LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 7 janvier 2013), que la société Tarn promotion services (la société Tarn) spécialisée dans la réalisation et la commercialisation de programmes immobiliers, a présenté le 7 mai 2009 une offre d'achat d'un terrain destiné à la réalisation d'une opération mixte (commerce et habitation) à la société Lecadis qui a répondu le 5 août 2009 en indiquant que la transaction devrait être finalisée par la signature d'un « compromis » ; que le 18 octobre 2010, aucun acte n'ayant été signé, la société Tarn a assigné la société Lecadis en réparation de ses préjudices ;Sur le premier moyen :
Attendu que la société Tarn fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que l'acceptation par la société Tarn promotion service de l'offre de vente verbale de la société Lecadis pour un prix de 3 000 000 euros selon courrier du 7 mai 2009 précisait « Nous vous confirmons par la présente l'acquisition du terrain que vous nous proposez, sis à lieudit Plombières, pour une surface d'environ 141 000 m²¿ », qu'en omettant ce début de phrase dans la citation qu'elle fait de ce courrier et en jugeant que le terrain, objet du contrat n'était pas encore défini, la cour d'appel a dénaturé le courrier précité en violation de l'article 1134 du code civil ;2°/ que la vente est un contrat consensuel qui se forme par la rencontre des volontés des parties sur la chose et le prix ; qu'en présence d'une offre d'achat et de l'acceptation rédigés en termes identiques la vente est formée ; que la cour d'appel qui a déduit de la seule mention dans l'acceptation aux termes de laquelle « cette transaction devra être finalisée par la signature d'un compromis chez M. Malbosc, notaire » que les parties avaient fait de la régularisation d'une promesse synallagmatique un élément constitutif de la vente déjà formée par l'accord sur la chose et le prix, sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la signature d'un compromis un élément constitutif de leur consentement, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1589 du code civil ;
3°/ que la vente est un contrat consensuel qui se forme par la rencontre des volontés des parties sur la chose et le prix ; que la cour d'appel qui a constaté que les parties avaient manifesté leur intention de vendre et d'acquérir sous condition suspensive et qui a considéré que la vente n'était pas formée, faute de ventilation du prix entre plusieurs lots, et de sans données précises sur un des lots vendus, n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui en découlaient en violation de l'article 1583 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que le terrain, faisant l'objet de l'offre d'achat de la société Tarn, n'était pas encore défini dans sa superficie exacte et sa localisation, que la société Lecadis avait exprimé sa volonté de faire de la signature d'un « compromis » de vente un élément de son consentement ou une condition de la formation de la vente et qu'à ce stade, les parties n'avaient manifesté que de simples intentions de vendre et d'acquérir, la cour d'appel a exactement retenu, par ces seuls motifs, que la convention ne pouvait s'analyser en une promesse synallagmatique de vente ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen : Attendu que la société Tarn fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :1°/ que les pourparlers doivent être conduits de bonne foi ; que le candidat vendeur qui, à la suite de pourparlers portant sur la vente d'un terrain pour la réalisation d'une opération commerciale et d'habitation, a conclu un accord de principe sur la chose et le prix en indiquant, le 5 août 2009 que le compromis qui devait finaliser le contrat « est actuellement en cours de réalisation », commet une faute en répondant après plusieurs relances, à la mise en demeure d'avoir à prendre parti et à faire connaître sa réponse par retour, mise en demeure qui lui a été délivrée le 9 avril 2010, le 4 juin 2010, soit près de deux mois plus tard pour indiquer que les conditions pour passer l'acte étaient réunies sans proposer de rendez-vous de signature tout en demeurant taisant jusqu'à la délivrance de l'assignation en dommages-intérêts de l'acquéreur, signifiée le 18 octobre 2010, soit six mois après la sommation, qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'aux termes de l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention » ; que la cour d'appel qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient, si cette disposition était applicable à la vente du terrain litigieux d'une surface d'environ 141 000 m² d'un seul tenant, en vue d'y réaliser une opération concomitante, commerciale et d'habitation, en ce qu'elle prévoit la nécessité d'un bornage précédant la vente indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, ou la vente d'un lot de lotissement ou d'un terrain issu d'un remembrement avait vocation à s'appliquer à la détermination de la limite de la propriété litigieuse constituée par un terrain d'une surface d'environ 141 000 m² d'un seul tenant acquis par la société Tarn, en vue d'y réaliser une opération concomitante, commerciale et d'habitation de la société Lecadis, qui se réservait la propriété, a privé de base légale sa décision au regard du texte précité ; 3°/ que la cour d'appel, qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient, d'une part si la société Lecadis s'était comportée loyalement en écrivant le 5 août 2009 que le compromis était en cours de réalisation et en ne réagissant que le 4 juin 2010 à la mise en demeure qu'elle avait reçue le 9 mars 2010 et d'autre part si le permis d'aménager qui avait été obtenu le 19 octobre 2009 par la société Lecadis ne permettait pas la régularisation d'un compromis dans un délai raisonnable, à charge pour l'acquéreur de procéder aux formalités ultérieures pour parvenir à la réalisation de l'opération projetée, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Lecadis avait effectué les démarches administratives nécessaires à la réalisation de l'opération de lotissement et préalables à la signature de la promesse de vente, dans le respect de la réglementation et avait répondu à toutes les correspondances de la société Tarn et que celle-ci, qui ne justifiait pas de la mauvaise foi de la société Lecadis, avait, par son assignation, interrompu le processus qui devait conduire à la promesse de vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la rupture des relations entre les parties était intervenue à l'initiative de la société Tarn et que ses demandes ne pouvaient être accueillies ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Tarn promotion services aux dépens ;Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Tarn promotion servicesPREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société TARN PROMOTION SERVICES de toutes ses demandes ; AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « selon l'article 1147 du Code Civil le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée encore qu'il n y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il appartient alors au requérant de démontrer le manquement contractuel de la partie adverse, le préjudice subi et le lien de causalité existant entre ce manquement et ce préjudice. En l'espèce, il appartient à la S A.R.L. TARN PROMOTION SERVICES de démontrer que la SAS LECADIS a fait obstacle à la concrétisation de la vente invoquée. Qu'il résulte des pièces produites et notamment des courriers des 7 mai 2009 et 5 août 2009 échangés entre les parties que ces dernières étaient d'accord sur le principe de la vente d'un terrain situé à Castres lieudit "Plombières pour une surface d'environ 141.000 m2 pour un montant de 3.000.000 ¿ HT en vue de la réalisation d'une opération commerciale et d'habitations. Le courrier de Maître COURRECH, conseil de la SAS LECADIS en date du 4 juin 2010 confirme l'accord sur l'assiette et le prix, ainsi que l'autorisation de vendre avant travaux au profit de sa cliente du 15 mars 2010 et l'obtention du permis de construire de l'hypermarché sur le lot que se réserve la SAS LECADIS : l'auteur de cette lettre conclut en indiquant qu'il est désormais possible de passer au stade du compromis. Le laps de temps écoulé entre le mois d'août 2009 constatant l'accord sur le principe de la vente et le courrier de Maître COURRECH s'explique par le fait que la SAS LECADIS a procédé aux démarches imposées par le Code de l'Urbanisme relativement au lotissement mixte. En effet, cette réglementation impérative prévoit qu'aucune vente ou promesse de vente ne peut intervenir dans le cadre d'une opération de lotissement à usage mixte (commercial et habitation) avant la délivrance du permis d'aménager obtenu en l'espèce le 19 octobre 2009 et avant l'achèvement des travaux prescrits ou l'autorisation pour le lotisseur de procéder à la vente ou à la location des lots avant l'exécution de tout ou partie de ces travaux, autorisation intervenue en l'espèce le 15 mars 2010. Par ailleurs, l'article L 111-5-3 du Code l'urbanisme dispose en outre que « lorsque le terrain est un lot de lotissement... la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat à peine de nullité pouvant être soulevée par l'acquéreur ». Or, il ressort des pièces produites que la SAS LECADIS a mis en place les démarches nécessaires pour qu'il soit procédé au bornage de la propriété litigieuse comme le démontre le courrier du géomètre expert, Christophe X... confirmant son intervention pour octobre 2010. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la S.A.R.L. TARN PROMOTION SERVICES ne démontre pas en quoi la SAS LECADIS aurait fait obstacle à la réalisation de la vente litigieuse, cette dernière établissant avoir au contraire satisfait aux exigences légales avant d'envisager la signature du compromis de vente. De même, il ressort des éléments produits que la SAS LECADIS n'a jamais eu l'intention et n'a jamais mis un terme à l'opération toujours en cours à la date de l'assignation. Dès lors, la S.A.R.L. TARN PROMOTION SERVICES sera déboutée de sa demande en responsabilité formée contre la SAS LECADIS » ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la nature juridique de la convention. La lecture des pièces contractuelles révèle que les seuls documents signés par les parties sont un courrier de la Sarl Tarn Promotion Services en date du 9 avril 2009 contenant offre d'achat "d'un terrain d'une surface d'environ 141.000 m2 afin de réaliser une opération commerciale et d'habitation ainsi qu'un emplacement réservé pour de la restauration rapide avec prise en charge de la réalisation du réseau d'assainissement inférieur jusqu'au point repéré sur le plan annexé (angle sud ouest de la parcelle 325) assortie de trois conditions relatives à des éléments techniques (diamètre suffisant amenée de la conduite eau au Sud Est de la parcelle, alimentation AEP suffisante en diamètre, débit et pression sur l'ensemble du projet, électricité et connexions télécoms desservant la parcelle, tous ces réseaux étant livrés au droit de la parcelle SE n° 332 sans participation financière de sa part" qui a été acceptée par la Sas Lecadis par lettre du 5 août 2009 avec mention que "cette transaction devra être finalisée par la signature d'un compromis chez Me Malbosc notaire à Toulouse... actuellement en cours de réalisation". Cette convention ne peut s'analyser en une promesse synallagmatique de vente rendant la vente parfaite, sous la seule réserve du jeu de conditions suspensives. En effet, à ce stade, la volonté des parties n'a manifesté que de simples intentions de vendre et d'acquérir. Le terrain, objet du contrat, n'était pas encore défini, la superficie était mentionnée sur chacun de ces écrits à titre approximatif (environ) et non localisée. Le vendeur a clairement exprimé sa volonté de faire de la signature d'un compromis de vente un élément constitutif de son consentement ou une condition de formation de la vente. Il a réitéré cette volonté dans son courrier électronique du 24 juillet 2009 confirmant un rendez vous chez le notaire afin de "préparer le compromis de vente". Le compte rendu sommaire de cette réunion en date du 30 juillet 2009 révèle que toutes les conditions de la vente n'avaient pas encore été arrêtées, que nombre d'incertitudes persistaient, que les parties tentaient d'élaborer chacune des promesses à intervenir pour le lot n° 3 (lotissement d'habitation) le lot n°4 (ensemble immobilier avec les maisons), le lot n° 2 (partie commerciale) et le macro lot n° 5 non compris dans le périmètre du permis d'aménager; ce document reprenait les principes retenus, la nature des conditions suspensives à prévoir, mais sans données précises et pour le dernier lot mentionnait une réunion à faire avec l'architecte et le bureau d'études pour étudier cette vente. Il faut attendre un mail de la Sarl Tarn Promotion Services du 22 octobre 2009 pour que le candidat acquéreur propose une ventilation du prix entre les différents lots "lot n° 2 partie commerciale 1.900.000 ¿, lot n° 4 partie habitation 200.000 ¿, lot n° 3 partie lotissement 650.000 ¿, partie macro lot habitation 250.000 ¿. Ce document indiquait que "la surface hors oeuvre nette maximale autorisée pour l'ensemble du lotissement était de 30200 m2, qu'un certificat établi par le lotisseur et indiquant la surface hors oeuvre nette constructible répartie sur chacun des lots sera joint à la demande de permis de construire conformément aux dispositions de l'article R 442-11 du code de l'urbanisme". En vertu de l'article L 442-4 du même code aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie avant la délivrance du permis d'aménager. Ce document n'a été obtenu que le 19 octobre 2009. Par courrier du 13 novembre 2009, le vendeur a signalé la nécessité de faire un bornage différé à l'obtention du permis de construire définitif. L'article L 111-6 du code de l'urbanisme impose que "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lors le terrain est un lot de lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat, dispositions prévues à peine de nullité. L'autorisation de vente par anticipation les lots exigés par l'article R 442-13b du code de l'urbanisme déposée le 3 avril 2009 et complétée le 27 juillet 2009 n'a été obtenue que le 15 mars 2010. Le géomètre expert a par courrier du 15 septembre 2010 fixé la date des opérations de bornage des parcelles section F n° 1343, 1077, 331, 332, 329, 32, 327, 268 au 13 octobre 2010. Ainsi, lors de la délivrance de l'assignation introductive de la présente instance cinq jours plus tard le 18 octobre 2010 la vente n'était pas parfaite entre parties au sens de l'article 1589 du code civil qui n'est que supplétif. sur la rupture, les parties n'en étaient pas moins liées par un accord de principe qui les obligeait à poursuivre de bonne foi les négociations sur les bases convenues en vue d'aboutir à la conclusion du contrat dont l'objet et le conditions n'étaient que partiellement déterminées. Aucun manquement à cette obligation de loyauté n'est caractérisé à l'encontre du vendeur. La rupture des relations est intervenue à l'initiative de la Sarl Tarn Promotion Services par la délivrance de l'assignation sans qu'elle ne soit justifiée par un comportement de mauvaise foi ou sans motif légitime de la Sas Lecadis qui n'a jamais failli à son obligation de faire intrinsèquement liée à l'acceptation de l'offre d'achat. En effet, la lecture des correspondances échangées révèle que ce vendeur a toujours effectué les démarches administratives nécessaires à la réalisation de l'opération de lotissement, préalables à la signature du compromis de vente, dans le respect de la réglementation qui ont été décrites ci-dessus (obtention d'un permis d'aménager, d'une autorisation de vendre avant réalisation des travaux, bornage). La Sas Lecadis a répondu soit directement soit par son conseil à toutes les correspondances adressées par la Sarl Tarn Promotion Services ou son propre conseil. Elle a mandaté un géomètre expert en vue de réaliser ses opérations de bornage sur le terrain fixées au 13 octobre 2010. C'est à ce moment là que la présente instance a été engagée par la Sarl Tarn Promotion Services qui a par là même interrompu le processus qui devait conduire à la signature de la promesse synallagmatique de vente » ;1/ ALORS QUE l'acceptation par la société Tarn Promotion Service de l'offre de vente verbale de la société Lecadis pour un prix de 3.000.000 ¿ selon courrier du 7 mai 2009 précisait « Nous vous confirmons par la présente l'acquisition du terrain que vous nous proposez, sis à lieudit Plombières, pour une surface d'environ 141.000 m²¿ », qu'en omettant ce début de phrase dans la citation qu'elle fait de ce courrier et en jugeant que le terrain, objet du contrat n'était pas encore défini, la Cour d'appel a dénaturé le courrier précité en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2. ALORS QUE la vente est un contrat consensuel qui se forme par la rencontre des volontés des parties sur la chose et le prix ; qu'en présence d'une offre d'achat et de l'acceptation rédigés en termes identiques la vente est formée ; que la Cour d'appel qui a déduit de la seule mention dans l'acceptation aux termes de laquelle « cette transaction devra être finalisée par la signature d'un compromis chez Maître Malbosc, notaire » que les parties avaient fait de la régularisation d'une promesse synallagmatique un élément constitutif de la vente déjà formée par l'accord sur la chose et le prix, sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la signature d'un compromis un élément constitutif de leur consentement, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1589 du Code civil ; 3.ALORS QUE la vente est un contrat consensuel qui se forme par la rencontre des volontés des parties sur la chose et le prix ; que la Cour d'appel qui a constaté que les parties avaient manifesté leur intention de vendre et d'acquérir sous condition suspensive et qui a considéré que la vente n'était pas formée, faute de ventilation du prix entre plusieurs lots, et de sans données précises sur un des lots vendus, n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui en découlaient en violation de l'article 1583 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société TARN PROMOTION SERVICES de toutes ses demandes ;AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « selon l'article 1147 du Code Civil le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée encore qu'il n y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il appartient alors au requérant de démontrer le manquement contractuel de la partie adverse, le préjudice subi et le lien de causalité existant entre ce manquement et ce préjudice. En l'espèce, il appartient à la S.A.R.L. TARN PROMOTION SERVICES de démontrer que la SAS LECADIS a fait obstacle à la concrétisation de la vente invoquée. Qu'il résulte des pièces produites et notamment des courriers des 7 mai 2009 et 5 août 2009 échangés entre les parties que ces dernières étaient d'accord sur le principe de la vente d'un terrain situé à Castres lieudit "Plombières pour une surface d'environ 141.000 m2 pour un montant de 3.000.000 ¿ HT en vue de la réalisation d'une opération commerciale et d'habitations. Le courrier de Maître COURRECH, conseil de la SAS LECADIS, en date du 4 juin 2010, confirme l'accord sur l'assiette et le prix, ainsi que l'autorisation de vendre avant travaux au profit de sa cliente du 15 mars 2010 et l'obtention du permis de construire de l'hypermarché sur le lot que se réserve la SAS LECADIS : l'auteur de cette lettre conclut en indiquant qu'il est désormais possible de passer au stade du compromis. Le laps de temps écoulé entre le mois d'août 2009 constatant l'accord sur le principe de la vente et le courrier de Maître COURRECH s'explique par le fait que la SAS LECADIS a procédé aux démarches imposées par le Code de l'Urbanisme relativement au lotissement mixte. En effet, cette réglementation impérative prévoit qu'aucune vente ou promesse de vente ne peut intervenir dans le cadre d'une opération de lotissement à usage mixte (commercial et habitation) avant la délivrance du permis d'aménager obtenu en l'espèce le 19 octobre 2009 et avant l'achèvement des travaux prescrits ou l'autorisation pour le lotisseur de procéder à la vente ou à la location des lots avant l'exécution de tout ou partie de ces travaux, autorisation intervenue en l'espèce le 15 mars 2010. Par ailleurs, l'article L 111-5-3 du Code l'urbanisme dispose en outre que "lorsque le terrain est un lot de lotissement... la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat à peine de nullité pouvant être soulevée par l'acquéreur. Or, il ressort des pièces produites que la SAS LECADIS a mis en place les démarches nécessaires pour qu'il soit procédé au bornage de la propriété litigieuse comme le démontre le courrier du géomètre expert, Christophe X... confirmant son intervention pour octobre 2010. Il résulte de l'ensemble de ce oui précède que la S.A.R.L. TARN PROMOTION SERVICES ne démontre pas en quoi la SAS LECADIS aurait fait obstacle à la réalisation de le vente litigieuse, cette dernière établissant avoir au contraire satisfait aux exigences légales avant d'envisager la signature du compromis de vente. De même, il ressort des éléments produits que la SAS LECADIS n'a jamais eu l'intention et n'a jamais mis un terme à l'opération toujours en cours à la date de l'assignation. Dès lors, la S.A.R.L. TARN PROMOTION SERVICES sera déboutée de sa demande en responsabilité formée contre la SAS LECADIS » ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la nature juridique de la convention, la lecture des pièces contractuelles révèle que les seuls documents signés par les parties sont un courrier de la Sarl Tarn Promotion Services en date du 9 avril 2009 contenant offre d'achat "d'un terrain d'une surface d'environ 141.000 m2 afin de réaliser une opération commerciale et d'habitation ainsi qu'un emplacement réservé pour de la restauration rapide avec prise en charge de la réalisation du réseau d'assainissement inférieur jusqu'au point repéré sur le plan annexé (angle sud ouest de la parcelle 325) assortie de trois conditions relatives à des éléments techniques (diamètre suffisant amenée de la conduite EU au Sud Est de la parcelle, alimentation AEP suffisante en diamètre, débit et pression sur l'ensemble du projet, électricité et connexions télécoms desservant la parcelle, tous ces réseaux étant livrés au droit de la parcelle SE n° 332 sans participation financière de sa part" qui a été acceptée par la Sas Lecadis par lettre du 5 août 2009 avec mention que "cette transaction devra être finalisée par la signature d'un compromis chez Me Malbosc notaire à Toulouse... actuellement en cours de réalisation". Cette convention ne peut s'analyser en une promesse synallagmatique de vente rendant la vente parfaite, sous la seule réserve du jeu de conditions suspensives. En effet, à ce stade, la volonté des parties n'a manifesté que de simples intentions de vendre et d'acquérir. Le terrain, objet du contrat, n'était pas encore défini, la superficie était mentionnée sur chacun de ces écrits à titre approximatif (environ) et non localisée. Le vendeur a clairement exprimé sa volonté de faire de la signature d'un compromis de vente un élément constitutif de son consentement ou une condition de formation de la vente. Il a réitéré cette volonté dans son courrier électronique du 24 juillet 2009 confirmant un rendez vous chez le notaire afin de "préparer le compromis de vente". Le compte rendu sommaire de cette réunion en date du 30 juillet 2009 révèle que toutes les conditions de la vente n'avaient pas encore été arrêtées, que nombre d'incertitudes persistaient, que les parties tentaient d'élaborer chacune des promesses à intervenir pour le lot n°3 (lotissement d'habitation) le lot n°4 (ensemble immobilier avec les maisons), le lot n°2 (partie commerciale) et le macro lot n° 5 non compris dans le périmètre du permis d'aménager ; ce document reprenait les principes retenus, la nature des conditions suspensives à prévoir mais sans données précises et pour le dernier lot mentionnait une réunion à faire avec l'architecte et le bureau d'études pour étudier cette vente. Il faut attendre un mail de la Sarl Tarn Promotion Services du 22 octobre 2009 pour que le candidat acquéreur propose une ventilation du prix entre les différents lots "lot n° 2 partie commerciale 1.900.000 ¿, lot n° 4 parti e habitation 200.000 ¿, lot n° 3 partie lotissement 650.000 ¿, partie macro lot habitation 250.000 ¿. Ce document indiquait que "la surface hors oeuvre nette maximale autorisée pour l'ensemble du lotissement était de 30200 m2, qu'un certificat établi par le lotisseur et indiquant la surface hors oeuvre nette constructible répartie sur chacun des lots sera joint à la demande de permis de construire conformément aux dispositions de l'article R 442-11 du code de l'urbanisme". En vertu de l'article L 442-4 du même code aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie avant la délivrance du permis d'aménager. Ce document n'a été obtenu que le 19 octobre 2009. Par courrier du 13 novembre 2009, le vendeur a signalé la nécessité de faire un bornage différé à l'obtention du permis de construire définitif. L'article L 111-6 du code de l'urbanisme impose que "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lors le terrain est un lot de lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat, dispositions prévues à peine de nullité. L'autorisation de vente par anticipation les lots exigée par l'article R.442-13b du code de l'urbanisme déposée le 3 avril 2009 et complétée le 27 juillet 2009 n'a été obtenue que le 15 mars 2010. Le géomètre expert a par courrier du 15 septembre 2010 fixé la date des opérations de bornage des parcelles section F n°1343, 1077,331, 332, 329, 32, 327, 268 au 13 octobre 2010. Ainsi, lors de la délivrance de l'assignation introductive de la présente instance cinq jours plus tard le 18 octobre 2010 la vente n'était pas parfaite entre parties au sens de l'article 1589 du code civil qui n'est que supplétif. Sur la rupture. Les parties n'en étaient pas moins liées par un accord de principe qui les obligeait à poursuivre de bonne foi les négociations sur les bases convenues en vue d'aboutir à la conclusion du contrat dont l'objet et le conditions n'étaient que partiellement déterminées. Aucun manquement à cette obligation de loyauté n'est caractérisé à l'encontre du vendeur. La rupture des relations est intervenue à l'initiative de la Sarl Tarn Promotion Services par la délivrance de l'assignation sans qu'elle ne soit justifiée par un comportement de mauvaise foi ou sans motif légitime de la Sas Lecadis qui n'a jamais failli à son obligation de faire intrinsèquement liée à l'acceptation de l'offre d'achat. En effet, la lecture des correspondances échangées révèle que ce vendeur a toujours effectué les démarches administratives nécessaires à la réalisation de l'opération de lotissement, préalables à la signature du compromis de vente, dans le respect de la réglementation qui ont été décrites ci-dessus (obtention d'un permis d'aménager, d'une autorisation de vendre avant réalisation des travaux, bornage). La Sas Lecadis a répondu soit directement soit par son conseil à toutes les correspondances adressée par la Sarl Tarn Promotion Services ou son propre conseil. Elle a mandaté un géomètre expert en vue de réaliser ses opérations de bornage sur le terrain fixées au 13 octobre 2010. C'est à ce moment là que la présente instance a été engagée par la Sarl Tarn Promotion Services qui a par là même interrompu le processus qui devait conduire à la signature de la promesse synallagmatique de vente » ;1. ALORS QUE les pourparlers doivent être conduits de bonne foi ; que le candidat vendeur qui, à la suite de pourparlers portant sur la vente d'un terrain pour la réalisation d'une opération commerciale et d'habitation, a conclu un accord de principe sur la chose et le prix en indiquant, le 5 août 2009 que le compromis qui devait finaliser le contrat « est actuellement en cours de réalisation », commet une faute en répondant après plusieurs relances, à la mise en demeure d'avoir à prendre parti et à faire connaître sa réponse par retour, mise en demeure qui lui a été délivrée le 9 avril 2010, le 4 juin 2010, soit près de deux mois plus tard pour indiquer que les conditions pour passer l'acte étaient réunies sans proposer de rendez-vous de signature tout en demeurant taisant jusqu'à la délivrance de l'assignation en dommages intérêts de l'acquéreur, signifiée le 18 octobre 2010, soit six mois après la sommation, qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;2. ALORS QUE aux termes de l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention » ; que la Cour d'appel qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions signifiées le 28 décembre 2011, p. 7), si cette disposition était applicable à la vente du terrain litigieux d'une surface d'environ 141.000 m² d'un seul tenant, en vue d'y réaliser une opération concomitante, commerciale et d'habitation, en ce qu'elle prévoit la nécessité d'un bornage précédant la vente indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, ou la vente d'un lot de lotissement ou d'un terrain issu d'un remembrement avait vocation à s'appliquer à la détermination de la limite de la propriété litigieuse constituée par un terrain d'une surface d'environ 141.000 m² d'un seul tenant acquis par la SARL TARN PROMOTION SERVICES, en vue d'y réaliser une opération concomitante, commerciale et d'habitation de la Société LECADIS, qui se réservait la propriété, a privé de base légale sa décision au regard du texte précité ; ALORS QUE EN TOUTE HYPOTHESE, la Cour d'appel, qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient, d'une part (conclusions précitées p. 6) si la société LECADIS s'était comportée loyalement en écrivant le 5 août 2009 que le compromis était en cours de réalisation et en ne réagissant que le 4 juin 2010 à la mise en demeure qu'elle avait reçue le 9 mars 2010 et d'autre part (conclusions précitées p. 7) si le permis d'aménager qui avait été obtenu le 19 octobre 2009 par la société LECADIS ne permettait pas la régularisation d'un compromis dans un délai raisonnable, à charge pour l'acquéreur de procéder aux formalités ultérieures pour parvenir à la réalisation de l'opération projetée, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil.
