LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que le 25 août 2006, les époux X... ont vendu aux époux Y..., par l'intermédiaire de la société La Maison Bleue, une maison en colombages de plus de deux cents ans, sise à Beaumont en Auge ; qu'après expertise judiciaire, les époux Y..., se fondant sur le dol et la garantie des vices cachés, ont assigné leurs vendeurs et la société La Maison Bleue, en paiement de la somme de 54 761, 06 euros correspondant au coût des travaux supplémentaires et de celle de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du rapport d'expertise que les désordres affectant la façade entrée étaient des vices apparents, que les désordres à l'intérieur de la maison étaient également visibles et laissaient suspecter une mauvaise étanchéité, non seulement des ouvertures, mais des façades et retenu qu'il n'était pas démontré, concernant la façade arrière, que les vendeurs avaient connaissance de l'état de pourrissement du bois sous l'essentage, alors que les acquéreurs avaient pu se convaincre du très mauvais état général du bardage en ardoise, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'intervention d'entrepreneurs postérieurement à la signature du compromis de vente, a pu en déduire que les époux Y... ne pouvaient pas se prévaloir de la garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, d'une part, relevé qu'il était mentionné sur l'annonce de l'agence immobilière que l'immeuble était une ferme habitable à rénover entièrement et que les désordres affectant les colombages situés derrière l'essentage n'avaient été mis en évidence que par l'enlèvement des ardoises, alors qu'un agent immobilier n'étant pas un professionnel du bâtiment n'a pas à pratiquer des sondages destructifs et, d'autre part, retenu que les époux Y... étaient en mesure d'apprécier l'état de vétusté de l'immeuble, propriété rurale datant de la fin du XVIIIe siècle, la cour d'appel a pu en déduire que la société La Maison Bleue n'avait pas manqué à son devoir de conseil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... et à la société La Maison Bleue la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande tendant à ce que les époux X... soient condamnés à les garantir des vices cachés affectant l'immeuble qu'ils leur avaient vendu ;
AUX MOTIFS QUE l'acte de vente comporte une clause excluant le recours contre les vendeurs pour vices même cachés ; seule la connaissance du vice par le vendeur est de nature à rendre la clause d'exclusion de garantie inopérante ; en l'espèce s'agissant de la façade entrée l'expert a précisé que les bois de colombages sont tous visibles, fortement gercés et déjà rapiécés pour certains, changés pour d'autres et que les bois sont pourris au droit des fenêtres ; il s'agit en conséquence de vices apparents ; s'agissant de la façade arrière, cette dernière lors de la vente présentait un essentage en ardoises qui a été enlevé par les acquéreurs ce qui a permis de mettre en évidence le pourrissement de l'ossature bois ; il n'est nullement démontré que les vendeurs avaient connaissance de l'état de pourrissement du bois sous l'essentage ; il est par contre établi par une photographie antérieure à la vente que les acquéreurs avaient pu se convaincre du très mauvais état général du bardage en ardoise resté d'époque et qui selon l'expert faisait craindre le pire pour tout ce qui est placé derrière et ce alors même que les appuis en zinc des fenêtres étaient visibles et pourris que des ardoises étaient enlevées ou cassées et que les fenêtres étaient pourries ; de plus, l'expert a pu constater, lors de la visite de l'intérieur de l'immeuble, des infiltrations en plafond, des fenêtres en très mauvais état, du papier décollé par des venues d'eau (couloir), un mur de soubassement humide (cage d'escalier), des allèges sous fenêtres fissurées (grande chambre pignon) désordres parfaitement visibles et laissant suspecter une mauvaise étanchéité non seulement des ouvertures mais des façades ; enfin, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, les époux Y... ont pu se convaincre de l'état de l'immeuble avant la signature de l'acte authentique et ce dans la mesure où comme le rappelle l'expert, sans être démenti sur ce point, plusieurs entreprises étaient intervenues entre le compromis du 8/ 06/ 2006 et l'acte authentique du 25/ 08/ 2006 et notamment une entreprise de maçonnerie et un maitre d'oeuvre Monsieur Z..., lequel dans un mail daté du 31/ 08/ 2006 écrit à Monsieur Y... : " J'ai consacré aujourd'hui à l'examen de vos modifications ; le coût de la charpente (chevrons et fermes) ne sera pas excessif et peut être facilement calculé ; par contre les murs en colombage ¿ " il résulte de ce courriel que Monsieur Z... était intervenu avant la vente et avait pu vérifier l'état du colombage ; c'est donc en toute connaissance de cause que les époux Y... ont fait l'acquisition d'un immeuble de plus de 200 ans, en état de vétusté avancé, état dont ils avaient pu se convaincre avant la vente, soit parce que les désordres étaient apparents même pour un néophyte, soit parce que les entrepreneurs qu'ils avaient fait intervenir avaient pu les mettre en évidence ; ils ne sauraient en conséquence valablement voir aboutir leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés, les vices dont ils se prévalent étant apparents au moment de la vente, ou ignorés des vendeurs ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de cet article, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; Monsieur A..., expert, relève que cet immeuble ancien était indiscutablement en très mauvais état visuel, même pour un néophyte, au moment de l'acquisition ; sur la façade entrée, les bois des colombages dont l'état a été constaté par l'expert étaient tous visibles, ce qui l'a conduit à justement faire observer qu'une personne moyennent diligente pouvait s'interroger sur l'état de la structure qui a plus de deux cents ans ; concernant la façade arrière, elle était recouverte d'un bardage ardoise, dont la photographie versée aux débats et examinée par l'expert, montre comme il va justement le retenir le très mauvais état général du bardage ardoise resté d'époque, cet aspect devait donc faire craindre le pire pour tout ce qui était placé derrière ; de plus, comme l'a relevé l'expert les appuis en zinc des fenêtres étaient visibles et pourris, observation faite que sur cette façade, dans la mesure où il n'y avait aucun bac à fleurs, ce qui impliquait nécessairement d'en déduire que la situation ne pouvait être que catastrophique ; Monsieur Y..., âgé de 42 ans au moment de la vente est ingénieur, et son épouse, également âgée de 42 ans, est cadre de banque ; sans être des professionnels de l'immobilier, ni originaires du pays d'auge, ils avaient la maturité et une capacité d'appréciation suffisante pour se rendre compte de l'état de l'immeuble, ce qui les a amenés à interroger l'agence immobilière sur les artisans pouvant intervenir, et à consulter ceux-ci, qui se sont déplacés sur les lieux vendus, entre le compromis de vente du 8 juin 2006 et la signature de l'acte authentique du 25 aout 2006 ; en page 9 de son rapport d'expertise, Monsieur A... indique que : " des entreprises avaient été appelées sur conseil de l'AGENCE MAISON BLEUE : C... maçon, Z... maître d'oeuvre, LEO B... autre maître d'oeuvre pour aménagement intérieur, D... charpentier menuisier ; Monsieur Y... explique de quelle façon le bien a été visité 1re visite avant de faire l'offre d'achat le 30 mai 2006, 2ème visite la semaine d'après, promesse de vente le 8 juin 2006 ; entre juin et août il revient sur place avec Monsieur Z... maître d'oeuvre (B... n'avait pas la compétence et ne reprenait pas la structure). " ; ces démarches auprès d'un couvreur, d'un charpentier menuisier démontrent que Monsieur et Madame Y... avaient parfaitement apprécié l'exact état de l'immeuble, et l'observation sur B..., établit également qu'ils avaient conscience de la nécessité de reprendre la structure ; Monsieur et Madame Y... sont donc mal fondés à arguer d'un vice caché de l'immeuble à l'égard des vendeurs et d'un défaut d'information par la SARL LA MAISON BLEUE ; ils seront déboutés de leurs demandes ;
1°) ALORS QUE le vendeur qui connaissait les vices affectant la chose vendue ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ; qu'en se bornant à rappeler que seule la connaissance du vice par le vendeur est de nature à rendre la clause d'exclusion de garantie inopérante, sans rechercher, comme elle y était invité, si les époux X... qui avaient habité l'immeuble cédé pendant des décennies n'avaient pas connaissance de son mauvais état, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ;
2°) ALORS QUE seule la connaissance effective du vice par l'acquéreur est de nature à exclure la garantie des vices cachés ; qu'en écartant l'action estimatoire pour vices cachés exercée par les époux Y... au motif inopérant qu'ils étaient à même de connaître l'état de l'immeuble et qu'ils avaient pu se convaincre des vices l'affectant, quand seule la connaissance effective de l'ampleur et de la gravité du vice pouvait justifier le rejet de cette demande, la Cour d'appel a violé l'article 1642 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'obligation de bonne foi impose au vendeur d'informer l'acquéreur des vices de la chose cédée même lorsque que ce dernier aurait pu s'en aviser ; qu'en écartant l'action estimatoire pour vices cachés exercée par les époux Y... au motif inopérant qu'ils étaient à même de connaître l'état de l'immeuble et qu'ils avaient pu se convaincre des vices l'affectant, sans rechercher si les époux X... avaient livré aux acquéreurs toutes les informations sur l'état de la maison, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QUE seul constitue un vice apparent celui dont l'étendue et la gravité pouvaient être connues de l'acquéreur au moment de la conclusion du contrat de vente ; qu'en retenant que les époux Y... avaient acquis un immeuble « en état de vétusté ¿ dont ils avaient pu se convaincre avant la vente » « parce que des entrepreneurs qu'ils avaient fait venir avaient pu ¿ mettre en évidence » les désordres affectant l'immeuble, quand elle constatait que ces entreprises « étaient intervenues » entre le compromis du 08/ 06/ 2006 et l'acte authentique du 25/ 08/ 2006 (arrêt p. 4, dernier §), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la promesse de vente vaut vente dès lors qu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en retenant que des entrepreneurs étaient intervenus « avant la vente » et avaient pu « vérifier l'état du colombage », quand elle constatait que les entreprises « étaient intervenues entre le compromis du 8 juin 2006 et l'acte authentique du 25 août 2006 » et sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le compromis de vente en date du 8 juin 2006 ne valait pas vente de sorte que toute intervention de professionnels postérieure à la conclusion du compromis, bien qu'antérieure à la réitération par acte authentique, ne pouvait avoir mis les acquéreurs en mesure de connaître l'étendue et la gravité du vice affectant l'immeuble avant la conclusion du contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1642 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande tendant à ce que la société LA MAISON BLEUE soit condamnée à des dommages et intérêts au titre du manquement à son devoir de conseil ;
AUX MOTIFS QUE les époux Y... reprochent à la Sarl La Maison Bleue de ne pas avoir attiré leur attention sur la nécessité de recueillir un avis technique sur l'état de la structure ; toutefois, les époux Y... étaient parfaitement à même d'apprécier l'état de vétusté de l'immeuble qu'ils acquéraient et d'autre part les désordres affectant les colombages situés derrière l'essentage n'ont été mis en évidence que par l'enlèvement des ardoises alors même qu'un agent immobilier n'étant pas un professionnel du bâtiment n'a pas à pratiquer des sondages destructifs ; enfin acquérant un immeuble du XVIIIème siècle les époux Y... ne sauraient valablement reprocher à la Sarl La Maison Bleue de ne pas les avoir informés de la vétusté dudit immeuble ; le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande à l'encontre de la Sarl La Maison Bleue ;
1°) ALORS QU'un professionnel n'est pas dispensé de son devoir de conseil par l'aptitude de son client à avoir connaissance des informations qui devaient lui être transmises ; qu'en relevant, pour écarter le manquement de l'agent immobilier à son obligation, que les acquéreurs étaient « parfaitement à même d'apprécier l'état de vétusté de l'immeuble », quand cette aptitude n'était pas de nature à dispenser le professionnel de son obligation d'information et son devoir de conseil, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE seul constitue un vice apparent celui dont l'étendue et la gravité pouvaient être connues de l'acquéreur au moment de la conclusion du contrat de vente ; qu'en retenant que les époux Y... avaient acquis un immeuble « en état de vétusté ¿ dont ils avaient pu se convaincre avant la vente » « parce que des entrepreneurs qu'ils avaient fait venir avaient pu ¿ mettre en évidence » les désordres affectant l'immeuble, quand elle constatait que ces entreprises « étaient intervenues » entre le compromis du 08/ 06/ 2006 et l'acte authentique du 25/ 08/ 2006 (arrêt p. 4, dernier §), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse la promesse de vente vaut vente dès lors qu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en retenant que des entrepreneurs étaient intervenus « avant la vente » et avaient pu « vérifier l'état du colombage », quand elle constatait que les entreprises « étaient intervenues entre le compromis du 8 juin 2006 et l'acte authentique du 25 août 2006 » et sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le compromis de vente en date du 8 juin 2006 ne valait pas vente de sorte que toute intervention de professionnels postérieure à la conclusion du compromis, bien qu'antérieure à la réitération par acte authentique, ne pouvait avoir mis les acquéreurs en mesure de connaître l'étendue et la gravité du vice affectant l'immeuble avant la conclusion du contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1642 du Code civil.
