LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 14 mai 2013), que la société Icade capri, aujourd'hui dénommée Icade promotion logement (la société Icade), a fait réaliser une résidence de tourisme dont elle a confié l'exploitation à la société Isis, à laquelle s'est substituée la société Rhode tourisme, qu'après la réception de soixante appartements sur un total de soixante-dix-sept, la société Rhode tourisme s'est plainte des nuisances résultant de la construction, par la société Icade, d'un second bâtiment sur un terrain mitoyen et faisant selon elle obstacle à une exploitation normale de la résidence, que les parties ont conclu une transaction aux termes de laquelle la société Icade s'est engagée à verser à la société Rhode tourisme une contribution forfaitaire à titre de participation au financement des loyers, celle-ci s'engageant, quant à elle, à payer les loyers contractuellement prévus et à signer les baux des dix-sept derniers appartements de la résidence, dont la prise d'effet a été différée au 1er mai 2009, date d'achèvement des travaux du chantier mitoyen ; que la société Rhode tourisme, depuis placée en liquidation judiciaire, a engagé une action à l'encontre de la société Icade pour obtenir le paiement de pénalités de retard, ainsi que l'indemnisation du préjudice commercial lié à la poursuite des travaux au cours de l'été 2009 et du préjudice subi du fait du retard de classement de la résidence en résidence de tourisme trois étoiles ;
Attendu que la société Rhode tourisme, M. X..., pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de cette société, et M. Y..., pris en sa qualité d'administrateur judiciaire de ladite société, font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que les transactions se renferment dans leur objet ; que la renonciation résultant d'une transaction ne se présume pas et ne peut résulter que d'une stipulation manifestant une volonté non équivoque de renoncer ; que la transaction du 22 octobre 2008 ne comportait, pour la société Rhode tourisme, que l'engagement de payer les loyers dus aux copropriétaires des soixante premiers appartements, et celui de prendre à bail les dix-sept derniers logements après la fin des travaux voisins le 1er mai 2009, en contrepartie du paiement par la société Icade Capri de la somme de 260 000 euros hors taxes ; que cette transaction n'interdisait donc pas à la société Rhode tourisme de solliciter le paiement de pénalités de retard de livraison de l'immeuble ; qu'en décidant néanmoins le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2048 du code civil ;
2°/ que tout jugement doit être motivé ; que la société Rhode tourisme établissait la réalité de son préjudice commercial non seulement par la comparaison du chiffre d'affaires de la résidence entre 2009 et 2010, mais également par les attestations de clients qui avaient formulé des réclamations et griefs et par l'évolution du chiffre d'affaires de la résidence en 2011 et 2012 ; qu'en jugeant que la comparaison des chiffres d'affaires de la résidence de 2009 et de 2010 pour les seuls mois d'été ne présentait pas un caractère pertinent, sans examiner les attestations de clients ni l'évolution ultérieure du chiffre d'affaires en 2011 et 2012, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que la société Rhode tourisme demandait aussi réparation du préjudice subi au titre du retard de classement de la résidence de tourisme ; que le tribunal avait relevé, pour accueillir cette demande, que la société Rhode tourisme s'était vu privée de toute campagne associant la résidence au classement trois étoiles, jusqu'au printemps 2011, propre à situer cette résidence à un niveau de qualité de nature à s'attirer une clientèle nouvelle et qu'elle avait ainsi subi un préjudice avéré ; que pour débouter la société de sa demande, la cour d'appel s'est contentée d'affirmer que la comparaison des chiffres d'affaires de la résidence de 2009 et de 2010 pour les seuls mois d'été ne présentait pas un caractère pertinent, ce qui était sans rapport avec le préjudice dont la réparation était demandée ; qu'en statuant ainsi, sans réfuter les motifs du jugement et sans motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que sous le couvert de griefs non fondés de violation de la loi et de méconnaissance des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le moyen ne tend en réalité qu'à remettre en cause, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine des juges d'appel qui, d'une part, ont retenu que l'indemnité transactionnelle versée par la société Icade avait pour seul objet d'indemniser le retard de livraison et, d'autre part, ont estimé que les pièces produites étaient insuffisantes pour établir la réalité des préjudices invoqués ; qu'il ne peut donc être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Rhode tourisme et MM. X... et Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour MM. X... et Y..., ès qualités, et la société Rhode tourisme
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Rhode Tourisme et MM. Y... et X... ès qualités de leurs demandes contre la société Icade Promotion Logement ;
AUX MOTIFS QUE selon l'acte intitulé « protocole d'engagement de prise à bail commercial de logements meublés d'une résidence de tourisme classée », à la date du 16 avril 2008 et pour tout lot non livré, le maître d'ouvrage devra verser une pénalité de 300 ¿ par lot non livré et par semaine, laquelle passera à 600 ¿ par semaine de retard et par lot après le 15 juin 2008 ; que la facture litigieuse du 15 septembre 2008 porte sur : « Indemnité de retard de livraison pour la résidence « Azurea » sise à Aix-les-Bains (73) pour la période du 16 avril 2008 au 20 mai 2008 conformément au protocole, soit : 5 semaines x 77 appartements x 300 ¿ = 115 500 ¿ » ; que selon le protocole d'accord du 22 octobre 2008, Rhode tourisme a procédé à la réception de la résidence en date du 20 mai 2008 ; qu'Icade Capri a contesté toute relation de causalité entre la construction du second immeuble et la commercialisation de la résidence dont Rhodes tourisme assure l'exploitation ; que toutefois, elle a accepté de participer au financement des loyers des 60 appartements vendus à hauteur d'une contribution forfaitaire de 260.000 ¿ hors-taxes augmentée de la TVA ; qu'en contrepartie de ces paiements, Rhode tourisme s'engage irrévocablement à payer les loyers contractuellement dus aux copropriétaires bailleurs au titre de ces 60 appartements ; qu'enfin, Rhode tourisme s'est engagée à signer à première demande d'lcade Capri les baux des 17 derniers appartements de la résidence dont la date de prise d'effet sera différée au 1er mai 2009, date d'achèvement des travaux du chantier mitoyen ; qu'enfin, la société Icade Capri fera son affaire personnelle de toutes exigences des bailleurs au titre de la période transitoire entre la signature du bail et le 30 avril 2009 ; qu'une transaction se caractérise par des concessions réciproques, qu'en l'espèce, les parties étaient en litige à propos : du préjudice commercial susceptible de résulter de la construction du second bâtiment, et du retard de livraison ; qu'Icade a accepté de participer au paiement des loyers des 60 appartements livrés avec retard alors que ce retard était d'ores et déjà constaté ; qu'Icade a fait acter au protocole d'accord qu'elle contestait toute relation de cause à effet entre la construction du nouveau bâtiment et les difficultés rencontrées par la société Rhodes tourisme ; que dès lors la transaction portait nécessairement sur les pénalités de retard ; qu'à cet égard, Icade a consenti une concession en acceptant de payer une somme sensiblement supérieure à celle qui était contractuellement due, alors qu'au surplus le sort des 17 appartements qui n'étaient pas encore livrés à la date de rédaction du protocole fait l'objet d'une clause particulière et que le retard de livraison était d'ores et déjà certain ; qu'il était trop tôt pour dire que l'exploitation de ces 17 appartements pourrait être compromise par la construction du nouveau bâtiment ; qu'il en résulte que l'indemnité de 260.000 ¿ hors-taxes avait pour seul objet d'indemniser le retard de livraison ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré et de débouter la société Rhode tourisme de sa demande en paiement de la somme de 115.500 ¿ ; que sur les demandes en paiement des sommes de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice commercial pendant l'été 2009 et de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de classement des résidences, la société Icade fait valoir à juste titre que les pièces produites sont insuffisantes pour établir la réalité des préjudices invoqués ; qu'en effet, la comparaison des chiffres d'affaires de la résidence de 2009 et de 2010 pour les seuls mois d'été ne présente pas un caractère pertinent, alors que la société Rhode tourisme ne s'explique pas sur les résultats de son exploitation ;
1°) ALORS QUE les transactions se renferment dans leur objet ; que la renonciation résultant d'une transaction ne se présume pas et ne peut résulter que d'une stipulation manifestant une volonté non-équivoque de renoncer ; que la transaction du 22 octobre 2008 ne comportait, pour la société Rhode Tourisme, que l'engagement de payer les loyers dus aux copropriétaires des 60 premiers appartements, et celui de prendre à bail les 17 derniers logements après la fin des travaux voisins le 1er mai 2009, en contrepartie du paiement par la société Icade Capri de la somme de 260.000 ¿ hors taxes ; que cette transaction n'interdisait donc pas à la société Rhode Tourisme de solliciter le paiement de pénalités de retard de livraison de l'immeuble ; qu'en décidant néanmoins le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2048 du code civil ;
2°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la société Rhode Tourisme établissait la réalité de son préjudice commercial non seulement par la comparaison du chiffre d'affaires de la résidence entre 2009 et 2010, mais également par les attestations de clients qui avaient formulé des réclamations et griefs et par l'évolution du chiffre d'affaires de la résidence en 2011 et 2012 ; qu'en jugeant que la comparaison des chiffres d'affaires de la résidence de 2009 et de 2010 pour les seuls mois d'été ne présentait pas un caractère pertinent, sans examiner les attestations de clients ni l'évolution ultérieure du chiffre d'affaires en 2011 et 2012, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la société Rhode Tourisme demandait aussi réparation du préjudice subi au titre du retard de classement de la résidence de tourisme ; que le tribunal avait relevé, pour accueillir cette demande, que la société Rhode Tourisme s'était vu privée de toute campagne associant la résidence au classement trois étoiles, jusqu'au printemps 2011, propre à situer cette résidence à un niveau de qualité de nature à s'attirer une clientèle nouvelle et qu'elle avait ainsi subi un préjudice avéré ; que pour débouter la société de sa demande, la cour d'appel s'est contentée d'affirmer que la comparaison des chiffres d'affaires de la résidence de 2009 et de 2010 pour les seuls mois d'été ne présentait pas un caractère pertinent, ce qui était sans rapport avec le préjudice dont la réparation était demandée ; qu'en statuant ainsi, sans réfuter les motifs du jugement et sans motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
