LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Amiens, 21 janvier 2013), rendu en dernier ressort, que la SCI de l'Etudiant est propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X...et M. Y...; que suite à la libération des lieux par les locataires, la SCI de l'Etudiant les a assignés en paiement des loyers et des réparations locatives ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par un motif non critiqué, que les courriers adressés aux locataires en date des 8 et 15 avril 2010 sous-entendaient qu'à cette date, le bailleur avait récupéré le logement donné à bail, le tribunal, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu en déduire que seul le loyer du mois de mars 2010 pouvait être réclamé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1732 du code civil, ensemble l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1315, alinéa 2, du code civil ;
Attendu que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;
Attendu que pour limiter la demande d'indemnisation au titre des réparations locatives, le jugement, après avoir relevé que l'état des lieux de sortie mentionne qu'aux dires du bailleur un dégât des eaux serait survenu dans le logement, retient que la bailleresse n'expose en aucun cas l'imputabilité du sinistre et donc des dégradations ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les locataires répondaient des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie, à moins pour eux de prouver qu'elles avaient eu lieu sans leur faute, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Tony Y...et Mme Cindy X...à payer à la SCI de l'Etudiant la somme de 125 euros au titre de la dette locative déduction faite du dépôt de garantie, le jugement rendu le 21 janvier 2013, entre les parties, par le tribunal d'instance d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance d'Abbeville ;
Condamne Mme Cindy X...et M. Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société de l'Etudiant
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief au jugement attaqué D'AVOIR accueilli, à concurrence de 125 ¿ seulement, l'action que la société L'Étudiant formait contre Mme Cindy X...et M. Tony Y...pour les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 3 515 ¿ 05 ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte de l'article 1315 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » (cf. jugement attaqué, p. 3, 1er alinéa) ; qu'« en l'espèce la sci de L'Étudiant verse un décompte des loyers mentionnant que les loyers de mars, avril et mai 2010 n'ont pas été payés » (cf. jugement attaqué, p. 3, 2e alinéa) ; que « la sci ne produit aucune pièce relative au congé par les preneurs et ne permet donc pas au tribunal de s'assurer de la date à laquelle le bail s'est trouvé résilié et de vérifier quels loyers restaient effectivement dus en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 » (cf. jugement attaqué, p. 3, 3e alinéa) ; qu'« en tout état de cause, l'état des lieux ayant été réalisé le 26 avril 2010, plus aucun loyer ne peut être réclamé postérieurement à cette date » (cf. jugement attaqué, p. 3, 4e alinéa) ; que, « par ailleurs, le procès-verbal d'état des lieux du 26 avril 2010 ne mentionne pas la remise des clés ; que les courriers adressés aux locataires en date des 8 et 15 avril 2010 sous-entendent qu'à cette date le bailleur a récupéré le logement étant parfaitement informé de son état et de l'existence d'un dégât des lieux » (cf. jugement attaqué, p. 3, 5e alinéa) ; qu'« il convient de considérer que seul le mois de mars 2010 reste dû par les locataires » (cf. jugement attaqué, p. 3, 6e alinéa) ;
. ALORS QUE, dans le cas où le créancier prouve l'existence de l'obligation dont il se prévaut, il revient au débiteur de prouver la circonstance qui a provoqué l'extinction de cette même obligation ; que, la société L'Étudiant ayant prouvé, par la production du bail, l'existence de l'obligation de payer le loyer dont elle se prévalait, il appartenait à Mme Cindy X...et à M. Tony Y...de prouver que leur bail s'est résilié avant le procès-verbal d'état des lieux du 26 avril 2010, dont le jugement attaqué énonce qu'à compter de sa date, « plus aucun loyer ne peut être réclamé » ; qu'en exigeant de la société L'Étudiant qu'elle produise le congé afin qu'il puisse « s'assurer de la date à laquelle le bail s'est trouvé résilié », le tribunal d'instance, qui méconnaît que la preuve de la date à laquelle l'obligation de payer le loyer s'est éteinte incombait à Mme Cindy X...et à M. Tony Y..., a violé les articles 1315 et 1728 du code civil, ensemble les articles 2 et 9 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief au jugement attaqué D'AVOIR accueilli, à concurrence de 125 ¿ seulement, l'action que la société L'Étudiant formait contre Mme Cindy X...et M. Tony Y...pour les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 3 515 ¿ 05 ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance sauf en cas de force majeure, et de prendre en charge l'entretien courant et les menues réparations sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou malfaçon » (cf. jugement attaqué, p. 3, 7e alinéa) ; qu'« il résulte de l'article 1315 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » (cf. jugement attaqué, p. 3, 8e alinéa) ; qu'en l'espèce, le constat établi par Me Claude Z... le 26 avril 2010 mentionne qu'aux dires du bailleur, un dégât des eaux est survenu et qu'existe une difficulté au niveau du contrat d'assurance de la locataire » (cf. jugement attaqué, p. 3, 9e alinéa) ; que « la sci n'expose en aucun cas l'origine du sinistre dont elle fait pourtant mention et n'en indique pas non plus le responsable ; que l'imputabilité du sinistre et donc des dégradations aux locataires n'est pas démontrée » (cf. jugement attaqué, p. 3, 10e alinéa) ; que, « de surcroit, il est établi que le sinistre a été déclaré à l'assurance de Mme Cindy
X...
; qu'il est difficile de croire que plus de deux ans après, la sci de l'Étudiant n'a reçu de la part de l'assureur ni refus de prise en charge ni proposition d'indemnisation devant nécessairement venir en déduction des sommes réclamées » (cf. jugement attaqué, p. 3, 11e alinéa) ;
. ALORS QUE, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers ; que le tribunal d'instance, qui relève que Mme Cindy X...a fait une déclaration de sinistre à son assureur, constate par là même qu'il s'est bien produit un dégât des eaux dans les lieux que la société L'Étudiant a donnés à bail ; qu'il relève, pour refuser de mettre les réparations nécessaires à la charge des locataires, qu'il n'est pas démontré que le dégât des eaux leur soit imputable et qu'« il est difficile de croire que plus de deux ans après, la sci de l'Étudiant n'a reçu de la part de l'assureur ni refus de prise en charge ni proposition d'indemnisation devant nécessairement venir en déduction des sommes réclamées » ; qu'il ne justifie pas que ce dégât des eaux serait dû à un cas de force majeure ou à la vétusté, à la faute du bailleur ou au fait d'un tiers ; qu'il ne relève pas, non plus, qu'il serait prouvé que la société L'Étudiant aurait été indemnisée par l'assureur de Mme Cindy X...; qu'il a violé les articles 1730 du code civil et 7, c), de la loi du 6 juillet 1989.
