LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 mars 2013), que la société Clubhôtel multivacances a mis à la disposition des sociétés civiles immobilières Résidence multivacances Avoriaz 1 et Avoriaz 2 ses lots n° 70 et 148 à usage de salle polyvalente dans un immeuble en copropriété ; que par courrier du 30 octobre 2009, la société Clubhôtel multivacances a mis fin à la mise à disposition de la salle polyvalente ; qu'un arrêt confirmatif du 18 mai 2010 a condamné la société Clubhôtel multivacances à laisser libre d'accès à la salle polyvalente au bénéfice de la SCI Résidence multivacances Avoriaz 2 ; que la société Clubhôtel multivacances a assigné la SCI Résidence multivacances Avoriaz 2 en expulsion ; que celle-ci a sollicité reconventionnellement la perfection de la vente des lots à son profit ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI Résidence multivacances Avoriaz 2 fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de réitération de vente, de la condamner à évacuer la salle polyvalente correspondant aux lots n° 70 et 148, et de la condamner à payer une indemnité d'occupation, alors, selon le moyen, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en l'espèce, dans son courrier du 5 mai 2003, la société Clubhôtel multivacances a formulé une offre de vente de la salle polyvalente au prix de 1 677 euros par mètre carré à la SCI Avoriaz 1 et à la SCI Avoriaz 2, sans conditionner l'offre à une acquisition conjointe par les deux SCI ; que cette proposition a été acceptée séparément par chaque SCI, au cours de leurs assemblées générales respectives du 20 juin 2003 ; que les résolutions concernées ne précisaient pas qu'il s'agissait d'une acquisition indivise ; que la vente était donc parfaite avec la SCI Avoriaz 2 ; que dès lors, en jugeant que la vente avait été contractée par les deux SCI Avoriaz 1 et 2 et qu'il n'y avait pas d'identité entre l'acquéreur partie à l'accord et la SCI Avoriaz 2 qui revendiquait la vente, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1583 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la proposition des deux SCI Avoriaz 1 et Avoriaz 2 d'acquérir les lots sans autre précision que le prix au m2 avait été acceptée par la société Clubhôtel multivacances, que les modalités de la propriété n'avaient pas été précisées, que les deux assemblées générales des SCI Avoriaz 1 et 2 avaient voté de manière identique l'acquisition de la salle polyvalente au prix convenu, mais sans aucune allusion à l'autre SCI, et que la SCI Avoriaz 2 revendiquait pour elle seule le profit d'une vente qui avait été contractée, en tant qu'acquéreur, par les deux SCI Avoriaz 1 et 2, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que s'il y avait eu un accord sur la chose et sur le prix, il n'y avait pas d'identité entre l'acquéreur partie à l'accord et la société qui revendiquait la vente, en a exactement déduit qu'il ne pouvait être fait droit à la demande de réitération de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la SCI Résidence multivacances Avoriaz 2 fait grief à l'arrêt de la condamner à évacuer la salle polyvalente correspondant aux lots n° 70 et 148, et à payer une indemnité d'occupation, alors, selon le moyen :
1°/ que dans ses conclusions d'appel, la SCI Avoriaz 2 soutenait, preuve à l'appui, qu'elle disposait d'un « droit d'usage » de la salle polyvalente, en contrepartie duquel elle payait les charges de copropriété afférentes aux lots correspondants ; qu'elle soulignait que la société Clubhôtel multivacances soutenait « en vain (...) que la SCI Avoriaz 2 n'a pas de droit sur la salle polyvalente » ; que dès lors, en jugeant que la SCI Avoriaz « conclu ait seulement à la confirmation du jugement et ne revendiqu ait donc à l'heure actuelle aucun titre à occuper les lots appartenant privativement à l'appelante », la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu l'existence d'un prêt de la salle polyvalente à la SCI Avoriaz 2 ; qu'en se bornant à affirmer que « par courrier du 30 octobre 2009, la société Clubhôtel multivacances a mis fin à ce prêt », sans s'expliquer sur les conditions dans lesquelles elle pouvait y mettre fin ni constater que ces conditions étaient réunies, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1888 du code civil ;
3°/ que dans ses conclusions d'appel, la SCI Avoriaz 2 dénonçait vivement l'attitude de la société Clubhôtel multivacances, qui lui avait interdit l'accès à la salle polyvalente et qui ne cherchait à l'en faire expulser qu'à titre de mesure de rétorsion à la suite du changement de gérant ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Clubhôtel multivacances n'avait pas commis un abus de droit en agissant de la sorte, justifiant le rejet de sa demande d'expulsion, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI Avoriaz 2 ne revendiquait aucun titre à occuper les lots appartenant privativement à la société Clubhôtel multivacances, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches sur les conditions de résiliation de la mise à disposition de la salle polyvalente et sur un abus de droit qui ne lui étaient pas demandées à l'appui de la contestation des demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, a, sans méconnaître l'objet du litige, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Avoriaz 2 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Avoriaz 2 à payer à la société Clubhôtel multivacances la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Avoriaz 2 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Résidence multivacances Avoriaz 2
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI Avoriaz 2 de sa demande de réitération de vente, de L'AVOIR condamnée, ainsi que toute personne de son chef, à évacuer la salle polyvalente correspondant aux lots n° 70 et 148 de la copropriété Résidence Multivacances à Avoriaz, et de L'AVOIR condamnée à payer une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE « dans la copropriété Résidence Multivacances à Avoriaz, les lots 70 et 148 constituent une salle polyvalente, partie privative appartenant à la société Clubhôtel Multivacances, anciennement Multigestion, et mise à disposition, à partir de 1975, des sociétés civiles immobilières Résidences Multivacances Avoriaz 1 et Avoriaz 2, sociétés d'attribution d'immeubles à temps partagé, lesquelles prenaient en charge le paiement des charges de copropriété, et que cette salle était utilisée par la société Avoriaz 2 à usage de projections cinématographiques et salons de jeux ; que lors de l'assemblée générale du 7 octobre 2009, les associés de la société Résidence Multivacances Avoriaz 2 ont révoqué le mandat de gérance des lots lui appartenant confié à la société Clubhôtel Multivacances et ont confié cette gérance à la société SG2P ; que, par courrier du 30 octobre 2009, la société Clubhôtel Multivacances a mis fin à ce prêt ; que par jugement du 26 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Thonon les Bains a débouté la société Clubhôtel Multivacances de sa demande d'expulsion, dit qu'elle devait réitérer sous astreinte devant notaire de son choix de la vente des lots n° 70 et 148 moyennant le prix de 1.677 € le m2 net vendeur au profit de la société Avoriaz 2, débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts (...) ; que la SAS Clubhôtel Multivacances a interjeté appel (...) ; (...) que la SCI Avoriaz 2 conclut à la confirmation du jugement sauf à condamner la société Clubhôtel Multivacances à lui payer 20.000 ¿ de dommages et intérêts (...) ; que la SCI Avoriaz 2 conclut seulement à la confirmation du jugement et ne revendique donc à l'heure actuelle aucun titre à occuper les lots appartenant privativement à l'appelante ; que force est de constater que, suite à l'information de la décision de l'appelante de vendre, les deux sociétés ont proposé, par le truchement de Mme X..., qui a négocié le prix au nom des conseils de surveillance des deux sociétés, d'acquérir les lots 70 et 148 sans autre précision que le prix au m2 qui a été accepté et que c'est en cet état que la proposition a été acceptée par la société Clubhôtel ; que les modalités de la propriété des deux SCI n'ont apparemment jamais été précisées et qu'il n'y a pas trace d'une telle précision au dossier ; que les deux assemblées générales des sociétés Avoriaz 1 et 2, en date du 20 juin 2003, ont voté de manière identique l'acquisition de la salle polyvalente au prix convenu, mais sans aucune allusion à l'autre SCI ; que le conseil de surveillance unique des deux sociétés, dans une réunion du 10 avril 2008, par une résolution n° 5, estimait qu'il y avait un accord sur la chose et sur le prix, précisait que, malgré ses « très nombreuses relances », la vente n'était toujours pas passée, et que le directeur de Multigestion s'était engagé à le faire pour fin décembre 2006 et au plus tard les premiers jours de janvier 2007, et demandait à nouveau « l'application de la 5° résolution de l'AG du 20 juin 2003 » ; qu'en l'état, la SCI Avoriaz 2 revendique pour elle seule le profit d'une vente qui a été contractée, en tant qu'acquéreur, par les deux SCI Avoriaz 1 et 2, et que s'il y a eu un accord sur la chose et le prix, il n'y a pas d'identité entre l'acquéreur partie à l'accord et la société qui revendique à présent la vente en sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de réitération de la vente par la SCI Avoriaz 2 ; que le jugement sera donc infirmé et qu'il sera fait droit à la demande d'expulsion par l'appelante ; que la salle était mise à disposition sans contrepartie autre que le paiement des charges ; que le préjudice résultant de l'occupation indue sera estimé à 10.000 € pour la période écoulée jusqu'à ce jour et à 1.000 € par mois à compter de ce jour ; que la SCI Avoriaz 2, en faveur de qui aucune responsabilité ne peut être imputée à l'appelante, doit être déboutée de sa demande » ;
ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en l'espèce, dans son courrier du 5 mai 2003, la société Clubhôtel Multivacances a formulé une offre de vente de la salle polyvalente au prix de 1.677 € par mètre carré à la SCI Avoriaz 1 et à la SCI Avoriaz 2, sans conditionner l'offre à une acquisition conjointe par les deux SCI ; que cette proposition a été acceptée séparément par chaque SCI, au cours de leurs assemblées générales respectives du 20 juin 2003 ; que les résolutions concernées ne précisaient pas qu'il s'agissait d'une acquisition indivise ; que la vente était donc parfaite avec la SCI Avoriaz 2 ; que dès lors, en jugeant que la vente avait été contractée par les deux SCI Avoriaz 1 et 2 et qu'il n'y avait pas d'identité entre l'acquéreur partie à l'accord et la SCI Avoriaz 2 qui revendiquait la vente, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1583 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
, SUBSIDIAIREIL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la SCI Avoriaz 2, ainsi que toute personne de son chef, à évacuer sous astreinte la salle polyvalente correspondant aux lots n° 70 et 148 de la copropriété Résidence Multivacances à Avoriaz, et de L'AVOIR condamnée à payer une indemnité d'occupation de 10.000 € pour la période écoulée jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt, et de 1.000 € par mois à compter de ce jour ;
AUX MOTIFS ci-avant rappelés (p. 6-7) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI Avoriaz 2 soutenait, preuve à l'appui, qu'elle disposait d'un « droit d'usage » de la salle polyvalente, en contrepartie duquel elle payait les charges de copropriété afférentes aux lots correspondants (conclusions d'appel, p. 11 § 6) ; qu'elle soulignait que la société Clubhôtel Multivacances soutenait « en vain (...) que la SCI Avoriaz 2 n'a pas de droit sur la salle polyvalente » (conclusions d'appel, p. 11 § 5) ; que dès lors, en jugeant que la SCI Avoriaz « conclu ait seulement à la confirmation du jugement et ne revendiqu ait donc à l'heure actuelle aucun titre à occuper les lots appartenant privativement à l'appelante », la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu l'existence d'un prêt de la salle polyvalente à la SCI Avoriaz 2 ; qu'en se bornant à affirmer que « par courrier du 30 octobre 2009 la société Clubhôtel Multivacances a mis fin à ce prêt », sans s'expliquer sur les conditions dans lesquelles elle pouvait y mettre fin ni constater que ces conditions étaient réunies, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1888 du code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI Avoriaz 2 dénonçait vivement l'attitude de la société Clubhôtel Multivacances, qui lui avait interdit l'accès à la salle polyvalente et qui ne cherchait à l'en faire expulser qu'à titre de mesure de rétorsion à la suite du changement de gérant ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Clubhôtel Multivacances n'avait pas commis un abus de droit en agissant de la sorte, justifiant le rejet de sa demande d'expulsion, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
