LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 682 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 11 avril 2013), que la société Supermarché X...
Y..., M. X... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble X...
Y... (les consorts X...) sont propriétaires d'un ensemble immobilier contigu à un autre ensemble sur lequel la SCI de l'Androsace a édifié l'immeuble en copropriété, Le Paradis ; que, pour permettre le désenclavement de l'immeuble des consorts X..., la société George V Savoie Léman, venant aux droits de la SCI de l'Androsace, leur a consenti une promesse de servitude de passage sur plusieurs parcelles dont elle est demeurée propriétaire ; que le passage octroyé étant insuffisant pour assurer la desserte complète du supermarché X...
Y..., les consorts X... ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Paradis (le syndicat) afin d'obtenir un droit de passage complémentaire de 12 m ² sur une parcelle appartenant à la copropriété ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'en se désistant de leur action sans attendre que la servitude projetée soit constituée par acte notarié, comme cela était érigé en condition suspensive par l'accord du 7 mars 2008, sans faire le nécessaire pour que la promesse synallagmatique de servitude de passage du 12 octobre 2009 soit réitérée par acte authentique, comme stipulé à titre de condition suspensive et en acceptant la constitution d'une servitude insuffisante, les consorts X... ont eux-mêmes créé l'enclave de leurs fonds ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ni l'accord du 7 mars 2008 ni la promesse du 12 octobre 2009 ne portaient sur la parcelle appartenant au syndicat et nécessaire à la desserte complète de l'ensemble immobilier des consorts X..., la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser le caractère volontaire de l'enclavement, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Paradis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Paradis à payer à la société Supermarché X...
Y..., à M. X... et au syndicat des copropriétaires de la copropriété X...
Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Paradis ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. X..., la société Supermarché X...
Y... et le syndicat des copropriétaires X...
Y...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société SUPERMARCHE X...
Y..., Monsieur Henri X... et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE X...
Y... de leur demande tendant à voir reconnaître une servitude de passage à tous usages sur la parcelle sise à Chamonix Mont-Blanc, au lieudit " Chamonix ", cadastrée section G 7 sous le n° 5800 appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE IMMEUBLE " LE PARADIS ", pour la desserte de leurs parcelles cadastrées section G 7 sous les numéros 969 et 982 pour la SAS SUPERMARCHE X...
Y..., 971, 972, 973, 974, 975 et 976 pour la COPROPRIETE X...
Y... et 986 et 987 pour Monsieur Henri X... ;
Aux motifs que « les parcelles cadastrées section G n° 969, 971, 972, 973, 974, 975, 976, 982, 986 et 987 lieudit " Chamonix " à CHAMONIX MONT-BLANC, appartenant à Monsieur Henri X..., à la société SUPERMARCHE X...
Y... dont Monsieur Henri X... est le président et à la copropriété X...
Y... constituées de quatre lots appartenant pour trois d'entre eux à Monsieur Henri X..., la société SUPERMARCHE X...
Y... étant propriétaire du quatrième, étaient desservies par les impasses des Rhododendrons, du Génépy et de l'Androsace donnant toutes les trois sur la rue Joseph Vallot située à l'est des dites parcelles ; que lors de l'aménagement d'une rocade, aujourd'hui dénommée Allée Recteur X..., la commune de CHAMONIX MONT-BLANC, ayant dû exproprier certaines parcelles, a conclu un accord le 7 septembre 1994, aux termes duquel elle a pris, en son article 4, différents engagements afin de permettre la nécessaire desserte des fonds X... et notamment d'autoriser en permanence le passage par la rue Joseph VALLOT aux véhicules automobiles pour rejoindre les impasses du Génépy et de l'Androsace constituant l'accès au parking du supermarché X...-Y... ; mais que, par arrêté du 18 mai 2005, la commune de CHAMONIX MONT-BLANC étendait le statut de zone piétonne, créée en 2002, à la rue VALLOT ; que par assignation du 2 août 2005, Monsieur Henri X... et la société SUPERMARCHE X...
Y... assignaient la commune de CHAMONIX MONT-BLANC devant le Tribunal de grande instance de BONNEVILLE, invoquant la grave atteinte portée à l'accès au supermarché et sollicitant l'annulation du protocole du 7 septembre 1994 et subséquemment la restitution des parcelles expropriées ; que dans la perspective de mettre fin à ce litige, le maire de la commune de CHAMONIX MONT-BLANC obtenait de la SCI Chamonix " L'Androsace ", suivant protocole du 29 juin 2006, qu'elle s'engage à créer une voie entre l'allée du recteur X...et l'impasse des Rhododendrons afin de préserver pour l'avenir une possibilité de développement urbain cohérent du quartier, qu'elle tolère, à titre précaire sans que cela soit constitutif de droit réel, que cette voie une fois construite puisse être utilisée par l'exploitant, le personnel et les clients du supermarché X...-Y... ; que la voie ainsi visée est celle constituée par les parcelles 5801, 5804 et 5809 créées par le plan de servitude établi par la société GEO MESURE (pièce 5 de l'appelant) ; que le 11 juin 2007, la commune de CHAMONIX MONT-BLANC refusait à la société SUPERMARCHE X...
Y... un certificat d'urbanisme dans la perspective d'un projet immobilier visant à la construction de 22 logements et parkings sur les parcelles cadastrées section G n° 969, 971, 972, 973, 974, 975, 976 et 982 ; que pour mettre fin au litige toujours pendant devant le Tribunal de grande instance de BONNEVILLE, la commune de CHAMONIX MONT-BLANC acceptait, aux termes d'un protocole d'accord transactionnel non daté, mais dit du 7 mars 2008 par les appelants, conclu avec Monsieur Henri X... (pièce 9), que l'accès principal à l'ensemble immobilier X... se fasse en empruntant l'assiette du passage à tous usages à consentir par la SNC Chamonix " L'Androsace ", sous condition suspensive de la signature de l'acte authentique constituant la servitude ainsi décrite au profit du fonds X... ; que cet acte conditionnait le désistement d'instance et d'action de la société SUPERMARCHE X...
Y... et de Monsieur X... à la réalisation de la précédente condition suspensive ; et que, effectivement la société GEORGE V SAVOIE LEMAN, qui devait acquérir le tènement de la SCI Chamonix " L'Androsace " concluait, le 12 octobre 2009 un accord avec la société SUPERMARCHE X...
Y... stipulant la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle correspondant au passage précédemment toléré à titre précaire et ce sous condition suspensive de réitération de l'acte sous forme authentique ; que les appelants exposent avoir abandonné la procédure initiée par leur assignation du 2 août 2005 suite à la signature de l'accord transactionnel du 7 mars 2008 ; mais qu'en se désistant de leur action d'une part sans attendre que la servitude projetée soit constituée par acte notarié comme cela était érigé en condition suspensive par l'accord du 7 mars 2008, d'autre part sans faire le nécessaire pour que la promesse synallagmatique de la constitution de servitude de passage du 12 octobre 2009, à laquelle ils sont parties, soit réitérée par acte authentique comme elle le stipulait à titre de condition suspensive et de troisième part en acceptant la constitution d'une servitude insuffisante puisqu'ils sont aujourd'hui contraints d'en poursuivre l'extension, la société SUPERMARCHE X...
Y... et Monsieur Henri X... ont, eux même, créée l'enclave de leurs fonds privant par là même leur présente action de fondement légal » ;
Alors que, de première part, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante pour l'exploitation commerciale de sa propriété est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, sauf à ce qu'il soit à l'origine de l'enclavement de ses fonds ; que pour rejeter la demande de servitude de passage soumise à la Cour, fondée sur le fait que le droit de passage actuel s'avère insuffisant pour assurer une desserte effective des fonds de la Société SUPERMARCHE X...
Y..., Monsieur Henri X... et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE X...
Y..., l'arrêt énonce que les demandeurs ont eux-mêmes créé l'enclave de leurs fonds dès lors qu'ils se sont désistés de leur action contre la Commune de Chamonix sans attendre que la servitude projetée dans un accord transactionnel passé le 7 mars 2008 passé avec ladite Commune soit constituée par acte notarié, comme cela était érigé en condition suspensive, d'une part, et qu'ils n'ont pas fait le nécessaire pour que la promesse synallagmatique de constitution d'une servitude de passage datée du 12 octobre 2009, à laquelle ils sont parties, soit réitérée par acte authentique comme ladite promesse le stipulait à titre de condition suspensive, d'autre part ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il est constant que l'action judiciaire de laquelle les demandeurs se sont désistés n'avait pour objet que la résolution, avec l'octroi d'une indemnité, d'un accord transactionnel antérieur conclu le 7 septembre 1994 avec la Commune de Chamonix, et que l'assiette de la servitude de passage visée tant par l'accord transactionnel du 7 mars 2008 que par la promesse synallagmatique du 12 octobre 2009 ne concerne pas la parcelle n° 5800 objet de la présente procédure, dont l'insuffisance de la desserte fonde l'actuelle demande de servitude de passage, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser le caractère volontaire de l'enclavement retenu, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil ;
Alors que, de seconde part, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante pour l'exploitation commerciale de sa propriété est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, sauf à ce qu'il soit à l'origine de l'enclavement de ses fonds ; que pour rejeter la demande de servitude de passage soumise à la Cour, fondée sur le fait que le droit de passage actuel s'avère insuffisant pour assurer une desserte effective des fonds de la Société SUPERMARCHE X...
Y..., Monsieur Henri X... et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE X...
Y..., l'arrêt énonce que les demandeurs ont eux-mêmes créé l'enclave de leurs fonds dès lors qu'ils ont accepté la constitution d'une servitude insuffisante puisqu'ils sont aujourd'hui contraints d'en poursuivre l'extension ; qu'en statuant ainsi, alors que si les demandeurs ont accepté initialement une servitude de passage, c'est en raison de l'enclavement de leurs fonds, ce dont il s'évince qu'une telle acceptation n'est pas la cause dudit enclavement, la Cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser le caractère volontaire de l'enclavement, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil.
