LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 447 du code de procédure civile ;
Attendu qu'il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer ; qu'il s'ensuit que le magistrat chargé du rapport qui tient seul l'audience pour entendre les plaidoiries doit appartenir à la formation qui délibère de l'affaire ;
Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que l'affaire a été débattue devant un seul magistrat, chargé du rapport, qui n'a pas participé au délibéré ;
En quoi la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la commune de Phalsbourg aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Gartiser
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré le juge judiciaire incompétent ratione materiae pour connaître de la demande de la société Gartiser et invité les parties à mieux se pourvoir ;
Aux motifs que « L'acte conclu entre les parties le 25 août 2000 qui a pour objet la vente d'un terrain appartenant au domaine privé de la commune ne peut être qualifié, en considération de ce seul critère, de contrat de droit privé ainsi que l'a estimé le premier juge dès lors que, en effet, ainsi que le soutient l'appelante, la présence de clauses exorbitantes du droit commun dans un tel contrat serait susceptible de lui conférer une nature administrative et d'entraîner la compétence de la juridiction administrative observation étant faite que la saisine de la juridiction judiciaire sans contestation de sa compétence par l'une ou l'autre des parties depuis l'origine du contentieux qui les oppose est insusceptible de limiter le pouvoir de la Cour saisie de cette question et donc tenue d'y répondre, de qualifier le contrat et de dénier la compétence du juge judiciaire quand bien même elle avait été jusqu'alors tolérée. L'acte de vente du 25 août 2000 a eu pour l'objet l'achat par la société GARTISER d'un terrain de 182, 60 ares pour y construire un bâtiment industriel aux " conditions spéciales suivantes, imposées par la commune de Phalsbourg et expressément acceptées par l'acquéreur, savoir :- déposer le permis de construire d'un bâtiment à vocation industrielle dans un délai de 12 mois à compter de ce jour,- réaliser ledit bâtiment d'au moins 1 000 m2 de surface hors oeuvre nette dans un délai de 36 mois à compter de ce jour. Dans le cas d'un empêchement dont le bien-fondé dépend de l'appréciation de la commune de Phalsbourg, ces délais pourront être prolongés d'une durée à déterminer par la municipalité. La charge de cette preuve incombe à l'acquéreur. La cession pourra être résolue par délibération du conseil municipal de Phalsbourg, notifiée par acte d'huissier, en cas d'inobservation des délais fixés ". L'expression de conditions spéciales " imposées " révèle la maîtrise que la commune a entendu s'octroyer dans l'exécution du contrat et suggère d'emblée le caractère inégalitaire des droits et obligations respectifs des parties, ce que confirment ensuite la fixation par la commune de délais précis et impératifs pour le dépôt du permis de construire et la réalisation du bâtiment, l'appréciation par la commune seule du bien fondé d'un empêchement éventuel, la prolongation à la seule appréciation de cette dernière de la durée des délais et son droit de résilier le contrat dans une telle occurrence par elle-même caractérisée, dans la mesure où de telles conditions ont pour effet de conférer à la Commune autorité sur son cocontractant en lui assurant non seulement le contrôle total des opérations mais aussi le choix de la sanction en cas d'inexécution laissée à son appréciation. L'acte de vente stipule encore en b) page 4 que : " si la résolution intervient après le commencement des travaux, l'indemnité (versée par la commune) est augmentée d'une somme égale au montant de la plus-value apportée au terrain par les travaux régulièrement réalisés, sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main d'oeuvre utilisés ". Une telle clause qui assure à la commune le contrôle et la mesure de l'indemnisation de l'acquéreur en cas de résolution de la vente après le commencement des travaux doit en raison de son caractère inhabituel et foncièrement inégalitaire être qualifiée d'exorbitante du droit commun. Enfin, l'acte de vente stipule en page 6 que : " II est interdit à l'acquéreur de mettre en vente le terrain qui lui est présentement cédé avant l'achèvement de la totalité des travaux prévus sans en avoir, au moins trois mois à l'avance, avisé le maire de la commune de Phalsbourg. La commune de Phalsbourg pourra exiger soit que le terrain lui soit rétrocédé soit qu'il soit vendu à un acquéreur agréé ou désigné par elle. (...). En cas de vente à un acquéreur désigné ou agréé par la commune de Phalsbourg, celle-ci pourra exiger que le prix de vente soit fixé dans les mêmes conditions " c'est à dire dans les conditions prévues pour l'indemnité de résolution sans qu'il y ait lieu à une réduction de 10 %. Ces stipulations comportent pour l'acquéreur, la société GARTISER, une restriction à son droit de disposer en ce qu'elles confèrent à la commune le contrôle du choix du sous-acquéreur et la maîtrise du prix de cession ce qui constitue incontestablement une clause exorbitante du droit commun et, faut-il ajouter en réponse aux écritures de l'intimée, " gravement exorbitante ". Dès lors, en l'état de la multiplicité de ces clauses restrictives des droits de l'acquéreur et qui confèrent au vendeur des droits qui excèdent ceux qui sont normalement reconnus dans des contrats de vente de biens immobiliers, il y a lieu, en accueillant le déclinatoire de compétence du préfet, de renvoyer les parties à mieux se pourvoir » ;
ALORS, d'UNE PART, QU'un jugement ne peut être valablement prononcé que si les mêmes magistrats ont assisté aux débats et en ont délibéré ; qu'en l'espèce, il ressort des propres mentions de l'arrêt attaqué qu'après que l'affaire ait été débattue devant Monsieur X..., Président de Chambre, la Cour d'appel était composée, lors du délibéré, de Madame Y..., faisant fonction de Président de Chambre, de Madame Z..., Conseiller, et de Monsieur A..., Conseiller ; qu'ainsi les magistrats qui ont délibéré n'étant pas les mêmes que ceux qui avaient assisté aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 447 du Code de procédure civile ;
ALORS, d'AUTRE PART, et en tout état de cause, QUE dès lors qu'il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer, le magistrat chargé du rapport qui tient seul l'audience pour entendre les plaidoiries doit appartenir à la formation qui délibère de l'affaire ; qu'il ressort en l'espèce des propres mentions de l'arrêt attaqué que lors des débats, la cour d'appel était composée d'un seul magistrat, conseiller rapporteur, et qu'à l'audience de jugement, il a été rendu par une formation collégiale à laquelle le rapporteur n'appartenait pas ; qu'il s'ensuit que la Cour d'appel a violé l'article 447 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)LE MOYEN fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré le juge judiciaire incompétent ratione materiae pour connaître de la demande de la société Gartiser et invité les parties à mieux se pourvoir ;
Aux motifs que « L'acte conclu entre les parties le 25 août 2000 qui a pour objet la vente d'un terrain appartenant au domaine privé de la commune ne peut être qualifié, en considération de ce seul critère, de contrat de droit privé ainsi que l'a estimé le premier juge dès lors que, en effet, ainsi que le soutient l'appelante, la présence de clauses exorbitantes du droit commun dans un tel contrat serait susceptible de lui conférer une nature administrative et d'entraîner la compétence de la juridiction administrative observation étant faite que la saisine de la juridiction judiciaire sans contestation de sa compétence par l'une ou l'autre des parties depuis l'origine du contentieux qui les oppose est insusceptible de limiter le pouvoir de la Cour saisie de cette question et donc tenue d'y répondre, de qualifier le contrat et de dénier la compétence du juge judiciaire quand bien même elle avait été jusqu'alors tolérée. L'acte de vente du 25 août 2000 a eu pour l'objet l'achat par la société GARTISER d'un terrain de 182, 60 ares pour y construire un bâtiment industriel aux " conditions spéciales suivantes, imposées par la commune de Phalsbourg et expressément acceptées par l'acquéreur, savoir :- déposer le permis de construire d'un bâtiment à vocation industrielle dans un délai de 12 mois à compter de ce jour,- réaliser ledit bâtiment d'au moins 1 000 m2 de surface hors oeuvre nette dans un délai de 36 mois à compter de ce jour. Dans le cas d'un empêchement dont le bien-fondé dépend de l'appréciation de la commune de Phalsbourg, ces délais pourront être prolongés d'une durée à déterminer par la municipalité. La charge de cette preuve incombe à l'acquéreur. La cession pourra être résolue par délibération du conseil municipal de Phalsbourg, notifiée par acte d'huissier, en cas d'inobservation des délais fixés ". L'expression de conditions spéciales " imposées " révèle la maîtrise que la commune a entendu s'octroyer dans l'exécution du contrat et suggère d'emblée le caractère inégalitaire des droits et obligations respectifs des parties, ce que confirment ensuite la fixation par la commune de délais précis et impératifs pour le dépôt du permis de construire et la réalisation du bâtiment, l'appréciation par la commune seule du bien fondé d'un empêchement éventuel, la prolongation à la seule appréciation de cette dernière de la durée des délais et son droit de résilier le contrat dans une telle occurrence par elle-même caractérisée, dans la mesure où de telles conditions ont pour effet de conférer à la Commune autorité sur son cocontractant en lui assurant non seulement le contrôle total des opérations mais aussi le choix de la sanction en cas d'inexécution laissée à son appréciation. L'acte de vente stipule encore en b) page 4 que : " si la résolution intervient après le commencement des travaux, l'indemnité (versée par la commune) est augmentée d'une somme égale au montant de la plus-value apportée au terrain par les travaux régulièrement réalisés, sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main d'oeuvre utilisés ". Une telle clause qui assure à la commune le contrôle et la mesure de l'indemnisation de l'acquéreur en cas de résolution de la vente après le commencement des travaux doit en raison de son caractère inhabituel et foncièrement inégalitaire être qualifiée d'exorbitante du droit commun. Enfin, l'acte de vente stipule en page 6 que : " II est interdit à l'acquéreur de mettre en vente le terrain qui lui est présentement cédé avant l'achèvement de la totalité des travaux prévus sans en avoir, au moins trois mois à l'avance, avisé le maire de la commune de Phalsbourg. La commune de Phalsbourg pourra exiger soit que le terrain lui soit rétrocédé soit qu'il soit vendu à un acquéreur agréé ou désigné par elle. (...). En cas de vente à un acquéreur désigné ou agréé par la commune de Phalsbourg, celle-ci pourra exiger que le prix de vente soit fixé dans les mêmes conditions " c'est à dire dans les conditions prévues pour l'indemnité de résolution sans qu'il y ait lieu à une réduction de 10 %. Ces stipulations comportent pour l'acquéreur, la société GARTISER, une restriction à son droit de disposer en ce qu'elles confèrent à la commune le contrôle du choix du sous-acquéreur et la maîtrise du prix de cession ce qui constitue incontestablement une clause exorbitante du droit commun et, faut-il ajouter en réponse aux écritures de l'intimée, " gravement exorbitante ". Dès lors, en l'état de la multiplicité de ces clauses restrictives des droits de l'acquéreur et qui confèrent au vendeur des droits qui excèdent ceux qui sont normalement reconnus dans des contrats de vente de biens immobiliers, il y a lieu, en accueillant le déclinatoire de compétence du préfet, de renvoyer les parties à mieux se pourvoir » ;
Alors, d'une part, que la vente consentie par une commune à une personne privée d'un bien de son domaine privé ne saurait constituer un contrat administratif qu'à la condition de comporter une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun ; qu'en reconnaissant, en l'espèce, ce caractère exorbitant aux conditions spéciales du contrat de vente imposant à l'acquéreur, à peine de résolution, de déposer le permis de construire d'un bâtiment à vocation industrielle dans un délai de 12 mois et de réaliser ledit bâtiment d'au moins 1 000 m2 de surface dans un délai de 36 mois, sauf prolongation de ces délais à déterminer par la municipalité, là où de telle stipulations n'étaient ni inusuelles, ni impossibles ni illicites dans une convention privée, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les dispositions de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ;
Alors, d'autre part, que la vente consentie par une commune à une personne privée d'un bien de son domaine privé ne saurait constituer un contrat administratif qu'à la condition de comporter une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun ; qu'à défaut d'être impossible ou illicite dans un contrat de droit privé, ne saurait présenter les caractères d'une clause exorbitante du droit commun la stipulation d'un contrat de vente, passé entre une commune et une personne privée, prévoyant que « si la résolution intervient après le commencement des travaux, l'indemnité (versée par la commune) est augmentée d'une somme égale au montant de la plus-value apportée au terrain par les travaux régulièrement réalisés, sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main d'oeuvre utilisés » ; qu'en retenant qu'une telle clause, sous prétexte qu'elle assurait « à la commune le contrôle et la mesure de l'indemnisation de l'acquéreur en cas de résolution de la vente après le commencement des travaux » devait « en raison de son caractère inhabituel et foncièrement inégalitaire être qualifiée d'exorbitante du droit commun », la Cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil, ensemble les dispositions de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ;
Alors, en outre, que la vente consentie par une commune à une personne privée d'un bien de son domaine privé ne saurait constituer un contrat administratif qu'à la condition de comporter une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun ; qu'à défaut d'être impossible ou illicite dans un contrat de droit privé, ne saurait présenter les caractères d'une clause exorbitante du droit commun la stipulation d'un contrat de vente, passé entre une commune et une personne privée, interdisant à l'acquéreur de mettre en vente le terrain cédé avant l'achèvement de la totalité des travaux prévus sans en avoir avisé le maire de la commune et conférant en ce cas à celle-ci le pouvoir d'exiger que le terrain lui soit rétrocédé à un prix calculé dans les conditions prévues pour l'indemnité de résolution, sans qu'il y ait lieu à réduction de 10 %, ou qu'il soit vendu à un acquéreur agréé ou désigné par elle, à un prix fixé dans les mêmes conditions ; qu'en estimant qu'une telle clause était exorbitante sous prétexte qu'elle comportait une restriction au droit de disposer de l'acquéreur et conférait à la commune le contrôle du choix du sous-acquéreur et la maîtrise du prix de cession, la Cour d'appel a une nouvelle fois violé l'article 1134 du code civil, ensemble les dispositions de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III.
Alors, enfin, et en tout état de cause, que dans ses conclusions d'appel (p. 5, § VIII et s.), la société Gartiser faisait valoir que « pour la première fois, après avoir été assigné en paiement de l'indemnité de plus-value, la commune a cru devoir soulever l'incompétence des juridictions judiciaires pour connaître des suites et conséquences de la résolution de la vente (¿), alors qu'assistée d'un conseil ¿ expert reconnu en droit administratif, elle avait-elle-même fait le choix de saisir les juridictions de l'ordre judiciaire aux fins de constater ou prononcer cette résolution et d'en tirer toutes conséquences » et que « concernant la mise en oeuvre de l'expertise judiciaire d'évaluation, aucune contestation n'a existé concernant la saisine des juridictions de l'ordre judiciaire » ; que la société Gatiser ajoutait que la commune de Phalsbourg avait « ainsi clairement démontré que le contrat litigieux s'inscrivait pour elle dans le domaine de la gestion du domaine privé et ne relevait en aucun cas du contentieux administratif », ce qui lui interdisait de plaider « en appel l'évidence du caractère administratif du contrat litigieux et la compétence administrative » ; qu'en se bornant à relever que « la saisine de la juridiction judiciaire sans contestation de sa compétence par l'une ou l'autre des parties depuis l'origine du contentieux qui les oppose » n'était pas susceptible « de limiter le pouvoir de la Cour de dénier la compétence du juge judiciaire quand bien même elle avait été jusqu'alors tolérée », sans porter la moindre appréciation sur la loyauté du comportement de la commune de Phalsbourg, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui.
