LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 avril 2013), que la société civile immobilière Dynapierre (la SCI) a délivré le 1er août 2008 à MM. Claude et Francis X..., locataires d'un appartement lui appartenant, un congé pour motif sérieux et légitime fondé sur les retards réitérés de paiement des loyers ; qu'elle les a assignés le 15 juillet 2009 en exécution de ce congé et en expulsion ; Attendu que pour rejeter cette demande, la cour d'appel retient que la SCI a sollicité le 26 mai 2009 la radiation de l'instance qu'elle avait introduite le 24 septembre 2008 pour avoir payement de la somme de 5 211 euros, cette somme ayant été payée, qu'elle a assigné de nouveau le 15 juillet 2009 MM. X... en exécution du congé du 1er août 2008 en considération du retard de paiement du loyer du mois de juillet 2009, mais avait en mai 2009 renoncé à son congé du fait des paiements survenus, et que le seul manquement constaté ultérieurement consistant dans ce retard ne pouvait remettre en cause cette renonciation ; Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office la renonciation de la bailleresse à se prévaloir de son congé en raison de la radiation intervenue le 26 mai 2009, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 avril 2013 rectifié le 20 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne MM. Claude et Francis X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. Claude et Francis X... à payer à la société Les Locations de l'Ile-de-France, venant aux droits de la société civile immobilière Dynapierre la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de MM. Claude et Francis X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour la société Les Locations de l'Ile-de-France. Le moyen reproche à la cour d'appel d'avoir dit n'y avoir lieu à valider le congé délivré le 1er août 2008Aux motifs que Messieurs X... soutiennent que le bail ne prévoyait aucune date précise de paiement du loyer, que les dates portées sur les avis d'échéance ne correspondaient pas à la date de dépôt des pièces par le concierge dans les boîtes aux lettres, soit souvent en fin de mois ; la société des Locations de l'Ile de France soutient que plusieurs mises en demeure et commandements de payer ont été envoyés aux locataires caractérisant le caractère réel et sérieux du congé signifié ; il a été délivré aux locataires un congé pour motif réel et sérieux le 1er août 2008 au motif qu'il existait des retards réitérés de paiement de loyers ; le bail prévoyait que le loyer était payable mensuellement et d'avance. Il a été envoyé à Messieurs X... plusieurs mises en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception entre février 2001 et 2007 revenues avec la mention « non réclamé » à l'exception de l'envoi de mars 2007 portant sur une demande de 2397,05 ¿ ; il a été délivré cinq commandements de payer les 15 novembre 2005, 20 juin et 19 septembre 2007, 5 février et 16 avril 2008 pour les sommes respectivement de 4719,15 ¿ 4271,07 ¿ 4436,58 ¿ 4602,24 ¿ et 2950 ¿ hors clause pénale et frais ; il avait été délivré une assignation le 24 septembre 2008 pour la somme due en juillet 2008 de 5211 ¿, cette somme ayant été payée, une radiation est intervenue le 2 juin 2009 à la demande du bailleur du 26 mai 2009 ; par la suite il n'a plus été constaté de dettes ; le loyer de juillet 2009 ayant été payé par chèque du 13 juillet 2009, le bailleur a fait délivrer une nouvelle assignation le 15 juillet 2009 afin de demander l'exécution du congé délivré en août 2008, faisant état de ce nouveau manquement ; la cour observe que la bailleresse avait en mai 2009 renoncé à son congé du fait des paiements survenus, que seul le manquement constaté ultérieurement, réside dans le retard du paiement du loyer de juillet 2009, que depuis cette date, plus de 3 années et neuf mois se sont écoulés sans retard ; les griefs mentionnés dans le congé étaient bien caractérisés par la réalité des manquements reprochés ; mais pour tous les motifs sus visés, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a validé le congé et il y a lieu de dire que le bailleur avait renoncé à ce dernier et que le seul grief de retard dans le paiement du loyer en juillet 2009, sans qu'aucun autre retard ne soit survenu par la suite ne pouvait remettre en cause cette renonciation ; 1° Alors que les juges doivent en toutes circonstances faire observer et observer le principe de la contradiction ; qu'ils ne peuvent relever d'office sans provoquer les explications des parties qu'un bailleur aurait renoncé à se prévaloir d'un congé délivré au preneur ; qu'en décidant d'office, sans provoquer les explications des parties, que le bailleur avait renoncé au congé pour motif légitime et sérieux qu'il avait délivré au preneur, en mai 2009 du fait des paiements intervenus, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6§1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales2° Alors que, en toute hypothèse la renonciation à un droit ou à une action ne peut se présumer ; qu'elle doit être certaine expresse et non équivoque ; que le simple fait pour un bailleur d'accepter le paiement de loyers et d'avoir fait radier une précédente instance en demande en paiement de ces loyers, ne vaut pas renonciation à se prévaloir d'un congé régulièrement délivré pour motif légitime et sérieux en raison de retards réitérés du paiement des loyers ; que la cour d'appel qui a relevé que le bailleur avait fait délivrer congé le 1er août 2008 pour motif légitime et sérieux, et que le 26 mai 2009 il avait fait radier l'instance qu'il avait engagée en paiement des loyers à la suite du règlement intervenu et qui a affirmé que le bailleur avait renoncé à son congé en mai 2009, à la suite du paiement intervenu, n'a pas caractérisé une renonciation certaine expresse et non équivoque du bailleur à se prévaloir de ce congé et n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.
