LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juilllet 1989 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 avril 2013), que le 10 janvier 1992 la société Le logement français aux droits de laquelle se trouve la société Coopération et famille, propriétaire d'un logement l'a donné à bail à M. et Mme X... ; que la société bailleresse a assigné les locataires en paiement d'une somme au titre des loyers et charges échus ; que ceux-ci ont sollicité la condamnation de la bailleresse à leur rembourser le montant de charges indûment facturées du 15 août 2005 au 31 décembre 2011 ;
Attendu que pour condamner les locataires à verser en deniers ou quittance une certaine somme représentant un solde débiteur du compte locataire arrêté au 25 juin 2011, l'arrêt retient que le bailleur produit pour la première fois en cause d'appel, alors que l'instance est introduite depuis 2006, une partie des pièces non communiquées à l'expert malgré ses demandes, que ces pièces viennent conforter la projection faite par l'expert pour un certain nombre de dépenses non justifiées et que si seules les charges récupérables justifiées peuvent être répercutées sur le locataire, il doit être considéré, dès lors qu'il n'est pas contesté que la prestation a été exécutée, que la charge peut être justifiée, en l'absence du document portant sur l'année en cause, par ceux afférents à l'année précédente ou suivante ;
Qu'en statuant ainsi sans constater que la bailleresse avait communiqué aux locataires le mode de répartition des charges entre eux ni que les pièces produites, fût-ce devant elle, permettaient de justifier la régularisation des charges réclamée , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement M. et Mme X... à payer en deniers ou quittances à la société Coopération et famille la somme de 796,56 euros représentant le solde débiteur de leur compte locataire à la date du 25 juin 2011, l'arrêt rendu le 16 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société Coopération et famille aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Coopération et famille, la condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'avoir rejeté la demande en paiement formée par Monsieur et Madame X... et d'avoir condamné solidairement ces derniers à payer en deniers ou quittances à la société Coopération et Famille la somme de 796,56 euros représentant le solde débiteur de leur compte locataire à la date du 25 juin 2011 ;
AUX MOTIFS QUE l'expert a été désigné pour procéder à l'examen des charges pour la période allant de l'exercice 2002/2003 jusqu'au 31 décembre 2009, en accord avec les parties ; qu'en raison des grandes difficultés qu'elle a eu pour obtenir les pièces du bailleur, tant avant le changement de propriétaire qu'après, l'expert, qui n'a pas eu toutes les pièces qu'elle demandait, a répondu à sa mission comme suit, sur la base du jugement du 22 octobre 2009, après un examen précis et complet des relevés de charges, factures et documents comptables produits ainsi que des positions respectives des parties auquel il a intégralement répondu : « si le tribunal raisonne en équité et retient certaines charges qui ne sont pas justifiées dans le sens où je n'ai pas visualisé les pièces mais je pense qu'elles ont été exposés, les locataires seraient créditeurs au 31 décembre 2009 de la somme de 3954,22 euros, et si le tribunal considère que le bailleur a bien remboursé au locataire la somme de 1852,10 euros, les locataires présenteraient un solde créditeur au 31 décembre 2009 de 2101,12 euros, si par contre le tribunal estime que le bailleur a eu largement le temps de s'exécuter, que les sommes qu'il ne peut comptablement justifier ne doivent pas être pris en compte, que la régularisation des charges de l'année 2009 n'a pas été faite dans les règles de l'art alors que les locataires lui ont demandé à de nombreuses reprises et se sont déplacés dans ses locaux pour vérifier les pièces, que le bailleur ne peut rapporter la preuve d'avoir recréditer la somme de 1852,10 euros au locataire, le solde de ces derniers au 31 décembre 2009 serait de 6017,76 » ; que le bailleur produit pour la première fois en cause d'appel, alors que l'instance est introduite depuis 2006, une partie des pièces non communiquées à l'expert malgré ses demandes ; que néanmoins, ces pièces viennent conforter la projection faite par l'expert pour un certain nombre de dépenses non justifiées, qu'elle évalue sur la base dépenses justifiées effectuées les années précédant ou suivant celles non justifiées, en leur appliquant un correctif ; que si seule les charges récupérables justifiées peuvent être répercutées sur le locataire, il doit être considéré dès lors qu'il n'est pas contesté que la prestation a été exécutée, que la charge peut être justifiée en l'absence du document portant sur l'année en cause, par ceux afférents à l'année précédente ou suivante ; qu'il en est ainsi par exemple de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; que les frais d'abonnement du téléphone de la loge, à la disposition des locataires sont récupérables ; que par ailleurs, si le bailleur critique l'avis donné par l'expert sur le dernier mode de répartition des charges entre locataires, sans information des locataires sur le changement opéré, et l'absence de prise en compte des factures d'électricité, il admet la première proposition faite par l'expert, bien que celle-ci ait continué à appliquer après le changement, l'ancien mode de répartition des charges générales, en fonction de la surface corrigée ; que de plus, ainsi que l'expert le note page 3 de son second rapport, les parties sont convenues de l'établissement des comptes sur la base des éléments figurant dans la décision du 22 octobre 2009 ; qu'or, dans ce jugement, le tribunal a estimé entre autre que les charges d'EDF ne pouvaient être récupérées sur les locataires et que la rémunération de la « gardienne » devait être intégrée en totalité dans les charges récupérables ; qu'en raison de l'exécution des prestations, de la justification de la dépense réelle exposées pour un certain nombre de charges en appel et de la possibilité pour l'expert d'évaluer le montant des dépenses réelles non justifiées par référence à d'autres années, que dans les conditions strictes indiquées ci-dessus, il convient d'entériner la première proposition de l'expert, concluant à l'existence d'un solde créditeur de 3954,22 euros au profit des locataires au 31 décembre 2009 ; que le bailleur soutient avoir porté au crédit du compte des locataires au titre des charges une somme totale de 1852,10 euros se décomposant en 38,21 euros au cours de l'exercice 2005/2006, 392,17 euros au titre de l'exercice 2006/2007 (écriture en septembre 2008), de 965,72 euros au titre de l'exercice 2007/2008 (écriture du 11 aout 2009) et de 456 euros sur l'exercice 2009 ; que l'expert indique avoir demandé la justification de ces écritures par la production d'une fiche comptable locataire et avoir reçu deux documents qui ne peuvent être considérés comme des fiches locataires ; qu'en cause d'appel, le bailleur produit les décomptes par années et relevé global du compte locataire ; qu'il ressort de ces documents que les sommes précitées ont effectivement été portées par le bailleur au crédit du compte des locataires, aux dates indiquées ; que par conséquent, le solde créditeur des locataires au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2009 s'élève à la somme de 2102,12 euros (3954,22 euros moins 1852,10 euros) ; que le relevé de compte des locataires pour la période de 2007 au 26 septembre 2011 établit qu'à fin juin 2011, le compte était débiteur d'une somme de 2898,68 euros ; que le solde débiteur litigieux de 2228,09 euros à fin décembre 2009 est pris en compte dans ce relevé ; que la demande du bailleur tendant à voir ajouter ce solde débiteur à celui arrêté en juin 2011 est en conséquence parfaitement infondée ; qu'en définitive, les locataires étaient redevables au 25 juin 2011 d'une somme de 796,56 euros (2898,68 euros moins 2102,12 euros), qu'ils seront condamnés à payer en denier ou en quittances » ;
ALORS QUE le juge ne peut statuer sans analyser fut-ce de façon sommaire, les éléments sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en condamnant les époux X... à verser à la société Coopération et Famille la somme de 796,56 euros au titre du solde débiteur de leur compte locataire à la date du 25 juin 2011, sans analyser, fut-ce sommairement, les pièces sur lesquelles elle a fondé sa décision, pièces produites pour la première fois en cause d'appel, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS, en toute hypothèse QUE nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; qu'en se fondant uniquement sur des pièces établies par la société Coopération et Famille, à savoir les décomptes par années et le relevé global du compte locataire, pour constater que, comme l'alléguait le bailleur, la somme de 1852,10 euros avait été porté au crédit du compte des époux X... au titre de charges, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS, encore, QUE les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, ne sont exigibles que sur justification ; qu'en décidant que Monsieur et Madame X... avaient l'obligation de rembourser à la société Coopération et famille le montant des charges récupérables tout en constatant l'absence de justificatif et en estimant que ces charges locatives pouvaient être justifiées par les documents afférents à l'année précédente ou suivante, la Cour d'appel a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, enfin, QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectives, le mode de répartition entre les locataires et que, durant un mois à compter de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; qu'en ayant condamné Monsieur et Madame X... au versement de la somme de 796,56 euros correspondant au solde débiteur de leur compte locataire sans relever que la société Coopération et Famille avait tenu à la disposition des locataires les pièces justificatives des charges durant le délai légal, la Cour d'appel a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
