LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 mars 2013), que le 31 août 1999, la société civile immobilière Résidence de la Brétèche (la SCI) a vendu un appartement en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... ; que l'appartement n'a pas été livré; que par arrêt du 9 septembre 2004, la cour d'appel de Rennes a débouté M. et Mme X... de leur demande de condamnation de la SCI à livrer sous astreinte l'appartement vendu et condamné celle-ci à leur payer des dommages-intérêts au titre de la perte de chance de bénéficier de la loi Perissol et à leur rembourser l'acompte versé et les frais notariés ; que le 13 juin 2007, la SCI a consenti à la société Demeures invest une promesse unilatérale de vente portant sur le terrain à bâtir où devaient être réalisés en 1999 les immeubles, moyennant un prix de 490 000 euros hors taxes ; que la SCI a assigné M. et Mme X... afin de voir dire qu'ils sont propriétaires indivis avec elle de ces parcelles à bâtir, les voir condamner à payer le prix déterminé par référence au prix de la promesse unilatérale de vente, soit 7 448 euros et se voir autorisée à régulariser par acte authentique la vente des parcelles au prix de 490 000 euros hors taxes, avec compensation entre les sommes dues par les époux X... et la valeur de la quote-part indivise du terrain ; Sur le moyen unique du pourvoi principal :Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la SCI, de constater l'existence l'une propriété indivise entre les parties et de fixer leurs droits dans l'indivision sur les parcelles à 1/96ème , alors, selon le moyen : 1°/ qu''une partie doit présenter, dès l'instance initiale, tous les moyens qu'elle estime de nature à justifier le rejet total ou partiel de la demande formulée contre elle ; que l'arrêt attaqué a retenu que l'action de la SCI Résidence la Brétèche tendant à la constatation de l'existence d'une indivision, au paiement par M. et Mme X... de la valeur de leur prétendue quote-part indivise sur le terrain et à l'autorisation de vendre ledit terrain, ne se heurtait pas à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 9 septembre 2004 au prétexte que la demanderesse se bornait à tirer les conséquences juridiques de la situation existant entre les parties suite à cet arrêt et à l'absence de demande de résolution de la vente par M. et Mme X... ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur le point de savoir si la résolution amiable des autres ventes dont la SCI Résidence la Brétèche se prévalait pour invoquer une indivision n'existait pas lorsqu'a été rendu l'arrêt du 9 septembre 2004, auquel cas sous couvert d'une nouvelle action elle ne tendait qu'à remettre en cause sa condamnation irrévocable à verser à M. et Mme X... des dommages-intérêts pour n'avoir pas livré l'immeuble dans le délai convenu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1351 du code civil ; 2°/ que l'indivision postule que plusieurs personnes soient titulaires de droits identiques la même chose ; que la vente en l'état futur d'achèvement n'est pas la simple cession d'un terrain sur lequel l'acquéreur ferait construire un immeuble, mais un contrat complexe s'analysant en la vente d'un immeuble à édifier sur un terrain déterminé, dans lequel l'obligation de construire du vendeur est essentielle et les droits de l'acquéreur sont de nature hybride, tant personnelle que réelle ; qu'ainsi, faute de droits identiques sur le terrain, il ne peut exister d'indivision entre le vendeur et l'acquéreur, notamment suite à la résolution de certains des contrats de vente du même immeuble ; qu'en décidant au contraire qu'il existait une indivision sur le terrain entre la SCI Résidence la Brétèche et M. et Mme X... parce que la venderesse avait recouvré ses droits de propriété sur ledit terrain par l'effet des résolutions amiables des ventes conclues avec les autres acquéreurs, la cour d'appel a violé les articles 1601-1, 1601-3 et 815 du code civil ; Mais attendu, d'une part, que s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits ; qu'ayant constaté que la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'avait pas été prononcée par l'arrêt du 9 septembre 2004 et que la demande originaire des époux X... concernait l'inexécution par la SCI de son obligation d'édifier l'immeuble, alors que la demande actuelle de cette dernière tendait à définir le régime juridique applicable aux rapports entre les parties suite à cet arrêt, la cour d'appel en a exactement déduit que ces deux actions n'ayant pas le même objet ni la même cause, l'autorité de la chose jugée ne pouvait pas être opposée à la SCI ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que du fait de la non résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, les époux X..., déboutés de leur demande d'exécution forcée de l'obligation de construire, sont restés propriétaires d'une partie du terrain, celle sur laquelle la SCI leur avait transféré ses droits lors de la passation du contrat et que la SCI avait recouvré les droits de propriété des autres acquéreurs dans le cadre de résolutions amiables, la cour d'appel a pu en déduire que les parties se trouvaient dans une situation d'indivision sur les parcelles litigieuses ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'autorisation à vendre seule le terrain en indivision entre elle-même et les époux X..., alors, selon le moyen : 1°/ que l'autorisation de vendre que peut donner le juge à l'un des co-indivisaires dans le cadre de l'article 815-5 du code civil n'est nullement subordonnée à l'existence d' « une opération précise et déterminée », le juge pouvant autoriser le principe même de la vente, et se réserver d'en contrôler les modalités ultérieures d'application ; qu'en subordonnant l'autorisation à l'existence préalable d'un projet déterminé, la cour d'appel a violé l'article 815-5 du code civil ;2°/ que l'autorisation de vendre est subordonnée à la condition que le refus du co-indivisaire récalcitrant mette en péril l'intérêt commun des co-indivisaires ; que la SCI Résidence de la Brétèche faisait valoir que tel était le cas en l'espèce, le terrain étant insusceptible de recevoir l'opération immobilière initialement programmée, et étant en train de perdre sa valeur ; que la cour d'appel en omettant de vérifier si la condition légale de mise en oeuvre de l'article 815-5 du code civil était remplie a privé sa décision de base légale au regard dudit texte ;
3°/ que l'autorisation de vendre a pour objet de passer outre le refus de vente d'un co-indivisaire et de passer outre son consentement à cette vente ; qu'elle avait donc en l'espèce pour objet de permettre la levée de la condition suspensive stipulée dans la promesse unilatérale de vente consentie par la SCI Résidence de La Brétèche à un tiers acquéreur, condition suspensive liée à l'abandon de tout droit par les acquéreurs d'origine en l'état futur d'achèvement ; que la cour d'appel a méconnu les termes de cette promesse et violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que la société bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2007, qui n'a pris aucun engagement envers la SCI venderesse, n'avait pas levé l'option à la date prévue par la promesse et n'avait manifesté aucune volonté d'acquérir le bien au prix fixé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui n'avait pas à donner à l'un des indivisaires une autorisation de vendre de caractère général, sans précision sur le prix et sur la personne de l'acquéreur, a pu en déduire que faute de preuve de la volonté d'acquérir du bénéficiaire au prix fixé, elle n'avait pas à autoriser la SCI à vendre seule le bien indivis ;D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ;Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...L'arrêt attaqué encourt la censure ;EN CE QU'il a déclaré recevable l'action de la SCI LA RESIDENCE LA BRETECHE, constaté l'existence d'une propriété indivise entre les parties et fixé les droits de Monsieur et madame X... dans l'indivision existant sur les parcelles à 1/96ème ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la recevabilité de l'action de la SCI Résidence de la Bretèche, par application de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal n'a l'autorité de la chose jugée que relativement à la contestation qu'il tranche. L'arrêt de la cour du 9 septembre 2004, rappelle certes dans ses motifs que la résolution judiciaire ne peut être prononcée qu'à la demande du créancier de l'obligation, cependant, ces motifs n'ont pas autorité de la chose jugée et le dispositif de cette décision qui a seul cette autorité ne se prononce pas sur la résolution du contrat ; que par ailleurs, les époux X... ne peuvent opposer à la SCI le fait de ne pas avoir invoqué lors de la première procédure les dispositions relatives à l'indivision ; qu'en effet, s'il est constant qu'il incombe à une partie de présenter tant en demande que reconventionnellement dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'elle estime de nature à fonder sa prétention, elle n'est pas tenue de présenter dans la même instance toutes les demandes, fondées sur les mêmes faits ; qu'en l'espèce, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la demande originaire initiée par les époux X... concernait les conséquences de l'inexécution par le constructeur de son obligation d'édifier l'immeuble, lequel invoquait la résolution du contrat, tandis que la seconde action à la demande de la SCI tend uniquement à tirer les conséquences de la situation juridique existant entre les parties suite à l'arrêt du 9 septembre 2004 et plus particulièrement à déterminer le régime applicable au lien juridique maintenu entre elles du fait de l'absence de demande de résolution de la vente par les acquéreurs et à en tirer toutes conséquences quant aux modalités de vente du terrain ; que dès lors, les deux actions n'ayant pas le même objet, ni la même cause, l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée à la SCI et le jugement qui a rejeté cette fin de non-recevoir et déclaré l'action recevable doit être confirmé ; que sur le régime applicable entre les parties, l'arrêt du 9 septembre 2004, qui a débouté les époux X... de leur demande de livraison de l'immeuble sous astreinte, au motif que l'exécution forcée de l'obligation de construire de la SC1 était impossible, du fait de la renonciation des autres acquéreurs à leurs acquisitions et qui les a indemnisés du préjudice subi du fait du manquement du constructeur à son obligation, a néanmoins laissé subsister la vente du 31 août 1999, en l'absence de demande de résolution des époux X..., nonobstant la condamnation de la SCI à restituer l'acompte et les frais d'acte ; ce qui impose de déterminer le régime régissant les relations des parties ; que sur ce point, le premier juge a considéré à juste titre que les relations entre la SCI Résidence de la Bretèche et les époux X... ne pouvaient être régies par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la copropriété et le règlement de copropriété établi le 26 août 1999 ; qu'en effet, l'ensemble de ces dispositions ne peut concerner que des immeubles bâtis, au surplus divisés en lots comportant indissociablement des parties communes et privatives, qui n'existent pas en l'espèce, puisqu'il n'est pas contesté par les appelants qu'aucune construction n'a été édifiée, ni ne pourra l'être, compte tenu de la résolution de l'ensemble des autres ventes et de la péremption des autorisations administratives ; que si l'élément prédominant du contrat de vente en l'état de futur achèvement liant les parties, réside certes dans l'obligation de construire l'immeuble décrit dans les documents contractuels dans le délai convenu, il demeure cependant que l'article 1601-3 du code civil énonce que le contrat transfère immédiatement à l'acquéreur la propriété du sol et des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant sa propriété au fur et à mesure de leur exécution ; qu'il en résulte que le contrat de vente du 31 août 1999 entre les parties, a eu pour effet, à l'instar des autres contrats de vente régularisés par la SCI avec les autres acquéreurs, de transférer immédiatement aux époux X... la propriété du terrain détenue par la SCI ; que par l'effet des résolutions amiables acceptées par les autres acquéreurs, qui ont pris acte de l'abandon de l'opération, la SC1 Résidence de la Bretèche a recouvré les droits de propriété dont ils disposaient sur le terrain, ce qui a pour conséquence comme l'a retenu le tribunal, de créer entre les parties une situation d'indivision régie par les articles 815 et suivants du code civil » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur l'exception d'irrecevabilité, en réponse à la demande d'application de la clause résolutoire du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, formée à titre subsidiaire par la SCI RÉSIDENCE DE LA BRETÈCHE, la cour d'appel de Rennes, dans son arrêt du 9 septembre 2004 a relevé que faute d'être sollicitée par les époux X..., fa résolution judiciaire du contrat ne pouvait être prononcée, et a condamné la SCI à les indemniser des préjudices résultant de l'absence de livraison ; que le litige tranché par la Cour d'Appel, en ce qu'il portait uniquement sur la qualification de l'Inexécution contractuelle et ses conséquences, s'il oppose les mêmes parties, n'avait ni la même cause ni le même objet que la demande aujourd'hui soumise au Tribunal par la SCI RESIDENCE DE LA BRETÈCHE, qui concerne les conséquences juridiques du lien contractuel qui subsiste entre les parties ; qu'il y a donc pas autorité, de la chose jugée et la demande de la SCI RESIDENCE DE LA BRETÈCHE est recevable ; que sur le fond, aux termes de l'article 1601-3 du code civil, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement entraîne transfert immédiat de la propriété du sol ainsi que, le cas échéant celle des immeubles existants. La propriété des ouvrages à venir s'acquiert au fur et à mesure de leur construction tandis que l'entrée en jouissance s'opère par leur livraison ; que ces dispositions sont d'ailleurs reprises dans le contrat conclu par les parties le 31 août 1999, lequel prévoyait en outre que les ouvrages en l'état futur d'achèvement seraient régis par un règlement de copropriété établi par acte du 26 août précédent ; qu'il résulte cependant des dispositions de l'article 1er de le loi du 10 juillet 1965 que le statut de la copropriété ne vise que les immeubles bâtis divisés par lots entre personnes différentes, comportant des parties communes et privatives, auxquels il ne s'applique qu'a partir du moment où ils sont achevés ; qu'or, il est acquis en l'espèce qu'aucune construction n'a été érigée sur la parcelle concernée ni ne le sera, dans la mesure où les autres acquéreurs ont renoncé à leur acquisition et où la Cour d'Appel, en constatant l'impossibilité, a débouté les époux X... de leur demande d'exécution forcée du contrat ; que les époux X... ne sont donc pas fondés, dans ces conditions à revendiquer l'application du règlement de copropriété qui n'est pas entré en vigueur ; qu'à défaut, ayant acquis la propriété du sol, future partie commune, ils se trouvent par conséquent en indivision forcée avec SCI RÉSIDENCE DE LA BRETÈCHE, sans pouvoir lui opposer l'absence d'accord sur la chose et sur son prix, dès lors qu'il ne s'agit pas en l'espèce, de remettre en cause la validité de l'acte de vente du 31 août 1999, partiellement inexécuté, mais de qualifier le statut actuel des parcelles » ; ALORS premièrement QU'une partie doit présenter, dès l'instance initiale, tous les moyens qu'elle estime de nature à justifier le rejet total ou partiel de la demande formulée contre elle ; que l'arrêt attaqué a retenu que l'action de la SCI RESIDENCE LA BRETECHE tendant à la constatation de l'existence d'une indivision, au paiement par Monsieur et Madame X... de la valeur de leur prétendue quote-part indivise sur le terrain et à l'autorisation de vendre ledit terrain, ne se heurtait pas à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 9 septembre 2004 au prétexte que la demanderesse se bornait à tirer les conséquences juridiques de la situation existant entre les parties suite à cet arrêt et à l'absence de demande de résolution de la vente par Monsieur et Madame X... ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur le point de savoir si la résolution amiable des autres ventes dont la SCI RESIDENCE LA BRETECHE se prévalait pour invoquer une indivision n'existait pas lorsqu'a été rendu l'arrêt du 9 septembre 2004, auquel cas sous couvert d'une nouvelle action elle ne tendait qu'à remettre en cause sa condamnation irrévocable à verser à Monsieur et Madame X... des dommages-intérêts pour n'avoir pas livré l'immeuble dans le délai convenu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1351 du code civil ; ALORS deuxièmement QUE l'indivision postule que plusieurs personnes soient titulaires de droits identiques la même chose ; que la vente en l'état futur d'achèvement n'est pas la simple cession d'un terrain sur lequel l'acquéreur ferait construire un immeuble, mais un contrat complexe s'analysant en la vente d'un immeuble à édifier sur un terrain déterminé, dans lequel l'obligation de construire du vendeur est essentielle et les droits de l'acquéreur sont de nature hybride, tant personnelle que réelle ; qu'ainsi, faute de droits identiques sur le terrain, il ne peut exister d'indivision entre le vendeur et l'acquéreur, notamment suite à la résolution de certains des contrats de vente du même immeuble ; qu'en décidant au contraire qu'il existait une indivision sur le terrain entre la SCI RESIDENCE LA BRETECHE et Monsieur et Madame X... parce que la venderesse avait recouvré ses droits de propriété sur ledit terrain par l'effet des résolutions amiables des ventes conclues avec les autres acquéreurs, la cour d'appel a violé les articles 1601-1, 1601-3 et 815 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Résidence la Brétèche
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir débouté la SCI résidence de La Bretèche de sa demande de tendant à se voir autoriser à vendre seule le terrain qui est désormais en indivision entre elle-même et les époux X..., AUX MOTIFS QUE « l'article 815-5 du code civil permet à un indivisaire d'être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Il en résulte que l'autorisation donnée ne présente pas un caractère général, mais doit se rapporter à une opération précise et déterminée, soit en l'espèce une vente à un acquéreur identifié. La SCI Résidence de la Brétèche invoque au soutien de sa demande une promesse unilatérale de vente consentie au profit de la société DEMEURES INVEST par acte notarié du 13 juin 2007. La lecture de cette promesse comme le relèvent les appelants, révèle qu'elle était assortie de diverses conditions suspensives, au nombre desquelles la résolution de l'intégralité des ventes en l'état futur d'achèvement régularisées dans le cadre de l'ancien programme, et que la levée de l'option par le bénéficiaire devait intervenir au plus tard le 20 mars 2008. Les époux X... n'ayant pas demandé la résolution judiciaire de la vente, ni consenti à une résolution amiable, la condition suspensive n'est pas réalisée et la date de levée d'option apparaît très largement dépassée. Or, la Cour observe que la SCI intimée ne justifie d'aucune pièce émanant de la société DEMEURES INVEST sollicitant, avant mars 2008, des informations sur l'évolution de la réalisation de la condition suspensive ou manifestant son souhait de lever l'option ni après mars 2008, la fixation d'un nouveau délai d'option. Plus généralement, il n'est produit aucune pièce démontrant la persistance de l'intérêt de la société DEMEURES INVEST, qui en sa qualité de bénéficiaire de la promesse n'a souscrit aucun engagement à l'égard de la SCI, pour acquérir le terrain aux conditions financières définies en 2007. Dès lors, à défaut de preuve de la volonté d'acquérir du bénéficiaire de la promesse au prix de 490.000 ¿, la demande d'autorisation de vendre ne peut être accueillie le jugement sera réformé sur ce point ». 1°) ALORS QUE l'autorisation de vendre que peut donner le juge à l'un des co-indivisaires dans le cadre de l'article 815-5 du code civil n'est nullement subordonnée à l'existence d' « une opération précise et déterminée », le juge pouvant autoriser le principe même de la vente, et se réserver d'en contrôler les modalités ultérieures d'application ; qu'en subordonnant l'autorisation à l'existence préalable d'un projet déterminé, la cour d'appel a violé l'article 815-5 du code civil ;2°) ALORS QUE l'autorisation de vendre est subordonnée à la condition que le refus du co-indivisaire récalcitrant mette en péril l'intérêt commun des co-indivisaires ; que la SCI résidence de La Bretèche faisait valoir que tel était le cas en l'espèce, le terrain étant insusceptible de recevoir l'opération immobilière initialement programmée, et étant en train de perdre sa valeur ;que la cour d'appel en omettant de vérifier si la condition légale de mise en oeuvre de l'article 815-5 du code civil était remplie a privé sa décision de base légale au regard dudit texte ;3°) ALORS QUE l'autorisation de vendre a pour objet de passer outre le refus de vente d'un co indivisaire et de passer outre son consentement à cette vente ; qu'elle avait donc en l'espèce pour objet de permettre la levée de la condition suspensive stipulée dans la promesse unilatérale de vente consentie par la SCI résidence de La Bretèche à un tiers acquéreur, condition suspensive liée à l'abandon de tout droit par les acquéreurs d'origine en l'état futur d'achèvement ; que la cour d'appel a méconnu les termes de cette promesse et violé l'article 1134 du code civil.
