LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique : Vu l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 411-37 et L. 323-14 du même code ;
Attendu que toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés ; qu'à défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 décembre 2012), rendu sur renvoi après cassation (3ème Civ. 10 mars 2010, pourvoi n° 09-13. 622), que Mme X..., propriétaire d'une ferme donnée à bail à M. et Mme Y..., leur a délivré congé ; que les locataires ont agi en contestation de ce congé et ont sollicité l'autorisation de céder le bail à leur fils, Thierry Y... ; Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que la circonstance que M. Thierry Y... avait mis les biens loués à la disposition d'un GAEC de l'Hopital n'est pas de nature à priver les locataires de son droit de céder leur bail dans la mesure où cet acte est intervenu à la suite du retrait de Mme Y... de cette société le 31 décembre 2005, retrait mis à néant par une résolution de l'assemblée générale du GAEC en date du 15 mai 2006 et que le défaut d'avis au bailleur de mise à disposition au profit d'un GAEC n'est pas sanctionné ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les terres données à bail avaient été mises, le 23 janvier 2006, à la disposition d'un GAEC par M. Thierry Y... qui en était, à l'époque, l'associé unique, ce dont il s'évinçait qu'une cession de bail était intervenue à l'insu du bailleur et que les biens loués avaient été mis à la disposition d'une société dont les preneurs en titre n'étaient pas ou plus membres, sans rechercher, comme il lui était demandé si l'annulation rétroactive du retrait de Mme Y... intervenue postérieurement à la délivrance du congé permettait de considérer les consorts Y... comme de bonne foi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui se déduisaient de la constatation de manquements graves des copreneurs aux obligations nées du bail, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR autorisé Madame Odette Z... à céder à son fils Thierry Y... le bail rural de la ferme de L'Hôpital conclu avec Madame X... ; AUX MOTIFS QUE « Madame X... n'ayant pas répondu à la demande d'autorisation de cession du bail formée par Madame Odette Z... par lettre recommandée du 14 juin 2006 au profit de son fils Thierry Y..., né le 21 février 1973, seul le tribunal paritaire des baux ruraux qui a été régulièrement saisi pouvait, en application des dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural, délivrer ou refuser cette autorisation ; que pour se déterminer, le tribunal paritaire des baux ruraux devait rechercher si la cession ne risquait pas de nuire aux intérêts légitimes de la bailleresse appréciés au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel ; que si le preneur a commis des manquements assez graves à ses obligations, le refus de la cession du bail au descendant peut être opposé ; que la bailleresse soutient que la convention de mise à disposition de biens loués consentie le 23 janvier 2006 par Monsieur Thierry Y... en qualité de preneur au profit du GAEC de L'Hôpital est nulle puisque cette qualité lui avait été conférée par Madame Odette Z... sans l'agrément de la bailleresse ou l'autorisation du tribunal paritaire ; que cependant, la portée de cet acte, consécutif au retrait de Madame Odette Z... du GAEC de L'Hôpital à compter du 31 décembre 2005, a elle-même été anéantie par une délibération de l'assemblée générale extraordinaire du GAEC en date du 15 mai 2006 ayant décidé d'annuler la résolution V de l'assemblée générale extraordinaire du 30 décembre 2005 décidant du retrait de Madame Z... du groupement ; qu'en conséquence, le seul acte de mise à disposition des biens loués est celui du 1er mars 1998 par lequel Madame Z..., preneur, a mis les biens loués à la disposition du GAEC ; qu'en tout état de cause, la mise à disposition de terres par un preneur à ferme qui adhère à un groupement agricole d'exploitation en commun est une opération autorisée par l'article L. 323-14 du Code rural qui ne nécessite pas l'autorisation du bailleur mais son information par lettre recommandée, avec accusé de réception ; que le non-respect de cette formalité par le preneur, en l'absence de disposition spéciale, ne peut donner lieu à aucune sanction ; qu'en conséquence, ce grief de la bailleresse ne constitue pas un manquement du preneur à ses obligations portant atteinte aux intérêts légitimes de la propriétaire ; que la convention de mise à disposition d'immeubles ruraux libres de location également souscrite le 1er mars 1998 entre Madame Odette Z... et le GAEC de l'Hôpital, en ce qu'elle porte notamment sur deux hangars implantés sur les parcelles cadastrées section B n° 176 et 179 ne constitue pas une sous-location dès lors que le preneur reste propriétaire quelle que soit la nature du bail, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a régulièrement édifiés sur le terrain loué ; que ces constructions étaient régulières puisqu'autorisées par le bailleur selon acte sous seing privé du 29 avril 1990 ; que la convention souscrite entre Madame Odette Z... et le GAEC ne constitue pas dès lors un manquement du preneur à ses obligations ; que sur I'obligation du co-titulaire du bail d'exploiter le bien loué, Monsieur Jean-Yves Y..., co-titulaire du bail, a cessé son activité d'exploitant agricole avant l'expirationdu bail renouvelé par tacite reconduction ; que s'il n'a pas participé à la convention du 1er mars 1998 alors qu'il se trouvait encore en activité d'exploitant, ce fait ne peut avoir causé préjudice à la bailleresse puisque Madame Odette Z..., co-titulaire du bail, était elle-même partie à la convention et que chacun des époux restait jusqu'au départ à la retraite de Monsieur Jean-Yves Y... tenu à l'égard de la bailleresse des obligations nées du bail ; que l'irrégularité commise le 1er mars 1998 n'était pas de nature à induire Madame X... en erreur puisqu'elle recevait du GAEC les fermages et qu'elle-même a délivré congé en 2006 à la seule Madame Odette Z... ; que sur la détérioration des lieux loués, il a été régulièrement communiqué aux débats (pièce n° 21) un constat dressé le 27 septembre 2012 par Maître A..., huissier de justice à Lannion, dont il ressort qu'un passage avait été aménagé et constaté le 13 décembre 2007 sur la parcelle cadastrée section B n° 174 pour permettre la liaison directe entre les parcelles B n° 176 et B n° 175 et qu'à la date des nouvelles constatations, ce passage n'existait plus, les lieux ayant été réaménagés dans leur état antérieur ; que ces constatations confirment l'engagement pris par Monsieur Y... dans sa lettre du 15 janvier 2009 adressée à la cour d'appel de Rennes de restituer aux lieux leur aspect originel ; qu'une facture en date du 1er mars 2009 atteste de la réalisation de travaux de suppression du chemin existant avec enlèvement des buses en sous-sol ; que le maire de la commune de Tonquedec avait lui-même en avril 2007 certifié avoir ordonné de commencer les travaux de remise en état du chemin rural au droit des parcelles B 177-211-223-224 dont la détérioration avait conduit pour les nécessités de l'exploitation à la création du passage contesté par Madame X... ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la création, puis la suppression d'un passage, un temps indispensable à la bonne marche de l'exploitation, n'a pas nui aux intérêts légitimes de la bailleresse ; que dès lors, ce moyen n'est pas fondé pour justifier un refus d'autorisation de cession du bail au descendant majeur du preneur qui au surplus a justifié de sa capacité par sa formation et son expérience professionnelle agricole, pour exploiter » ; ALORS, d'une part, QUE Madame X... soutenait que la convention de mise à disposition de biens loués au profit du GAEC de L'Hôpital consentie le 23 janvier 2006 par Monsieur Thierry Y... en qualité de preneur impliquait une cession préalable du bail à ferme par les époux Y... à leur fils Thierry, cession interdite faute d'agrément de la bailleresse ou d'autorisation du tribunal ; qu'en relevant, pour écarter ce grief, que la mise à disposition de terres par un preneur qui adhère à un GAEC ne nécessite pas l'autorisation du bailleur mais seulement son information et que le nonrespect de cette formalité ne peut donner lieu à aucune sanction, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural ; ALORS, d'autre part, QUE la faculté de céder son bail à son descendant ne peut bénéficier au preneur qui a commis une infraction grave aux dispositions du statut du fermage ; que le fait de transmettre son bail à son fils sans agrément du bailleur ou autorisation du tribunal, constitue un manquement grave de nature à interdire au preneur d'obtenir l'autorisation de le lui céder ; que la cour d'appel a refusé toute portée à la cession de bail impliquée par la convention conclue le 23 janvier 2006 par Thierry Y... en qualité de preneur, motif pris de ce que cette convention serait consécutive au retrait de Madame Z... du GAEC le 31 décembre 2005 et que sa portée aurait été anéantie par une délibération du GAEC du 15 mai 2006 annulant celle du 30 décembre 2005 qui avait décidé du retrait de Madame Z... ; qu'en se fondant ainsi sur des décisions internes au GAEC de L'Hôpital pour refuser de considérer la cession du bail comme un manquement vis-à-vis du bailleur, la cour d'appel a violé l'article L. 411-35 du code rural ; ALORS, en outre, QUE la faculté accordée au preneur de céder son bail à son descendant ne peut bénéficier qu'au cédant et au cessionnaire de bonne foi ; qu'en retenant que la portée de la convention de mise à disposition consentie le 23 janvier 2006 par Thierry Y... en qualité de preneur au profit du GAEC, consécutive au retrait de sa mère du GAEC à compter du 31 décembre 2005, avait été anéantie par une délibération du GAEC du 15 mai 2006 annulant la décision antérieure ayant décidé du retrait de Madame Z..., sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de Madame X..., si ce volte-face intervenu postérieurement au congé délivré le 24 février 2006 par la bailleresse, permettait de considérer les consorts Y... comme étant de bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural ; ALORS au surplus QUE la faculté accordée au preneur de céder son bail rural à son descendant ne peut pas bénéficier à celui qui a commis des manquements graves à ses obligations au cours du bail ; qu'en outre, toute sous-location est interdite ; que constitue une sous-location la convention de mise à disposition contre rémunération conclue par le preneur au profit d'un tiers portant sur des constructions qu'il a édifiées sur le fonds loué ; qu'en énonçant, pour considérer que la convention de mise à disposition conclue par Madame Z... au profit du GAEC de l'Hôpital de deux hangars construit sur le terrain loué ne constituait pas un manquement à ses obligations, que le preneur restait propriétaire quelque soit la nature du bail, pendant la durée de la location des constructions qu'il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué, la cour d'appel a violé l'article L. 411-35 du code rural ; ALORS QUE tout manquement grave des preneurs permet de refuser la cession du bail à leur descendant, peu important qu'il ait causé ou non un préjudice au bailleur ; et que le preneur d'un bail rural est tenu d'exploiter le fonds rural ; qu'ainsi, l'irrégularité dans la constitution d'un GAEC résultant de ce que l'un des copreneurs n'y est pas associé est de nature à constituer un manquement de nature à justifier le refus de la cession de bail à un descendant, même en l'absence de préjudice subi par le bailleur ; qu'en énonçant, après avoir relevé qu'un seul des preneurs était un associé du GAEC, que cette irrégularité ne causait aucun préjudice à la bailleresse Madame X..., puisque la preneuse était partie à la convention et que chacun des époux restait jusqu'au départ à la retraite de Monsieur Jean-Yves Y... tenu à l'égard de la bailleresse des obligations nées du bail et n'était pas non plus de nature à l'induire en erreur, puisqu'elle recevait du GAEC les fermages et qu'elle a elle-même délivré congé en 2006 à la seule preneuse, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi, a méconnu les termes de l'article L. 411-35 du code rural ; ALORS, en toute hypothèse, QUE la faculté accordée au preneur de céder son bail à son descendant ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait aux obligations essentielles nées du bail, parmi lesquelles figure celle d'exploiter le bien loué, que méconnaît le preneur qui cesse toute activité personnelle et met le bail dont il était titulaire à la disposition d'un GAEC dont il n'est plus membre ; que la cour d'appel a constaté qu'une convention de mise à disposition des biens appartenant à Madame X... avait été conclue le 23 janvier 2006 par Thierry Y... en qualité de preneur et que cette convention était consécutive au retrait de Madame Z... du GAEC à compter du 31 décembre 2005 ; qu'en se bornant à relever qu'une délibération du GAEC du 15 mai 2006 ayant annulé celle du 30 décembre 2005 ayant décidé du retrait de Madame Z..., celle-ci n'a pas cédé son bail à son fils, sans rechercher si, au-delà de la fiction juridique, Madame Z... n'avait pas, de fait, cessé d'exploiter les biens loués entre le 1er janvier et le 15 mai 2006 et n'avait pas, ce faisant, commis un manquement grave vis-à-vis du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1766 du code civil, ensemble les articles L. 411-27 et L. 411-35 du code rural ; ALORS, enfin et en toute hypothèse, QU'en admettant que la modification des lieux loués n'est pas un manquement de nature à priver le preneur de la faculté de céder son bail lorsqu'elle est nécessaire à la bonne marche de son exploitation agricole, Madame X... soutenait que les besoins de cette exploitation s'apprécient eu égard au seul fonds loué ; que le constat d'huissier du 13 décembre 2007 visé par la cour d'appel expliquait que le passage litigieux avait été réalisé en vue de faciliter le parcours des animaux de ferme entre les bâtiments d'exploitation se trouvant sur les biens loués et un bâtiment agricole bâti sur la parcelle n° 161, laquelle n'appartenait pas à Madame X... mais au GAEC de L'Hôpital ; que la bailleresse en déduisait que l'exploitation du GAEC, d'une surface de 70 hectares, était l'unique bénéficiaire de l'ouvrage créé sur le fonds, d'une surface de 14 hectares, loué par Madame Z..., laquelle n'était pas en droit de modifier les lieux loués en vue de l'exploitation d'un tiers ; qu'en retenant que la création du passage avait été indispensable à la bonne marche de l'exploitation sans examiner, comme elle y était invitée, à quelle exploitation précisément l'ouvrage profitait et quelle conséquence juridique il convenait d'en tirer sur le comportement du preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1766 du code civil, ensemble l'article L. 411-35 du code rural.
