LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2013), que la société civile immobilier Jéromi de Stains, (la SCI) propriétaire d'un terrain sur lequel est édifié un hangar donné à bail commercial depuis le 15 septembre 2004 à la société MGRA de Azevedo et fils, a fait délivrer à celle-ci le 13 novembre 2008 un commandement visant la clause résolutoire dénonçant l'exercice d'une activité de stockage de gravats et de déchets de chantier non-autorisée par le bail, puis a assigné la locataire pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes, l'arrêt retient qu'il n'y a pas lieu de s'en tenir aux strictes définitions des termes dans leur sens étymologique dans la mesure où la clause de destination précise que l'activité doit être exercée en respectant les normes anti-pollution en vigueur, que, si l'activité de location de matériel de bâtiments et travaux publics ne nécessite aucune autorisation particulière ni aucun respect particulier de normes anti-pollution, en revanche, le tri et le recyclage de déchets font l'objet d'un droit et d'un contrôle administratif particuliers et doivent respecter les normes en vigueur, et qu'une interprétation cohérente et conforme à la volonté des parties permet de conclure que la destination du bail autorisait non seulement l'activité de location mais également celle de recyclage, sans que l'une ou l'autre soit qualifiée de prépondérante ;
Qu'en statuant ainsi alors que la clause de destination stipulait que « le preneur utilisera les lieux loués pour y exercer les activités suivantes : entreposage de matériel de démolition, de terrassement, location de matériel TP, location de bennes, le tout en respectant les normes antipollution en vigueur », sans aucune référence à des matériaux de démolition, la cour d'appel, a dénaturé le sens clair et précis de cette clause ;
Et attendu que la cassation prononcée sur le premier moyen emporte cassation par voie de conséquence de la disposition attaquée par le second moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société MGRA de Azevedo et fils aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société MGRA de Azevedo et fils, la condamne à payer à la SCI Jéromi de Stains la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Jéromi de Stains.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Jeromi de Stains de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses réclamations accessoires, notamment tendant à l'expulsion sous astreinte de la société Azevedo et fils ;
AUX MOTIFS QUE les parties s'opposent sur le sens à donner à la destination des lieux et plus précisément sur la notion d'entreposage de matériel de démolition et de terrassement, au regard de l'activité exercée par la société MGRA de Azevedo consistant, notamment, en tri de gravats de démolition ; que c'est à juste titre que le premier juge a relevé que les notions de « matériel » et de « matériau » étaient des notions distinctes, faisant référence pour la première aux équipements et outillages utilisés dans une exploitation et pour la seconde aux éléments entrant dans la composition d'une chose ; que, cependant, le premier juge a exactement rappelé que, dans le langage courant, les deux notions sont souvent confondues ; que c'est pertinemment que le premier juge a considéré ne pouvoir s'en tenir, comme le fait la société Jeromi de Stains, aux strictes définitions des termes dans leur sens étymologique, dans la mesure où la clause de destination elle-même ajoute une précision qui ne peut être ignorée, selon laquelle l'activité doit être exercée en respectant les normes anti-pollution en vigueur ; qu'ainsi que le rappelle exactement la société Jeromi de Stains, si l'activité de location de matériel de bâtiments et travaux publics ne nécessite aucune autorisation particulière ni aucun respect particulier de normes anti-pollution, en revanche, le tri et le recyclage de déchets font l'objet d'un droit et d'un contrôle administratif particuliers et doivent respecter les normes en vigueur ; que c'est par une interprétation cohérente et conforme à la volonté des parties, que le premier juge a conclu que la destination du bail autorisait non seulement l'activité de location mais également celle de recyclage, sans que l'une ou l'autre soit qualifiée de prépondérante ; qu'au surplus, l'autorisation donnée, le 8 février 2008, par l'ancien bailleur, pour le dépôt d'un permis de construire un auvent industriel pour Je tri des déchets, nonobstant la critique par la société Jeromi de Stains de sa régularité qui sera examinée ci-après, confirme l'interprétation donnée à la clause de destination ; qu'en ce qui concerne le permis de construire qui a été demandé par la société MGRA de Azevedo le 3 mars 2008, la société Jeromi de Stains relève que n'ont pas été observées les stipulations du bail faisant obligation au locataire de faire signer par le bailleur les permis de construire qui pourraient s'avérer nécessaires et lui soumettre le descriptif des travaux envisagés, la société MGRA de Azevedo ayant seulement sollicité l'autorisation du bailleur de déposer un permis de construire sans lui faire signer la demande et sans lui transmettre le descriptif des travaux envisagés ; que toutefois la clause du bail permettant la mise enjeu de la clause résolutoire vise le défaut d'accord préalable du bailleur pour tout ou partie d'aménagements de toute nature ; qu'ainsi que l'a rappelé le premier juge, le permis de construire, dont le dépôt avait été autorisé par le bailleur, a fait l'objet d'un refus et les travaux envisagés n'ont par conséquent pas été réalisés ; qu'il en a justement conclu que l'infraction visée au commandement n'était donc pas caractérisée ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE l'activité prévue à l'article 3 du bail est seulement celle d' « entreposage de matériel de démolition, de terrassement, location de matériel TP, location de bennes, le tout en respectant les normes antipollution en vigueur » ; que la cour d'appel a elle-même relevé que les notions de « matériel de démolition » et de « matériau de démolition » étaient des notions distinctes, faisant référence, pour la première, aux équipements et outillages utilisés dans une exploitation et, pour la seconde, aux éléments entrant dans la composition d'une chose ; qu'en déclarant cependant que c'est par une interprétation cohérente et conforme à la volonté des parties que le premier juge avait conclu que la destination du bail autorisait l'activité de recyclage de gravats de démolition effectivement exercée dans les lieux par le preneur, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause de destination du bail en y ajoutant une activité qu'elle ne prévoyait pas, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE la destination des lieux résulte, non de l'usage qui en est fait, mais de la convention des parties ; que dès lors, en se fondant, pour rejeter la demande de la société Jeromi de Stains en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, sur la tolérance par l'ancien bailleur de l'activité de tri de gravats de démolition exercée, en fait, par le preneur dans les lieux loués en contravention avec la clause de destination des lieux définie par les stipulations du bail, la cour d'appel a violé l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Jeromi de Stains à payer à la société MGRA de Azevedo la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la société Jeromi de Stains soutient que les demandes de la société MGRA de Azevedo de dire nul le refus d'autorisation des travaux prescrits par l'administration et de la condamner au paiement de la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi et comportement abusif, sont nouvelles en cause d'appel ; que les demandes de la société MGRA de Avezedo concernant le refus d'autorisation de travaux constituent des demandes reconventionnelles qui sont recevables en cause d'appel en ce qu'elles présentent un lien suffisant avec la demande originaire du bailleur tendant à l'acquisition de la clause résolutoire fondée sur l'exercice d'une activité non autorisée et la demande de permis de construire sans signature du bailleur ; qu'en l'espèce, l'activité exercée étant conforme au bail et l'autorisation du bailleur étant indispensable, aux termes du bail, avant tous travaux, aménagements, installations, la société Jeromi de Stains ne pouvait valablement s'opposer à l'adaptation des lieux à leur destination contractuelle et conformément aux normes prescrites par l'administration et empêcher par là-même la jouissance normale des lieux par la locataire ; que la société MGRA de Azevedo a formé devant le premier juge une demande de dommages et intérêts qui a été rejetée ; que sa demande en appel n'est donc pas nouvelle, quand bien même elle en aurait complété les motifs, ayant ajouté à ceux de première instance fondés sur la mauvaise foi et le comportement abusifs, celui fondé sur le préjudice subi par le refus d'autorisation des travaux ; qu'à ce dernier titre, la société MGRA de Azevedo établit l'existence et l'étendue de son préjudice en rappelant que ce refus l'a placée dans une situation irrégulière du point de vue administratif, ne pouvant avoir que des effets négatifs, en terme d'image, auprès de ses clients, ainsi qu'elle en justifie par un courrier que lui a adressé le groupe Vinci, le 4 février 2013, lui indiquant ne pouvoir donner suite à sa demande de référencement compte tenu que son installation ne permet pas de répondre à l'intégralité de ses obligations réglementaires, alors que la société Jeromi de Stains pour refuser l'autorisation, n'a invoqué aucune considération d'ordre technique, ni aucun motif légitime et sérieux ; qu'en conséquence, la société Jeromi de Stains doit être condamnée à verser, à titre de dommages et intérêts, à la société MGRA de Azevedo, la somme de 20.000 € ;
ALORS QUE constitue une demande nouvelle, irrecevable devant la cour d'appel, la prétention qui ne tend pas aux mêmes fins que la demande soumise aux premiers juges, et qui n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de celle-ci ; qu'en l'espèce, la société MGRA de Azevedo avait formé devant le tribunal de grande instance de BOBIGNY une demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; qu'elle sollicitait, pour la première fois en cause d'appel, la condamnation du bailleur à lui payer des dommages-intérêts pour refus d'autorisation des travaux de mise en conformité des lieux avec l'arrêté préfectoral du 7 août 2008 exigés par l'administration, en violation de son obligation de délivrance ; que dès lors, en déclarant recevable cette demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle du bailleur, bien qu'elle eût un objet différent de celui de la demande formée initialement pour procédure abusive et concernât un préjudice distinct, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile.
