LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant déduit de l'examen comparatif des états des lieux d'entrée et de sortie les réparations locatives devant être mises à la charge de la locataire, la cour d'appel, qui a motivé sa décision en se prononçant sur les dégradations invoquées dans les conclusions de la bailleresse, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part qu'il appartenait au bailleur, informé par la locataire de l'existence de dégradations, de remettre en état les revêtements des murs et des plafonds et de vérifier le système de ventilation dans l'ensemble du logement et, d'autre part, que la sur-occupation à l'origine des dégradations ne pouvait être reprochée à la locataire en l'absence de clause contractuelle limitant l'usage du logement, la cour d'appel qui, sans violer l'article 12 du code de procédure civile et sans être tenue de se prononcer sur une exonération de l'auteur du dommage que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit, après avoir relevé que la locataire avait subi un préjudice en vivant pendant plus d'un an dans un logement dégradé, que la société bailleresse devait indemniser la locataire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Espace habitat construction aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Espace habitat construction
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame X... (épouse Y...) à payer à la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION la seule somme de 900 ¿ de réparations locatives,
AUX MOTIFS QUE la bailleresse fait état de la sur-occupation du bien loué pour trois personnes et occupés par sept ; qu'elle demande la somme de 3.951,79 ¿ au titre des réparations locatives, incluant la somme de 128,43 ¿ de frais de constat d'huissier ; qu'elle soutient que le devis des travaux à refaire porte sur la somme de 10.176,22 ¿ TTC mais qu'elle a tenu compte de l'usage normal des lieux ; que Mme Y... soutient que l'état des lieux d'origine relate des pièces en état de vétusté avancé et que cela a été aggravé par les manquements du bailleur, confirmés par deux rapports de la ville et enfin, que les lieux ont été occupés plus de six années justifiant leur état à la sortie ; qu'il résulte du rapport de maître Boutore, huissier établi le 27 septembre 2012, à la demande de la bailleresse que Mme Y... ne s'est pas présentée à l'état des lieux fixé par le gardien et que les clefs ont été partiellement restituées ; que Mme Y... avait été avisée de cette convocation, dès le 19 juin 2012 à la réception de son congé par le bailleur ; qu'en conséquence, elle ne peut pas reprocher au bailleur d'avoir saisi un huissier, elle doit payer la moitié de ce constat, soit la somme de 128,43 ¿ ; qu' résulte du constat d'huissier que le logement est sale dans l'ensemble, que toutes les peintures sont à refaire, les sols à nettoyer et que des éléments manquent ou sont cassés ; que Mme Y... a loué un trois pièces en février 2006 ; que l'état des lieux d'entée mentionne un appartement majoritairement qualifié de "bon état" mais avec des restrictions pour les murs des deux chambres, de l'entrée et des wc portant la mention "murs très sales" ; que les murs du séjour sont en état "moyen" ; que plusieurs dalles sont décollées dans le séjour, une chambre, la cuisine et l'entrée et d'autres sont tachées dans le séjour, la cuisine ,la salle de bains ; que ce constat est contradictoire en ce que les annotations contredisent les mentions portées sur chaque pièce ; qu'il peut être retenu à la charge de la locataire le remplacement d'un joint dans la cuisine et un dans la salle de bains, l'absence de trois poignées de placard, qu'une prise de courant est cassée ; qu'il reste un meuble et des objets dans le logement et la cave qui doivent être enlevés ; qu'un convecteur électrique est hors service, un meuble en dessous de l'évier est hors d'usage et que la porte de la cuisine manque ; qu'enfin, il manque trois bouchons obturateurs dans la cuisine et la baignoire et le tablier de cette dernière est cassé ; qu'en conséquence, compte tenu de l'état des lieux d'entrée, de la durée de la location soit plus de six années, entre février 2006 et septembre 2012, la cour a les éléments au vu du devis fourni et d'un décompte précis du 27 septembre 2012, produit par la bailleresse avec les divers postes retenus dans le devis de fixer la somme due par Mme Y... à 900 ¿,
ALORS QUE pour statuer sur le montant des réparations dues par la locataire, la Cour d'appel n'a retenu que certains des désordres qui étaient invoqués par le bailleur ; qu'en statuant ainsi, sans expliquer ce qui justifiait de ne pas retenir les autres désordres invoqués à l'encontre de la locataire (par exemple le changement du canon de la porte palière suite à une remise partielle des clés, expressément prévu par le bail, ou encore la réparation des appareils sanitaires - bidet, lavabo, cuvette WC - elle aussi prévue par le bail, ou encore le remplacement d'une fenêtre qui fonctionnait lors de l'entrée dans les lieux), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION à payer à Madame X... (épouse Y...) la somme de 2.200 ¿ de dommages et intérêts, outre une indemnité au profit du Conseil de Monsieur Y... au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
AUX MOTIFS QUE Mme Y... demande la somme de 2500 ¿ de dommages et intérêts pour compenser les désordres survenus dans le logement et son indécence depuis le début de la location ; que la bailleresse fait état de la sur-occupation du bien, sept personnes occupant un trois pièces et des travaux réalisés concernant la ventilation durant le bail ; qu'il résulte d'un rapport de la Cofi demandé par la bailleresse en mai 2006 que de la condensation est présente sur les canalisations d'eau froide des wc et de la cuisine ; que la ventilation des wc est bouchée ; que dans une chambre, il existe de l'humidité liée à la présence d'un séchoir "type Tancarville" ; qu'un nouveau rendez vous a été pris pour la ventilation des wc en juin 2006 ; qu'en décembre 2010, Mme Y... a demandé de nouveau son relogement, la famille étant composée de sept personnes et du fait de l'humidité ; qu'un rapport des services de la ville du 10 mai 2011 mentionne qu'il est intervenu en mai 2008 et qu'à cette date il avait été constaté une absence de ventilation et une sur-occupation du bien entraînant une humidité dégradant les revêtements muraux, plafonds et la présence de moisissures ; que cependant, le service indiquait que la ville avait mis en place une ventilation efficace ; que le rapport de fin 2010, concluait à un excès d'humidité lié principalement à la sur-occupation des lieux ; qu'il signalait un éventuel manque d'isolation et d'étanchéité des murs pignons accentuant les désordres et précisait que seul le relogement solutionnera ce dossier ; qu'il informait la bailleresse des divers travaux à réaliser concernant la recherche sur l'étanchéité des murs pignons, de la plomberie, de la ventilation, le détalonnage des portes et la remise en état des revêtement muraux et plafonds de la cuisine et salle d'eau ; que le loyer était en 2006 de 253,55 ¿ sans les charges ; que la cour a les éléments pour allouer à Mme Y... la somme de 2200 ¿ au titre de son préjudice et que le jugement doit être infirmé en ce que la somme de 1000 ¿ a été allouée,
1- ALORS QUE la Cour d'appel a elle-même constaté que les désordres dont se plaignait la locataire étaient principalement dus à la sur-occupation du bien et elle n'a nullement relevé qu'ils pourraient être imputables au bailleur ; qu'en condamnant pourtant le bailleur à payer à la locataire la somme de 2.200 ¿ au titre de ces désordres, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, au regard de l'article 1147 du Code civil.
2- ALORS, à tout le moins, QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en l'espèce, pour condamner le bailleur, la Cour d'appel s'est contentée de faire état de rapports mentionnant les désordres puis d'énoncer que « la cour a les éléments pour allouer à Mme Y... la somme de 2.200 ¿ au titre de son préjudice » ; qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique de la condamnation prononcée, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile.
3- ALORS QUE la faute de la victime est de nature à exclure ou à réduire le droit à réparation de celle-ci ; qu'en relevant que le dommage de Madame X... provenait d'une sur-occupation interdite par le bail et imputable à Madame X..., sans se prononcer sur sa part de responsabilité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1728 du Code civil et 7b de la loi du 6 juillet 1989.
