LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 mars 2013),que la société Hôtel Vieux Port Carenage et la société Bondema ont signé, le 15 avril 2004, un protocole transactionnel ayant pour objet de mettre fin au différend né entre elles à l'occasion de la construction par la première d'un hôtel jouxtant la propriété de la seconde ; que la société Bondema a accepté de renoncer au recours qu'elle avait introduit devant la juridiction administrative à l'encontre du permis de construire délivré à la société Hôtel Vieux Port Carenage et s'est engagée à conclure avec celle-ci une promesse de vente de ses biens pour le prix de 650 000 euros ; qu'en contrepartie, la société Hôtel Vieux Port Carenage a accepté de verser à la société Bondema une indemnité de 1 300 000 euros, dont 600 000 euros en réparation du préjudice causé par la réalisation de l'opération immobilière, cette indemnité devant être réglée le jour de la signature de l'acte authentique de vente ; que la promesse synallagmatique de vente n'ayant pas été conclue, la société Bondema a assigné la société Hôtel Vieux Port Carenage en exécution forcée du protocole transactionnel et subsidiairement en paiement de la somme de 550 000 euros, déduction faite d'un acompte de 50 000 euros versé le jour de la signature du protocole ; Attendu que la société Bondema fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant au paiement de la somme de 550 000 euros, correspondant au solde de l'indemnisation du préjudice lié à la réalisation des travaux, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en son article 2, le protocole transactionnel du 15 avril 2004 signé par les parties prévoyait que la SNC HVPC s'engageait « fermement et irrévocablement à dédommager la SCI des conséquences de la réalisation de l'opération immobilière (¿) par l'attribution d'une indemnité de 1 300 000 euros réalisable (¿), au jour de la signature par les deux parties de l'acte authentique de vente », dont « 600 000 euros (¿) que la SNC accepte de verser en contrepartie des concessions acceptées par la SCI, en réparation des préjudices matériels de tous ordres qu'elle subira du fait de la réalisation de l'opération immobilière (¿) », et que l'article 3 du protocole stipulait « que dès l'obtention de l'ordonnance du tribunal administratif de Marseille constatant le désistement de la SCI de son recours, les parties concluront une promesse synallagmatique de vente des biens immobiliers de la SCI, sis rue Plan Fourmiguier à Marseille, pour la somme de 650 000 euros, devant être réitérée par acte authentique dans les 6 mois » ; qu'en estimant « que l'intention des parties était de lier le versement de l'indemnité à la signature de la promesse de vente relative aux biens immobiliers de la SCI Bondema », là où les dispositions précitées du protocole n'appelaient aucune interprétation et prévoyaient clairement que la signature de la promesse de vente constituait un terme, et non une condition de la créance d'indemnisation de la SCI Bondema, la cour d'appel les a dénaturées et a violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ qu'une condition ne pouvant porter que sur un événement non seulement incertain quant à sa date, mais aussi quant à sa réalisation, un événement érigé en modalité de l'obligation constitue un terme suspensif, et non une condition, dès lors qu'aucune incertitude n'en affecte la réalisation ; qu'en estimant « que le versement de l'indemnité » prévue par l'article 2 du protocole était lié « à la signature de la promesse de vente relative aux biens immobiliers de la SCI Bondema » et que celle-ci ne pouvait dès lors « réclamer le versement du solde de l'indemnisation de son préjudice sans que la signature ait eu lieu », après avoir pourtant constaté qu'aux termes de l'article 3 du protocole, « dès l'obtention de l'ordonnance du tribunal administratif de Marseille constatant le désistement de la SCI de son recours, les parties concluront une promesse synallagmatique de vente des biens immobiliers de la SCI, sis rue Plan Fourmiguier à Marseille, pour la somme de 650 000 euros, devant être réitérée par acte authentique dans les 6 mois », ce dont il résultait que la signature de cette promesse, certes incertaine quant à sa date de survenance, n'en était pas moins nécessairement appelée à se produire, et que l'obligation d'indemnisation de la SNC HVPC était partant affectée d'un terme, et non d'une condition, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1168 et 1185 du code civil ;Mais attendu d'abord, que par une interprétation souveraine et exclusive de dénaturation des termes de la transaction liant les parties, rendue nécessaire par l'ambiguïté de certaines clauses, la cour d'appel a estimé qu'il résultait de la combinaison du point numéro 6 de l'exposé préalable du protocole transactionnel et de ses articles 2 et 3, ainsi que des pièces produites par la société Hôtel Vieux Port Carenage, que l'intention des parties était de lier le versement de l'indemnité de 600 000 euros à la signature de la promesse de vente relative aux biens immobiliers de la société Bondema ; qu'ensuite, elle a souverainement estimé que l'inexécution de la transaction ne pouvait être imputée à la société Hôtel Vieux Port Carenage, laquelle avait transmis le 24 novembre 2004 un projet de promesse de vente à la société Bondema et versé le 28 février 2005 la somme de 1 377 400 euros entre les mains d'un notaire, cette somme correspondant au prix de vente des immeubles, au montant de l'indemnité due au vendeur et à la provision sur frais ; que par ces seuls motifs, elle a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;Condamne la société Bondema aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bondema ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Hôtel Vieux Port Carenage ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Bondema.Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Bondema de ses demandes tendant au paiement d'une somme de 550.000 euros, correspondant au solde de l'indemnisation du préjudice lié à la réalisation des travaux ; Aux motifs propres que « selon la SCI Bondema, le refus de signer la promesse synallagmatique de vente constitue l'inexécution fautive d'une obligation de faire, dont la SNC Hôtel Vieux Port Carénage est la seule responsable ; qu'elle affirme que la déclaration d'intention d'aliéner du 15 mars 2005 est conforme au protocole qui ne prévoyait aucun calendrier, le délai de six mois ne concernant que le temps entre la promesse et l'acte authentique et non celui pour signer la promesse elle-même ; qu'elle expose s'être désistée de son recours le 19 mai 2004 et qu'il lui en a été donné acte par ordonnance du président du tribunal administratif de Marseille du 30 septembre 2004, avoir résilié les baux en cours, et précise que la procédure de préemption de la mairie a été déclarée caduque par jugement du 27 juillet 2006 ; que la SCI Bondema considère que la réalisation de la vente immobilière n'est pas une condition suspensive du versement de l'indemnité puisque son principe et ses conditions étaient acquis, seul le règlement total étant différé au jour de la vente, selon un terme incertain n'affectant pas l'existence de l'obligation de réparer qui peut être forcée par voie judiciaire ; qu'elle estime que l'obligation de réparer les préjudices était divisible du projet de vente à un prix raisonnable et que la SNC s'est engagée fermement et irrévocablement à l'indemniser pour 1.300.000 euros ; que l'exposé préalable du protocole de transaction du 15 avril 2004 indique en son point numéro 6 que les parties ont envisagé de conclure un accord global déterminant les conditions dans lesquelles la SCI pourra renoncer à son recours, tout en préservant l'équilibre économique de l'opération de construction de la SNC ; que l'article 3 stipule que dès l'obtention de l'ordonnance du tribunal administratif de Marseille constatant le désistement de la SCI de son recours, les parties concluront une promesse synallagmatique de vente des biens immobiliers de la SCI, sis rue Plan Fourmiguier à Marseille, pour la somme de 650.000 euros, devant être réitérée par acte authentique dans les 6 mois ; que son article 2 prévoit l'attribution d'une indemnité estimée, d'un commun accord, à la somme de 1.300.000 euros, avec le versement de la somme de 50.000 euros, le jour de la signature du protocole (§2.1) et celle de 1.250.000 euros, au jour de la signature de l'acte authentique de vente, à raison de 650.000 euros pour le prix de vente et de 600.000 euros pour le règlement de l'indemnité transactionnelle, en complément de l'acompte de 50.000 euros ; que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage produit aux débats des projets de plans de transformation de l'immeuble, sis rue plan Fourmiguier, une étude d'exploitation pour une résidence hôtelière comportant 9 suites, une étude de la société Socotec, ainsi qu'un courrier adressé le 1er février 2005 à la société DIFA, de Hambourg, lui donnant un droit de préférence pour son exploitation ; qu'il ressort de la combinaison de ces clauses et de ces derniers éléments que l'intention des parties était de lier le versement de l'indemnité à la signature de la promesse de vente relative aux biens immobiliers de la SCI Bondema ; que celle-ci ne peut donc réclamer le versement du solde de l'indemnisation de son préjudice sans que la signature ait eu lieu (¿) » ;Alors, d'une part, qu'en son article 2, le protocole transactionnel du 15 avril 2004 signé par les parties prévoyait que la SNC HVPC s'engageait « fermement et irrévocablement à dédommager la S.C.I des conséquences de la réalisation de l'opération immobilière (¿) par l'attribution d'une indemnité de 1.300.000 euros réalisable (¿), au jour de la signature par les deux parties de l'acte authentique de vente », dont « 600.000 euros (¿) que la SNC accepte de verser en contrepartie des concessions acceptées par la SCI, en réparation des préjudices matériels de tous ordres qu'elle subira du fait de la réalisation de l'opération immobilière (¿) », et que l'article 3 du protocole stipulait « que dès l'obtention de l'ordonnance du tribunal administratif de Marseille constatant le désistement de la SCI de son recours, les parties concluront une promesse synallagmatique de vente des biens immobiliers de la SCI, sis rue Plan Fourmiguier à Marseille, pour la somme de 650.000 euros, devant être réitérée par acte authentique dans les 6 mois » ; qu'en estimant « que l'intention des parties était de lier le versement de l'indemnité à la signature de la promesse de vente relative aux biens immobiliers de la SCI Bondema », là où les dispositions précitées du protocole n'appelaient aucune interprétation et prévoyaient clairement que la signature de la promesse de vente constituait un terme, et non une condition de la créance d'indemnisation de la SCI Bondema, la Cour d'appel les a dénaturées et a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors, d'autre part, et en tout état de cause, qu'une condition ne pouvant porter que sur un événement non seulement incertain quant à sa date, mais aussi quant à sa réalisation, un événement érigé en modalité de l'obligation constitue un terme suspensif, et non une condition, dès lors qu'aucune incertitude n'en affecte la réalisation; qu'en estimant « que le versement de l'indemnité » prévue par l'article 2 du protocole était lié « à la signature de la promesse de vente relative aux biens immobiliers de la SCI Bondema » et que celle-ci ne pouvait dès lors « réclamer le versement du solde de l'indemnisation de son préjudice sans que la signature ait eu lieu », après avoir pourtant constaté qu'aux termes de l'article 3 du protocole, « dès l'obtention de l'ordonnance du tribunal administratif de Marseille constatant le désistement de la SCI de son recours, les parties concluront une promesse synallagmatique de vente des biens immobiliers de la SCI, sis rue Plan Fourmiguier à Marseille, pour la somme de 650.000 euros, devant être réitérée par acte authentique dans les 6 mois », ce dont il résultait que la signature de cette promesse, certes incertaine quant à sa date de survenance, n'en était pas moins nécessairement appelée à se produire, et que l'obligation d'indemnisation de la SNC HVPC était partant affectée d'un terme, et non d'une condition, la Cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1168 et 1185 du Code civil.
