LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu par motifs propres et adoptés que les parcelles objet de la vente, qui avait donné lieu à déclaration d'intention d'aliéner adressée à la SAFER, étaient classées en zone NCA, précisément dévolues aux jardins familiaux, et exactement retenu qu'il convenait de se placer à la date d'acquisition projetée pour apprécier l'existence d'un cas d'exemption, de sorte que les modifications des dispositions d'urbanisme applicables intervenues après la déclaration d'intention d'aliéner étaient indifférentes, d'autant qu'aucun engagement n'est exigé de l'acquéreur sur l'affectation des parcelles vendues, la cour d'appel, abstraction faites de motifs erronés mais surabondants, a pu en déduire que la SAFER ne pouvait prétendre exercer un droit de préemption sur ces terres et a souverainement retenu que, même si le notaire chargé de la régularisation de la vente n'avait pas coché la case « jardins familiaux » dans la déclaration d'intention d'aliéner, la SAFER n'avait subi aucun préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SAFER de Haute-Normandie aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SAFER de Haute-Normandie ; la condamne à payer à la Frédéric-François B..., Catherine X... et Nathalie Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SAFER de Haute-Normandie Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la Safer de Haute-Normandie de l'ensemble de ses demandes ;AUX MOTIFS PROPRES QUE (¿) aux termes de l'article L 143-1 5° b) du code rural et de la pêche maritime, sont exemptées du droit de préemption de la Safer les acquisitions de terrains destinées à la constitution ou la préservation de jardins familiaux compris à l'intérieur de l'agglomération, à condition que leur superficie n'excède pas 1. 500 m ², ou situés dans une zone affectée à cette fin, soit par un document d'urbanisme opposable aux tiers, soit par une décision de l'organe délibérant d'une collectivité publique ; qu'en l'espèce, le tribunal, par des motifs pertinents que la cour adopte, a justement relevé que les parcelles étaient classées en zone NCa précisément dévolue aux jardins familiaux ce qui a été à juste titre jugé suffisant pour caractériser le cas d'exemption invoqué ; qu'en effet la condition de superficie maximale, contrairement à ce qui est soutenu par la Safer, ne s'applique qu'en l'absence d'un classement de parcelles par les dispositions d'urbanisme applicables ou par l'organe délibérant de la collectivité publique compétente ; que la cour ajoutera qu'il y a lieu de se placer à la date de l'acquisition projetée pour apprécier l'existence d'un cas d'exemption et le classement des parcelles cédées et qu'ainsi que rappelé par la Safer elle-même en page 8 de ses écritures, les modifications des dispositions d'urbanisme applicable après la DIA sont indifférentes ; qu'en outre, aucun engagement n'étant exigé de l'acquéreur sur l'affectation des parcelles, le fait avéré qu'ait été en réalité prévue la disparition des jardins familiaux des parcelles cédées au profit d'un autre point du territoire de la commune, ne peut malgré la lettre du texte sus-rappelé, mettre à néant l'exemption prévue en ce cas ; que plus encore le prix d'achat accepté par la commune, près de 10 fois supérieur à la valeur agricole des terres, dans la perspective de la création d'une zone commerciale, confirme que la vocation agricole des terres avait déjà disparu lors de l'acquisition de sorte que la mission des Safer ne s'étendant pas au contrôle des dispositions d'urbanisme adoptées par les collectivités territoriales dont la régularité n'est au demeurant pas mise en cause, le droit de préemption n'avait pas vocation à s'appliquer ; que le plan local d'urbanisme a d'ailleurs été depuis lors modifié et les parcelles classées en zone 1AUe destinées à recevoir les extensions futures de l'urbanisation à vocation économique de l'agglomération ; que la DIA faisant clairement apparaître la consistance, la localisation et le prix des parcelles vendues, ainsi que leur occupation par des jardins ouvriers lors de la vente, le fait que n'ait pas été cochée par le notaire la case jardins familiaux mais la précédente intitulée personnes morales de droit public, n'est à l'origine d'aucun préjudice pour la Safer, qui n'a pu se méprendre sur le cas d'exemption invoquée ; que le jugement sera donc confirmé sur le rejet des demandes de la Safer tant en ce qui concerne l'existence d'un cas d'exemption de son droit de préemption qu'en ce qui concerne sa demande de dommages et intérêts contre le notaire ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le fond, l'article L 143-1 5° b) du code (rural) prévoit que ne peut faire l'objet d'un droit de préemption de la safer les acquisitions de terrains destinés à la constitution ou à la préservation de jardins familiaux compris à l'intérieur de l'agglomération à condition que leur superficie n'excède pas 1. 500 m ² ou situés dans une zone affectée à cette fin soit par un document d'urbanisme opposable aux tiers soit par une décision de l'organe délibérant d'une collectivité publique ; qu'en l'espèce, il résulte du plan de zonage et du plan d'occupation des sols de la commune de Neubourg que les parcelles litigieuses sont situées en zone NCa et que sont admis en cette zone notamment les jardins familiaux ; qu'il s'en évince que les terrains litigieux sont situés dans une zone affectée à l'existence de jardins familiaux par des documents d'urbanisme en sorte que, conformément au texte précité, la Safer de Haute-Normandie ne bénéficiait aucunement d'un droit préemption sur les terres objets de la vente des 5 et 10 mars 2010 ; qu'il n'y a pas lieu dès lors de faire droit à la demande de nullité de la vente présentée par la Safer de Normandie ni à ses demandes subséquentes ; ET AUX MOTIFS QUE sur la demande de dommages et intérêts dirigée à l'encontre du notaire, la Safer de Haute-Normandie fait valoir que Maître B... ne pouvait ignorer que la commune de Neubourg ne disposait d'aucun droit préemption et que le droit préemption de la Safer s'appliquait à la vente en sorte qu'a été indiqué à tort dans la déclaration d'intention d'aliéner que le droit de préemption de la commune primait celui de la Safer ; que la demanderesse relève en outre que dans le courrier du 14 avril 2010 le notaire ne l'informe pas de l'acte de vente reçue par ses soins les 5 et 10 mars 2010 et ce dans le but de la dissuader de faire valoir son droit préemption ; que cependant ainsi qu'il a été précédemment démontré, la Safer ne disposait pas d'un droit préemption sur les terrains objets de la vente litigieuse ; que si l'office notarial a notifié par erreur à la Safer l'existence d'un droit de préemption de la commune primant celui de la demanderesse, celui-ci ne justifie pas qu'il en soit découlé pour elle un préjudice dès lors qu'elle même ne pouvait bénéficier d'aucun droit de préemption ; qu'il n'y a par conséquent pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts dirigée à l'encontre de l'office notarial ;
1) ALORS QUE la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la Safer aux fins de purge de son droit de préemption doit, dans un souci de loyauté, mentionner toutes les causes d'exemption que le déclarant est en droit d'invoquer faute de quoi il n'est plus habilité par la suite à s'en prévaloir ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la Safer de Haute-Normandie le 16 février 2010 indiquait que les consorts Z... et A... envisageaient de vendre une parcelle leur appartenant à la commune du Neubourg ; qu'elle précisait que la vente ne pouvait faire l'objet d'un droit de préemption de la part de la Safer car elle intervenait au profit d'une personne morale de droit public, faisant ainsi référence à l'exemption au droit de préemption de la Safer prévue par l'article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime ; qu'en décidant que le fait que la déclaration d'intention d'aliéner se bornait à faire état de ce seul cas d'exemption n'interdisait pas au notaire instrumentaire à l'occasion du litige qui l'opposait à la Safer de se prévaloir, d'une autre cause d'exemption, celle prévue par l'article L. 143-4 5° b du même code en cas d'acquisition destinée à la constitution ou à la préservation de jardins familiaux, la cour d'appel a violé les articles L. 143-4, L. 143-6 et R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime ; 2) ALORS QUE la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la Safer aux fins de purge de son droit de préemption doit, dans un souci de loyauté, mentionner toutes les causes d'exemption que le déclarant est en droit d'invoquer faute de quoi nul n'est plus habilité par la suite à s'en prévaloir ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la Safer de Haute-Normandie le 16 février 2010 faisait état d'un projet de vente au profit d'une personne publique à savoir la commune de Neubourg ; qu'elle a également relevé que cette commune avait décidé de supprimer les jardins familiaux des parcelles cédées afin de créer sur celles-ci une zone d'urbanisation à vocation économique de l'agglomération ; qu'en affirmant que, dans ces circonstances, la Safer de Haute-Normandie aurait dû savoir que le cas d'exemption invoqué n'était pas celui prévu par l'article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime au profit de certaines publiques mais celui édicté par l'article L. 143-4 5° b pour la constitution et la préservation des jardins familiaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles L. 143-4, L. 143-6 et R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime ; 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE seules les acquisitions de terrains destinées à la constitution ou à la préservation de jardins familiaux échappent au droit de préemption de la Safer ; qu'en décidant que la vente des parcelles en litige à la commune du Neubourg bénéficiait d'une exemption au droit de préemption de la Safer au titre des jardins familiaux, tout en constatant que cette acquisition s'inscrivait dans une opération destinée à faire disparaître les jardins familiaux existants pour les remplacer par une zone commerciale après modification du plan local d'urbanisme, la cour d'appel a violé l'article L 143-4 5° b) du code rural et de la pêche maritime ;
4) ALORS QUE la destination agricole des terres se déduit de leur désignation cadastrale et de leur localisation dans le zonage du plan d'occupation des sols ou du plan d'urbanisme de la commune en vigueur à la date de la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la Safer ; qu'en affirmant, pour exclure tout droit de préemption de la Safer, que la vocation agricole des terres litigieuses avait disparu, tout en constatant qu'à la date de la déclaration d'intention d'aliéner les parcelles en cause étaient classées en zone NCa c'est-à-dire agricole et que le plan local d'urbanisme avait été modifié postérieurement pour classer lesdites parcelles en zone 1AUe destinée à recevoir les extensions futures de l'urbanisation à vocation économique de l'agglomération, ce dont il résultait qu'à la date de la déclaration d'intention d'aliéner, les terres préemptées par la Safer étaient toujours agricoles, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L 141-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime ; 5) ALORS QUE la vocation agricole de terres à la date de la préemption ne se déduit pas de leur prix de vente ; que la Safer peut exercer son droit de préemption sur des terres agricoles pour lutter contre la spéculation foncière : qu'en affirmant que le prix d'achat accepté par la commune de Neubourg, près de dix fois supérieur à la valeur agricole des terres, dans la perspective de la création d'une zone commerciale, confirmait que la vocation agricole des terres avait déjà disparu lors de l'acquisition, la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à établir l'absence de vocation agricole des terres en cause à la date de la déclaration d'intention d'aliéner a privé sa décision de base légale au regard des articles L 141-1, L 143-2 et L 143-10 du code rural et de la pêche maritime.
