LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 4 février 2013), que par acte sous seing privé, M. et Mme X... ont vendu à M. Y... un immeuble sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que la vente n'ayant pas été réitérée, M. et Mme X... ont assigné l'acquéreur en paiement de la clause pénale prévue à l'acte ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1178 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande des vendeurs, l'arrêt retient que si M. Y... ne peut justifier de demandes de prêt conformes aux termes de la promesse, auprès des banques, il a sollicité un prêt, correspondant aux caractéristiques de l'acte, d'un montant de 584 000 euros par l'intermédiaire d'un courtier dont les partenaires financiers ont refusé le financement ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'acquéreur n'avait pas présenté des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes contre Monsieur Frédéric Y... ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur Y... verse aux débats 3 courriers :- un courrier non daté émanant de AXA, faisant référence à une demande de financement du 2 janvier 2010,- un courrier du 5 janvier 2010 émanant d'un agent général d'Allianz Banque, un courrier du 18 mars 2010 émanant du Crédit du Nord faisant référence à une demande de prêt du 10 février 2010, l'informant du refus de répondre favorablement à ses demandes qui toutefois ne sont pas détaillées, de sorte que ces pièces ne permettent pas à la cour de vérifier si celles-ci étaient conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; toutefois l'appelant produit également aux débats un courrier émanant de Cod Group Conseil du 22 janvier 2010 précisant que Frédéric Y... avait déposé le 29 décembre 2009 une demande de prêt destinée à l'acquisition du bien situé ... à Baisieux, et qu'après une étude avec ses différents partenaires bancaires, il ne pouvait être donné une suite favorable à sa demande de financement ; qu'il produit également la copie d'un message électronique en date du 22 janvier 2010 émanant de Cod Group Conseil adressé à l'un de ses partenaires financiers lui demandant de recevoir le candidat acquéreur pour discuter avec lui du financement de son acquisition de Baisieux ; à ce courriel est joint un document émanant de Cod Group Conseil du 5 janvier 2010 détaillant la demande de prêt pour un montant de 584. 000 ¿ au taux de 3, 85 % sur 20 ans et 3, 95 % sur 25 ans ; ces documents démontrent que Frédéric Y... a bien fait diligence dans le délai imparti pour obtenir un prêt auprès d'un cabinet en gestion de patrimoine (courtier), qui n'est pas le cabinet qui a servi d'intermédiaire pour la signature de la promesse de vente, qui est Cod Group Immobilier, selon les caractéristiques stipulées audit acte (les 2. 000 ¿ d'écart sur le montant à financer n'ayant aucune incidence sur l'appréciation du respect par l'acquéreur de ses obligations) ; par ailleurs, il résulte d'un courrier du 22 février 2010 adressé par Maître Z... à Maître A... qu'il avait été avisé depuis le 9 février par sa consoeur de trois refus de crédit opposés à son client ; si la promesse de vente prévoyait l'engagement de l'acquéreur de justifier auprès du vendeur dans le délai de 48 heures du dépôt de ses demandes de prêt, aucune sanction n'a été stipulée ; l'indemnité contractuelle destinée à réparer l'immobilisation abusive du bien à vendre suppose la démonstration d'une faute, négligence, passivité, mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur, ce qui n'est pas démontré en l'espèce par la production des pièces ci-dessus retenues et que ne constitue pas une justification tardive de diligence dès lors qu'elles ont été accomplies et alors qu'aucune intention maligne n'est prouvée par les vendeurs ; il résulte de ce qui précède qu'infirmant le jugement entrepris, les époux X... doivent être déboutés de leur demande de paiement, la clause pénale ne pouvant être réclamée dès lors que la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas été réalisée ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si Monsieur Frédéric Y... ne s'était pas engagé à solliciter un prêt auprès de quatre établissements bancaires, de sorte que son incapacité à justifier d'une demande conforme aux caractéristiques contractuelles auprès de trois de ces établissements constituait une violation de ses obligations excluant qu'il se prévale de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code Civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'acheteur qui s'engage sous le bénéfice d'une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ne peut soutenir que la condition n'est pas accomplie que s'il a demandé un prêt répondant strictement aux caractéristiques prévues à l'acte de vente ; qu'en se fondant sur un refus de prêt du 22 janvier 2010 ne donnant aucune précision sur la demande de prêt refusée, et sur une demande de prêt du même jour sur le sort de laquelle elle ne donne aucune information, la Cour d'Appel s'est prononcée par des motifs inopérants pour montrer que Monsieur Frédéric Y... avait demandé un prêt répondant aux caractéristiques prévues par l'acte de vente sous seing privé et que cette demande avait été rejetée ; qu'elle a ainsi violé l'article 1178 du Code Civil ;
ALORS ENFIN QUE l'acheteur qui s'engage à demander un prêt pour financer une acquisition ne remplit ses obligations que si sa demande répond strictement aux caractéristiques du prêt prévues à l'acte de vente ; qu'en énonçant que le fait que la demande prétendument formulée par Monsieur Frédéric Y... ait porté sur un montant supérieur à celui prévu à l'acte de prêt était sans importance, eu égard au faible écart entre les deux, la Cour d'Appel a violé l'article 1178 du Code Civil ;
