LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que le site n'était pas répertorié par la direction régionale de l'environnement et de l'aménagement du logement comme une installation classée pour la protection de l'environnement et relevé que le poste de distribution d'électricité en sous sol n'était pas une source potentielle de pollution et que la société Partenaire investissement prestige n'établissait pas la présence de polychlorobiphényles, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui a souverainement déduit de ses constatations que l'action de la société Partenaire investissement prestige sur le fondement de l'article L. 514-20 du code de l'environnement devait être rejetée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Partenaire investissement prestige aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Partenaire investissement prestige ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Partenaire Investissement PrestigePREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Partenaire Investissement Prestige de sa demande tendant à la résolution de la vente litigieuse aux torts de la SCI Les Cigales et de l'avoir condamnée à payer à celle-ci la somme de 57. 500 ¿ à titre d'indemnité contractuelle par application de la clause pénale prévue au contrat liant les parties ; AUX MOTIFS QUE, sur le bien objet de la vente, la promesse synallagmatique de vente le décrit comme suit : « Sur la commune de Toulon (Var), 45, avenue Gimelli, un immeuble élevé de trois étages sur rez-de-chaussée et sous-sol comprenant :- un sous-sol non aménagé sur lequel existe un poste de distribution publique et une cellule dans l'angle nord-ouest en fonctionnement dont l'accès se fait par des escaliers du hall de l'immeuble,- au rez-de-chaussée : hall d'entrée couvrant pour moitié environ la surface du rez-de-chaussée, l'autre moitié une grande salle non aménagée avec ouverture indirecte sur la rue Gimelli par une porte de garage,- premier étage : salle vide et non aménagée sur toute la surface de l'étage,- deuxième étage : deux appartements type T2 et deux appartements type T5,- troisième étage : trois appartements de type T4, 6 débarras accessibles à partir de la coursive ¿ figurant au cadastre de la manière suivante : section CK n° 20 lieudit 45, rue Gimelli surface 4a 12ca » ; qu'une condition particulière figure en page sept de la promesse synallagmatique de vente, ainsi libellée : « L'acquéreur a parfaitement été informé de la situation de l'immeuble et de la procédure engagée avec Electricité de France et ne souhaite pas que soit mentionné de conditions suspensives concernant toutes actions en rapport avec ladite procédure » ; que selon les documents joints, le contentieux en cours entre la SCI Les Cigales et EDF, et dont la société PIP avait connaissance, concernait l'accès EDF aux lieux et au poste de distribution publique d'énergie électrique et les travaux de mise en sécurité du transformateur ; que le bien objet de la vente a la particularité de comporter au sous-sol un transformateur EDF destiné à la distribution publique d'électricité ; que cette particularité est clairement spécifiée dans la désignation du bien ; que l'existence d'un contentieux en cours avec EDF, ayant notamment pour objet la sécurisation de ce transformateur, était clairement précisée ; que la société PIP, acquéreur, avait parfaitement connaissance de l'existence de ce transformateur d'électricité en sous-sol et du contentieux à ce sujet avec EDF ;ET AUX MOTIFS QUE, sur le vice caché et sur l'application de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, la société PIP est un professionnel de l'immobilier et ne peut se prévaloir à ce titre des dispositions générales des articles 1641 et suivants du code civil ; que la société PIP invoque l'existence d'un vice caché tendant à la présence de substances toxiques utilisées pour les transformateurs d'électricité, des PCB ou polychlorobiphényles, classées comme toxiques à la rubrique 1180 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement ; qu'elle fait observer que, si elle est une spécialiste de l'immobilier, elle n'est pas une spécialiste de l'environnement ; que l'article L. 514-20 du code de l'environnement dispose que lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; qu'il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers et inconvénients importants qui résultent de l'exploitation ; que l'alinéa 3 de cet article précise qu'à défaut de cette information l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; qu'il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ; que, sur ce fondement, la société PIP, estimant ne pas avoir eu de la SCI Les Cigales l'information prévue à l'article L. 514-20 du code de l'environnement, peut en conséquence poursuivre la résolution de la vente ; que la société PIP n'établit pas la présence de polychlorobiphényles ; qu'elle déduit du fait que, dans le passé, existaient sur place des transformateurs installés avant que ces règles sanitaires ne changent, en 1987, pour considérer qu'il subsisterait des traces de ces substances ; qu'elle n'a pas fait faire d'analyse des lieux et ne prouve pas que ce soit le cas ; que le site n'est pas répertorié par la direction régionale de l'environnement et de l'aménagement du logement comme une installation classée pour la protection de l'environnement ; que le diagnostic environnement diligenté par la société ERG Environnement permet de savoir que cet immeuble a servi, de 1923 à 1991, de relais transformateur et distribution d'électricité avec utilisation du rez-de-chaussée, du premier étage et d'une partie du deuxième étage à ces fins, avec un poste de 60. 000 volts haute et basse tension et que de 1991 à 1997, que seul le sous-sol a été utilisé en poste transformateur d'électricité, que depuis 1997, il reste un poste transformateur d'électricité au sous-sol ; que les poste transformateurs présentant un risque sanitaire datent d'avant 1987 ; que la société ERG Environnement fait état d'un courrier d'EDF qui affirme que la mise en place du poste accumulateur de charge en sous-sol est intervenue en 1991 ; que par conséquent, le poste subsistant installé en sous-sol n'est pas une source potentielle de pollution ; que la société PIP ne conteste pas que toutes les conditions suspensives aient été levées ; que sommée de signer l'acte authentique, elle a refusé de le faire, ainsi que constaté par procèsverbal de difficultés établi les 17 et 18 mars 2009 devant Maître Françoise Pieroni-Mignon, notaire à Toulon ; que la clause pénale est en conséquence due ; ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur d'un site entrant dans le champ d'application du régime des installations classées doit informer l'acquéreur de cette situation, ainsi que des dangers et inconvénients qui en résultent ; que cette obligation est due dès lors que le site en cause entre dans le champ d'application de ce régime, peu important le fait que l'installation n'ait pas effectivement fait l'objet d'une déclaration ou d'une autorisation préalable par son propriétaire ; qu'en constatant en l'espèce que « le bien objet de la vente a la particularité de comporter au sous-sol un transformateur EDF destiné à la distribution publique d'électricité » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 6), puis en estimant cependant que la SCI Les Cigales, vendeur, n'était pas tenue à l'obligation d'information susvisée au motif que le site vendu à la société Partenaire Investissement Prestige ne se trouvait pas répertorié par la direction régionale de l'environnement et de l'aménagement du logement comme une installation classée pour la protection de l'environnement (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 5), cependant que la police des installations classées est d'ordre public, de sorte que le simple défaut de déclaration ou d'autorisation de l'activité exercée ne fait pas échapper cette installation à l'obligation d'information à destination de l'acquéreur, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 514-20 du code de l'environnement ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en ajoutant à son analyse le fait que la société Partenaire Investissement Prestige ne rapportait pas la preuve de la présence sur le site de polychlorobiphényles ou d'un risque sanitaire lié à la composition chimique des postes transformateurs (arrêt attaqué, p. 6, alinéas 4 et 7), cependant que la seule recherche pertinente portait sur le point de savoir si le site litigieux relevait du régime des installations classées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 514-20 du code de l'environnement.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Partenaire Investissement Prestige à payer la somme de 20. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts à la société BGTI et la somme de 20. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts à Maître Henri X... ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Imm'Ms ; AUX MOTIFS QU'en refusant de signer l'acte authentique de réitération de la vente, la société PIP a commis un fait qui s'est avéré préjudiciable aux deux agences immobilières, puisqu'elles ont perdu la chance de percevoir leur commission ; que les agences n'ont pas commis de manquement à leur obligation de renseignement et de conseil, et qu'il n'y a pas lieu de retenir une faute de leur part ; que la perte de chance de percevoir la commission sera évaluée à 40. 000 ¿ ; que compte-tenu des accords passés entre les deux agences, ce préjudice correspond à 20. 000 ¿ pour chacune des agences ;ALORS QUE la cassation de l'arrêt attaqué en ses dispositions ayant débouté la société Partenaire Investissement Prestige de sa demande tendant à la résolution de la vente litigieuse aux torts de la SCI Les Cigales entraînera, par voie conséquence et par application des articles 624 et 625 du code de procédure civile, l'annulation du chef de dispositif de l'arrêt attaqué ayant condamné la société Partenaire Investissement Prestige à payer à chacune des agences immobilières la somme de 20. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts en raison de la faute prétendument commise par l'acheteur ayant consisté à refuser de signer l'acte authentique de vente.
