LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique : Vu l'article 1645 du code civil ;
Attendu que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 19 mars 2013), que par acte authentique du 2 septembre 1996, M. et Mme X... ont vendu à la société Jade un immeuble composé de cinq studios qui avait été réhabilité par la société Novabat préalablement à la vente ; que la société Jade ayant constaté l'existence de désordres et notamment l'affaissement du plancher du rez-de-chaussée, a, après expertise, assigné les époux X... pour faute dolosive du constructeur, et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Attendu que pour condamner M. et Mme X... à payer à la société Jade la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du code civil, l'arrêt retient qu'ils ne peuvent-être qualifiés de vendeurs de bonne foi puisqu'ils ont sciemment induit l'acquéreur en erreur sur l'identité de l'entreprise qui avait effectué les travaux et volontairement privé la société Jade de toute possibilité d'obtenir réparation des désordres pouvant affecter la solidité de l'immeuble ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu qu'aucun élément du dossier ne permettait d'établir que les époux X... avaient vendu l'immeuble en ayant connaissance du vice qui l'affectait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légale de ses constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. et Mme X... à payer la somme de 70 000 euros à la SCI Jade à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 19 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims, autrement composée ; Condamne la SCI Jade aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Jade à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Jade ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à rembourser à la SCI JADE la somme de 167. 693, 92 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 1996 outre les frais d'actes et les droits de mutation réglés lors de l'acquisition et d'AVOIR, pour le surplus, confirmé le jugement sauf à parfaire à la somme de 70. 000 euros le montant des dommages et intérêts alloués à la SCI JADE au titre de la perte des loyers ; AUX MOTIFS QUE par application des dispositions de l'article 1641 du Code civil le vendeur est tenu à garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l'acheteur n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que l'expert a constaté la réalité de l'affaissement du plancher du rez-de-chaussée ; qu'il rappelle que les premières constatations ont été faites au cours du mois de juillet 2004 (constat de Me B... huissier de justice) et que l'action en référé a été introduite deux années plus tard (assignation du 12 juillet 2006) ; qu'il précise que la visite des logements du rez-de-chaussée permet de constater un vide de l'ordre de 30 mm à la base de la cloison séparative entre les deux logements, la fissure de la cloison côté entrée, une difficile fermeture de la porte, un net affaissement du plancher côté kitchenette et une humidité importante s'accompagnant de décollement de faïence en périphérie de la douche, la suspension de la colonne du lavabo audessus du plancher ; qu'il explique que ces désordres sont générés par un affaissement anormal du plancher bas du rez-de-chaussée dû à l'insuffisance notoire de la poutre bois supportant le solivage du plancher et constate que la solidité de l'ouvrage est compromise et que l'importance des désordres rend inhabitables les deux studios du rez de chaussée et celui du rez-de-jardin ; que l'expert mentionne que le désordre trouve son origine dans un vice qui n'était pas décelable au moment de la vente ; que s'agissant de la présence d'un défaut rendant l'immeuble vendu impropre à l'habitation et à sa destination normale, la SCI JADE est fondée à solliciter la résolution de la vente par application des dispositions de l'article 1644 du Code civil et la remise des parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la vente. L'immeuble litigieux sera en conséquence restitué aux époux X... qui rembourseront à la SCI JADE le prix qu'elle a payé soit la somme de 167. 693, 92 euros ; que la SCI JADE réclame de plus la réparation de son entier préjudice par application des dispositions de l'article 1645 du Code civil disposant que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu'il a reçu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que l'expert a précisé dans son rapport qu'il était impossible de dire à qui la situation était imputable, que le désordre trouvait son origine dans un vice non décelable au moment de la vente ; qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir, alors que l'ensemble des travaux de rénovations ont été confiés à l'entreprise Novabat et que les factures relatives à l'installation du plancher n'ont pas pu être retrouvées, que les époux X... avaient connaissance de l'insuffisance de la poutre supportant le solivage du plancher et qu'ils ont vendu l'immeuble en ayant connaissance du vice qui l'affectait ; qu'il résulte toutefois des éléments du dossier et notamment de l'acte de vente et de l'attestation d'assurance de la société Station Bâtiment et Services (SBS) datée du 18 octobre 1995 est signée par M. X... en qualité de gérant de cette société, et que les vendeurs ont faussement indiqué dans l'acte de vente que la société SBS, dont l'un des actionnaires affirme dans une attestation versée aux débats qu'elle n'a exécuté aucun travail dans l'immeuble situé 13 rue du Petit Delbourg, et dont aucune facture n'a été produite, était débitrice des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du code civil ; qu'ils ont donc sciemment induit l'acquéreur en erreur sur l'identité de l'entreprise qui a effectué les travaux en produisant le contrat d'assurance de la société SBS dont M. X... était alors le gérant alors que celle-ci n'était pas intervenue et n'a établi aucune facture ; qu'ils ont donc volontairement privé la SCI JADE, qui est un professionnel, de toute possibilité d'obtenir la réparation des désordres pouvant affecter la solidité de l'immeuble ; que dans ces conditions, ils ne peuvent être qualifiés de vendeurs de bonne foi et doivent être tenus de la réparation de l'entier préjudice subi par la SCI JADE suite à l'apparition du vice ; que l'immeuble a été vendu au prix de 1. 100 000 francs soit 167. 693, 92 euros ; que les époux X... seront tenus de restituer cette somme avec les intérêts à compter du 2 septembre 1996 et ce en tant que de besoin à titre de dommages et intérêts complémentaires outre les frais d'actes et les droits de mutation réglés par la SCI JADE au moment de l'acquisition ; qu'en l'absence de toute preuve de variation des prix depuis cette époque il n'y a pas lieu d'appliquer au prix de vente payé, l'indice du coût de la construction depuis le 2 septembre 1996, la demande de la SCI JADE sera rejetée sur ce point ; que les époux X... devront en outre régler la perte des loyers éprouvée par l'intimée. L'expert a chiffré cette perte au 31 juillet 2008 à la somme de 37. 271, 34 euros du fait de l'impossibilité de louer les trois studios du rez-de-chaussée ; que le premier juge qui a statué sur cette demande pour d'autres motifs, a justement relevé que selon l'expert, l'affaissement du plancher du rez-de-chaussée n'a pas eu d'influence sur les possibilités de location des deux studios du premier étage qui pouvaient être loués, et qu'il est de plus difficile de connaître quel aurait été le taux de remplissage de ces appartements ; que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que le préjudice de la SCI JADE pour perte d'une chance de louer les appartements s'élevait à la somme de 50. 000 euros. Le préjudice de la SCI JADE ayant perduré depuis le prononcé du jugement le montant alloué à titre de dommages et intérêts de ce chef doit être parfait et sera fixé à la somme de 70. 000 euros ; que la SCI JADE réclame de plus le remboursement des frais exposés pour faire valoir ses droits, et notamment des frais de dépose du plancher qu'elle a dû exposer (1. 277, 12 euros TTC), les factures de la société Socotec et du Bureau Veritas, frais de trajets qui sont en relation avec l'apparition des désordres ; qu'il convient au vu des pièces produites et en tenant compte des montants qui seront indemnisés dans le cadre de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile, d'allouer à la SCI JADE une somme de 7. 000 euros comprenant les montants qui lui ont été alloués par le premier juge à titre de préjudice moral ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'expert préconise le remplacement des deux travées de poutre, ainsi que la réparation de dommages matériels résultant de l'affaissement du plancher qu'il évalue à la somme totale de 34. 848, 59 euros TTC ; que la SCI JADE critique la nature des travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire, les estimant insuffisants au regard des différents rapports SOCOTEC, VERITAS et PRIMA INGENIERIE ; que toutefois, Monsieur Y...répond aux critiques formulées par les dires des parties indiquant que pour les solives la flèche théorique dépasse de 1, 2 mm ce qui est encore une contrainte admissible ; que le dépassement étant selon lui " mineur " ; que le plancher n'est pas à remplacer entièrement ; qu'en outre, les normes invoquées par SOCOTEC le BUREAU. VERITAS ne sont pas applicables à un chantier antérieur à leur entrée en vigueur ; que l'expert judiciaire conclut, avec raison, au renforcement du plancher par le remplacement des poutres bois ; qu'il explique que devant l'étude financière réalisée par le Cabinet PRIMA INGENIERIE qui lui paraissait irréaliste, il a demandé la désignation d'un sapiteur économiste, Monsieur Z..., qui a confirmé que cette évaluation était disproportionnée ; que la SCI JADE se prévaut du rapport établi par Madame A..., architecte, du 20 avril 2009 qu'il a mandatée pour solliciter la réparation des désordres à hauteur de la somme de 384. 172 euros TTC ; que ce rapport ne mentionne toutefois pas de chiffrage et il ne peut donc être valablement retenu, étant observé que celui-ci est établi deux ans après le rapport d'expertise judiciaire et fait état de non conformités qui sont sans lien avec les désordres afférents à la structure du plancher et que l'expert judiciaire a qualifié de vices apparents lors de la vente ; que dès lors, l'évaluation proposée par l'expert judiciaire au titre de la reprise des désordres liés à l'affaissement du plancher sera retenue ; qu'en conséquence, Monsieur et Madame X... seront condamnés à verser à la SCI JADE la somme de 34. 848, 59 euros TTC, avec indexation sur l'indice du coût de la construction ; que l'expert judiciaire retient une perte des loyers au 31 juillet 2008 à hauteur de 37. 271, 34 euros pour la SCI JADE du fait de l'impossibilité de louer les trois studios du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin en raison des désordres litigieux ; qu'il indique que l'affaissement du plancher n'a en revanche pas eu d'influence sur les possibilités de location des deux studios du premier étage ; que la SCI JADE sollicite, outre l'indemnisation de la perte de loyers pour les trois studios du rez-dechaussée et rez-de-jardin, celle relative aux studios du premier étage qu'elle aurait renoncé à louer par crainte de l'effondrement des planchers du deuxième étage ; que cette affirmation est sans lien de causalité avec les désordres relatifs à la structure du plancher bas ; que de plus, il est difficile de connaître avec certitude quel aurait été le taux de remplissage des logements ; que toutefois, les agissements des époux X... ont fait perdre une chance a la SCI JADE de louer les logements situés tant au rez-de-chaussée qu'au rez-de-jardin ; que cette perte de chance sera indemnisée en lui allouant la somme de 50. 000 euros sur l'ensemble de la période ; qu'en conséquence, Monsieur et Madame X... seront condamnés à payer la somme de 50. 000 euros au titre de cette perte de chance. 1°) ALORS QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaissait l'existence des vices cachés dont il est demandé réparation ; qu'en déduisant la mauvaise foi des époux X... du fait qu'ils avaient « faussement indiqué dans l'acte de vente que la société SBS ¿ était débitrice des garanties prévues par les article 1792 et suivants du Code civil » (arrêt, p. 5, al. 3), bien que de tels motifs ne permettent pas de caractériser leur connaissance du vice caché affectant l'immeuble et résultant de l'insuffisance de la poutre en bois, la Cour d'appel a violé l'article 1645 du Code civil ; 2°) ALORS QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaissait l'existence des vices cachés dont il est demandé réparation ; qu'en retenant que les époux X... étaient de mauvaise foi et devaient donc être condamnés à réparer le préjudice subi par la SCI JADE en lien avec le vice caché résultant de l'insuffisance de la poutre en bois tout en constatant qu'il n'était pas démontré que les époux X... avaient « conscience de l'insuffisance notoire de la poutre en bois soutenant le solivage et avaient intentionnellement dissimulé ce fait » (arrêt, p. 4, al. 3), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a partant violé l'article 1645 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la réparation du dommage, qui doit être intégrale ne saurait excéder le montant du préjudice ; qu'en jugeant que les époux X... devaient payer à la SCI JADE les intérêts sur le prix de vente à compter du 2 septembre 1996, date de la conclusion de la vente tout en les condamnant à lui verser des dommages et intérêts venant compenser la perte des loyers qu'aurait pu générer le bien affecté du vice caché, quand ces deux condamnations tendaient à réparer le même préjudice de jouissance subi par la SCI JADE en raison du vice caché affectant l'immeuble litigieux, la Cour d'appel a indemnisé deux fois le même chef de préjudice et a partant violé les articles 1382 et 1645 du Code civil.
