LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le local était situé dans la partie ancienne d'un centre commercial, en expansion depuis plusieurs années, que ce centre avait connu une nette augmentation du nombre des enseignes entre 2002 et 2005, que sa population avait augmenté de 5,34 % entre 1996 et 2005, qu'un deuxième accès avait été réalisé à partir de la RN 16 et que la rue sur laquelle la locataire avait un accès direct et qui comportait des enseignes avait été élargie, que l'ensemble de ces éléments étaient de nature à avoir un impact positif sur le commerce considéré, la cour d'appel qui a répondu aux conclusions et a souverainement estimé que l'évolution des facteurs locaux de commercialité était notable, a légalement justifié sa décision déplafonnant le prix du bail renouvelé ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le rapport de l'expert était précis, détaillé et argumenté, avait inventorié les prix pratiqués dans le voisinage, dans la partie ancienne du centre et notamment rue de la révolution française et pris en compte l'activité spécifique du commerce et les références fournies par les deux parties pour évaluer la valeur locative et retenu qu'il n'y avait pas lieu à un abattement du fait de l'activité alimentaire du fond, compte tenu de la notoriété de la marque et du fait qu'il s'agissait d'un commerce de surgelés, moins périssables que les produits des commerces de bouche ordinaires, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a souverainement fixé la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Picard surgelés aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Picard surgelés à payer à la société des magasins de Saint-Maximin la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Picard surgelés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Picard surgelés
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'il y avait eu modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail expiré et d'AVOIR fixé le montant du loyer renouvelé à effet rétroactif au 1er janvier 2005 à la somme annuelle hors taxes et hors charges, de 52.000 euros ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce que le loyer est plafonné à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, soit, les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, et les facteurs locaux de commercialité.
La modification d'un seul de ces quatre éléments est suffisante pour justifier le déplafonnement, dès lors que la modification est notable et qu'elle est intervenue au cours du bail expiré.
Il convient donc de déterminer préalablement s'il y a, ou non, lieu à déplafonnement du loyer : La modification invoquée pour ce déplafonnement doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu'à la prise d'effet du nouveau bail ;
L'appelante soutient que le déplafonnement du loyer se justifie en raison de l'évolution des facteurs locaux de commercialité.
Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité :
L'expert a conclu que le local est situé dans la partie ancienne d'un centre commercial, lui-même en expansion depuis plusieurs années ; qui a connu une nette augmentation du nombre des enseignes entre 2002 et 2005 ; que la population du centre commercial a augmenté en moyenne de 5,34 % entre 1996 et 2005 ; l'expert ne s'est pas prononcé sur l'influence de ces modifications sur le commerce considéré.
L'expert souligne page 6 de son rapport, que l'intimée fait face à l'hypermarché CORA qui dispose d'un mail fermé et que jusqu'en 1996, la partie ancienne était peuplée de surfaces moyennes dans la partie sud implantées derrière l'hyper marché et que, "déjà" à cette époque, l'emplacement était recherché au niveau commercial ;
Il n'est pas contesté qu'un 2ème accès a été réalisé à partir de la RN 16 et que la rue de la révolution Française sur laquelle l'intimée a un accès direct et qui comporte des enseignes a été élargie ;
Le nombre d'enseignes du centre au niveau global a beaucoup augmenté ainsi que le nombre de visiteurs du centre s'est accru.
Même si les nouvelles enseignes installées après 1996 ont été créées, essentiellement, dans la zone nord du centre, l'augmentation du nombre d'enseignes et, partant, de visiteurs du centre, la création ou l'élargissement de zones d'accès sont de nature à avoir un impact positif sur le commerce considéré puisque les clients potentiels peuvent, en voiture, s'arrêter dans ce magasin à l'occasion de leur visite d'autres enseignes comme le CORA qui se trouve en face, la durée de vie des surgelés avec les emballages adéquats permettant de conserver ces produits 20 minutes ;
Il ressort de l'ensemble des éléments susvisés qu'il y a bien eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité, même pour les commerces se trouvant dans la zone ancienne du centre ;
Le fait que d'autres magasins PICARD aient été ouverts dans l'Oise ne doit pas être pris en compte puisque ces ouvertures dépendent de l'intimée ;
La baisse du CA de la locataire peut être due à d'autres facteurs que les facteurs locaux de commercialité comme la gestion de l'entreprise et la concurrence créée par l'implantation d'autres magasins PICARD dans les zones d'habitation des clients du centre commercial qui dépend directement de l'intimée ;
Il est donc justifié d'une modification notable des facteurs de commercialité ayant eu un lien de causalité avec l'activité du commerce considéré pendant la durée du bail à renouveler.
Le déplafonnement du loyer apparaît donc justifié ;
Sur la valeur locative :
En cas de déplafonnement, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée par : 1) les caractéristiques du local considéré, 2) la destination des lieux, 3) les obligations respectives des parties, 4) les facteurs locaux de commercialité, 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Le rapport de l'expert est précis détaillé et argumenté sur ce point, il a pris en compte les éléments susvisés et inventorié les prix pratiqués dans le voisinage, dans la partie ancienne du centre et notamment rue de la révolution Française ;
Il n'y a pas lieu de faire un abattement par rapport aux commerces considérés du fait de l'activité alimentaire du fond, compte tenu de la notoriété de la marque, du fait qu'il s'agit d'un commerce de surgelés, moins périssables que les commerces de bouche ordinaires ; qu'il convient d'observer que l'expert a, pour évaluer la valeur locative, pris en compte l'activité spécifique du commerce et les références fournies par les deux parties ;
Il convient donc de retenir la valeur locative retenue par l'expert, d'un montant de euros HT et HC au 1er janvier 2005 ;
Le bail a été conclu, d'un commun accord entre les parties pour une surface d'environ mètres carrés que l'expert estime en cohérence avec la surface intérieure, de plus le bail faisait référence à la surface HE du bâtiment dans lequel est situé le commerce litigieux il n'y a donc pas lieu de modifier le montant du loyer en fonction de la surface intérieure ;
Il n'y a pas non plus lieu de déduire l'impôt foncier puisque il est prévu, toujours d'un commun accord entre les parties, qu'il resterait à la charge de la locataire ;
Le montant du loyer renouvelé à effet rétroactif au 1 er janvier 2005 sera donc fixé à la somme annuelle HT et HC de 52.000 euros HT et HC et le jugement entrepris sera réformé en toutes ses dispositions ;
Il n'est pas justifié des sommes effectivement payées par la locataire à compter du1er janvier 2005 ; la demande de condamnation à paiement de l'intimée n'est pas chiffrée et ne saurait donc être accueillie ;
Il convient cependant de dire que les arriérés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de leur échéance, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière » ;
1°) ALORS QU'en jugeant qu'il y avait eu modification notable des facteurs locaux de commercialité du fait de l'augmentation moyenne de la population du centre commercial de 5,34% entre 1996 et 2005, sans répondre au moyen tiré de ce qu'une augmentation de la population de la zone de chalandise ne pouvait être considérée comme étant notable dès lors qu'elle était équivalente à l'évolution de la population française (conclusions du 16 août 2012, p. 11, al.6), la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit se faire au regard de l'ensemble des circonstances ayant pu avoir une influence sur la valeur locative du bien ; qu'en refusant de prendre en compte la circonstance que divers magasins PICARD se situaient à proximité du local litigieux, pour délimiter la zone de chalandise et apprécier l'évolution des facteurs locaux de commercialité, au motif que ces magasins dépendent de l'exposante, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible que si la modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu un intérêt pour le commerce considéré, pris isolément ; qu'en se contentant d'affirmer qu'« il était justifié d'une modification notable des facteurs de commercialité ayant eu un lien de causalité avec l'activité du commerce considéré pendant la durée du bail à renouveler » (arrêt p. 6, al. 5), sans rechercher si l'évolution des facteurs locaux de commercialité avaient eu un impact favorable sur l'activité de la locataire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit être considérée au regard des caractéristiques objectives de la zone considérée ; que la société PICARD faisant valoir que l'évolution de la fréquentation de la zone commerciale n'avait pas eu d'impact favorable sur son activité compte tenu de sa localisation et de la nature très spécifique de son activité, à savoir la commercialisation de produits alimentaires surgelés ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen essentiel des conclusions de l'exposante, la Cour d'appel a, derechef, méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué après avoir dit qu'il y avait eu modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail expiré, d'AVOIR fixé le montant du loyer renouvelé à effet rétroactif au 1er janvier 2005 à la somme annuelle hors taxes et hors charges, de 52.000 euros ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce que le loyer est plafonné à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, soit, les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, et les facteurs locaux de commercialité.
La modification d'un seul de ces quatre éléments est suffisante pour justifier le déplafonnement, dès lors que la modification est notable et qu'elle est intervenue au cours du bail expiré.
Il convient donc de déterminer préalablement s'il y a, ou non, lieu à déplafonnement du loyer :
La modification invoquée pour ce déplafonnement doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu'à la prise d'effet du nouveau bail ;
L'appelante soutient que le déplafonnement du loyer se justifie en raison de l'évolution des facteurs locaux de commercialité.
Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité :
L'expert a conclu que le local est situé dans la partie ancienne d'un centre commercial, luimême en expansion depuis plusieurs années ; qui a connu une nette augmentation du nombre des enseignes entre 2002 et 2005 ; que la population du centre commercial a augmenté en moyenne de 5,34 % entre 1996 et 2005 ; l'expert ne s'est pas prononcé sur l'influence de ces modifications sur le commerce considéré.
L'expert souligne page 6 de son rapport, que l'intimée fait face à l'hypermarché CORA qui dispose d'un mail fermé et que jusqu'en 1996, la partie ancienne était peuplée de surfaces moyennes dans la partie sud implantées derrière l'hyper marché et que, "déjà" à cette époque, l'emplacement était recherché au niveau commercial ;
Il n'est pas contesté qu'un 2ème accès a été réalisé à partir de la RN 16 et que la rue de la révolution Française sur laquelle l'intimée a un accès direct et qui comporte des enseignes a été élargie ;
Le nombre d'enseignes du centre au niveau global a beaucoup augmenté ainsi que le nombre de visiteurs du centre s'est accru.
Même si les nouvelles enseignes installées après 1996 ont été créées, essentiellement, dans la zone nord du centre, l'augmentation du nombre d'enseignes et, partant, de visiteurs du centre, la création ou l'élargissement de zones d'accès sont de nature à avoir un impact positif sur le commerce considéré puisque les clients potentiels peuvent, en voiture, s'arrêter dans ce magasin à l'occasion de leur visite d'autres enseignes comme le CORA qui se trouve en face, la durée de vie des surgelés avec les emballages adéquats permettant de conserver ces produits 20 minutes ;
Il ressort de l'ensemble des éléments susvisés qu'il y a bien eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité, même pour les commerces se trouvant dans la zone ancienne du centre ;
Le fait que d'autres magasins PICARD aient été ouverts dans l'Oise ne doit pas être pris en compte puisque ces ouvertures dépendent de l'intimée ;
La baisse du CA de la locataire peut être due à d'autres facteurs que les facteurs locaux de commercialité comme la gestion de l'entreprise et la concurrence créée par l'implantation d'autres magasins PICARD dans les zones d'habitation des clients du centre commercial qui dépend directement de l'intimée ;
Il est donc justifié d'une modification notable des facteurs de commercialité ayant eu un lien de causalité avec l'activité du commerce considéré pendant la durée du bail à renouveler.
Le déplafonnement du loyer apparaît donc justifié ;
Sur la valeur locative :
En cas de déplafonnement, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée par : 1) les caractéristiques du local considéré, 2) la destination des lieux, 3) les obligations respectives des parties, 4) les facteurs locaux de commercialité, 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Le rapport de l'expert est précis détaillé et argumenté sur ce point, il a pris en compte les éléments susvisés et inventorié les prix pratiqués dans le voisinage, dans la partie ancienne du centre et notamment rue de la révolution Française ;
Il n'y a pas lieu de faire un abattement par rapport aux commerces considérés du fait de l'activité alimentaire du fond, compte tenu de la notoriété de la marque, du fait qu'il s'agit d'un commerce de surgelés, moins périssables que les commerces de bouche ordinaires ; qu'il convient d'observer que l'expert a, pour évaluer la valeur locative, pris en compte l'activité spécifique du commerce et les références fournies par les deux parties ;
Il convient donc de retenir la valeur locative retenue par l'expert, d'un montant de euros HT et HC au 1er janvier 2005 ;
Le bail a été conclu, d'un commun accord entre les parties pour une surface d'environ mètres carrés que l'expert estime en cohérence avec la surface intérieure, de plus le bail faisait référence à la surface HE du bâtiment dans lequel est situé le commerce litigieux il n'y a donc pas lieu de modifier le montant du loyer en fonction de la surface intérieure ;
Il n'y a pas non plus lieu de déduire l'impôt foncier puisque il est prévu, toujours d'un commun accord entre les parties, qu'il resterait à la charge de la locataire ;
Le montant du loyer renouvelé à effet rétroactif au 1 er janvier 2005 sera donc fixé à la somme annuelle HT et HC de 52.000 euros HT et HC et le jugement entrepris sera réformé en toutes ses dispositions ;
Il n'est pas justifié des sommes effectivement payées par la locataire à compter du 1er janvier 2005 ; la demande de condamnation à paiement de l'intimée n'est pas chiffrée et ne saurait donc être accueillie ;
Il convient cependant de dire que les arriérés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de leur échéance, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière » ;
ALORS QUE la valeur locative doit être appréciée au regard des loyers pratiqués dans la zone considérée ; que l'exposante avait souligné que « toutes les références citées par l'expert (et qui sont dans la période de référence) sont comprises entre 73 euros et 90 euros du mètre carré, à l'exception de l'enseigne GEMO (p. 15 du rapport) » et qu'il « mentionn ait un nouveau bail qui s' était négocié en septembre 2008 à 120 euros/m (local ATRIUM » de sorte que l'« on ne compren ait donc pas comment l'expert obt enait une valeur de 130 euros » (conclusions de l'exposante du 16 août 2012, p. 16, dernier alinéa et p. 17, al. 1 et 2) ; qu'en retenant purement et simplement la valeur locative retenue par l'expert sans répondre à ce moyen pourtant essentiel des conclusions de l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
