LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. Bor, agissant en qualité de liquidateur de la société Immobilière du quartier Saint-Michel (la société IQSM), de sa reprise d'instance ;
Met hors de cause la société 83130 Restauration ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juin 2012), que, suivant acte des 28 avril et 24 juin 1987, la société Unicomi, aux droits de laquelle vient la société Finamur, a consenti à la société IQSM un crédit-bail immobilier d'une durée de quinze ans portant sur des locaux à usage commercial ; que l'acte contenait une promesse unilatérale de vente au profit du crédit-preneur ; que la société IQSM a été condamnée, par arrêt du 12 mai 2005, à payer à la société Unicomi la somme de 1 491 607,42 euros à titre d'arriérés de loyers ; que, faisant valoir qu'elle avait levé l'option le 23 août 2002, la société IQSM a assigné la société Unicomi aux fins de voir ordonner la vente forcée de l'immeuble ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le contrat de crédit-bail prévoyait que le bénéficiaire ne pourrait se prévaloir de la promesse de vente qu'à la condition déterminante d'avoir rempli tous les engagements lui incombant en vertu du contrat et qu'à défaut, cette promesse serait automatiquement considérée comme nulle et non avenue et, d'autre part, que, lorsque la société IQSM a déclaré lever l'option, elle n'était pas à jour du paiement de ses loyers et retenu que la clause relative à la résolution de plein droit du crédit-bail était sans application quant aux conditions de la levée de l'option, la cour d'appel en a exactement déduit, par une motivation suffisante, que les demandes de la société IQSM devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la société IQSM à payer à la société Finamur la somme de 2 261 637,30 euros à titre d'indemnités d'occupation, l'arrêt retient que le montant sollicité n'est pas discuté par la société IQSM, même à titre subsidiaire ;
Qu'en statuant ainsi, alors que celle-ci soutenait qu'à supposer que la société Finamur fût en droit de réclamer une indemnité d'occupation, elle ne saurait être supérieure à 49 084,76 euros, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société IQSM à payer à la société Finamur la somme de 2 261 637,30 euros à titre d'indemnités d'occupation, l'arrêt rendu le 19 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Finamur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière du quartier Saint-Michel, représenté par M. Bor, ès qualités,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL Immobilière Quartier Saint-Michel (IQSM) de sa demande en vente forcée et de toutes ses demandes subséquentes dirigées contre la société Finamur (anciennement Unicomi), la promesse de vente étant devenue non avenue au 19 octobre 2002, date de l'échéance du crédit-bail, d'AVOIR dit que la société Finamur est propriétaire depuis le 19 octobre 2002 des locaux, sis centre commercial Grand Var à La Garde, que la SARL Immobilière Quartier Saint-Michel est sans droit ni titre, et que la transmission de la propriété de l'immeuble doit être constatée, valant libération des lieux du chef de la SARL Immobilière Quartier Saint-Michel, et d'AVOIR condamné la société IQSM à payer à la société Finamur la somme de 2.261.637, 30 euros arrêtée au 21 mars 2012 ;
Aux motifs que « (¿) que par ailleurs l'article 38 du contrat de crédit-bail prévoit que le bénéficiaire ne pourra se prévaloir de la promesse de vente « qu'à la condition déterminante d'avoir rempli tous les engagements lui incombant en vertu des présentes. A défaut la promesse de vente sera automatiquement considérée comme nulle et non avenue » ; que parmi les engagements du bénéficiaire de la promesse de vente figure le paiement des loyers et charges du contrat de crédit-bail immobilier ; qu'il n'est pas contesté que lorsque la société IQSM a déclaré lever l'option le 23 août 2002, elle n'était pas à jour du paiement des loyers dus, ce qui a entraîné la condamnation prononcée le 12 mai 2005 ; que la société IQSM soutient que la sanction par la nullité du non-respect de ces conditions est constitutive d'un abus de droit ; que ces conditions apparaissent cependant parfaitement légitimes et que cet argument ne peut être retenu ; que la société IQSM fait également valoir que le respect de la procédure prévue par l'article 30 du contrat de crédit-bail devait être observé pour que l'article 38 puisse trouver à s'appliquer ; que l'article 30 stipule : « en cas d'inexécution de l'une quelconque des obligations mises par le présent contrat à la charge du preneur, le crédit-bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au bailleur, deux mois après la notification au preneur d'un commandement de payer ou d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restés totalement ou en partie sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de ladite clause, étant précisé que tout paiement ou exécution faite après l'expiration d'un dé »lai de deux mois restera sans effet (¿) » ; que cette clause, qui ne concerne que la résolution de plein droit du crédit-bail est sans application s'agissant des conditions de la levée de l'option, et que ce moyen doit également être écarté ; qu'il s'ensuit que l'article 38 précité doit recevoir application et que, faute pour la société IQSM d'avoir satisfait aux engagements du contrat de crédit-bail immobilier, la promesse de vente doit être considérée comme nulle et non avenue ; que par voie de conséquence, la société IQSM doit être déboutée de sa demande en dommages intérêts pour privation de jouissance et résistance abusive ; que la société Finamur sollicite la condamnation de la société IQSM à payer la somme de 2.261.637, 30 euros arrêtée au 21 mars 2012 au titre des indemnités d'occupation, charges de copropriété, taxes foncières et frais divers ; que ce montant n'étant pas discuté, même à titre subsidiaire, il convient de faire droit à ce chef de demande et d'ordonner l'expulsion de la société IQSM dont le crédit-bail a pris fin à son terme » ;
Alors, d'une part, que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 30 juin 2011, p. 14 et 15), la SARL IQSM faisait valoir, à juste titre, que le contrat de crédit-bail immobilier constitue une opération indivisible ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble par celui qui s'oblige à faire des versements échelonnés sur la durée du contrat, que la « possibilité » offerte au crédit-bailleur par l'article 38, alinéa 4, du contrat du 28 avril 1987 « de se prévaloir uniquement de la nullité de la promesse au motif que les obligations du crédit-preneur n'ont pas été intégralement respectées » était « contraire au principe d'unicité du contrat de crédit-bail » posé par l'article L. 313-7 du Code monétaire et financier et qu'en conséquence il y avait lieu de déclarer « ces stipulations contractuelles ¿ non écrites » ; qu'en se bornant à relever, sans la moindre analyse, que « ces conditions apparaissent cependant parfaitement légitimes » et que « cet argument » de la société IQSM « ne peut être retenu », la Cour d'appel, qui s'est fondée sur une motivation de pure forme, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, et en tout état de cause, que le crédit-bail immobilier, quelle que soit la forme sous laquelle il est réalisée constitue une opération indivisible ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble par celui qui s'oblige à faire des versements échelonnés sur la durée du contrat ; que, dès lors, le défaut de paiement de loyers par le crédit-preneur, s'il peut donner lieu, lorsque la convention le prévoit, à sa résolution de plein droit, ne saurait être sanctionné par la « nullité » de la promesse de vente consentie au preneur ; qu'en décidant, en l'espèce, que faute pour la société IQSM d'avoir satisfait aux engagements du contrat de crédit-bail immobilier, la promesse de vente devait être considérée comme « nulle et non avenue », et que le crédit-bailleur était fondé à exciper de cette nullité sans avoir à mettre en oeuvre la procédure de résiliation de plein droit organisée par l'article 30 du contrat, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et L. 313-7 du Code monétaire et financier.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société IQSM à payer à la société Finamur la somme de 2.261.637, 30 euros arrêtée au 21 mars 2012 ;
Aux motifs que « la société Finamur sollicite la condamnation de la société IQSM à payer la somme de 2.261.637, 30 euros arrêtée au 21 mars 2012 au titre des indemnités d'occupation, charges de copropriété, taxes foncières et frais divers », la Cour d'appel a retenu « que ce montant n'étant pas discuté, même à titre subsidiaire, il convient de faire droit à ce chef de demande et d'ordonner l'expulsion de la société IQSM dont le crédit-bail a pris fin à son terme » ;
Alors que dans ses conclusions d'appel (pages 17 et 18, § I à IV), la SARL IQSM avait expressément contesté la prétendue « créance de la société Finamur », en faisant valoir « qu'à supposer, par extraordinaire », que celle-ci ait été « en droit de réclamer une indemnité d'occupation », cette indemnité ne pouvait « être supérieure à 23 x 2.134, 12 euros = 49.084,76 euros TTC », et que la somme de 892.356,20 TTC réclamée par la société Finamur dans ses écritures n'était « due à aucun titre » ; qu'en relevant, afin de condamner la société IQSM à payer à la société Finamur « la somme de 2.261.637,30 euros arrêtée au 21 mars 2012 au titre des indemnités d'occupation, charges de copropriété, taxes foncières et frais divers », que ce montant n'était « pas discuté, même à titre subsidiaire », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions dont elle était saisie et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
