LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2003 avait décidé que la réfection de la toiture serait effectuée pour un budget de 2 750 euros maximum, qu'un devis serait demandé à une entreprise pour un remplacement de la structure et pour le lambris privatif et qu'après acceptation du devis des parties privatives, un appel de fonds des travaux serait fait avant de passer la commande, la cour d'appel a pu, par une interprétation souveraine que l'ambiguïté de la décision rendait nécessaire, retenir que par cette décision, l'assemblée générale, tout en acceptant des travaux de réfection de la toiture n'avait pas pris d'engagement puisqu'elle sollicitait préalablement un devis pour le remplacement de la structure et du lambris qu'elle devait accepter avant tout engagement de sa part et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, que Mme X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que l'ordonnance de référé du 24 mai 2004 l'avait autorisée, en cas d'urgence ou de péril reconnus par l'expert, à faire effectuer à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'avant toit couvrant la terrasse du lot n° 9 était constituée de plaques ondulées légères en PVC et que cet élément, mis en place après l'aménagement de la terrasse n'avait pu avoir pour effet d'assurer, ainsi que cela doit être la destination d'une toiture, la protection de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constations rendaient inutile, a pu, sans violer l'article 1134 du code civil, retenir que Mme X... ne démontrait pas que l'aménagement situé au dessus de la terrasse était une toiture au sens du règlement de copropriété et constituait une partie commune de la copropriété et a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour Mme X...PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un copropriétaire (Mlle X..., l'exposante) de sa demande en remboursement par la copropriété (le syndicat de la résidence du 89 rue Mondenard) des frais engagés par lui pour la réfection de la toiture de la terrasse lui appartenant, ainsi que des parties privatives endommagées, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; AUX MOTIFS QUE, le 20 juin 2003, l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé que la réfection de la toiture serait effectuée pour un budget de 2. 750 ¿ maximum, qu'un devis serait demandé à une entreprise pour un remplacement maximum de la structure et pour les lambris privatifs et qu'après acceptation du devis pour les parties privatives concernant Mlle X..., un appel de fonds des travaux de toiture serait fait avant de passer commande ; que, par cette décision, l'assemblée générale, tout en acceptant des travaux de réfection de la toiture " pour un budget de 2. 750 ¿ maximum ", n'avait pas pris d'engagement puisqu'elle avait sollicité un devis pour le remplacement de la structure et le lambris qu'elle devait accepter avant tout engagement de sa part ; que, d'ailleurs, le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2004 mentionnait, au sujet de la réfection de la toiture : " Mme Y...contactera M. Z...pour avoir un devis. Le problème reste en attente mais il y a des avancées pour une solution directement entre les copropriétaires " ; que, postérieurement, Mlle X... avait fait effectuer des travaux modifiant l'état antérieur de la toiture en onduline et consistant, après dépose de l'ossature bois (lambris, tôle ondulée ¿), en fabrication et pose d'une nouvelle charpente, en pose d'une couverture neuve en tuiles romanes posées sur liteaux traités avec confection de rives, entourage de cheminée, fabrication et pose de lambris, de zinguerie, de laine de verre et de lambris de finition ; que, cependant, elle n'avait pas d'autorisation de la copropriété pour faire effectuer de tels travaux modificatifs qu'elle avait pris l'initiative d'engager sans acceptation préalable, d'autant plus qu'ils touchaient l'aspect extérieur de l'immeuble pour lequel une autorisation spéciale était nécessaire en application de l'article 25- b de la loi du 10 juillet 1965 (arrêt attaqué, p. 4, alinéas 2 à 4 ; p. 5, alinéa 1) ; ALORS QUE, d'une part, les décisions prises par l'assemblée générale sont immédiatement exécutoires et s'impose tant aux copropriétaires individuellement qu'au syndicat ; qu'en déclarant que, par délibération du 20 juin 2003, l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas pris d'engagement concernant l'exécution de travaux puisqu'elle avait demandé l'établissement préalable d'un devis, quand les copropriétaires avaient décidé « à l'unanimité d'effectuer la réfection de la toiture pour un budget de 2. 750 ¿ maximum », de demander un « devis (par poste séparé) à l'entreprise CHAMBON » et que, « après acceptation du devis des parties privatives concernant Mlle X..., un appel de fonds des travaux de toiture serait fait avant de passer la commande », ce dont il résultait que l'assemblée générale des copropriétaires avait reconnu la nécessité de procéder à l'exécution de travaux de remise en état et avait donné son accord de principe sur leur prise en charge, de sorte qu'en refusant d'exécuter cette délibération, quand bien même elle ne l'aurait obligé qu'à concurrence de la somme de 2. 750 ¿, le syndicat avait manqué à son obligation d'entretien des parties communes, la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 14 de ladite loi ; ALORS QUE, d'autre part, la copropriétaire est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en énonçant que le propriétaire de la terrasse ne pouvait faire procéder à des travaux modificatifs touchant l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'autorisation de la collectivité des copropriétaires en application de l'article 25- b de la loi du 10 juillet 1965, au lieu de considérer que, par ordonnance de référé du 24 mai 2004, le copropriétaire avait été dûment autorisé, « en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, (¿) à faire effectuer, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendrait, les travaux estimés indispensables par l'expert », de sorte qu'elle aurait dû seulement vérifier que les conditions de cette autorisation judiciaire étaient remplies, la cour d'appel a violé les articles 14 et 25- b de la loi du 10 juillet 1965.SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un copropriétaire (Mlle X..., l'exposante) de sa demande en remboursement par la copropriété (le syndicat de la résidence du 89 rue Mondenard) des frais engagés par lui pour la réfection de la toiture de la terrasse lui appartenant, ainsi que des parties privatives endommagées, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; AUX MOTIFS, propres et éventuellement adoptés, QUE l'expert judiciaire avait constaté que " le sol de la terrasse du 3ème étage assurait l'étanchéité de l'immeuble en dessous " ; que le cabinet technique d'étanchéité, même s'il retenait que " le sol de l'appartement contigu à celui de la terrasse ne comportait pas d'étanchéité " et qu'" il n'y avait donc aucun dispositif efficace pour s'opposer à l'inondation de l'appartement de Mlle X..., et de fait, des appartements inférieurs en l'absence de couverture ", avait repris la constatation de Mlle X... selon laquelle " la couverture de cette terrasse était initialement constituée de plaques ondulées légères en PVC de type Ondex ", sans toutefois préciser comment, avec une telle installation, était assuré le clos du bâtiment ; que l'attestation de Mme A..., qui certifiait que, lors de l'achat de l'appartement au troisième étage au mois de janvier 1972, l'avant-toit était déjà couvert avec de l'onduline, ne permettait pas de déterminer à quel moment, avant 1972, cet aménagement avait été posé ; que les travaux de surélévation et de construction de l'appartement au troisième étage ne prévoyaient pas la mise en place d'une toiture et le modificatif du règlement de copropriété, daté du 3 novembre 1964, qui avait créé un nouveau lot " correspondant à un appartement situé au troisième étage, composé de trois pièces principales et terrasse ", ne mentionnait pas l'existence ni la création d'une toiture ; que la toiture en onduline mise en place après l'aménagement de la terrasse n'avait pu avoir pour effet d'assurer, comme ce devait être la destination d'une toiture, la protection de l'immeuble et être, à ce titre, un élément du gros oeuvre du bâtiment au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que Mlle X... ne démontrait pas que l'aménagement au-dessus de la terrasse était une toiture au sens du règlement de copropriété et constituait une partie commune de la copropriété (arrêt attaqué, pp. 5 et 6) ; que le règlement de copropriété de l'immeuble publié le 27 mars 1963 avait inclus la toiture de celui-ci dans les parties communes comme le gros oeuvre et tout ce qui n'était pas affecté à l'usage exclusif et particulier des copropriétaires ; que la terrasse avait cependant été créée postérieurement à l'occasion de la surélévation ayant ajouté le lot n° 9, actuellement propriété de Mlle X..., terrasse qualifiée de partie privative ; que faute de mention de la couverture de cette terrasse dans le règlement de copropriété modificatif enregistré le 16 novembre 1964, la toiture de l'immeuble pouvait être considérée comme étant le toit terrasse à condition qu'il réunisse les conditions d'une couverture et assure l'étanchéité de l'immeuble ; que l'expert judiciaire avait noté que le sol de la terrasse du 3ème étage assurait l'étanchéité de l'immeuble en dessous ; que Mlle X... ne démontrait pas que seule la couverture de la terrasse garantissait la solidité de l'immeuble de sorte que la qualification de partie commune se serait imposée ; que, par ailleurs, le syndicat de copropriété relevait à juste titre que la structure légère installée au-dessus de la terrasse, décrite par l'expert comme étant constituée de plaques de polyester translucides, ne pouvait être assimilée à une toiture ou à un élément du gros oeuvre (jugement entrepris, p. 4) ; ALORS QUE, d'une part, les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui déterminent les parties communes, sont supplétives et n'ont vocation à s'appliquer que dans le silence et la contradiction des titres ; qu'en déniant à la toiture en onduline la qualification de partie commune au prétexte que cette toiture ne pouvait être assimilée à un élément du gros oeuvre au sens de ce texte et que l'étanchéité de l'immeuble en dessous était assurée par le sol de la terrasse du troisième étage, quand le règlement de copropriété stipulait « la toiture » chose commune, d'une façon générale et sans faire référence à l'énumération légale supplétive réputant partie commune le seul gros oeuvre des bâtiments, tandis que la terrasse était qualifiée de partie privative, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, d'autre part, le règlement de copropriété du 7 février 1963 qualifiait " la toiture " de partie commune, tandis que le règlement de copropriété modificatif du 3 novembre 1964, portant création du lot n° 9 " correspondant à un appartement situé au troisième étage, composé de trois pièces principales et terrasse ", stipulait que, " en dehors de la modification sus indiquée, rien n'était changé des clauses et conditions du règlement de copropriété du 7 février 1963 " ; qu'en retenant que le règlement de copropriété modificatif ne mentionnait pas l'existence ou la création d'une toiture au-dessus de la terrasse, quand celui du 7 février 1963 avait vocation à s'appliquer à « la toiture », quelle que fût la date de sa réalisation, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;ALORS QUE, en toute hypothèse, en affirmant qu'une toiture constituée de plaques ondulées légères ne pouvait garantir la protection de l'immeuble ni le clos du bâtiment et ne pouvait dès lors être qualifiée de partie commune, se prononçant ainsi par un motif inopérant, dès lors qu'elle relevait, au vu du rapport de l'expert mandaté par le copropriétaire, qu'à défaut de tout autre dispositif, l'absence de couverture de la terrasse exposait à des inondations l'appartement attenant et ceux en dessous, ce dont il résultait qu'un toit couvrant ladite terrasse était utile à l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.
