LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses cinq branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 janvier 2013), que M. et Mme X... ont acquis le 16 octobre 2001 de M. et Mme Y...un immeuble à Noisy-le-Grand que ces derniers ont continué d'occuper ; que M. et Mme X... ont sollicité leur expulsion et le paiement de loyers ; que M. et Mme Y...ont assigné M. et Mme X... pour voir dire que l'acte de vente du 16 octobre 2001 constituait une simulation ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux Y...;
Attendu que, sous couvert de griefs non fondés de manque de base légale, de violation de la loi et de motifs dubitatifs, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, les appréciations par lesquelles les juges du fond ont souverainement estimé que les époux Y...s'étaient trouvés dans l'impossibilité morale de se procurer une preuve littérale de la contre-lettre et que la preuve de la simulation était établie ; qu'il ne saurait donc être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande présentée par M. et Mme X... et les condamne à payer la somme totale de 3 000 euros à M. et Mme Y...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit la vente conclue par acte authentique du 16 octobre 2001 entre les époux Y...et les époux X..., entachée de simulation, D'AVOIR dit que, dans les rapports entre les parties, l'immeuble vendu n'avait jamais quitté le patrimoine de Monsieur et Madame Y..., D'AVOIR, en conséquence, dit les époux Y...propriétaires dans l'indivision, chacun pour moitié, des droits et biens immobiliers litigieux et D'AVOIR dit que, pour pouvoir procéder à la publication du jugement, les époux Y...devraient avoir restitué aux époux X... l'ensemble du prix, frais et coûts acquittés par ces derniers lors de la vente du 16 octobre 2001, déduction faite de la somme de 80. 797, 98 ¿ ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les époux X... produisent aux débats les photocopies de sept pages d'un compromis de vente de la maison litigieuse sous conditions suspensives, paraphées par les parties au présent litige, par lesquelles celles-ci déclarent que l'acquéreur « en aura la jouissance, après l'acte de vente, le 30 juin 2001, au plus tard, le vendeur s'engageant à libérer les lieux pour cette date » (page 3) ; se trouve aussi versé aux débats un acte sous seing privé signé le 21 juin 2001 par les parties au litige, aux termes duquel les époux X... donnent à bail aux époux Y..., en meublé, la maison litigieuse pour une durée de un an renouvelable ; par acte authentique du 16 octobre 2001, les parties au compromis susmentionné ont procédé à la perfection de la vente, ledit acte rapportant que « le transfert de propriété aura lieu ce jour et le transfert de jouissance aura lieu également ce jour par la prise de possession réelle, ce bien étant libre de toute occupation ou de toute location » (page 4) ; ainsi les époux X... ont donné à bail, le 21 juin 2010, une maison dont ils n'étaient pas encore les propriétaires, eu égard notamment à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt prévue au compromis de vente ; les circonstances contradictoires mises au jour par les pièces susmentionnées, quant à la livraison libre ou non de toute occupation de la maison, fait présumer de la véracité de l'allégation des demandeurs selon laquelle l'acte de bail avait été rédigé aux fins seulement de répondre à la condition posée par la banque pour l'octroi de son prêt, à savoir prouver une affectation locative du bien ; cette présomption se trouve confortée par le fait que les défendeurs ne démontrent pas avoir réclamé paiement du loyer avant la lettre datée du 12 mai 2008 et de la sommation d'avoir à déguerpir du 21 novembre 2008 (pièce n° 3) ; par ailleurs, les demandeurs démontrent par le « relevé de compte en euros » (pièce n° 3), que le notaire instrumentaire avait remis « sur l'ordre de M. Mme Y...», le 24 octobre 2001, la somme de 80. 797, 98 ¿ aux époux X..., alors que ladite somme, correspondant au reliquat du paiement du prix de vente de l'immeuble, après désintéressement des créanciers hypothécaires ou privilégiés, eût dû revenir aux seuls vendeurs, ainsi qualifiés à l'acte, c'est-à-dire aux époux Y...; il s'en déduit une autre présomption forte de véracité en faveur de l'assertion des demandeurs selon laquelle le paiement des 80. 797, 98 ¿ était destiné à « garantir et anticiper la restitution du prix dans la perspective du retour de l'immeuble dans leur propre patrimoine » ; eu égard, donc, aux éléments d'appréciation développés supra, la vente conclue entre les parties par acte notarié du 16 octobre 2001 apparaît entachée de simulation, les époux X... n'ayant jamais eu que la qualité de prête-noms ; ainsi, conformément aux dispositions de l'article 1321 du code civil, dans les rapports entre les parties audit acte, l'immeuble vendu n'avait pas vocation à quitter le patrimoine des vendeurs, sous la réserve cependant de la restitution aux époux X... de toutes les sommes avancées par ces derniers dans le cadre de la vente simulée du 16 octobre 2001 » (jugement, pp. 5 et 6) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par acte authentique du 16 octobre 2001, M. et Mme Mamodaly Y...ont vendu à M. et Mme Laurent X... un immeuble à usage d'habitation situé 4, allée de Villeflix à NOISY LE GRAND moyennant le prix de 381 122, 54 ¿ payé comptant et quittancé à l'acte de vente ; que l'acte précisait que la société ENTENIAL, en sa qualité de prêteur des deniers ayant servi à l'acquisition de l'immeuble par les époux Y...le 5 octobre 1995, et qui était titulaire d'un privilège de prêteur de deniers, avait fait délivrer, le 8 février 2001, faute de paiement à leur échéance des mensualités du prêt, aux vendeurs un commandement valant-saisie de l'immeuble mais qu'aucune adjudication n'était encore intervenue ; que les époux Y...soutiennent que la vente était simulée en ce qu'il importait pour eux d'éviter la vente forcée de leur maison en sorte qu'un arrangement de famille avait été convenu aux termes duquel les époux X... feraient l'acquisition de leur immeuble de NOISY LE GRAND, paieraient à cette occasion le solde de leur emprunt immobilier, tout en leur laissant la pleine jouissance des lieux dont, dans les rapports entre les parties, ils n'auraient pas cessé d'être propriétaire, ce que contestent les époux X... pour lesquels la vente était réelle et devait donner lieu au paiement d'un loyer en contrepartie du maintien des époux Y...dans l'immeuble ; que l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes mais ne fait pas obstacle à ce que les conventions ou déclarations qui y sont contenues puissent être arguées de simulation par les parties elles-mêmes ; que si dans les rapports entre les parties, la preuve d'une contre-lettre doit être administrée par écrit lorsque l'acte apparent est constaté en cette forme, il convient en l'espèce de relever que les parties ont des liens d'alliance, Mme X... étant la soeur de M. Y..., que les deux familles sont d'origine malgache, issues du même village et habituées à des retrouvailles familiales dans un climat de confiance réciproque mais aussi empreint d'un respect particulier envers M. X..., médecin de son état ayant eu une réussite sociale supérieure, notamment à celle des époux Y..., de sorte que ces derniers n'ont pas eu la possibilité morale de se procurer une preuve littérale de la contre-lettre et que la preuve par témoin doit en conséquence être admise à l'appui des commencements de preuve ci-après ; qu'il résulte en particulier des ordres de virement produits et de la procuration établie par M. Y...donnant pouvoir à M. X... de " percevoir à ma place la totalité ou la partie du prix de la maison d'habitation qui nous revient " ainsi que du relevé de comptabilité de M. Z..., notaire qui a assuré l'authentification de la vente du 16 octobre 2001, constituant la preuve que, déduction faite du paiement des frais et des sommes remboursées au prêteur de deniers, la société ENTHENIAL, le reliquat du prix de vente, à savoir la somme de 80 797, 98 ¿ a été remise à M. et Mme X..., et non aux vendeurs à laquelle elle aurait dû revenir, ce qui conforte l'assertion des époux Y...selon laquelle cette somme sur la perception de laquelle les époux X... ne fournissent aucune explication tangible était destinée à " garantir et anticiper la restitution du prix dans la perspective du retour de l'immeuble dans leur propre patrimoine " ; qu'en outre, les époux Y...sont restés dans les lieux vendus qu'ils occupent toujours et que l'existence d'un bail revendiquée par M. X..., au vu d'un acte de bail succinct dont V exemplaire produit daté du 21 juin 2001 porte la mention d'un enregistrement, est contestée par les époux Y...qui nient son authenticité ; qu'a cet égard, si l'allégation selon laquelle l'acte litigieux aurait été dressé avant la vente, est contredite par l'existence d'un compromis en date du 22 mars 2001 lequel vaut vente, il convient d'observer que le contrat de bail versé aux débats n'est revêtu d'aucune signature et que seule l'annexe comportant l'inventaire du matériel et du mobilier censé garnir les lieux est signé des parties ; qu'en outre, il n'est pas sérieusement contesté qu'aucun loyer n'a été acquitté par les locataires, ni davantage réclamé par les époux X..., propriétaires apparents de l'habitation à compter de l'acte précité du 16 octobre 2001 et ce jusqu'au 21 novembre 2008, date de 1'assignation en paiement de loyers qu'ils ont fait délivrer à M et Mme Y...; que même si la sous-estimation " massive " du bien alléguée par les vendeurs n'est pas formellement établie, les parties, ainsi qu'il a été précédemment dit, sont de même nationalité, entretenaient des liens familiaux et de confiance et que la vente a été décidée dans un souci d'entraide eu égard aux difficultés financières des époux Y...attestées par la procédure de saisie rappelée à l'acte de vente et 2pour leur éviter une procédure de saisie, mais aussi, si l'on suit la thèse des époux Y..., telle qu'elle résulte des énonciations de la lettre qu'ils ont adressée le 13 juin 2008 aux époux X..., pour permettre au docteur X..., grâce au montage juridique d'une vente apparente, d'être en mesure de justifier d'une " garantie potentielle " en vue d'obtenir un crédit à caractère professionnel ; que le rapprochement des constatations rappelées plus haut relatives aux circonstances de la vente et aux actes l'ayant entourée permet de douter sérieusement que la commune intention des parties ait été, pour les vendeurs de vendre l'immeuble leur servant d'habitation et, pour les acquéreurs, celle d'acquérir un bien dont, dans le même temps, une partie du prix leur était remboursée et dont ils laissaient la jouissance aux vendeurs sans leur réclamer le paiement d'un loyer, que celui-ci résulte ou non d'un bail en bonne et due forme ; que la remise par M. Y...à M. X... d'une somme de 24 000 ¿ en espèces un après-midi de septembre 2006 à l'hôtel Colbert à MADAGASCAR, dont Mme A...déclare avoir été le témoin et sur laquelle les époux X... ne s'expliquent pas, sinon pour la contester, conforte l'allégation des vendeurs selon laquelle il s'agirait du remboursement d'une partie du prix de vente payé par les époux X... le 16 octobre 2008 ; que le caractère simulé de la vente résulte encore de l'attestation délivrée par Mme Patricia B...qui déclare avoir été témoin d'une réunion en présence des parties au cours de laquelle M. X... aurait reconnu qu'il avait toujours été convenu que les époux Y...puissent retrouver la propriété de leur maison et qu'il était d'accord pour la leur revendre ; enfin que l'acte du 16 octobre 2001 ne réservait au vendeur aucune faculté explicite de rachat, mais qu'il ne pouvait en être autrement sauf à introduire à l'acte un indice laissant présumer la situation simulée de sorte que les développements des époux X... sur le non-respect des conditions et des délais d'action de la vente à réméré sont indifférents à la solution du litige ; que, dans ces conditions, la preuve de la simulation est établie et qu'il convient de confirmer le jugement déféré qui a dit que la vente conclue, par acte authentique du 16 octobre 2001, entre les époux Y...et les époux X..., entachée de simulation, et en conséquence, dit que dans les rapports entre les parties, P immeuble vendu n'a jamais quitté le patrimoine des époux Y..., dit que pour pouvoir procéder à la publication du jugement, les époux Y...devront avoir restitué aux époux X... l'ensemble du prix, frais et coûts acquittés par ces derniers lors de la vente du 16 octobre 2011, déduction faite de la somme de 80 797, 98 ¿ » (arrêt pp. 4 à 6) ;
1°) ALORS QU'il appartient à la partie qui prétend à l'existence d'une simulation dans un acte écrit de prouver celle-ci par un autre acte écrit ; que cette règle reçoit exception lorsque la partie intéressée s'est trouvée dans l'impossibilité de se procurer une preuve littérale ; qu'en affirmant, pour en déduire que les époux Y...n'avaient pas eu la possibilité morale de se procurer une preuve littérale de la contre-lettre, que les parties avaient des liens d'alliance, Madame X... étant la soeur de Monsieur Y..., que les deux familles étaient d'origine malgache, issues du même village et habituées à des retrouvailles familiales dans un climat de confiance réciproque mais aussi empreint d'un respect particulier envers Monsieur X..., médecin de son état ayant eu une réussite sociale supérieure, notamment à celle des époux Y..., sans indiquer les éléments sur lesquels elle se fondait pour procéder à de telles affirmations, quand les époux Y...se limitaient, dans leurs conclusions (p. 6), à alléguer l'existence de liens puissants d'amitié et de famille, sans jamais évoquer une prétendue ascendance sociale et psychologique de Monsieur X... sur eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1341 et 1348 du code civil ;
2°) ALORS QU'il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes ; qu'il appartient à la partie qui prétend à l'existence d'une simulation dans un acte écrit de prouver celle-ci par un autre acte écrit ; qu'à supposer adoptés les motifs des premiers juges, en se fondant expressément et exclusivement sur des « présomptions » pour décider que la vente conclue entre les époux X... et les époux Y..., par acte notarié du 16 octobre 2001, apparaissait entachée de simulation (jugement, pp. 5 et 6), la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil ;
3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE l'acte, soit authentique, soit sous seing privé, fait foi entre les parties, même de ce qui n'y est exprimé qu'en termes énonciatifs, pourvu que l'énonciation ait un rapport direct à la disposition ; que les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en se bornant à affirmer que le versement de 80. 797, 98 ¿ aux époux X... par les époux Y...confortait l'assertion de ces derniers selon laquelle cette somme était destinée à garantir et anticiper la restitution du prix dans la perspective du retour de l'immeuble dans leur propre patrimoine, sans rechercher, ainsi que l'y invitaient les époux X... (conclusions, p. 21), si le versement par les époux Y...à leur profit d'une somme de 80. 797, 98 ¿ s'expliquait par le fait, d'une part, que le prêt bancaire avait été accordé pour un montant supérieur au prix de vente de la maison litigieuse, de sorte que les vendeurs avaient restitué aux acquéreurs le surplus versé par la banque et, d'autre part, que les époux Y...avaient effectué un ordre de paiement sur le compte des époux X... pour avancer le paiement des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1320 et 1321 du code civil ;
4°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en affirmant que le rapprochement des constatations relatives aux circonstances de la vente et aux actes l'ayant entourée « permettait de douter sérieusement » que la commune intention des parties ait été, pour les vendeurs, de vendre l'immeuble leur servant d'habitation et, pour les acquéreurs, celle d'acquérir un bien (arrêt p. 5), la cour d'appel a statué par des motifs dubitatifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'il appartient à la partie qui prétend à l'existence d'une simulation dans un acte écrit de prouver celle-ci ; qu'en affirmant que les époux X... ne s'expliquaient pas sur la remise d'une somme de 24. 000 ¿ par Monsieur Y...à Monsieur X..., pour en déduire que cet évènement confortait l'allégation des vendeurs selon laquelle il serait agi du remboursement d'une partie du prix de vente payé par les époux X... le 16 octobre 2008, quand il appartenait aux époux Y..., qui se prévalaient de l'existence d'un acte simulé, de rapporter la preuve que cette remise de fonds était effectivement le remboursement d'une partie du prix de vente, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, et violé l'article 1315 du code civil.
