LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique : Vu l'article L. 312-16 du code de la consommation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 20 février 2013), que le 24 février 2007, M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont signé avec Mme Z..., par l'intermédiaire d'une agence immobilière, la société HC Immo, une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir, sous les conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, puis, le 27 avril 2007, ont signé avec la société Bâtiments et logements résidentiels, ayant pour nom commercial Batilor, (la société Batilor) un contrat de construction de maison individuelle et ont obtenu le 30 avril 2007 une offre de prêt ; que leur demande de permis de construire ayant été rejetée faute d'autorisation préalable de lotir au profit du vendeur, les consorts X...-Y... et la société Batilor ont assigné la société HC Immo et Mme Z... en indemnisation de leurs préjudices respectifs ; Attendu que pour débouter la société Batilor de ses demandes, l'arrêt retient qu'il ressort de l'examen des pièces que les consorts X...-Y... n'ont pas obtenu d'offre de prêt dans le délai prévu par la promesse qui expirait le 24 avril 2007 et que celle-ci est devenue caduque de leur fait ; Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation sont édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, qui seul peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société Bâtiments et logements résidentiels de ses demandes, l'arrêt rendu le 20 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ; Condamne la société HC Immo et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société HC Immo et Mme Z... à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Bâtiments et logements résidentiels ; rejette la demande de la société HC Immo ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société Bâtiments et logements résidentiels Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Bâtiment et Logements Résidentiels (Batilor) de ses demandes indemnitaires formées contre Mme B... et l'agence HC Immo ; Aux motifs que, « l'EURL HC Immo est parfaitement recevable, en droit, à se prévaloir de la caducité du compromis de vente signé par les consorts X...
Y... dès lors qu'elle est intervenue à l'acte en qualité d'intermédiaire entre les parties et que sa responsabilité est recherchée par les acquéreurs et par le constructeur, lesquels sollicitent sa condamnation in solidum avec Mme Martine Z... épouse A... à les indemniser du préjudice qu'ils soutiennent avoir subi en raison précisément du défaut d'aboutissement de l'opération immobilière ; qu'il est à cet égard sans emport de constater que la condition suspensive sur laquelle se fonde l'EURL HC Immo concerne un emprunt qui n'est pas destiné à la seule acquisition du terrain, dès lors que le financement de la somme de 24. 000 ¿, à laquelle il a été évalué s'y trouve bien inclus ; que les intimés ne sont pas recevables, en revanche, en leur demande portant sur la résiliation, dont ils imputent la responsabilité à l'EURL HC Immo et Mme Martine A..., du compromis de vente litigieux, laquelle, n'ayant pas été présentée en première instance, est bien une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; que cette demande serait en tout état de cause non fondée dans la mesure où l'examen des pièces du dossier révèle que le compromis de vente signée par M. Philippe X...et Mme Lydy Y... est bien devenu caduc de leur fait, ainsi que le soutient l'EURL HC Immo ; qu'en effet, la vente litigieuse a été conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs d'un montant maximum de 115. 700 ¿ pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum, hors assurances, de 3, 95 % ; que M. Philippe X...et Mme Lydy Y... se sont à ce titre contractuellement engagés à :- constituer leur dossier et le déposer auprès de l'organisme prêteur au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signature du compromis, soit à compter du 28 février 2007,- justifier auprès du vendeur et du rédacteur de l'acte de toute offre de prêt dans les 48 heures ouvrables à compter de sa réception, qu'il est en outre expressément prévu paragraphe-Conditions Suspensives-11. 2 de ce compromis qu'il deviendra caduc du fait de la non-obtention d'une offre de prêt dans un délai de 60 jours, lequel, contrairement aux allégations des intimés, est parfaitement compatible avec les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation qui prévoit que la durée de validité de la condition suspensive, dans une telle hypothèse, ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte ; qu'il ressort très clairement de l'examen des pièces du dossier que les consorts X...
Y..., n'ont pas obtenu d'offre de prêt dans le délai précité qui expirait le 24 avril 2007, puisque l'offre du CIAL Montbéliard, produite aux débats, a été formulée le 30 avril 2007 ; que les intimés ne justifient même pas, de surcroît, avoir porté cette offre, qu'ils n'ont accepté que le 26 juin2007 à la connaissance de la venderesse ou du rédacteur de l'acte ; que l'article 1. 3 de cette même clause précise enfin que « si les parties décidaient pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur » ; que les acquéreurs ne justifiant pas avoir usé de la faculté prévue par l'article précité, force est de constater que la caducité du compromis de vente est bien intervenue, ainsi que le soutient 1'EURL HC Immo, le 24 avril 2007 et l'existence de pourparlers ultérieurs est à cet égard dépourvue de conséquence juridique ; que les consorts X...
Y... et la société Batilor n'étant pas fondés à demander l'indemnisation d'un préjudice sur le fondement d'un compromis de vente devenu caduc du fait des acquéreurs, leurs demandes respectives ne peuvent qu'être rejetées » ; Alors que les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation sont édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ; que le vendeur ou l'agent immobilier ne peuvent se prévaloir du défaut d'obtention d'un prêt dans le délai de la condition suspensive stipulée au profit du seul acquéreur ; qu'en jugeant néanmoins caduc le compromis de vente, à la demande de l'agence HC Immo, en conséquence de l'absence d'offre de prêt dans le délai de la condition suspensive stipulée en faveur de M. X... et Mme Y..., qui ne s'étaient pas prévalus de cette caducité, la cour d'appel a violé les articles L. 312-16 du code de la consommation et 1181 du code civil.
