LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 janvier 2013), que, par acte sous seing privé du 4 avril 1980, Mme X..., aux droits de laquelle se trouve la société L'Atelier, a donné à bail à la Société d'usinage moderne, aux droits de laquelle est venue la société Tommasi et Tepmahc, des locaux à usage commercial ; que le contrat contenait une clause d'indexation automatique du loyer en fonction de la variation d'un indice ; que la société locataire a formé, le bail étant en cours de tacite prolongation, une demande de renouvellement par acte du 22 décembre 2006 ; que le principe du renouvellement a été accepté tacitement par le bailleur en l'absence de réponse de sa part dans le délai de trois mois ; que, par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2008, la bailleresse a sollicité la fixation du loyer à la valeur locative soit un prix annuel de 48 000 euros, en application de l'article L. 145-39 du code de commerce puis a saisi le juge des loyers commerciaux ;
Attendu que pour débouter la société L'Atelier de sa demande, l'arrêt retient que l'agence mandataire de la société bailleresse a notifié à la société preneuse, le 26 septembre 2008, soit postérieurement au renouvellement du bail, intervenu le 29 septembre 2007, que le loyer annuel était porté à 24 058,33 euros et qu'en l'état d'un accord des parties sur le renouvellement du bail au 29 septembre 2007 et sur le montant du loyer du bail renouvelé, un nouveau bail a pris effet dont le prix du bail avait été fixé contractuellement, la société bailleresse ne pouvait solliciter la révision du loyer à compter du 14 octobre 2008 en application de l'article L. 145-39 du code de commerce ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la lettre du 26 septembre 2008 informait la société locataire que "conformément aux termes de votre bail, votre loyer est passé de la somme mensuelle de 1759, 57 ¿ à 2004, 87 ¿", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes de cette lettre, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Tommasi et Tepmahc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Tommasi et Tepmahc à payer la somme de 3 000 euros à la société L'Atelier ; rejette la demande de la société Tommasi et Tepmahc ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société L'Atelier
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande du bailleur tendant à la révision du loyer pour le fixer à la somme de 46 000 euros par an ;
Aux motifs que le bail du 4 avril 1980 prévoyait une clause d'échelle mobile au sens de l'article L. 145-39 du code de commerce ; que l'augmentation ou la diminution du loyer de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile devait s'apprécier par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; que le 26 septembre 2008, le bailleur avait notifié à la société locataire un loyer porté à 24 508,33 euros à compter du 1er octobre 2008, outre un arriéré de 3 924,80 euros pour la période du 1er mai 2007 au 30 septembre 2008, soit postérieurement au renouvellement du bail intervenu le 29 septembre 2007 ; qu'en l'état d'un accord des parties sur le renouvellement du bail au 29 septembre 2007 et sur le montant du loyer du bail renouvelé, un nouveau bail avait pris effet ; que le prix de ce bail avait été fixé contractuellement à 24 058,33 euros HT par an, et que le bailleur ne pouvait solliciter la révision du loyer à compter du 14 octobre 2008 en application de l'article L. 145-39 du code de commerce en invoquant une augmentation de plus du quart par rapport au prix du bail initial en date du 4 avril 1980, soit 9 146 euros ;
Alors que, 1°) lorsque le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; que la réévaluation du loyer par le jeu de cette clause peut être demandée à tout moment, y compris dans le cadre d'un bail renouvelé tacitement sans que cette demande ne puisse être regardée comme la fixation contractuelle d'un nouveau loyer qui s'opposerait à une demande de révision ; qu'en l'espèce, la lettre du bailleur du 26 septembre 2008 a informé la société locataire que loyer était réévalué « conformément aux termes de votre bail » - c'est-à-dire à la clause d'indexation - à la somme de 24 058,33 euros par an pour le bail en cours qui avait été renouvelé à compter du 30 septembre 2007 ; qu'en retenant que cette lettre correspondait à la fixation contractuelle d'un nouveau loyer du bail renouvelé sans préciser en quoi, ainsi qu'elle y était invitée, elle ne correspondait pas à la simple réévaluation contractuelle du loyer du bail par le jeu de la clause d'indexation à laquelle elle se référait, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-39 du code de commerce ;
Alors que, 2°) lorsque le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; que ne constitue pas la fixation contractuelle d'un nouveau loyer la lettre du bailleur informant le locataire, en cours de bail renouvelé, du loyer réévalué par le jeu de la clause d'indexation, qui s'impose aux parties, sans que le premier ne précise qu'il s'agit d'un nouveau loyer et non du loyer résultant simplement de l'indexation contractuelle, et sans que le second ne l'accepte en tant que tel ; qu'en considérant que la lettre du bailleur du 26 septembre 2008 informant la société locataire de la réévaluation du loyer par le jeu de la cause d'indexation à la somme de 24 058,33 euros par an pour le bail en cours qui avait été renouvelé à compter du 30 septembre 2007, sans se prononcer, ainsi que qu'elle y était invitée, sur la circonstance que la société locataire n'avait elle-même jamais considéré qu'il se serait agi du nouveau loyer fixé contractuellement, et non d'une simple réévaluation par le jeu de la clause d'indexation (conclusions, p. 6, denier §), la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-39 du code civil.
Alors que, 3°) en retenant que la lettre du 26 septembre 2008 constituait la fixation contractuelle du loyer du bail renouvelé, quand elle mentionnait expressément qu'elle correspondait à la réévaluation du loyer en exécution du bail, ce qui s'opposait donc par définition à l'existence d'un nouveau loyer contractuellement fixé, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre du 26 septembre 2008 en violation du principe d'interdiction de dénaturer les éléments de la cause.
