LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte sous seing privé du 12 juillet 2006, M. X... a confié à la société GD immobilier un mandat non exclusif de vendre un immeuble au prix de 1 480 000 euros, outre la rémunération du mandataire égale à 6 % de ce prix à la charge de l'acquéreur, qu'après avoir consenti à MM. Y... et Z... une promesse synallagmatique de vente, M. X... et les acquéreurs ont renoncé à la vente, que le bien a été vendu à un tiers, que la société GD immobilier a assigné notamment M. X... en paiement de sa rémunération ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche :Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente, ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commissions ou rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; Attendu qu'en accueillant la demande de la société GD immobilier, alors qu'elle relevait que le montant de la commission et l'indication de la partie qui en avait la charge, n'avaient pas été mentionnés dans la promesse de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;Et sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi n° 70- 9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972 ; Attendu que dénaturent un mandat d'entremise les juges du fond qui mettent le règlement de la rémunération de l'agent à la charge du mandant, quand il résultait du mandat de vente que la rémunération de l'intermédiaire était à la charge de l'acquéreur ;Attendu qu'en condamnant M. X..., vendeur, à verser à la société GD immobilier la rémunération prévue au mandat, alors qu'elle constatait que cet acte mettait la commission à la charge de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer à la société GD immobilier la somme de 59 800 euros au titre de la rémunération due en vertu du mandat du 12 juillet 2006, l'arrêt rendu le 7 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ; Condamne la société GD immobilier aux dépens ;Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à verser à M. Y... la somme de 2 500 euros et rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. X.... II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un vendeur (M. X...) à payer à une agence immobilière (la société GD IMMOBILIER) la somme de 59.800 ¿, à titre de rémunération qui lui aurait été due en vertu d'un mandat du 12 juillet 2006, outre intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2009, date de l'assignation devant le tribunal de grande instance d'Annecy ; AUX MOTIFS QUE, sur la rémunération, la SARL GD IMMOBILIER fondait sa demande en paiement d'une rémunération de 59.800 ¿ TTC sur : - le mandat non exclusif de vente de l'immeuble en date du 12 juillet 2006, qui ne la liait qu'à M. X... ; - et le compromis du 18 janvier 2007 modifié par l'avenant des 30 janvier et 1er février 2007, étant constaté que les parties ne discutaient pas avoir été mises en relation par la société GD IMMOBILIER ; qu'il se déduisait de la clause du compromis de vente conclu entre les parties, intitulé « négociation immobilière », qu'une autre agence immobilière exerçant elle-même sous l'enseigne «Century 21 », était également intervenue, en vertu d'un mandat de recherche que lui auraient confié MM. Z... et Y... ; que ce mandat n'était toutefois pas produit aux débats, la pièce n° 4 du dossier de l'appelante étant un mandat du 15 mars 2007, c'est-à-dire postérieur au compromis, pour lequel MM. Z... et Y..., es qualités pour le compte de la SCI Les Terrasses des Aravis, en cours de constitution, confiaient à la SARL THEOTIS, agence immobilière exerçant sous l'enseigne Century 21, la vente en l'état futur d'achèvement des appartements à créer dans les lieux objet de la vente, dans le cadre des opérations de précommercialisation de leur projet immobilier ; qu'en toute hypothèse, le fait que les acquéreurs soient débiteurs d'une rémunération à l'égard de leur propre mandataire n'empêchait nullement le paiement de la rémunération convenue à la SARL GD IMMOBILIER en sa qualité de mandataire du vendeur, étant rappelé qu'en vertu des dispositions de l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou les parties qui en avaient la charge auraient dû être mentionnés dans le compromis, à l'initiative de M. X... ; que c'était M. X... qui avait fait obstacle à la réalisation de la vente, ayant trouvé un autre acquéreur à un meilleur prix ; qu'en l'espèce, il était donc certain que la demande de la SARL GD IMMOBILIER en paiement de sa rémunération, spontanément réduite à 4 % du prix de la vente, était fondée en ce qu'elle était dirigée à rencontre de M. X... son cocontractant ; 1° ALORS QUE le montant de la rémunération ou de la commission de l'agent immobilier, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l'engagement des parties, faute de quoi, aucune commission n'est due à l'agence ; qu'en l'espèce, la cour qui, après avoir constaté que la mention du mandat du 12 juillet 2006, sur le fondement duquel M. X... a été condamné à rémunération au profit de l'agence, n'était pas portée dans le compromis sous seing privé (qui, selon les constatations de la cour, visait un autre mandat confié par MM. Z... et Y...), non plus que le montant de la rémunération prévue et le nom de la personne qui en avait la charge, a décidé que la rémunération convenue était quand même due par l'exposant à l'agence GD IMMOBILIER, a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972 ; 2° ALORS QUE si le mandat de vente stipule que la rémunération de l'agence est à la charge de l'acquéreur, le vendeur ne peut être condamné à la régler ; que le mandat du 12 juillet 2006, sur lequel la cour fondé la condamnation de M. X..., stipulant que la rémunération de l'agence était à la charge de l'acquéreur, la cour ne pouvait condamner le vendeur à la régler ; qu'en conséquence, la cour a violé les articles 1134 du code civil 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
