondations par butonnage, pendant la durée des travaux, ce dont il résultait qu'en l'absence de toute destruction complète de l'immeuble, les fondations de celui-ci conserveraient leur effectivité et donc qu'il n'existait pas, à cet égard, d'atteinte à la solidité de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;
2°/ qu'en retenant encore, pour en déduire une prétendue atteinte à la solidité de l'immeuble, que la démolition des empiétements aurait impliqué la suppression du drain enterré assurant l'étanchéité de l'immeuble, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que, selon les préconisations de l'expert, la suppression du drain serait suivie de la mise en place « d'un drainage vertical en PVC gaufré type Delta MS protégé par un feutre type BIDIM sur toute la surface de la partie enterrée du mur », ce dont il résultait qu'il ne serait pas porté atteinte à la fonction de drainage de la partie enterrée de l'immeuble ni donc à la solidité de celui-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a derechef violé l'article 1792 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les empiétements nécessitaient la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble et la suppression du drain assurant son étanchéité, la cour d'appel a pu en déduire que les désordres avaient pour effet de porter atteinte à des éléments assurant la solidité de l'ouvrage et étaient de nature décennale ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la société Acte IARD :
Attendu que la société Acte IARD fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires et M. DD...du coût des travaux nécessaires à l'obturation des vues droites, de la condamner, en qualité d'assureur CNR de la SCI, à garantir celle-ci du montant des condamnations mises à sa charge et de la condamner, en qualité d'assureur décennal de M. BB..., à garantir celui-ci des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen :
1°/ que la garantie décennale ne trouve à s'appliquer qu'en l'état d'un désordre rendant l'entier ouvrage impropre à sa destination ; qu'en retenant le caractère décennal d'un désordre atteignant seulement certains appartements de l'immeuble, cependant qu'il était constaté que l'ouvrage était constitué de l'entier immeuble, ce dont il résultait que les désordres concernés n'étaient pas de nature à le rendre en entier impropre à sa destination, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;
2°/ qu'en retenant que l'obturation de certaines fenêtres de certains appartements de l'immeuble aurait pour effet de porter atteinte à la destination des appartements concernés, en ce que leurs occupants ne disposeraient plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que la suppression des vues droites sur le fonds voisin impliquait la pose de fenêtres à verre dormant et opaque, ce dont il résultait que les fenêtres concernées seraient équipées de verre translucide ne laissant pas passer la vue mais laissant passer la lumière et, partant, qu'il n'était pas porté atteinte à l'éclairement des appartements ni à leur destination normale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les occupants des appartements concernés par les vues illicites ne disposeraient plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures par l'obstruction des principales ouvertures, la cour d'appel a pu en déduire que les désordres résultant des vues illicites portaient atteinte à la destination des appartements et étaient de nature décennale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du troisième moyen du pourvoi incident de la société Acte IARD qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société FF...-X...et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Saint-Roch à Saint-Raphaël la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Mutuelle des architectes français et la SCP FF...-X...architectes.
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la SCP X... ET FF...et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, avec la SCI SAINT ANDRE et la SA ACTE IARD, à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le SAINT ROCH et M. DD...du coût des travaux nécessaires à la suppression des empiétements et à l'obturation des vues droites ainsi que de la condamnation indemnitaire prononcée en faveur des consorts S..., et de les avoir condamnées in solidum, avec M. BB..., la SMABTP et la SA ACTE IARD, à garantir la SCI SAINT ANDRE du montant des condamnations prononcées à son encontre au profit des époux
P...
, DD..., YY..., des consorts AA...
BB..., de Mme Q..., des époux W..., de MM
GG...
, V..., U..., et de Mme C...;
Aux motifs que « la démolition des empiétements caractérisée par la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble et par la suppression du drain assurant son étanchéité ont pour effet de porter atteinte à des éléments qui assurent la solidité de l'ouvrage. De même manière, l'obstruction des principales ouvertures qui équipent les appartements concernés par les vues illicites ont pour effet de porter atteinte à la destination des appartements concernés en ce que leurs occupants ne disposeront plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures. Le moyen tiré du caractère apparent des empiétements, écarté par les premiers juges par des motifs pertinents adoptés, est indifférent du fait que la solidité de l'ouvrage est en cause et que l'impropriété à la destination est établie. La responsabilité décennale des constructeurs est acquise en l'état de la réception du 14 mars 1996. En application des articles 1646-1 et 1792 du code civil la SCI SAINT ANDRE est responsable de plein droit en sa qualité de constructeur vendeur de l'immeuble. Aux termes des dispositions de l'article 1792 du code civil, en l'absence de toute faute, la responsabilité des constructeurs est encourue de plein droit, dès lors qu'ils sont tenus par un contrat de louage avec le maître de l'ouvrage. La cour ne peut admettre le raisonnement du tribunal, qui suppute le fait que l'implantation de l'immeuble sur la limite divisoire " puisse légitimement faire supposer au maître d'oeuvre d'exécution et à son assureur, que le lotisseur et l'architecte concepteur avaient réglé cette question en amont ", d'autant que ce postulat est en contradiction avec les motifs concernant l'admission du recours de la SCI à l'encontre de la SCP FF...ET X..., architectes, en ce qu'elle n'a pas pris la précaution d'implanter l'immeuble à la distance légale et, à défaut, d'obtenir une renonciation à cette servitude. L'immeuble a été implanté sur la limite des propriétés de la SCI SAINT ANDRE et de celle des Consorts S..., sous la responsabilité de la SCP FF...
X... maître d'oeuvre de conception, chargée de l'élaboration du dossier de permis de construire, qui ne peut s'exonérer de la présomption de responsabilité en ce qu'il lui appartenait de prendre en considération le respect des normes légales concernant la distance des vues sur le voisinage afférentes à son projet. Jean François BB..., en sa qualité de maître d'oeuvre d'exécution, qui ne pouvait méconnaître les distances réglementaires en matière de servitude de vue, ne peut prétendre s'exonérer de la présomption de responsabilité qui pèse à son encontre au motif qu'il ne serait pas concerné par l'implantation de l'immeuble, qui relèverait de la responsabilité de la maîtrise d'oeuvre de conception et de l'entreprise chargée de l'exécution des travaux. En l'absence de démonstration du fait qu'il ait informé le maître de l'ouvrage des distances concernant les vues et qu'il ait, sous son contrôle, laissé réaliser les ouvrages objet des empiétements, il y a lieu d'écarter les moyens de Jean François BB..., tendant à l'exonération de la présomption de responsabilité pesant à son encontre. La société ETC a incontestablement engagé sa responsabilité, en réalisant le gros oeuvre, impliquant les fondations qui empiètent sur le fonds voisin et les vues droites qui ne respectent pas la distance légale par rapport au fonds voisin, distance qu'elle ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel de la construction. En conséquence, la SCI SAINT ANDRE, Jean François BB..., la SCP FF...
X... et la société ETC sont donc responsables in solidum des empiétements et de la réalisation des vues illicites sur le fonds des Consorts S.... (¿) En l'état de ces constatations, le syndicat des copropriétaires et les époux DD...seront garantis par la SCI SAINT ANDRE, par Jean François BB...et par la SCP FF...
X..., tandis que les époux W..., les époux
P...
et Amélie C...seront garantis par la SCI SAINT ANDRE. La SCI SAINT ANDRE, constructeur non réalisateur, est fondée à se prévaloir de la présomption de responsabilité des constructeurs à l'encontre de Jean François BB..., de la SCP FF...
X..., maître d'oeuvre et de la SMABTP ¿ » (arrêt p. 18 et 19) ; « Qu'il est démontré par les opérations de l'expert judiciaire Jean Michel EE..., initialement commis par le tribunal, que la SCP FF...ET X..., architecte chargé de la conception, n'a pas pris la précaution d'implanter l'immeuble à la distance légale et qu'elle n'a pas conseillé le maître de l'ouvrage afin d'obtenir du voisin une renonciation expresse à cette servitude. Cette faute constitutive d'une erreur ayant conduit à l'implantation de l'immeuble sur la ligne divisoire sans respect des distances légales a été déterminante par rapport aux empiétements et aux vues illicites » (arrêt p. 22 § 2 et 3) ;
Alors que, d'une part, la conception d'un immeuble en limite de propriété n'implique pas que cet immeuble sera construit en empiétant sur le fonds voisin ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la SCP FF...ET X... a fait valoir qu'elle avait été chargée d'une mission limitée au dépôt d'une demande de permis de construire, ce que la cour d'appel a admis, et que c'était le maître d'oeuvre d'exécution, M. BB..., qui avait laissé l'entreprise réaliser un ouvrage non conforme car débordant sur le fonds voisin ; qu'en retenant néanmoins la responsabilité de la SCP FF...ET X... et de son assureur la MAF au titre de l'empiètement sur le fonds voisin, en dépit de l'absence de lien de causalité entre la mission limitée de cette maître d'oeuvre et ce dommage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, le juge doit caractériser l'existence d'un préjudice causé au voisin par des vues droites et d'un lien de causalité entre ce préjudice et le manquement imputé au maître d'oeuvre ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, la SCP FF...ET X... et la MAF ont fait valoir que la Cour devait adopter les conclusions de l'expert M. EE...selon lesquelles la plupart des désordres constatés n'étaient générateurs d'aucune gêne pour les consorts S..., et que même si l'immeuble avait été implanté à la distance légale, ces derniers auraient tout de même eu des vues droites sur leur propriété ; qu'en retenant la responsabilité de la SCP FF...ET X... et de son assureur la MAF au titre des vues sur le fonds voisin, sans répondre à ce moyen contestant l'existence de préjudices et d'un lien de causalité avec la faute imputée à l'architecte, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyen produit AU POURVOI PROVOQUE par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société SMABTP.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné in solidum la SCP X... ET FF..., la MAF, la SCI SAINT ANDRE la société ACTE IARD, M. BB..., la SMABTP, la société ACTE IARD à garantir la SCI SAINT ANDRE du montant des condamnations prononcées à son encontre au profit des époux
P...
, DD..., YY..., des consorts AA...
BB..., de Mme Q..., des époux W..., de MM
GG...
, V..., U...et de Mme C...;
AUX MOTIFS QUE « la démolition des empiétements caractérisée par la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble et par la suppression du drain assurant son étanchéité ont pour effet de porter atteinte à des éléments qui assurent la solidité de l'ouvrage.
De même manière, l'obstruction des principales ouvertures qui équipent les appartements concernés par les vues illicites ont pour effet déporter atteinte à la destination des appartements concernés en ce que leurs occupants ne disposeront plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures.
Le moyen tiré du caractère apparent des empiétements, écarté par les premiers juges par des motifs pertinents adoptés, est indifférent du fait que la solidité de l'ouvrage est en cause et que l'impropriété à la destination est établie.
La responsabilité décennale des constructeurs est acquise en l'état de la réception du 14 mars 1996.
En application des articles 1646-1 et 1792 du code civil la SCI SAINT ANDRE est responsable de plein droit en sa qualité de constructeur vendeur de l'immeuble.
Aux termes des dispositions de l'article 1792 du code civil, en l'absence de toute faute, la responsabilité des constructeurs est encourue de plein droit, dès lors qu'ils sont tenus par un contrat de louage avec le maître de l'ouvrage.
La cour ne peut admettre le raisonnement du tribunal, qui suppute le fait que l'implantation de l'immeuble sur la limite divisoire " puisse légitimement faire supposer au maître d'oeuvre d'exécution et à son assureur, que le lotisseur et l'architecte concepteur avaient réglé cette question en amont ", d'autant que ce postulat est en contradiction avec les motifs concernant l'admission du recours de la SCI à l'encontre de la SCP FF...ET X..., architectes, en ce qu'elle n'a pas pris la précaution d'implanter l'immeuble à la distance légale et, à défaut, d'obtenir une renonciation à cette servitude.
L'immeuble a été implanté sur la limite des propriétés de la SCI SAINT ANDRE et de celle des Consorts S..., sous la responsabilité de la SCP FF...
X... maître d'oeuvre de conception, chargée de l'élaboration du dossier de permis de construire, qui ne peut s'exonérer de la présomption de responsabilité en ce qu'il lui appartenait de prendre en considération le respect des normes légales concernant la distance des vues sur le voisinage afférentes à son projet.
Jean François BB..., en sa qualité de maître d'oeuvre d'exécution, qui ne pouvait méconnaître les distances réglementaires en matière de servitude de vue, ne peut prétendre s'exonérer de la présomption de responsabilité qui pèse à son encontre au motif qu'il ne serait pas concerné par l'implantation de l'immeuble, qui relèverait de la responsabilité de la maîtrise d'oeuvre de conception et de l'entreprise chargée de l'exécution des travaux.
En l'absence de démonstration du fait qu'il ait informé le maître de l'ouvrage des distances concernant les vues et qu'il ait, sous son contrôle, laissé réaliser les ouvrages objet des empiétements, il y a lieu d'écarter les moyens de Jean François BB..., tendant à l'exonération de la présomption de responsabilité pesant à son encontre.
La société ETC a incontestablement engagé sa responsabilité, en réalisant le gros oeuvre, impliquant les fondations qui empiètent sur le fonds voisin et les vues droites qui ne respectent pas la distance légale par rapport au fonds voisin, distance qu'elle ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel de la construction.
En conséquence, la SCI SAINT ANDRE, Jean François BB..., la SCP FF...
X... et la société ETC sont donc responsables in solidum des empiétements et de la réalisation des vues illicites sur le fonds des Consorts S....
(...)
En l'état de ces constatations, le syndicat des copropriétaires et les époux DD...seront garantis par la SCI SAINT ANDRE, par Jean François BB...et par la SCP FF...
X..., tandis que les époux W..., les époux
P...
et Amélie C...seront garantis par la SCI SAINT ANDRE.
La SCI SAINT ANDRE, constructeur non réalisateur, est fondée à se prévaloir de la présomption de responsabilité des constructeurs à l'encontre de Jean François BB..., de la SCP FF...
X..., maître d'oeuvre et de la SMABTP... » (arrêt p. 18 et 19) ;
« Qu'il est démontré par les opérations de l'expert judiciaire Jean Michel EE..., initialement commis par le tribunal, que la SCP FF...ET X..., architecte chargé de la conception, n'a pas pris la précaution d'implanter l'immeuble à la distance légale et qu'elle n'a pas conseillé le maître de l'ouvrage afin d'obtenir du voisin une renonciation expresse à cette servitude.
Cette faute constitutive d'une erreur ayant conduit à l'implantation de l'immeuble sur la ligne divisoire sans respect des distances légales a été déterminante par rapport aux empiétements et aux vues illicites » (arrêt p. 22 § 2 et 3) ;
ALORS QU'à défaut de rechercher si les désordres constatés étaient générateurs de gêne pour les consorts S..., et donc si ceux-ci avaient subi un préjudice susceptible de faire l'objet d'une indemnisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
Moyens produits AU POURVOI INCIDENT par de la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la société Acte IARD.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Acte Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Roch et monsieur Laurent DD...du coût des travaux nécessaires à la suppression des empiètements, D'AVOIR condamné la société Acte Iard, en qualité d'assureur CNR de la société Saint André, à garantir celle-ci du montant des condamnations mises à sa charge et D'AVOIR condamné la société Acte Iard, en qualité d'assureur décennal de monsieur BB..., à garantir celui-ci des condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS QU'aux termes des opérations d'expertise réalisées au contradictoire des parties par monsieur Jacques II...il était techniquement tout à fait réalisable d'envisager la suppression des empiètements de l'immeuble Saint Roch sur la propriété S...relevés dans le rapport d'expertise EE..., tels que caractérisés par : le débord de 30 cm des semelles de fondations sur la propriété S..., le drain enterré dans la propriété S...à la base du mur de façade de l'immeuble, le débord de la corniche de récupération des eaux pluviales de la toiture de l'immeuble ; qu'à cet effet, l'expert judiciaire préconisait les travaux suivants :- la mise en place d'un échafaudage le long de la façade Nord de l'immeuble Le Saint Roch sur toute la hauteur de l'immeuble et sur toute la longueur mitoyenne à la propriété S...,- la dépose de la couverture tuiles sur une largeur de l'ordre d'un mètre à la base de la toiture sur toute la longueur mitoyenne à la propriété S...et la démolition de la corniche en débord,- la réalisation d'un chéneau en béton au droit du mur de façade, y compris étanchéité interne et raccordement à la descente E. P. et remise en place de la couverture tuiles en léger débord sur le chéneau, la dépose de l'échafaudage après travaux et la reprise des désordres éventuels générés par les travaux dans les appartements du dernier niveau,- la démolition du dallage sur toute la surface du box n° 7 situé au sous-sol dans l'angle Nord-Ouest de l'immeuble Saint Roch,- la dépose du ballast mis en place sous le dallage, le terrassement jusqu'au niveau du terrain d'assises des fondations (soit selon le résultat des sondages sur une profondeur totale de l'ordre de 70 cm, et l'évacuation des gravats à la décharge publique, pendant cette phase de travaux, l'expert recommandant la réalisation d'un butonnage entre les semelles des fondations de la façade Nord et du refend central pour éviter un glissement possible de la semelle Nord sous l'effet de la poussée des terres,- la réalisation d'un béton de propreté sur toute la surface du box n° 7, la mise en place de connecteurs dans les faces latérales des murs de façade Nord et de refend central ainsi que dans les parties latérales et supérieures des semelles de fondation, afin de faire la liaison avec les armatures du radier à créer,- la réalisation à la base du mur de façade Nord de percements destinés à recevoir les barbacanes permettant d'assurer l'écoulement, vers le chéneau intérieur à créer, des eaux du terrain amont,- la réalisation d'un radier en béton armé d'une épaisseur de l'ordre de 40 à 50 cm muni d'une bêche de stabilisation en sous-face, arasé environ 20 cm sous le niveau du dallage du garage, destiné à équilibrer les excentricités de fondation qui seront générées par la démolition ultérieure du débord de la semelle, à cet effet les charges à prendre en compte pour le calcul du ferraillage étant celles qui figuraient sur la descente de charges du Bureau d'études Arcadis, les aciers, et tout particulièrement les armatures supérieures du radier devraient être liaisonnés aux ouvrages en place par les connecteurs mentionnés ci-avant,- la réalisation, au-dessus du radier d'un dallage sur lit de sable, y compris, le long du mur de façade Nord, la façon d'un caniveau de récupération des eaux extérieures raccordé à l'exécutoire des eaux pluviales extérieur à l'immeuble,- le terrassement côté propriété S...d'une tranchée d'une largeur de l'ordre de 1, 50 mètres et d'une profondeur permettant de mettre à nu le débord de la semelle de fondation de l'immeuble Le Saint Roch, la dépose du drainage vertical et de l'étanchéité sur la face externe du mur enterré de la façade Nord, la dépose du drain horizontal et la démolition du débord de la semelle de fondation, l'évacuation des gravats à la décharge publique,- la passivation des armatures coupées ainsi mises à nu et les raccords d'enduit sur la face coupée de la semelle de fondation, la mise en place d'une imperméabilisation verticale sur la face extérieure du mur de façade et la mise en place à la base dudit mur, dans les percements ménagés à cet effet, de barbacanes en P. V. C. munies de collerettes collées sur le revêtement d'imperméabilisation afin de collecter les eaux éventuelles vers le chéneau à l'intérieur du bâtiment et la mise en place d'un drainage vertical en P. V. C. gaufré type Delta M. S. protégé par un feutre type BIDIM sur toute la surface de la partie enterrée du mur,- le remblaiement et la remise en état du jardin de la propriété Beaurain ; que l'expert judiciaire avait établi le coût de ces travaux à la somme de 62. 000 euros TTC, incluant le coût de la maîtrise d'oeuvre ; qu'en l'état de cette solution permettant de mettre fin aux empiètements de la copropriété sur le fonds des consorts S..., il y avait lieu, au visa des troubles anormaux du voisinage, de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Roch à supprimer ou à faire supprimer les empiètements sur le fonds des consorts S...conformément aux préconisations de l'expert ; que cette condamnation devrait être exécutée dans le délai d'un an, au regard de l'importance des travaux, à compter de la signification du présent arrêt, délai passé lequel une astreinte de 300 euros par jour de retard serait encourue pendant un délai de trois mois (arrêt, pp. 15 et 17) ; que la démolition des empiètements caractérisée par la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble et par la suppression du drain assurant son étanchéité avaient pour effet de porter atteinte à des éléments qui assuraient la solidité de l'ouvrage ; que, de même manière, l'obstruction des principales ouvertures qui équipaient les appartements concernés par les vues avaient pour effet de porter atteinte à la destination des appartements concernés en ce que leurs occupants ne disposeraient plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures ; que le moyen tiré du caractère apparent des empiètements, écarté par les premiers juges par des motifs pertinents adoptés, était indifférent du fait que la solidité de l'ouvrage était en cause et que l'impropriété à la destination était établie ; que la responsabilité décennale des constructeurs était acquise en l'état de la réception du 14 mars 1996 ; qu'en conséquence, la SCI Saint André, Jean François BB..., la SCP FF...
X... et la société ETC étaient donc responsables in solidum des empiètements et de la réalisation des vues illicites sur le fonds des consorts S...; que le syndicat des copropriétaires et les époux DD...seraient garantis par la SCI Saint André, par Jean François BB...et par la SCP FF...
X... (arrêt, pp. 18 et 19) ; qu'en l'état de la nature décennale résultant des empiètements et des vues droites, la garantie de la société Acte Iard, assureur CNR de la SCI Saint André, était acquise à cette société au titre du volet responsabilité civile décennale ; que Jean François était également fondé, pour ces mêmes motifs, à rechercher la garantie de la SA Acte Iard, son assureur responsabilité civile décennale (arrêt, p. 22) ;
ALORS, D'UNE PART, QU'en retenant, pour en déduire que la responsabilité décennale des constructeurs était engagée, que la démolition des empiètements, caractérisée selon les recommandations de l'expert par la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble, aurait pour effet de porter atteinte à des éléments assurant la solidité de l'ouvrage, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que, selon les préconisations de l'expert, il y aurait lieu à une suppression du seul débord de la semelle des fondations, avec étaiement des fondations par butonnage, pendant la durée des travaux, ce dont il résultait qu'en l'absence de toute destruction complète de l'immeuble, les fondations de celui-ci conserveraient leur effectivité et donc qu'il n'existait pas, à cet égard, d'atteinte à la solidité de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant encore, pour en déduire une prétendue atteinte à la solidité de l'immeuble, que la démolition des empiètements aurait impliqué la suppression du drain enterré assurant l'étanchéité de l'immeuble, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que, selon les préconisations de l'expert, la suppression du drain serait suivie de la mise en place « d'un drainage vertical en P. V. C. gaufré type Delta M. S. protégé par un feutre type BIDIM sur toute la surface de la partie enterrée du mur », ce dont il résultait qu'il ne serait pas porté atteinte à la fonction de drainage de la partie enterrée de l'immeuble ni donc à la solidité de celui-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a derechef violé l'article 1792 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Acte Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Roch et monsieur Laurent DD...du coût des travaux nécessaires à l'obturation des vues droites, D'AVOIR condamné la société Acte Iard, en qualité d'assureur CNR de la société Saint André, à garantir celle-ci du montant des condamnations mises à sa charge et D'AVOIR condamné la société Acte Iard, en qualité d'assureur décennal de monsieur BB..., à garantir celui-ci des condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS QU'en l'état de l'arrêt mixte rendu le 25 juin 2009, la cour avait constaté dans les motifs de sa décision que la suppression des vues illicites sur le fonds des consorts S...concernait les copropriétaires Laurent DD..., Amélie C..., les époux Bernard W...et Henri P..., ainsi que la copropriété au titre des parties communes à usage privatif, telles que les terrasses ; qu'eu égard aux travaux concernant la suppression des empiètements sur le fonds des consorts S..., il apparaissait que ces travaux n'auraient aucun effet péjoratif sur la suppression des vues ; qu'il y avait lieu de condamner les propriétaires susvisés et la copropriété à procéder à la suppression des vues droites sur le fonds des consorts S...par la pose de fenêtre à verre dormant et opaque dans le délai de six mois à compter de l'arrêt, délai passé lequel une astreinte de 200 euros par jour de retard serait encourue pendant un délai de trois mois (arrêt, p. 17) ; que la démolition des empiètements caractérisée par la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble et par la suppression du drain assurant son étanchéité avaient pour effet de porter atteinte à des éléments qui assuraient la solidité de l'ouvrage ; que, de même manière, l'obstruction des principales ouvertures qui équipaient les appartements concernés par les vues avait pour effet de porter atteinte à la destination des appartements concernés en ce que leurs occupants ne disposeraient plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures ; que le moyen tiré du caractère apparent des empiètements, écarté par les premiers juges par des motifs pertinents adoptés, était indifférent du fait que la solidité de l'ouvrage était en cause et que l'impropriété à la destination était établie ; que la responsabilité décennale des constructeurs était acquise en l'état de la réception du 14 mars 1996 ; qu'en conséquence, la SCI Saint André, Jean François BB..., la SCP FF...
X... et la société ETC étaient donc responsables in solidum des empiètements et de la réalisation des vues illicites sur le fonds des consorts S...; que le syndicat des copropriétaires et les époux DD...seraient garantis par la SCI Saint André, par Jean François BB...et par la SCP FF...
X... (arrêt, pp. 18 et 19) ; qu'en l'état de la nature décennale résultant des empiètements et des vues droites, la garantie de la société Acte Iard, assureur CNR de la SCI Saint André, était acquise à cette société au titre du volet responsabilité civile décennale ; que Jean François était également fondé, pour ces mêmes motifs, à rechercher la garantie de la SA Acte Iard, son assureur responsabilité civile décennale (arrêt, p. 22) ;
ALORS QUE la garantie décennale ne trouve à s'appliquer qu'en l'état d'un désordre rendant l'entier ouvrage impropre à sa destination ; qu'en retenant le caractère décennal d'un désordre atteignant seulement certains appartements de l'immeuble, cependant qu'il était constaté que l'ouvrage était constitué de l'entier immeuble, ce dont il résultait que les désordres concernés n'étaient pas de nature à le rendre en entier impropre à sa destination, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;
ALORS, DE SURCROÎT, QU'en retenant que l'obturation de certaines fenêtres de certains appartements de l'immeuble aurait pour effet de porter atteinte à la destination des appartements concernés, en ce que leurs occupants ne disposeraient plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que la suppression des vues droites sur le fonds voisin impliquait la pose de fenêtres à verre dormant et opaque, ce dont il résultait que les fenêtres concernées seraient équipées de verre translucide ne laissant pas passer la vue mais laissant passer la lumière et, partant, qu'il n'était pas porté atteinte à l'éclairement des appartements ni à leur destination normale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Acte Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Roch et monsieur Laurent DD...de la condamnation indemnitaire prononcée en faveur des consorts S..., D'AVOIR condamné la société Acte Iard, en qualité d'assureur CNR de la société Saint André, à garantir celle-ci du montant de sa condamnation à garantir la condamnation indemnitaire prononcée en faveur des consorts S...et D'AVOIR condamné la société Acte Iard, en qualité d'assureur décennal de monsieur BB..., à garantir celui-ci de sa condamnation à garantir la société Saint André à ce titre ;
AUX MOTIFS QU'en l'état d'une solution permettant de mettre fin aux empiètements de la copropriété sur le fonds des consorts S..., il y avait lieu, au visa des troubles anormaux du voisinage, de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Roch à supprimer ou à faire supprimer les empiètements sur le fonds des consorts S...conformément aux préconisations de l'expert (arrêt, p. 17) ; que monsieur EE..., expert judiciaire initialement commis, avait mis en évidence le fait que les empiètements caractérisés par le drain et la corniche de l'immeuble Saint Roch pouvaient être minimisés en ce qu'ils représentaient des ouvrages peu gênants pour le fonds des consorts S..., limitant les écoulements d'eau de pluie sur leur propriété ; qu'en revanche, l'expert avait relevé le fait que la construction de l'immeuble Saint Roch, survenue postérieurement à l'acquisition de son immeuble par monsieur S..., et la gêne qu'il occasionnait par l'existence de vues droites générait une perte d'intimité, outre une perte de vue, et que ces éléments constituaient des facteurs ayant contribué à la dévaluation d'environ 50 % de son bien ; qu'il était établi par l'acte de vente en date du 13 novembre 1992 que le bien immobilier avait été acquis par Jean Claude S...moyennant le prix de 450. 000 francs soit 68. 602, 06 euros ; que l'expert judiciaire avait précisé en réponse à un dire du 10 juillet 2002, que dans un cadre normal, la propriété pouvait se négocier autour de 280. 000 euros ; qu'en l'occurrence les consorts S...sollicitaient la condamnation de la copropriété et des quatre copropriétaires susvisés à la réparation de leurs préjudices résultant de l'empiètement et de l'existence des vues droites sur leur fonds en requérant la somme de 120. 000 euros à titre de dommages-intérêts ; qu'au soutien de leur demande, ils se prévalaient dans leurs dernières écritures de la perte de l'ensoleillement de leur jardin d'agrément en raison de l'existence de l'immeuble, du défaut de respect des distances et des vues droites les privant de toute intimité ; qu'en l'état de ces éléments, mais aussi de ce qu'un immeuble pouvait parfaitement être réalisé à proximité de leur propriété dans le respect des normes en permettant l'exercice légal de vues sur leur fonds, il y avait lieu, en considération de la durée des troubles subis depuis 17 années en raison des vues illicites et des empiètements de leur allouer la somme de 60. 000 euros à titre de dommages-intérêts ; que le syndicat des copropriétaires, Laurent DD..., Amélie C..., les époux Bernard W...et Henri P... seraient condamnés in solidum au paiement de cette somme, qui porterait intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, en ce qu'il s'agissait d'une condamnation à caractère indemnitaire (arrêt, p. 17) ; qu'en l'état de la nature décennale résultant des empiètement et des vues droites, la garantie de la société Acte Iard, assureur CNR de la SCI Saint André était acquise à cette société au titre du volet responsabilité civile décennale ; que Jean François BB...était également fondé, pour ces mêmes motifs, à rechercher la garantie de la SA Acte Iard, son assureur responsabilité civile décennale (arrêt, p. 22, premier et deuxième alinéas) ;
ALORS QUE seul le dommage causé à l'ouvrage, à l'exclusion du dommage éprouvé par des tiers victimes de troubles anormaux de voisinage, est, le cas échéant, de nature à relever de la garantie décennale ; que la cour d'appel a relevé que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Saint Roch à supprimer ou faire supprimer les empiètements sur le fonds des consorts S...était prononcée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, ce dont il résultait que le dommage dont il était demandé réparation était celui éprouvé par des tiers victimes de troubles anormaux de voisinage, les consorts S...; qu'en retenant néanmoins que ledit dommage engageait la responsabilité décennale des constructeurs, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'arrêt avait constaté qu'un immeuble aurait pu être édifié à proximité du fonds des époux S...dans le respect des normes et qu'il aurait alors été possible aux occupants de l'immeuble d'exercer légalement des vues sur le fonds des époux S..., ce dont il résultait que la mauvaise implantation de l'immeuble n'était pas la cause du prétendu préjudice subi à cet égard par ces derniers ; qu'en allouant néanmoins aux époux S...une réparation à ce titre, la cour d'appel a violé derechef l'article 1792 du code civil.
Moyen produit AU POURVOI PROVOQUE par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. BB....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAINT ROCH, Laurent DD..., Amélie C..., les époux W...et Henri P... à payer aux consorts S...la somme de 60. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts augmentés des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, condamné in solidum la SCI SAINT-ANDRE, la SCP FF...ET X..., la SA ACTE IARD et la MAF à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAINT-ROCH et Laurent DD...de la condamnation indemnitaire au profit des consorts S..., condamné la SCI SAINT-ANDRE à garantir Amélie C..., les époux W...et Henri P... de la condamnation indemnitaire en faveur des consorts S..., condamné in solidum Jean-François BB..., la SCP FF...ET X..., la SMABTP, la MAF et la SA ACTE IARD, assureur CNR de la SCI SAINT-ANDRE, à garantir celle-ci du montant de ces condamnations,
AUX MOTIFS QUE " Monsieur EE..., expert judiciaire initialement commis, a mis en évidence le fait que les empiètements caractérisés par le drain et la corniche de l'immeuble SAINT ROCH pouvaient être minimisés en ce qu'ils représentaient des ouvrages peu gênants pour le fonds des consorts S...limitant les écoulements d'eau de pluie sur leur propriété.
En revanche, l'expert a relevé le fait que la construction de l'immeuble SAINT ROCH survenue postérieurement à l'acquisition de son immeuble par Monsieur S..., et la gêne qu'il occasionnait par l'existence de vues droites générait un perte d'intimité, outre un perte de vue, et que ces éléments constituaient des facteurs ayant contribué à la dévaluation d'environ 50 % de son bien.
Il est établi par l'acte de vente du 13 novembre 1992 du le bien immobilier a été acquis par Jean-Claude S...moyennant le prix de 450. 000 francs soit 68. 602, 06 euros. L'expert judiciaire a précisé en réponse à un dire du 10 juillet 2002, que dans un cadre normal, la propriété pouvait se négocier autour de 280. 000 euros.
En l'occurrence, les consorts S...sollicitent la condamnation de la copropriété et des quatre copropriétaires susvisés à la réparation de leurs préjudices résultant de l'empiètement et de l'existence des vues droites sur leur fonds en requérant la somme de 120. 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Au soutien de leur demande, ils se prévalent dans leurs dernières écritures de la perte de l'ensoleillement de leur jardin d'agrément en raison de l'existence de l'immeuble, du défaut de respect des distances et des vues droites les privant de toute intimité.
En l'état de ces éléments, mais aussi de ce qu'un immeuble pouvait parfaitement être réalisé à proximité de leur propriété dans le respect des normes permettant l'exercice légal de vues sur leur fonds il y a lieu, en considération de la durée des troubles subis depuis 17 années en raison des vues illicites et des empiètements, de leur allouer la somme de 60. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts " (arrêt, p. 17),
ALORS QUE le juge qui alloue des dommages et intérêts au propriétaire d'un fonds en raison des vues droites exercées illicitement depuis l'immeuble bâti sur le fonds voisin et du léger empiètement de cet immeuble implanté en limite séparative doit caractériser le préjudice causé par lesdites vues et l'empiètement ; qu'en l'espèce, M. BB...avait fait valoir (concl. d'appel, p. 18) que l'empiètement de quelques centimètres des fondations n'avait causé aucun préjudice de jouissance aux consorts S...et que s'agissant des vues, le préjudice en résultant aurait été identique si l'immeuble avait été implanté à la distance légale si bien qu'en allouant aux consorts S...la somme de 60. 000 ¿, sans rechercher si l'empiètement et l'illicéité des vues étaient générateurs d'une gêne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
