LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen , ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu par motifs propres et adoptés que le bail, qui prévoyait que « tous travaux, améliorations ou constructions quelconques pourront être pratiqués par le preneur sous sa seule responsabilité, sans l'accord du bailleur, mais à charge simplement pour lui de le prévenir », ne contenait aucune disposition faisant obligation au preneur de réaliser la surélévation de l'immeuble loué, une telle obligation ne pouvant s'évincer de la seule prévision d'une augmentation de loyer correspondant à l'augmentation de surface qui résulterait de ces travaux, la cour d'appel, sans dénaturation, a pu retenir que l'absence de surélévation ne constituait pas un manquement du preneur à ses obligations contractuelles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé par motifs adoptés que le droit de surélever avait été transmis par les bailleurs au preneur pour la durée du bail, la cour d'appel, interprétant la clause imposant au preneur de souffrir et de laisser faire tous travaux de ravalement, réparation, reconstruction et autres, a souverainement retenu qu'elle ne pouvait s'appliquer aux travaux de surélévation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... et la SCI Stella aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Marie-Stella Y... et la SCI Stella
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Stella et Mme X... de leur demande de résiliation judiciaire du bail et d'avoir rejeté leur demande de dommages et intérêts ;
Aux motifs qu'il y a lieu de déterminer si la Tarte Tropézienne a manqué à ses obligations contractuelles en s'abstenant de réaliser elle-même les travaux de surélévation ; qu'il est certain que les parties ont envisagé la réalisation par le preneur de travaux de surélévation ainsi qu'il résulte des énonciations du bail puisque le bail contient la stipulation suivante : le preneur assumera à la fin des travaux de surélévation par la construction d'un 2ème étage de l'immeuble l'impôt foncier ainsi que les réparations locatives de la totalité de l'immeuble qui pourraient devenir nécessaires. Le preneur supportera les loyers correspondant à l'augmentation de surface obtenue du fait de la réalisation de ce 2ème étage à partir de l'expiration de la première période du bail ou, au plus tard, et dans l'hypothèse où les travaux ne seraient pas terminés à cette date au terme de la première échéance du bail renouvelé ; que le preneur a versé la somme de 150.000 francs en contre partie de ce droit de surélévation ; que pour faire obstacle à ce constat et au droit ainsi conféré au preneur par cette cession la SCI Stella et Mme X... objectent vainement que ce versement n'est pas quittancé, alors que la page du bail constatant ce versement est paraphé, que le bail est signé des deux parties et qu'aucune disposition du bail ne prévoyait la caducité de la clause de cession du droit de surélévation faute de quitus ; qu'au vu de cette clause, le premier juge a justement décidé que le bail avait conféré un droit au bénéfice du preneur mais n'avait pas édicté ni explicité une obligation à son égard ; qu'enfin la seule prévision dans le bail d'une augmentation de loyer correspondant à l'augmentation de surface qui résulterait des travaux de surélévation ne permet pas de déduire sauf à ajouter à l'acte ce qui ne peut se faire au détriment du débiteur, que l'exécution de ces travaux était imposée au preneur, à peine de résiliation du bail ;
Alors d'une part, que la clause selon laquelle « le preneur assumera à la fin des travaux de surélévation par la construction d'un 2ème étage de l'immeuble l'impôt foncier ainsi que les réparations locatives de la totalité de l'immeuble qui pourraient devenir nécessaires. Le preneur supportera les loyers correspondant à l'augmentation de surface obtenue du fait de la réalisation de ce 2ème étage à partir de l'expiration de la première période du bail ou, au plus tard, et dans l'hypothèse où les travaux ne seraient pas terminés à cette date au terme de la première échéance du bail renouvelé »manifeste de façon claire et précise la volonté des parties de mettre à la charge du preneur l'obligation contractuelle de réaliser cette surélévation ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors d'autre part, qu'il résulte des mentions claires et précises du bail du 28 décembre 2001, que le paiement par le preneur d'une somme de 22.867,35 euros au titre du droit de surélévation prévu par le bail, n'a pas été quittancé, aucune signature ne figurant sous la mention « dont quittance » qui figure au regard de la clause qui prévoit ce paiement ; qu'en se fondant pour dire que le bail avait conféré un droit au bénéfice du preneur mais n'avait pas édicté ni explicité une obligation à son égard , sur le paiement par le preneur d'un droit de surélévation, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail et violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors enfin, que la cession du droit de surélévation de l'immeuble lequel appartient au bailleur propriétaire, a pour objet de permettre au preneur de justifier de son droit de réaliser ces travaux sur un immeuble qui n'est pas sa propriété et de profiter des locaux ainsi surélevés sans contrepartie financière jusqu'à l'expiration de la première période du bail ou, au plus tard, et dans l'hypothèse où les travaux ne seraient pas terminés à cette date au terme de la première échéance du bail renouvelé ; que cette cession d'un droit de surélévation n'a nullement pour objet de conférer au preneur le droit discrétionnaire de réaliser ou non les travaux de surélévation convenus par les parties au bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé la clause de cession d'un droit de surélévation, et violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le commandement délivré le 22 septembre 2009 était infondé et n'a produit aucun effet ;
Aux motifs qu'il n'a pas été délivré commandement du fait que les travaux n'ont pas été réalisés mais du fait que le bailleur était empêché de les faire lui-même ; qu'en conséquence il convient de rechercher si la locataire était dans l'obligation contractuelle de laisser accéder le bailleur au premier étage pour lui permettre en cours de bail d'exécuter ces travaux ; que le premier juge a rejeté à juste titre une telle prétention ; que la SARL La Tarte Tropézienne justifie par la production d'un constat d'état des lieux dressé par maitre Viaud huissier que la porte existante n'a pas été supprimée ; qu'au demeurant le bail conférait au preneur la possibilité de faire sous sa responsabilité sans l'accord du bailleur, tous travaux, améliorations, constructions quelconques de sorte que les aménagements internes faits par le bailleur et susceptibles d'affecter les portes ne sauraient caractériser une infraction fondant la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; que par ailleurs l'ensemble de l'emprise du rez-de-chaussée et du premier étage sont compris dans le bail, la SCI Stella et Mme X... ne démontrant ni même n'alléguant que la SARL La Tarte Tropézienne aurait annexé des locaux non compris dans le bail, si bien que l'obligation notifiée dans le commandement vise à imposer à la SARL La Tarte Tropézienne de laisser le bailleur passer dans les locaux commerciaux du premier étage pour réaliser des travaux de surélévation ; qu'or la SARL La Tarte Tropézienne n'a aucune obligation à contractuelle à ce titre puisque le bail n'impose au preneur de ne souffrir et laisser faire que tous travaux de ravalement, réparation, reconstruction et autres, ce qui ne saurait désigner sans dénaturation des travaux de surélévation ; que la société La Tarte Tropézienne n'a pas d'avantage d'obligation légale à ce titre ainsi que le rappelle à juste titre le premier juge au visa des articles L 145-18 et L 145-21 du Code de commerce qui suppose à la fois le différé du renouvellement du bail et le versement d'une indemnité ; qu'en conséquence, faute d'infraction à une obligation de laisser le bailleur accéder pour exécuter les travaux, la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne se justifie pas et le premier juge a déclaré à juste titre le commandement du 22 septembre 2009 infondé ;
Alors que selon le contrat de bail « le preneur devra souffrir et laisser faire tous travaux de ravalement, réparation, reconstruction et autres que le bailleur jugerait nécessaires en cours de bail dans les lieux loués sans pouvoir réclamer ni diminution de loyer ni indemnité quand bien même les travaux dureraient plus de 40 jours » ; que cette clause dont l'énumération n'est pas limitative, que ce soit en ce qui concerne la nature des travaux, ainsi que cela résulte de l'emploi des termes « et autres » ou en ce concerne leur durée, oblige clairement le preneur à laisser le bailleur exécuter tous travaux qu'il jugerait nécessaire y compris par conséquent les travaux de surélévation d'ailleurs prévus par les parties ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
