| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 01 juillet 2014, 13-17336

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que l'exemplaire du document dressé par le géomètre expert intitulé « modificatif de l'état descriptif de division en copropriété-état nouveau création des lots 67-68-69-70 » régulièrement produit aux débats par le syndicat des copropriétaires, ne portait pas, conformément à son intitulé, sur la répartition des charges et retenu qu'il n'était nullement établi que le « tableau de répartition des charges » voté par la 11e résolution de l'assemblée générale du 28 avril 2009, qui se référait aux deux dernières pages seulement du modificatif de l'état descriptif de division, portait sur la répartition du coût des travaux de la « construction légère » entre les titulaires des lots 2 et 3, et ayant relevé que la 12e résolution dont l'objet était de « voter la refonte de l'état descriptif de division en copropriété » avait été rejetée, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que l'exemplaire du « modificatif de l'état descriptif de division » versé aux débats était incomplet, a pu en déduire, sans violer l'article 16 du code de procédure civile, que la 15e résolution de l'assemblée générale du 21 décembre 2007 n'était pas applicable en l'absence de décision d'assemblée générale postérieure fixant et adoptant une clé de répartition du coût des travaux afférents à la construction légère entre les titulaires des lots 2 et 3 et adoptant un modificatif de l'état descriptif de division, et que la créance de 6 316, 69 euros alléguée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de toiture et de ravalement n'était pas exigible ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ... à Paris aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du ... à Paris ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à Paris 11ème de sa demande de 6. 316, 69 ¿ au titre des travaux afférents à la construction légère, AUX MOTIFS QUE le litige concerne le lot de copropriété n° 3 défini comme suit dans l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété qui énonce que : « le troisième lot comprendra : au rez-de-chaussée : dans la cour à gauche, un atelier à usage de ferronnerie, lustrerie, une partie de construction légère sans étage et l'autre partie dans le bâtiment du fond ; droit aux water-closet communs ; cave n° 10 ; l'acquéreur éventuel de ce lot devra supporter seul toutes les réparations qui deviendront nécessaires à la construction légère ; » le règlement de copropriété dans son tableau de la page 8 fixe à 40/ 1000èmes la quote-part de ce lot dans les parties communes (communément appelés quotes-parts de ce lot dans les parties communes de l'immeuble ; (communément appelés quotes-parts de parties communes ou tantièmes de propriété) ; ledit règlement répartit entre tous les titulaires de lots les charges communes générales autres que des réparations à effectuer au tableau de la page 8 ; en revanche, il créée deux grilles de répartition des « réparations à effectuer » chacune en 1000/ 1000èmes ; l'une concernant les lots dépendant du bâtiment sur rue devront supporter les réparations qui deviendraient nécessaires au bâtiment sur cour dans la proportion de cinquante/ millièmes (¿) la 13ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble réunie le 29 janvier 1996 a modifié les modalités de répartition des charges des travaux dans les termes suivants : « treizième résolution : modalités de répartition de travaux d'entretien et conservation de l'immeuble (majorité article 26) l'assemblée générale de renoncer à la spécialisation des charges par bâtiment, tel que prévu au règlement de copropriété ; en conséquence, les réparations de toutes natures et travaux d'entretien seront désormais répartis en millièmes prévus à la page 8 du règlement de copropriété du 16 mai 1951 ; cette décision d'assemblée a donné lieu à l'établissement conforme d'un acte notarié modificatif du règlement de copropriété en date du 14 novembre 1997 ; par sa généralité (réparations de toutes natures et travaux d'entretien) cette clause s'applique à tous les travaux y compris ceux de la construction légère dépendant des bâtiments sur cour dont fait partie le lot n° 3 ; désormais la clause selon laquelle l'acquéreur éventuel du lot n° 3 devra supporter seul toutes les réparations qui deviendront nécessaires à la construction légère est devenue inapplicable comme contraire au modificatif du règlement de copropriété du 14 novembre 1997 ; les travaux d'entretien et de réparation de la construction légère dont il n'est pas contesté qu'elle constitue une partie commune étaient en suite du modificatif dont s'agit à répartir entre tous les copropriétaires ; la modification apportée par ledit acte aux clauses de répartition des charges de travaux de réparation et d'entretien des parties communes est conforme à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 puisque ces travaux ressortissent aux charges communes générales, objet dudit texte d'ordre public qui sont à répartir entre tous les copropriétaires ; en outre il n'est nullement établi que la répartition des tantièmes de propriété entre tous les lots stipulée par le règlement de copropriété déroge aux critères posés par l'article 5 de la loi ; il pouvait donc y avoir adéquation parfaite entre quotes-parts de propriété et quotes-parts de charges communes générales ; il s'ensuit que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires la clause modificative de répartition des charges objet de l'acte notarié du 14 novembre 1997, n'est pas réputée non écrite au regard des articles 10 et 43 de la loi ; certes le syndicat se prévaut du point 12 et des résolutions 13 et suivantes de l'assemblée générale du 21 décembre 2007 ; le point 12 de l'ordre du jour de cette assemblée qui se réduit à un exposé erroné en droit du syndic, n'a pas été sanctionné par vote et s'avère conséquemment dépourvu d'efficacité juridique ; les résolutions qui suivent ledit point 12 résultant de votes et non contestées judiciairement faute d'exercice de l'action prévue par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, s'imposent aux parties comme à la cour qu'elles soient ou non affectées de causes d'annulation ; ainsi en est-il plus particulièrement de la 15ème résolution de ladite assemblée générale qui saisie du projet de répartition des travaux entre les copropriétaires des lots 2 et 3 consistant à créer une clef « construction légère » en fonction de la surface occupée (6, 60m ² pour le lot n° 2 et 14, 40m ² pour le lot n° 3) ; » décide que la répartition du géomètre et son projet modificatif de l'état descriptif de division ne peuvent revêtir une quelconque efficacité juridique qu'à compter de leur approbation par une nouvelle décision d'assemblée générale, aucun blanc-seing ne pouvant être délivré à l'avance audit technicien ; de surcroît, l'assemblée générale par l'adoption de sa résolution n° 15 si elle a décidé la correction de la répartition, elle n'a pas en revanche adopté la clef de répartition « construction » légère pour les travaux afférents à celle-ci proposée par le syndic étant rappelé qu'il n'existe pas de décision implicite en matière de copropriété ; la clé de répartition restait à définir par décision d'une nouvelle assemblée ; il était donc impératif qu'une nouvelle assemblée générale fixe la répartition desdits travaux entre les copropriétaires des lots 2 et 3 au vu de l'étude confiée au géomètre portant sur les deux points suivants : * nouveau calcul des tantièmes de toute la copropriété ; * modification de l'état descriptif de division ; le géomètre expert X..., désigné par vote de la 16ème résolution de l'assemblée générale du 21 décembre 2007 a dressé en date du 7 avril 2009 le « modificatif de l'état descriptif de division en copropriété-état nouveau-création des lot 67-68-69-70 » qui :- supprime certains lots qu'il subdivise en lots créés ;- maintient les autres lots ; affecte à chaque lot des tantièmes de parties communes générales, le nombre total des tantièmes de propriété étant désormais de 1042 ; l'exemplaire de ce document régulièrement produit aux débats par le syndicat des copropriétaires comporte en tout et pour tout : une première page de couverture ; un état modificatif de copropriété-tableau de concordance » de 3 pages, un tableau des tantièmes généraux de 2 pages ; un état descriptif de division de 6 pages décrivant la consistance de chaque lot et les tantièmes de propriété qui lui sont attribués ; ce document, conformément à son intitulé ne porte pas sur la répartition des charges ; toujours est-il que l'assemblée générale du 28 avril 2009 a :- par adoption de la 11ème résolution, voté « le tableau de répartition des charges modificatif de l'état descriptif de division en copropriété : deux dernières pages : (sic) tenant compte de la nouvelle attribution des lots 64 et 66 ; rejeté la 12ème résolution dont l'objet état de voter la refonte de l'état de division en copropriété le procès-verbal de ladite assemblée précisant : la résolution n'est pas adoptée à l'unanimité des copropriétaires » ; il n'est nullement établi que le « tableau de répartition des charges » voté par la 11ème résolution de l'assemblée du 28 avril 2009 qui se réfère aux deux dernières pages seulement du modificatif de ¿ l'état descriptif de division en copropriété porte notamment sur la répartition du coût des travaux de la construction légère entre les titulaires des lots 2 et 3 ; quant au défaut d'adoption à l'unanimité des copropriétaires de la 12ème résolution de l'assemblée du 28 avril 2009, il ne peut s'analyser en droit que comme un rejet de la résolution ; c'est donc bien inutilement que le syndicat des copropriétaires affirme en page 5 de ses conclusions d'appel que « postérieurement à l'occasion d'une assemblée du 28 avril 2009, l'état descriptif de division modifié selon la proposition du géomètre a été adopté, mais seulement cette fois à la majorité des présents ; (¿) ainsi la quinzième résolution de l'assemblée générale du 21 décembre 2007 n'est toujours pas applicable en l'absence de décisions d'assemblée générale postérieures ; fixant et adoptant une clef de répartition du coût des travaux afférents à la construction légère entre les titulaires des lots 2 et 3 d'une parts,- adoptant un modificatif de l'état descriptif de division de l'immeuble, d'autre part, il s'en suit que la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de toiture et de ravalement n'est pas exigible ; c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en ce qu'elle portait sur la somme de 6. 316, 69 ¿ au titre des travaux litigieux ; en revanche le intérêts réclamés écartés par le premier juge n'avaient pas pour assiette le montant des charges litigieuses de travaux ; leur mode de calcul détaillé et leurs assiettes précisés dans le relevé historique du compte individuel de copropriété des époux Y... justifient la réclamation du syndicat à hauteur des 91, 65 ¿ écartés à tort par le premier juge ; la cour approuve le rejet de la somme des 22, 79 ¿ au titre de la mise en demeure, s'agissant de frais dont le caractère nécessaire n'est pas ici justifié au regard de l'article 10-1 de la loi puisqu'elle porte pour partie sur un chef de demande rejeté ; (travaux) ; en définitive la cour rejetant comme inopérantes et ou mal fondées en prétentions contraires sans qu'il soit nécessaire de suivre plus avant dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation élève par réformation partielle le montant du principal de la condamnation à : 1. 363, 14 + 91, 65 = 1. 454, 79 ¿ 1° Alors que les conclusions des parties fixent les termes du litige ; que dans ses écritures le syndicat des copropriétaires a indiqué que Monsieur et Madame Y... étaient propriétaires du lot de copropriété n° 3 composé pour partie d'une construction légère et a fait valoir qu'ils se prévalaient d'une résolution de l'assemblée générale en application de laquelle cette construction légère ne participait pas aux charges générales, si bien qu'ils étaient dispensés de la participation aux charges de travaux y compris pour ceux qui concernaient leur lot, ce qui était illégal ; qu'il en résulte nécessairement que le syndicat a toujours fait valoir que la construction légère était une partie privative ; que Monsieur et Madame Y... ont pour leur part rappelé dans leurs conclusions d'appel que cette construction était une partie privative ; qu'en énonçant qu'il n'était pas contesté que la construction légère était une partie commune la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile 2° Alors qu'en toute hypothèse : les juges du fond ne peuvent relever un moyen d'office sans provoquer les explications des parties ; qu'en relevant d'office que « la construction légère » comprise dans les lots 2 et 3 de la copropriété constituait une partie commune sans provoquer les explications des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile 3° Alors que le règlement de copropriété (p 4) comporte la description du 3ème lot de copropriété en ces termes : « Troisième lot Le troisième lot comprendra : AU REZ-DE CHAUSSEE : dans la cour à gauche un atelier à usage de ferronnerie, lustrerie, une partie de construction légère sans étage et l'autre partie dans le bâtiment du fond. Droit aux water-closets communs Cave n° 10 ; l'acquéreur éventuel de ce lot devra supporter seul toutes les réparations qui deviendront nécessaires à la construction légère » ; que la cour d'appel qui a considéré que la construction légère comprise dans ce lot était partie commune a dénaturé le règlement de copropriété et a violé l'article 1134 du code civil ¿/ ¿
4° Alors que la répartition des charges qui n'est pas proportionnelle à la valeur relative des parties privatives d'un lot est illicite ; que dans ses conclusions d'appel le syndicat a fait valoir que la répartition des charges communes en fonction du descriptif modifié du 14 novembre 1997 invoqué par Monsieur et Madame Y... était contraire aux règles de répartition fixées par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 car la partie en construction légère de ces lots n'entrait pas dans la répartition des charges, la preuve en étant que ces lots d'une superficie supérieure disposaient des mêmes tantièmes que les lots des étages supérieurs qui ne bénéficiaient pas de la superficie de la construction légère ; que la cour d'appel qui a énoncé qu'il pouvait y avoir adéquation parfaite entre quotes parts de propriété et quotes parts de charges commune générales, sans s'expliquer sur la question de la superficie des lots litigieux par rapport à celle des lots ayant le même nombre de millièmes pour une superficie inférieure n'a pas justifié sa décision au regard des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 5° Alors que lorsqu'une nouvelle répartition des charges de copropriété est approuvée à l'unanimité des copropriétaires, elle doit s'appliquer ; que la cour d'appel a constaté que l'assemblée générale du 21 décembre 2007 avait approuvé à l'unanimité l'imputation des travaux concernant la construction légère aux deux propriétaires de cette construction, mais qu'elle avait différé la répartition de ces travaux (entre les deux copropriétaires) jusqu'à ce que le géomètre recalcule les tantièmes de toute la copropriété et modifie l'état descriptif de division de l'immeuble ; qu'elle a constaté que l'assemblée générale du 28 avril 2009 avait approuvé « le tableau de répartition des charges modificatif de l'état descriptif de division en copropriété » ; qu'en décidant que la créance du syndicat sur Monsieur Y... au titre des travaux réalisés sur la construction légère dont il est propriétaire n'était pas exigible alors qu'elle a constaté que le tableau de répartition des charges modificatif de l'état descriptif de division avait été approuvé, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil 6° Alors que de plus le bordereau de pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires mentionne la pièce 14 qui s'intitule « modificatif de l'état descriptif de division en copropriété » (production 10) ; que la cour d'appel, qui a relevé que l'exemplaire de ce document régulièrement produit aux débats, ne comportait que : une première page de couverture, un état modificatif de copropriété, tableau des concordances de 3 pages, un tableau des tantièmes généraux de 3 pages et un état descriptif de division de 6 pages décrivant la consistance de chaque lot et les tantièmes de propriété et qu'il ne portait pas sur la répartition des charges ; qu'en mettant ainsi en évidence, que ce document était incomplet, la cour d'appel qui n'a pas invité les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier du document complet, a violé l'article 16 du code de procédure civile 7° Alors que à titre subsidiaire lorsque les juges décident qu'une nouvelle répartition des charges n'a pas été valablement approuvée, ils ne peuvent exonérer purement et simplement un copropriétaire du paiement des charges lui revenant en fonction de la valeur relative de son lot ; que la cour d'appel qui a considéré que la nouvelle répartition des charges décidée par les assemblées des 31 décembre 2008 et du 28 avril 2009 n'avait pas été valablement approuvée et qui a débouté purement et simplement le syndicat de sa demande en paiement des charges afférentes aux travaux qui devaient être mises pour partie à la charge de Monsieur et Madame Y..., la cour d'appel a violé l'article 5 et l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 9 Sur le moyen unique de cassation Sur la première et la deuxième branches du moyen unique de cassation IV-Il résulte de l'article 4 du code de procédure que les conclusions des parties fixent les termes du litige que les juges du fond ne peuvent modifier (Cf. par ex civ 2ème 14 janvier 1981 n° 4).