LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le quatrième et le cinquième moyens, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres, que la construction de Mme X... était d'une hauteur inférieure de 3 mètres à celle autorisée par les prescriptions réglementaires, qu'elle n'obstruait que partiellement la vue de M. Y..., dont le fonds ne bénéficiait pas d'une servitude de prospect, que la présence d'une construction en contrebas était fréquente à la Réunion où l'habitat se densifie, en particulier dans la commune concernée, et que toutes les parcelles alentour étaient construites ou constructibles et retenu, par motifs adoptés, qu'il n'était pas démontré que la réverbération causée par le toit de la construction de Mme X... soit la cause d'un trouble, la cour d'appel a souverainement déduit de ces seuls motifs que M. Y... ne subissait pas de trouble anormal de voisinage ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les trois premiers moyens et sur le 6ème moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, confirmant le jugement, constaté que les empiètements évoqués par Monsieur Y... n'étaient pas démontrés et a débouté ce dernier de ses demandes subséquentes ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'empiétement allégué, il doit tout d'abord être constaté que Mme X... ne prétend plus devant la cour que M Y... empiète sur sa propriété ; que M. Y... maintient quant à lui qu'il est propriétaire de la bande de terrain en L-K du plan de l'expert A... et demande en conséquence à la cour, de constater l'empiétement de Mme X... sur sa propriété, d'ordonner sous astreinte la démolition de la maison de cette dernière et de la condamner à lui verser la somme de 20 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ; que pour contester le jugement entrepris qui l'a débouté de ses demandes de ce chef M Y... fait essentiellement état d'un jugement du Tribunal d'instance de Saint Pierre du 20 octobre 1980 qui a ordonné le bornage notamment des propriétés respectives des parties en se fondant sur un rapport d'expertise de M Martial Y... duquel il ressort que, compte tenu de la fixation qui est alors intervenue des limites de propriété, la construction de Mme X... empiète sur la sienne ; que s'il apparaît en effet qu'en 1980 M B... alors propriétaire de la parcelle cadastrée n° 288- qui est devenue AR n° 735 lors de son achat par M X... le 28 juillet 1981 puis a été divisée lors du partage X... le 14 septembre 2004 pour devenir les parcelles aujourd'hui cadastrée AE n° 1194, 1195 et 1196 a initié une procédure de bornage judiciaire qui après expertise a donné lieu à un jugement, ledit « bornage » ne peut être pris en considération ; qu'en effet tout d'abord, et comme l'indique Mme X..., il résulte du rapport de l'expert sur lequel le tribunal s'est fondé pour ordonner le bornage que la propriété Y... qui était alors objet du bornage avec la propriété alors B... ne pouvait être la parcelle n° 293 puisqu'alors M Y... n'était propriétaire que de la parcelle n° 801, ce fait étant conforté par la constatation que l'acte de prescription acquisitive au profit de M Y... de cette parcelle 293 n'est intervenu qu'en 1986 soit six ans plus tard et qu'il-est patent que pour avoir effet un bornage ne peut se faire qu'entre propriétaires ; qu'en second lieu un bornage n'est incontestable que s'il y a eu pose effective des bornes et qu'en l'espèce, il n'est produit aucun PV de bornage mentionnant l'implantation des bornes marquant la limite des propriétés respectives ensuite du jugement de 1980 ; que l'absence de pose de bornes est confirmée par le fait que lors des opérations de bornage contradictoire entre les deux propriétaires actuels effectué en 2003- ayant lui donné lieu à un procès verbal de bornage amiable et contradictoire le 11 juillet 2003 et dont le procès verbal d'implantation des bornes est produit-le géomètre n'a pas constaté l'existence de bornes ; que d'ailleurs les signataires dont M Y... ont alors déclarés « qu'a leur connaissance les limites bornées par la présente opération n'ont fait l'objet d'aucun autre bornage et que s'ils en découvraient un, les parties sauf accord unanime le considéreraient comme nul et inapplicable » ; que lors de l'expertise de M A... en 2008 Y... n'a jamais évoqué un quelconque bornage antérieur à celui de 2003 ; que c'est en conséquence ce bornage de 2003 qui fait la loi des parties quant à la fixation des limites respectives de leur occupation et il résulte du rapport de l'expert que les limites ainsi fixées sont respectées par les parties ; que ceci posé un bornage ne permet d'établir que les limites d'occupation des parties et ne préjuge pas du droit de propriété de celles-ci ; que s'agissant de ce droit de propriété, en l'espèce les indications figurant aux titres respectifs des parties ou au cadastre ne permettent pas de délimiter les limites de leurs propriétés respectives et seule la possession trentenaire est de nature à les établir ; que le bornage contradictoire aux deux parties intervenu en 2003 a fixé une limite entre les propriétés des parties conforme à leurs occupations et donc à la possession réelle de chacune ; qu'il en constitue la reconnaissance par elles et notamment par M Y... ; que ce dernier qui a d'ailleurs matérialisé les limites de son occupation par un mur séparatif édifiée en 1987 soit juste après l'établissement à son profit de l'acte de prescription acquisitive de la parcelle n° 293 ne peut donc prétendre avoir prescrit la propriété de celleci au-delà de cette limite ; qu'au surplus en aucune façon la construction de Mme X... qui se trouve à plus de trois mètres au-delà de ce mur n'empiète sur la parcelle de M Y... et sa demande de démolition est dès lors sans objet ; que dans ces conditions, le jugement qui a débouté M. Y... de ses demandes en revendication et démolition doit être confirmé » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les demandes des parties sont diamétralement opposées et résultent d'une lecture différente du rapport de l'expert ; que la lecture objective effectuée par l'expert, qui s'est rendu sur place et a utilisé les deux plans relatifs à ces terrains, celui de bornage de Monsieur C... et celui qu'il a réalisé lui-même, démontre que les prétentions réciproques des parties qui se prétendent chacune victime d'un empiètement réalisé par l'adversaire sont totalement erronées ; que l'expert déclare : « les angles de la construction (de Madame X...) sont situés à 3, 94 m et 3, 25 m de (la limite de propriété (...) ces distances sont largement supérieures à la distance de 3 mètres imposée dans le règlement du POS » ; qu'il précise quelques lignes en dessous que la hauteur de la maison est de trois mètres inférieure à la limite prévue par le POS (page 8 du rapport) ; que l'expert a noté en page 7 de son rapport que la véranda contestée par la défenderesse est « située quasiment en limite de propriété, avec vue directe sur l'extérieur (...) horizontalement sur le toit de la construction de Madame X.... (On peut) voir en contrebas sur la propriété X..., à condition de se pencher par les ouvertures de la véranda » ; que pour contredire ces constations, Monsieur Y... fait référence au plan de bornage qu'il a fait effectuer en 1980 ; qu'il sera noté qu'il est tout à fait regrettable que ce document, s'il ne s'agissait pas du plan de Monsieur C..., n'ai jamais été communiqué à l'expert, ni à l'occasion de l'exercice contradictoire de la mesure d'instruction, ni au moyen d'un dire ; qu'un l'état, il doit être considéré que Monsieur Y... n'apporte nullement la preuve que les limites retenues dans ce document ne seraient pas celles fixées par l'expert ; que si par contre le plan invoqué par Monsieur Y... est le plan réalisé par Monsieur C..., il convient de constater que l'expert a fait parfaitement ressortir que ce plan et le sien coïncident parfaitement, au centimètre près, coïncidence qui exclue donc tout empiètement puisque les limites se situent clairement entre les deux maisons et non, comme le prétend Monsieur Y..., au milieu de la maison de la défenderesse ».
ALORS QUE le bornage ayant un caractère définitif, un nouveau bornage ne peut venir remplacer un bornage préexistant ; qu'au cas d'espèce, dans un compte-rendu de mission en date du 8 novembre 2010, Monsieur C..., géomètre, retenait que, du fait du précédent bornage judiciaire en date du 20 octobre 1980, le bornage qu'il avait lui-même établit le 1er septembre 2003 « tombait » ; que Monsieur Y..., se prévalant de cet élément de preuve, soutenait que le bornage établit par Me C... en 2003 devait être écarté au profit du bornage judiciaire précédemment établi (conclusions p. 9, alinéas 6 à 8) ; qu'en retenant que le bornage de Me C... de 2003 faisait la loi des parties quant à la fixation des limites respectives de leur occupation, sans examiner le compte-rendu du 8 novembre 2010, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, confirmant le jugement, constaté que les empiètements évoqués par Monsieur Y... n'étaient pas démontrés et a débouté ce dernier de ses demandes subséquentes ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'empiétement allégué, il doit tout d'abord être constaté que Mme X... ne prétend plus devant la cour que M Y... empiète sur sa propriété ; que M. Y... maintient quant à lui qu'il est propriétaire de la bande de terrain en L-K du plan de l'expert A... et demande en conséquence à la cour, de constater l'empiétement de Mme X... sur sa propriété, d'ordonner sous astreinte la démolition de la maison de cette dernière et de la condamner à lui verser la somme de 20 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ; que pour contester le jugement entrepris qui l'a débouté de ses demandes de ce chef M Y... fait essentiellement état d'un jugement du Tribunal d'instance de Saint Pierre du 20 octobre 1980 qui a ordonné le bornage notamment des propriétés respectives des parties en se fondant sur un rapport d'expertise de M Martial Y... duquel il ressort que, compte tenu de la fixation qui est alors intervenue des limites de propriété, la construction de Mme X... empiète sur la sienne ; que s'il apparaît en effet qu'en 1980 M B... alors propriétaire de la parcelle cadastrée n° 288- qui est devenue AR n° 735 lors de son achat par M X... le 28 juillet 1981 puis a été divisée lors du partage X... le 14 septembre 2004 pour devenir les parcelles aujourd'hui cadastrée AE n° 1194, 1195 et 1196 a initié une procédure de bornage judiciaire qui après expertise a donné lieu à un jugement, ledit « bornage » ne peut être pris en considération ; qu'en effet tout d'abord, et comme l'indique Mme X..., il résulte du rapport de l'expert sur lequel le tribunal s'est fondé pour ordonner le bornage que la propriété Y... qui était alors objet du bornage avec la propriété alors B... ne pouvait être la parcelle n° 293 puisqu'alors M Y... n'était propriétaire que de la parcelle n° 801, ce fait étant conforté par la constatation que l'acte de prescription acquisitive au profit de M Y... de cette parcelle 293 n'est intervenu qu'en 1986 soit six ans plus tard et qu'il-est patent que pour avoir effet un bornage ne peut se faire qu'entre propriétaires ; qu'en second lieu un bornage n'est incontestable que s'il y a eu pose effective des bornes et qu'en l'espèce, il n'est produit aucun PV de bornage mentionnant l'implantation des bornes marquant la limite des propriétés respectives ensuite du jugement de 1980 ; que l'absence de pose de bornes est confirmée par le fait que lors des opérations de bornage contradictoire entre les deux propriétaires actuels effectué en 2003- ayant lui donné lieu à un procès verbal de bornage amiable et contradictoire le 11 juillet 2003 et dont le procès verbal d'implantation des bornes est produit-le géomètre n'a pas constaté l'existence de bornes ; que d'ailleurs les signataires dont M Y... ont alors déclarés « qu'a leur connaissance les limites bornées par la présente opération n'ont fait l'objet d'aucun autre bornage et que s'ils en découvraient un, les parties sauf accord unanime le considéreraient comme nul et inapplicable » ; que lors de l'expertise de M A... en 2008 Y... n'a jamais évoqué un quelconque bornage antérieur à celui de 2003 ; que c'est en conséquence ce bornage de 2003 qui fait la loi des parties quant à la fixation des limites respectives de leur occupation et il résulte du rapport de l'expert que les limites ainsi fixées sont respectées par les parties ; que ceci posé un bornage ne permet d'établir que les limites d'occupation des parties et ne préjuge pas du droit de propriété de celles-ci ; que s'agissant de ce droit de propriété, en l'espèce les indications figurant aux titres respectifs des parties ou au cadastre ne permettent pas de délimiter les limites de leurs propriétés respectives et seule la possession trentenaire est de nature à les établir ; que le bornage contradictoire aux deux parties intervenu en 2003 a fixé une limite entre les propriétés des parties conforme à leurs occupations et donc à la possession réelle de chacune ; qu'il en constitue la reconnaissance par elles et notamment par M Y... ; que ce dernier qui a d'ailleurs matérialisé les limites de son occupation par un mur séparatif édifiée en 1987 soit juste après l'établissement à son profit de l'acte de prescription acquisitive de la parcelle n° 293 ne peut donc prétendre avoir prescrit la propriété de celleci au-delà de cette limite ; qu'au surplus en aucune façon la construction de Mme X... qui se trouve à plus de trois mètres au-delà de ce mur n'empiète sur la parcelle de M Y... et sa demande de démolition est dès lors sans objet ; que dans ces conditions, le jugement qui a débouté M. Y... de ses demandes en revendication et démolition doit être confirmé » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les demandes des parties sont diamétralement opposées et résultent d'une lecture différente du rapport de l'expert ; que la lecture objective effectuée par l'expert, qui s'est rendu sur place et a utilisé les deux plans relatifs à ces terrains, celui de bornage de Monsieur C... et celui qu'il a réalisé lui-même, démontre que les prétentions réciproques des parties qui se prétendent chacune victime d'un empiètement réalisé par l'adversaire sont totalement erronées ; que l'expert déclare : « les angles de la construction (de Madame X...) sont situés à 3, 94 m et 3, 25 m de (la limite de propriété (...) ces distances sont largement supérieures à la distance de 3 mètres imposée dans le règlement du POS » ; qu'il précise quelques lignes en dessous que la hauteur de la maison est de trois mètres inférieure à la limite prévue par le POS (page 8 du rapport) ; que l'expert a noté en page 7 de son rapport que la véranda contestée par la défenderesse est « située quasiment en limite de propriété, avec vue directe sur l'extérieur (...) horizontalement sur le toit de la construction de Madame X.... (On peut) voir en contrebas sur la propriété X..., à condition de se pencher par les ouvertures de la véranda » ; que pour contredire ces constations, Monsieur Y... fait référence au plan de bornage qu'il a fait effectuer en 1980 ; qu'il sera noté qu'il est tout à fait regrettable que ce document, s'il ne s'agissait pas du plan de Monsieur C..., n'ai jamais été communiqué à l'expert, ni à l'occasion de l'exercice contradictoire de la mesure d'instruction, ni au moyen d'un dire ; qu'un l'état, il doit être considéré que Monsieur Y... n'apporte nullement la preuve que les limites retenues dans ce document ne seraient pas celles fixées par l'expert ; que si par contre le plan invoqué par Monsieur Y... est le plan réalisé par Monsieur C..., il convient de constater que l'expert a fait parfaitement ressortir que ce plan et le sien coïncident parfaitement, au centimètre près, coïncidence qui exclue donc tout empiètement puisque les limites se situent clairement entre les deux maisons et non, comme le prétend Monsieur Y..., au milieu de la maison de la défenderesse ».
ALORS QUE le bornage ayant un caractère définitif, un nouveau bornage ne peut venir remplacer un bornage préexistant ; que Monsieur Y..., pour établir l'empiètement de Madame X... sur sa parcelle AR 293, se prévalait d'un bornage judiciaire établi le 20 octobre 1980 au profit de son auteur, Monsieur Y... Michel, lequel avait acquis cette parcelle AR 293 par acte notarié du 22 novembre 1955 (conclusions p. 11, alinéa 2) ; que pour écarter le bornage judiciaire de 1980, et faire prévaloir le bornage amiable du 1er juillet 2003, les juges du fond ont retenu que le premier ne pouvait pas concerner la parcelle AR 293, dès lors qu'un bornage ne peut se faire qu'entre propriétaires et qu'en 1980, la prescription acquisitive de la parcelle AR 293 au profit de Monsieur Y... Michel n'était pas acquise ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, dès 1955, et par acte notarié, Monsieur Y... Michel n'était pas devenu propriétaire de la parcelle AR 293, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 646 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, confirmant le jugement, constaté que les empiètements évoqués par Monsieur Y... n'étaient pas démontrés et a débouté ce dernier de ses demandes subséquentes ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'empiétement allégué, il doit tout d'abord être constaté que Mme X... ne prétend plus devant la cour que M Y... empiète sur sa propriété ; que M. Y... maintient quant à lui qu'il est propriétaire de la bande de terrain en L-K du plan de l'expert A... et demande en conséquence à la cour, de constater l'empiétement de Mme X... sur sa propriété, d'ordonner sous astreinte la démolition de la maison de cette dernière et de la condamner à lui verser la somme de 20 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ; que pour contester le jugement entrepris qui l'a débouté de ses demandes de ce chef M Y... fait essentiellement état d'un jugement du Tribunal d'instance de Saint Pierre du 20 octobre 1980 qui a ordonné le bornage notamment des propriétés respectives des parties en se fondant sur un rapport d'expertise de M Martial Y... duquel il ressort que, compte tenu de la fixation qui est alors intervenue des limites de propriété, la construction de Mme X... empiète sur la sienne ; que s'il apparaît en effet qu'en 1980 M B... alors propriétaire de la parcelle cadastrée n° 288- qui est devenue AR n° 735 lors de son achat par M X... le 28 juillet 1981 puis a été divisée lors du partage X... le 14 septembre 2004 pour devenir les parcelles aujourd'hui cadastrée AE n° 1194, 1195 et 1196 a initié une procédure de bornage judiciaire qui après expertise a donné lieu à un jugement, ledit « bornage » ne peut être pris en considération ; qu'en effet tout d'abord, et comme l'indique Mme X..., il résulte du rapport de l'expert sur lequel le tribunal s'est fondé pour ordonner le bornage que la propriété Y... qui était alors objet du bornage avec la propriété alors B... ne pouvait être la parcelle n° 293 puisqu'alors M Y... n'était propriétaire que de la parcelle n° 801, ce fait étant conforté par la constatation que l'acte de prescription acquisitive au profit de M Y... de cette parcelle 293 n'est intervenu qu'en 1986 soit six ans plus tard et qu'il-est patent que pour avoir effet un bornage ne peut se faire qu'entre propriétaires ; qu'en second lieu un bornage n'est incontestable que s'il y a eu pose effective des bornes et qu'en l'espèce, il n'est produit aucun PV de bornage mentionnant l'implantation des bornes marquant la limite des propriétés respectives ensuite du jugement de 1980 ; que l'absence de pose de bornes est confirmée par le fait que lors des opérations de bornage contradictoire entre les deux propriétaires actuels effectué en 2003- ayant lui donné lieu à un procès verbal de bornage amiable et contradictoire le 11 juillet 2003 et dont le procès verbal d'implantation des bornes est produit-le géomètre n'a pas constaté l'existence de bornes ; que d'ailleurs les signataires dont M Y... ont alors déclarés « qu'a leur connaissance les limites bornées par la présente opération n'ont fait l'objet d'aucun autre bornage et que s'ils en découvraient un, les parties sauf accord unanime le considéreraient comme nul et inapplicable » ; que lors de l'expertise de M A... en 2008 Y... n'a jamais évoqué un quelconque bornage antérieur à celui de 2003 ; que c'est en conséquence ce bornage de 2003 qui fait la loi des parties quant à la fixation des limites respectives de leur occupation et il résulte du rapport de l'expert que les limites ainsi fixées sont respectées par les parties ; que ceci posé un bornage ne permet d'établir que les limites d'occupation des parties et ne préjuge pas du droit de propriété de celles-ci ; que s'agissant de ce droit de propriété, en l'espèce les indications figurant aux titres respectifs des parties ou au cadastre ne permettent pas de délimiter les limites de leurs propriétés respectives et seule la possession trentenaire est de nature à les établir ; que le bornage contradictoire aux deux parties intervenu en 2003 a fixé une limite entre les propriétés des parties conforme à leurs occupations et donc à la possession réelle de chacune ; qu'il en constitue la reconnaissance par elles et notamment par M Y... ; que ce dernier qui a d'ailleurs matérialisé les limites de son occupation par un mur séparatif édifiée en 1987 soit juste après l'établissement à son profit de l'acte de prescription acquisitive de la parcelle n° 293 ne peut donc prétendre avoir prescrit la propriété de celle-ci au-delà de cette limite ; qu'au surplus en aucune façon la construction de Mme X... qui se trouve à plus de trois mètres au-delà de ce mur n'empiète sur la parcelle de M Y... et sa demande de démolition est dès lors sans objet ; que dans ces conditions, le jugement qui a débouté M. Y... de ses demandes en revendication et démolition doit être confirmé » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les demandes des parties sont diamétralement opposées et résultent d'une lecture différente du rapport de l'expert ; que la lecture objective effectuée par l'expert, qui s'est rendu sur place et a utilisé les deux plans relatifs à ces terrains, celui de bornage de Monsieur C... et celui qu'il a réalisé lui-même, démontre que les prétentions réciproques des parties qui se prétendent chacune victime d'un empiètement réalisé par l'adversaire sont totalement erronées ; que l'expert déclare : « les angles de la construction (de Madame X...) sont situés à 3, 94 m et 3, 25 m de (la limite de propriété (...) ces distances sont largement supérieures à la distance de 3 mètres imposée dans le règlement du POS » ; qu'il précise quelques lignes en dessous que la hauteur de la maison est de trois mètres inférieure à la limite prévue par le POS (page 8 du rapport) ; que l'expert a noté en page 7 de son rapport que la véranda contestée par la défenderesse est « située quasiment en limite de propriété, avec vue directe sur l'extérieur (...) horizontalement sur le toit de la construction de Madame X.... (On peut) voir en contrebas sur la propriété X..., à condition de se pencher par les ouvertures de la véranda » ; que pour contredire ces constations, Monsieur Y... fait référence au plan de bornage qu'il a fait effectuer en 1980 ; qu'il sera noté qu'il est tout à fait regrettable que ce document, s'il ne s'agissait pas du plan de Monsieur C..., n'ai jamais été communiqué à l'expert, ni à l'occasion de l'exercice contradictoire de la mesure d'instruction, ni au moyen d'un dire ; qu'un l'état, il doit être considéré que Monsieur Y... n'apporte nullement la preuve que les limites retenues dans ce document ne seraient pas celles fixées par l'expert ; que si par contre le plan invoqué par Monsieur Y... est le plan réalisé par Monsieur C..., il convient de constater que l'expert a fait parfaitement ressortir que ce plan et le sien coïncident parfaitement, au centimètre près, coïncidence qui exclue donc tout empiétement puisque les limites se situent clairement entre les deux maisons et non, comme le prétend Monsieur Y..., au milieu de la maison de la défenderesse ».
ALORS QUE, PREMIEREMENT, il résulte des dernières conclusions de Madame X... (du 12 septembre 2012) que, pour contester les limites résultant du bornage du 22 octobre 1980, cette dernière s'est bornée à soutenir que ce bornage avait été portée tardivement à la connaissance des parties et ne concernait pas la parcelle AR 293 ; qu'en écartant le bornage établi en 1980, aux motifs qu'il n'y a pas eu de pose effective de bornes, les juges du fond ont méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, en opposant que le bornage de 1980 devait être écarté en l'absence de pose effectives de bornes, quand Madame X... se bornait à soutenir que ce bornage avait été porté tardivement à la connaissance des parties et ne concernait pas la parcelle litigieuse (conclusions du 12 septembre 2012, p. 12 et 13), les juges du fond ont à tout le moins, faute d'interpeller les parties, violé le principe du contradictoire et l'article 16 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes formées par Monsieur Y..., sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, à raison des inconvénients liés à l'obstruction de la vue qu'il avait depuis sa propriété, notamment depuis sa maison ;
AUX MOTIFS QUE « M Y... soutient que la construction par Mme X... de sa maison trop près de la limite séparative des propriétés a obstrué la vue sur mer dont il disposait et que ce fait caractérise un trouble anormal de voisinage justifiant la condamnation de celle-ci à abaisser la toiture de sa maison et à lui verser les sommes de 50 000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de 43 000 ¿ pour perte de la valeur de sa maison ; qu'il tout d'abord établi par les documents produits, et l'expert le confirme, que la construction de Mme X... respecte parfaitement la réglementation à savoir qu'elle est implantée à une distance des limites de propriétés supérieure à celle autorisée par la POS et que sa hauteur est inférieure de 3 mètres à la hauteur autorisée par le même POS ; que de la même façon le toit dont M Y... se plaint de la réverbération est conforme aux prescriptions réglementaires ; qu'il est encore établi que si cette construction a pour effet d'obstruer en partie la vue sur mer dont bénéficiait M Y..., contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, cette obstruction ne caractérise pas un trouble de voisinage qui puisse être qualifié d'anormal ; qu'en effet toutes les parcelles alentour sont construites et constructibles et M Y... qui est propriétaire depuis 1955 de la parcelle 801 et depuis 1987 de la parcelle 293 et qui a choisi de construire dans le bas de sa propriété ne pouvait ignorer ce fait et le risque qu'il prenait alors de voir une maison comme celle de Mme X... être édifiée devant la sienne ; qu'il ne disposait d'aucune servitude de prospect ; que voir une maison construite comme celle de Mme X..., au demeurant moins haute de plusieurs mètres à ce qu'elle était en droit d'édifier, et se voir partiellement privée d'une vue par une construction en contrebas est particulièrement fréquent à la Réunion où l'habitat se densifie nécessairement dans les Hauts-et notamment aux Avirons-et ne peut être qualifié de trouble anormal de voisinage » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, l'identification d'un trouble anormal de voisinage doit être déterminé en considération des caractéristiques du milieu où se trouvent les propriétés voisines ; qu'en l'espèce, Monsieur Y... soulignait que les propriétés en cause étaient situées dans une zone de densité moyenne, non urbanisées (conclusions du 19 septembre 2012, p. 22, § 1er) ou encore dans une zone peu peuplée, une zone d'habitat pavillonnaire, dans une certaine mesure, à la fois rurale et résidentielle (conclusions du 19 septembre 2012, p. 21, § 7) ; qu'en s'abstenant de décrire, même sommairement, le milieu dans lequel se trouvaient les constructions voisines, avant de déterminer s'il y avait trouble anormal de voisinage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, au regard des critères du trouble anormal de voisinage, les juges du fond ne pouvaient objecter qu'une privation partielle de vue, par une construction située en contrebas, est particulièrement fréquente à LA REUNION, où l'habitat se densifie nécessairement dans les hauteurs et notamment aux AVIRONS ; qu'une telle énonciation, vague et imprécise, ne peut qu'être considérée comme une recherche suffisante quant aux caractéristiques du milieu ; que ce point de vue, l'arrêt doit être censuré pour violation des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage ;
ET ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et en tout cas, en se bornant à énoncer que la vue depuis la propriété de Monsieur Y... était partiellement obstruée, sans décrire, au moins sommairement, l'objet de cette vue et indiquer précisément l'impact de la construction de Madame X... sur la vue en cause, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des règles gouvernant les trouble anormaux de voisinage.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes formées par Monsieur Y..., sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, et notamment fondées sur l'existence d'une réverbération du soleil à partir de la toiture de Madame X... ;
AUX MOTIFS QUE « M Y... soutient que la construction par Mme X... de sa maison trop près de la limite séparative des propriétés a obstrué la vue sur mer dont il disposait et que ce fait caractérise un trouble anormal de voisinage justifiant la condamnation de celle-ci à abaisser la toiture de sa maison et à lui verser les sommes de 50 000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de 43 000 ¿ pour perte de la valeur de sa maison ; qu'il tout d'abord établi par les documents produits, et l'expert le confirme, que la construction de Mme X... respecte parfaitement la réglementation à savoir qu'elle est implantée à une distance des limites de propriétés supérieure à celle autorisée par la POS et que sa hauteur est inférieure de 3 mètres à la hauteur autorisée par le même POS ; que de la même façon le toit dont M Y... se plaint de la réverbération est conforme aux prescriptions réglementaires ; qu'il est encore établi que si cette construction a pour effet d'obstruer en partie la vue sur mer dont bénéficiait M Y..., contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, cette obstruction ne caractérise pas un trouble de voisinage qui puisse être qualifié d'anormal ; qu'en effet toutes les parcelles alentour sont construites et constructibles et M Y... qui est propriétaire depuis 1955 de la parcelle 801 et depuis 1987 de la parcelle 293 et qui a choisi de construire dans le bas de sa propriété ne pouvait ignorer ce fait et le risque qu'il prenait alors de voir une maison comme celle de Mme X... être édifiée devant la sienne ; qu'il ne disposait d'aucune servitude de prospect ; que voir une maison construite comme celle de Mme X..., au demeurant moins haute de plusieurs mètres à ce qu'elle était en droit d'édifier, et se voir partiellement privée d'une vue par une construction en contrebas est particulièrement fréquent à la Réunion où l'habitat se densifie nécessairement dans les Hauts-et notamment aux Avirons-et ne peut être qualifié de trouble anormal de voisinage » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le second grief évoqué par Monsieur Y... : la couleur du toit ; que cette couleur est conforme au POS comme l'a constaté l'expert, celui-ci a cru pouvoir indiquer que « la toiture est particulièrement réfléchissante des rayons du soleil, aussi on peut penser que l'application d'une peinture de type rouge rouille comme indiqué dans le règlement du POS atténuerait la réverbération du soleil » ; que cette formulation plus ou moins dubitative apparaît insuffisante pour justifier une modification de la toiture de la maison X..., l'actuelle couleur est conforme au POS (tout autant que la couleur rouge rouille) et le choix esthétique appartient à Mme X... et non à son voisin ; que pour finir, cette réverbération qui provoquerait aveuglement et chaleur doit à l'évidence être relativisée, les excès des témoignages produits par Monsieur Y... démontrent le caractère peu objectif de cette appréciation de la situation » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, quand bien même une construction est édifiée conformément aux prescriptions réglementaires, elle peut néanmoins être le siège, à raison de ses caractéristiques, d'un trouble anormal de voisinage ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur Y... invoquait, à titre de trouble anormal de voisinage, la réverbération du soleil à partir de la toiture de Madame X... (conclusions du 19 septembre 2012, p. 20 et 21) ; que ce fait était invoqué comme justifiant des mesures sur le terrain des troubles anormaux de voisinage ; qu'en se bornant à constater que la toiture était conforme aux prescriptions réglementaires, sans s'interroger sur le point de savoir s'il n'y avait pas trouble anormal de voisinage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des règles régissant les troubles anormaux de voisinage ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, constitue un trouble anormal de voisinage le fait de causer à son voisin un dommage traduisant un inconvénient excessif ; que le caractère anormal du trouble s'apprécie, notamment, eu égard aux caractéristiques du milieu où se trouvent les propriétés voisines ; que Monsieur Y... invoquait, à titre de trouble anormal de voisinage, la réverbération du soleil à partir de la toiture de Madame X... (conclusions du 19 septembre 2012, p. 20 et 21) ; qu'en retenant, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que « cette réverbération, qui provoquerait aveuglement et chaleur, doit à l'évidence être relativisée, les excès des témoignages produits par Monsieur Y... démontrent le caractère peu objectif de cette appréciation de la situation », les juges du fond ont statué par des motifs impropres à écarter l'existence d'un trouble anormal et ainsi ont violé les règles régissant les troubles anormaux du voisinage.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné Monsieur Y... à transformer les ouvertures de sa véranda en baies fixes et ce dans le délai de deux mois de la signification du présent arrêt et ce sous astreinte ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. Y... a en effet construit en prolongement de sa maison une véranda vitrée ¿ avec des terrasses de chaque coté ¿ dont le mur présentant des fenêtres s'appuie sur le mur séparatif des propriétés qui a été surélevé, véranda pour l'édification de laquelle le maire atteste en 2009 qu'aucune autorisation n'a été demandée ; qu'il dispose donc ainsi que la confirme les photographies produites de vues directes sur la propriété X... qui se trouvent à moins d'1, 90 mètres de la limite séparant les parcelles et donc en infraction aux dispositions de l'article 678 du code civil ; qu'il ne s'agit pas de simples vues donnant seulement sur le toit de Mme X... mais des ouvertures qui permettent donc de se pencher et d'avoir une vue sur la partie arrière et les côtés de la propriété FILO ; qu'il s'ensuit que M. Y... doit être condamné pour mettre fin à cette infraction, à transformer ses ouvertures en baies fixes et ce dans le délai de deux mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 50 ¿ par jour de retard pendant 90 jours au terme desquels il sera à nouveau fait droit ».
ALORS QUE, PREMIEREMENT, il résulte des dernières conclusions de Madame X... (du 12 septembre 2012) que le seul fondement donné par cette dernière à sa demande était l'existence d'un trouble de voisinage ; qu'en effet, aux termes de ces écritures, Madame X... prétend que « Monsieur Y... a une vue directe sur la construction de Madame X... ce qui correspond à un trouble anormal du voisinage évident » (p. 9, alinéa 3) ; qu'en fondant sa décision sur une méconnaissance de la règle légale posée par l'article 678 du Code civil, quand Madame X... se bornait à invoquer un trouble de voisinage, les juges du fond ont méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, en opposant que les vues étaient contraires à l'article 678 du Code civil pour fonder l'injonction d'avoir à poser des baies fixes, quand Madame X... se bornait à invoquer un trouble du voisinage (conclusions du 12 septembre 2012, p. 9, § 3), les juges du fond ont à tout le moins, faute d'interpeller les parties, violé le principe du contradictoire et l'article 16 du Code de procédure civile.
