LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'état établi le 19 décembre 2006 par la société Lamy en sa qualité de syndic, adressé au notaire le 21 décembre 2006, comportait toutes les indications que la société Lamy avait l'obligation de fournir en exécution de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 et constaté que la rubrique intitulée "Autres renseignements que le syndic pourra juger utile de communiquer" n'était pas renseignée, la société Lamy n'ayant pas considéré utile d'informer l'acquéreur du courrier d'EDF du 13 avril 2006 qui préconisait une réfection totale et rapide de l'alimentation électrique collective et du diagnostic technique établi le 23 novembre 2006 par l'APAVE qui formulait vingt-trois observations sur la conformité au règlement de sécurité contre le risque d'incendie et de panique dans les bâtiments, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ressortait de l'analyse des procès-verbaux d'assemblées générales que durant l'année 2007, au cours de laquelle Mme X... avait acquis son lot de copropriété, le syndicat des copropriétaires n'estimait pas se trouver dans l'obligation absolue de procéder aux travaux préconisés par les services de l'EDF en 2006, ayant seulement décidé d'étudier la nécessité des travaux, disposition qui impliquait que la copropriété considérait qu'elle disposait du libre choix de ne pas engager les travaux ni de les faire à court terme, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif au fait qu'une telle omission constituerait une négligence fautive de la part du syndic, que compte tenu de l'absence de toute décision relative à la mise en conformité de l'installation électrique et de la sécurité incendie au 24 janvier 2007, la demande de Mme X... devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Madame Muriel X... de sa demande de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'qu'il résulte des dispositions de l'article 5 du décret du 17 mars 1967, que le syndic, avant l'établissement d'un acte constatant le transfert de propriété d'un lot, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, un état daté comportant trois parties :
- dans la première partie, le syndic indique manière même approximative, et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant,
- dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative, et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant,
- dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget provisionnel et dans le total des dépenses hors budget provisionnel.
Il est acquis en que la société Lamy, en sa qualité de syndic, a dressé l'état daté du 19 décembre 2006, qui a été envoyé au notaire le 21 décembre 2006, et il n'est pas contesté que cet état toutes les indications que la LAMY avait l'obligation de fournir en exécution du texte susvisé.
Cependant, il ressort de l'analyse de cet état, que le document comporte une rubrique intitulée XIV- AUTRES RENSEIGNEMENTS que le syndic pourra juger utile de communiquer et dès lors qu'aucune mention n'a été formulée dans ce paragraphe, il en résulte nécessairement que la Société Lamy, en sa qualité de syndic de la copropriété, n'a pas considéré :
- que le courrier du 12 avril 2006 émanant des services de l'EDF qui préconisaient une réfection totale de l'alimentation électrique collective à envisager au plus vite afin de garantir un ouvrage en état conforme aux règles en vigueur,
- ainsi que le diagnostic technique établi le 23 novembre 2006 par l'APAVE, qui formulait 23 observations sur la conformité au règlement de sécurité contre le risque et de panique dans les bâtiments, constituaient des renseignements dont la communication lui apparaissait utile.
Compte tenu de la spécificité technique de ces avis portant sur la nécessité de la remise en état de l'installation électrique de la résidence en conformité avec les normes applicables, et de la parfaite connaissance des obligations qui pour l'avenir à la copropriété, qu'avait le syndic en sa qualité de professionnel, spécialiste de la mise en oeuvre de tels travaux, il est indiscutable qu'une telle omission constitue une négligence fautive.
En revanche, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété tenue le 29 mars 2007, qu'il a été décidé, au titre de la sécurité EDF-GDF, de nommer un maître d'oeuvre, pour :
- étudier la nécessité des travaux,
- présenter des devis,
et que ce n'est que lors de générale du 27 mars 2008, qu'il a été décidé de réaliser les travaux de mise en conformité des gaines techniques et de la sécurité incendie de l'immeuble, et de mandater M. Y..., pour lancer les appels d'offres afférents, dans la limite d'un montant de 215 000 euros, résolution votée par les 24 copropriétaires présents, comprenant Mme X....
C'est ensuite lors de générale du 24 mars 2009, que la décision définitive a été arrêtée pour un montant total de travaux de 217 000 euros TTC, résolution numéro 10, adoptée à la majorité simple, sur laquelle Mme X... s'est abstenue.
Il ressort en conséquence de l'analyse de ces procès-verbaux, que durant l'année 2007, au cours de laquelle Mme X... a acquis son lot de copropriété, le syndicat des copropriétaires n'estimait pas se trouver dans l'obligation absolue de procéder aux travaux préconisés par les services de l'EDF en 2006, puisqu'il a été décidé d'étudier la nécessité des travaux, disposition qui impliquait nécessairement que la copropriété considérait qu'elle disposait du libre choix de ne pas les engager, ni de les faire à court terme.
C'est donc a juste titre que le syndic rappelle que le 19 décembre 2006, il n'y avait aucune créance du syndicat devenu exigible du fait de la vente, et aucune provision non encore exigible du budget prévisionnel, puisqu'aucun travaux n'avait été décidé par l'assemblée, qu'aucun appel de fonds provisionnel n'avait été décidé, et qu'aucun calendrier n'avait été fixé.
Compte tenu de l'absence de toute décision relative à la mise en conformité de l'installation électrique et de la sécurité incendie de la Résidence Le Strasbourg, au 24 janvier 2007, il n'existe aucune preuve suffisante de ce que la simple connaissance par Mme X..., de la non-conformité aux normes applicables de ces équipements, était de nature à constituer une cause sérieuse de refus d'acquérir, ou de négociation en diminution du prix de vente de 145 000 euros de son appartement ;
ALORS QU'en se déterminant ainsi, après avoir relevé que le cabinet LAMY avait commis une négligence fautive en n'informant pas le futur acquéreur de l'obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires de réaliser d'importants travaux de mise en conformité des parties communes aux normes en vigueur, ce dont il résultait, pour Madame X..., la perte d'une chance de refuser d'acquérir ou d'acquérir à des conditions plus favorables, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
