LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que c'est par une appréciation souveraine de l'ensemble des éléments de preuve qui lui était soumis, que la cour d'appel a retenu que les parcelles AE 637 et AE 638 n'étaient pas incluses dans l'assiette du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu, qu'ayant relevé que les parcelles vendues n'étaient pas incluses dans l'assiette du bail et que la promesse, en date du 16 octobre 2003, de vente des parts sociales de la société Persoons et Bertola à la société Appolonia, n'entrait pas dans le pacte de préférence prévu au bail qui ne concernait que l'offre d'achat de l'immeuble donné à bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement déduit de ces seuls motifs qu'il n'y avait pas lieu à réparation de ce chef ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la société Amenicov n'établissait pas la nécessité de procéder à la construction de nouveaux bâtiments, la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'existence d'un préjudice au titre des frais de réinstallation et qui a relevé que l'estimation de la société Lavallin Agro n'était pas visée dans la liste des pièces annexées aux écritures et ne figurait pas en annexe du rapport d'expertise, a pu en déduire que la demande présentée au titre des frais de réinstallation n'était pas justifiée et devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Aminecov aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Aminecov à payer à la société Ezanville Les Ouches la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Aminecov.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 20 juin 2011 par le Tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu'il a dit que les parcelles AE 637 et AE 638 ne faisaient pas partie de l'assiette des lieux loués à la société Aminecov aux termes du bail du 27 novembre 1997 ;AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant des parcelles AE 637 et AE 638 dont la société Aminecov soutient qu'elles sont comprises dans le périmètre du bail et auraient donc été cédées à la société Ezanville Les Ouches en violation du pacte de préférence, le bail se borne à désigner les lieux loués comme étant : l'ensemble immobilier à usage d'abattoirs de tous animaux, les terres et installations y attenant, et situé rue... à Ezanville, connu et désigné sous la dénomination les abattoirs d'Ezanville, et comportant en outre le pavillon à usage d'habitation situé à proximité immédiate, mais à l'exclusion des terrains jouxtant ledit pavillon et limités par le chemin d'accès ; qu'il convient de préciser au vu des pièces produites que la parcelle AE 637 correspond à un chemin qui prolonge la rue... et dessert les deux pavillons d'habitation proches des abattoirs dont l'un n'est pas inclus dans le bail et n'appartient pas à la société Persoons et Bertola et permet également l'accès, avec, dans son prolongement la parcelle AE 638, à une prairie propriété de la société Persoons et Bertola et exclue de l'assiette du bail, sur la gauche, et aux terrains loués à la société Aminecov, sur la droite ; que s'il est exact ainsi que le fait valoir la société Aminecov que les parcelles AE 637 et AE 638 n'ont été créées qu'en 2008 lors de la division de la propriété de la société Persoons et Bertola, les termes. chemin d'accès. utilisés dans le bail ne sont pas pour autant dénués de pertinence, étant observé qu'un tel chemin d'accès, situé dans le prolongement de la rue..., figure sur un plan de division dressé par un géomètre expert en 1959 ; que le fait que ce chemin peu matérialisé jouxte pour partie la cour de l'abattoir n'a pas pour effet de l'inclure dans ladite cour ; que la présence de barrières ou de portails le long ou à l'extrémité du chemin d'accès dont fait état la société Aminecov est impropre à caractériser un quelconque droit locatif sur ce terrain ; qu'eu égard à l'ensemble de ces éléments, aux pièces produites et la désignation des lieux loués telle que mentionnée au bail, il convient de retenir que les parcelles AE 637 et AE 638 correspondent au chemin d'accès désigné par cette clause lequel est compris dans les terrains ne faisant pas l'objet du bail, étant observé que si les parties avaient entendu inclure ce chemin dans l'assiette du bail, une servitude de passage aurait dû être prévue pour permettre l'accès notamment à la prairie, propriété de la société Persons et Bertola, exclue du bail ; que cette analyse est corroborée par les conclusions du rapport de Madame X... géomètre-expert chargée, par la société Persoons et Bertola, de définir l'assiette des biens loués ; que le rapport établi à la demande de la société Aminecov par M. Y..., géomètre-expert, ne peut en revanche être suivi en ce qu'il conclut à l'inclusion des parcelles litigieuses au bail en procédant à l'interprétation erronée d'une clause ambigüe dudit bail ; que les arguments contraires opposés par la société Aminecov et tirés du contenu de la promesse de vente du 13 janvier 2006 qui ne portait pas sur les parcelles litigieuses ne sont pas de nature à contredire cette analyse ; que le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a dit que les parcelles AE 637, AE 638, AE 651, AE 654 ne font pas partie de l'assiette des lieux loués à la société Aminecov aux termes du bail du 27 novembre 1997 » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« aux termes du bail conclu le 27 novembre 1997 entre la société Etablissements Persoons et Bertola et la société Aminecov, il est indiqué que le bailleur donne à bail au preneur qui accepte les locaux, ci-après désignés : l'ensemble immobilier, à usage d'abattoirs de tous animaux, les terrains et installations y attenant et situé rue... à Ezanville (95460) connu et désigné sous la dénomination Les Abattoirs d'Ezanville et comportant en outre le pavillon à usage d'habitation situé à proximité immédiate mais à l'exclusion des terrains jouxtant ledit pavillon, et limités par le chemin d'accès, lesdits locaux et tels qu'ils se poursuivent et comportent avec leurs aisances et dépendances et sans qu'il soit besoin d'en faire une plus ample désignation, le preneur déclarant parfaitement les connaître et renonçant à élever aucune réclamation en raison soit de leur état, soit d'une erreur dans la désignation ; qu'un pacte de préférence a été également prévu ; qu'il est écrit :. si pendant la durée du présent bail, l'immeuble présentement loué fait l'objet d'une offre d'achat susceptible d'être retenue par la société PERSOONS ET BERTOLA, propriétaire bailleur, cette dernière est tenue d'en informer la société AMINECOV, PRENEUR, par lettre recommandée en lui fournissant l'identité de l'acquéreur, le prix offert, les modalités de paiement et les autres conditions de la vente projetée. A égalité de prix, le BAILLEUR devra donner la préférence au PRENEUR sur tout autre tiers. Le PRENEUR aura donc le droit d'exiger que l'immeuble, objet des présentes, lui soit vendu pour un prix égal à celui qui serait offert au BAILLEUR par un tiers et aux mêmes conditions. Si le PRENEUR désire user de ce droit de préférence, il devra faire connaître son intention au BAILLEUR en lui adressant une lettre recommandée dans un délai de quinze jours après avoir reçu l'information du BAILLEUR. Faute d'avoir respecté ce délai, le PRENEUR sera définitivement déchu de son droit de préférence. ; qu'il est prévu également un chapitre intitulé. Modifications ¿ Tolérance ¿ Indivisibilité. ; qu'il est écrit :. toute modification des présentes ne pourra résulter que d'un document écrit et exprès sous forme d'acte bilatéral ou d'échanges de lettres. Cette modification ne pourra en aucun cas être déduite, soit de la passivité du BAILLEUR, soit même de simples tolérances qu'elles qu'en soient la fréquence et la durée, le BAILLEUR restant toujours libre d'exiger à tout instant la stricte application des clauses et stipulations qui n'auraient pas fait l'objet d'une modification expresse et écrite. Le bail est déclaré indivisible au seul bénéfice du BAILLEUR. ; que l'assiette du bail est litigieuse ; qu'il s'agit de savoir si les parcelles AE 637 et AE 638, AE 651 et AE 654 font partie des parcelles louées à la société Aminecov ; que le tribunal a, à sa disposition, comme éléments d'appréciation :. le rapport d'expertise de Monsieur C... : celui-ci pour réaliser sa mission qui était de déterminer l'indemnité d'éviction devait obligatoirement déterminer l'assiette du bail et notamment devait décrire avec précision les locaux objet du bail ; qu'il considère en page 138 de son rapport que l'assiette du bail s'établit sur les parcelles suivantes :- section AE n° 184 pour une contenance de 2124 m ²,- section AE n° 182 pour une contenance de 2827 m ²,- section AE 636 pour une contenance de 10 040 m ², soit une contenance globale de 16 264 m ² ;. le rapport de Mesdames X... et Z..., géomètres-experts associées chargées par la société Persoons et Bertola de définir l'assiette foncière des biens loués à la société Aminecov ; que ce document a été utilisé par Monsieur C... pour déterminer l'assiette du bail ; qu'il est intégré dans le rapport d'expertise judiciaire ; que concernant la parcelle AE 637, Madame X... écrit :. cette parelle, d'une contenance de 6 à 56, correspond au prolongement de la rue... au droit des deux pavillons d'habitation selon l'emplacement réservé figuré au POS et au PLU de la Ville d'Ezanville (cf. annexes 6 et 7). Elle est délimitée à chacune de ses deux extrémités par un portail. Ce chemin dessert non seulement les deux pavillons mais également les abattoirs et la prairie située au Nord-Ouest des pavillons, entre le chemin d'accès et le stade municipal. Il ne peut pas être à l'usage exclusif de la société Aminecov. La situation actuelle le confirme. ; qu'il est indiqué en page 3 du rapport :. quant au chemin d'accès, cadastré partie de la parcelle AE n° 638, il dessert les abattoirs et la prairie, comme le prouvent les deux portails situés le long de ce chemin (visibles sur les photos 7, 10 et 17 de l'annexe I) et permettant d'accéder à cette prairie. De plus, l'emprise de ce chemin, depuis la rue... jusqu'à la rue ..., est incluse, non seulement dans l'emplacement réservé numéroté. 1. figuré dans le PLU approuvé le 11 septembre 2006 (cf. annexe 7), mais également dans l'emplacement réservé au POS approuvé le 5 février 1994 sous la lettre. E. désigné. prolongement de la rue .... dans la liste des emplacements réservés annexée au POS (cf. annexe 6). Cette éventuelle limitation de jouissance aurait dû être spécifiée au preneur dans le bail s'il avait été concerné, c'est-à-dire si le chemin avait été intégré dans l'assiette foncière du bail. Or, aucune mention ne figure dans le bail au sujet de cet emplacement réservé. Pour ces différentes raisons, nous en déduisons que le chemin est exclu de l'assiette foncière du bail. ; qu'en conclusion, Madame X... écrit. le chemin, dit rue... prolongée, cadastré section AE n° 637 et partie de 638, est emprunté par le locataire mais dessert également la prairie logeant le stade et le premier pavillon cadastré section AE n° 314 qui n'appartient pas à la société Persoons et Bertola. Ce chemin est inclus dans l'emplacement réservé figuré au POS en 1994 puis au PLU en 2006. Ce chemin est donc exclu de l'assiette foncière du bail. ;. le rapport du géomètre expert Monsieur Y..., établi à la demande de la société Aminecov ; que ses conclusions sont les suivantes :. l'accès aux bâtiments servant d'abattoir s'est toujours fait par un chemin privé prolongeant la rue.... Ce chemin tant dans sa partie délimitée par des clôtures que son prolongement confondu avec la cour de l'abattoir était inclus dans le bail puisque les terrains conservés par le bailleur étaient limités par ce même chemin. ; que Monsieur Y... explique que le chemin d'accès fait bien partie du bail, a été défini arbitrairement par un document cadastral établi par Madame X... pour correspondre au projet Apollonia et n'a pas fait partie de la surface que la société Persoons et Bertola a promis de céder à la société Nexity ; que Monsieur Y... a utilisé deux documents datant de 1959 pour appuyer sa position ; que Madame X... a utilisé le plan de cession avec fond de plan topographique effectué en juin 2008, la prise de vue aérienne, le plan cadastral, la matrice cadastrale, le plan d'occupation des sols approuvé le 5 février 1994, le plan local d'urbanisme approuvé le 11 septembre 2006 et le plan de division dressé en 1959 par Monsieur A..., géomètre-expert à Domont ; que la désignation des parcelles louées doit se comprendre ainsi : les terrains jouxtant le pavillon situé à proximité immédiate des abattoirs sont exclus du bail ; que les terrains exclus sont limités par le chemin d'accès qui représente une parcelle bien individualisée qui ne fait pas l'objet du bail ; que ce chemin d'accès jouxte aussi les abattoirs qui sont loués à la société Aminecov ; que ce chemin d'accès ne peut être confondu avec la cour de l'abattoir ; que les terrains exclus auraient été enclavés si le bailleur avait pensé intégrer le chemin d'accès à l'abattoir ; qu'aucune servitude de passage n'a été prévue dans le bail ; qu'en conséquence, le tribunal retient les conclusions de Madame X... et de Monsieur C... ; que le chemin d'accès cadastré AE n° 638 et la parcelle AE 637 (prolongement de la rue... au droit des deux pavillons d'habitation) n'ont pas été loués à la société Aminecov ; que selon le rapport d'expertise de Monsieur C... et le rapport de Madame X... sont également exclues de l'assiette du bail, les parcelles AE 651 et AE 654 ; que seule la parcelle section AE 315 correspond au terrain rattaché au pavillon loué à la société Aminecov ; qu'en conséquence, l'assiette foncière du bail s'établit sur les parcelles :- section AE n° 184,- section AE n° 182,- section AE n° 636,- section AE n° 315 » ;
ALORS QUE l'absence de mention expresse relative à l'existence d'une servitude légale de passage dans un contrat de bail ne fait pas obstacle à la reconnaissance d'un droit de passage au bénéfice du propriétaire du fonds dominant ; que l'absence d'une telle mention ne permet donc pas de déduire que la parcelle grevée d'un tel droit de passage serait nécessairement exclue de l'assiette du bail ; qu'en affirmant néanmoins, pour déduire que les parcelles AE 637 et AE 638, correspondant au chemin d'accès litigieux, ne faisaient pas l'objet du bail conclu le 27 novembre 1997, que si les parties avaient entendu les inclure audit bail « une servitude de passage aurait dû être prévue pour permettre l'accès notamment à la prairie » voisine qui, étant enclavée, aurait été, à défaut, inaccessible, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure lesdites parcelles de l'assiette du bail, violant ainsi l'article 1134 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 20 juin 2011 par le Tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu'il a dit que le pacte de préférence inséré dans le bail au profit de la société Aminecov n'a pas été enfreint et d'avoir, en conséquence, rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par la société Aminecov à l'encontre de la société Persoons et Bertola et de la société Ezanville Les Ouches, pour violation du pacte de préférence ;AUX MOTIFS PROPRES QUE « le pacte de présence stipulé au profit de la société Aminecov est ainsi rédigé : si pendant la durée du présent bail, l'immeuble présentement loué fait l'objet d'une offre d'achat suscpetible d'être retenue par la société Persoons et Bertola, propriétaire bailleur, cette dernière est tenue d'en informer la société Aminecov, preneur, par lettre recommandée en lui fournissant l'identité de l'acquéreur, le prix offert, les modalités de paiement et les autres conditions de la vente projetée. A égalité de prix, le bailleur devra donner la préférence au preneur sur tout autre tiers. Le preneur aura donc le droit d'exiger que l'immeuble, objet des présentes, lui soit vendu pour un prix égal à celui qui serait offert au bailleur par un tiers et aux mêmes conditions. Si le preneur désire user ce droit de préférence, il devra faire connaître son intention au bailleur en lui adressant une lettre recommandée dans un délai de quinze jours après avoir reçu l'information du bailleur. Faute d'avoir respecté ce délai, le preneur sera définitivement déchu de son droit de préférence ; que la société Aminecov invoque la violation de ce pacte de préférence à deux titres, d'une part par la vente des parcelles AE 637 et AE 638 incluses dans le bail et d'autre part, lors de la signature de promesses et avenants de cession du terrain et de parts sociales au profit de la société Apollonia aux droits de laquelle vient la société Ezanville Les Ouches ; sur la violation du pacte de préférence par la vente des parcelles AE 637 et AE 638 ; considérant que les parcelles litigieuses ne faisant pas partie de l'assiette du bail, ne sont pas concernées par le pacte de préférence ; que, dès lors, tout moyen tiré d'une prétendue violation de ce pacte concernant ces parcelles est infondé ; ¿ ; sur la violation du pacte de préférence lors de la signature de promesses et avenants de cession du terrain et de parts sociales au profit de la société Apollonia ; qu'en premier lieu, le contrat de bail stipule un pacte de préférence au profit de la société Aminecov en cas d'offre d'achat de l'immeuble donné à bail et non en cas de cession de parts sociales de la société Persoons et Bertola ; que la promesse de cession de parts sociales du 16 octobre 2003 ne caractérise dès lors aucune violation du pacte de préférence, étant observé, en tant que de besoin, qu'aucun élément ne permet de retenir que ladite cession aurait été réalisée par fraude, dans le but de contourner le jeu dudit pacte ; qu'en second lieu, qu'aucune des parcelles objet de la promesse de vente du 13 janvier 2006, telle que modifiée par les avenants à cet acte, ne fait partie des lieux loués à la société Aminecov puisqu'ainsi qu'il a été vu, les parcelles AE 637 et AE 638 notamment, sont en dehors du périmètre du bail tandis que le terrain de 9280 m ² sur lequel porte la promesse de vente du 13 janvier 2006 est décrit comme étant. la prairie. laquelle est précisément exclue de l'assiette du bail ; que c'est en vain que la société Aminecov soutient, sans en apporter la démonstration que les différentes promesses de cession et avenants ci-dessus énumérés, attesteraient de la volonté de la société Persoons et Bertola de vendre l'ensemble des terrains loués au mépris du pacte de préférence ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la société Persoons et Bertola n'a pas enfreint le pacte de préférence ; ¿ ; que le pacte de préférence n'ayant pas été enfreint, les demandes de dommages-intérêts subséquences formées par la société Aminecov à l'encontre de la société Persoons et Bertola et de la société Ezanville Les Ouches ne peuvent qu'être rejetées » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur le pacte de préférence : qu'il est exact que la société Aminecov est bénéficiaire d'un pacte de préférence sur les locaux qu'elle a loués mais les parcelles qui ont été vendues à la SNC Ezanville Les Ouches ne faisaient pas partie de l'assiette du bail (parcelles AE 638, AE 637, AE 651, AE 654) et la société Persoons et Bertola n'a pas enfreint le pacte de préférence inséré dans le bail sur ce point ; sur les promesses de vente : le 16 octobre 2003, une promesse unilatérale de cession de parts a été conclue entre les consorts B..., propriétaires de parts de la société PERSOONS et BERTOLA et la société APOLLONIA ; que le 29 octobre 2004, un avenant est intervenu ; que les délais de réalisation des conditions suspensives ne devaient pas excéder les 15 décembre 2005 et 15 juillet 2006 ; que suivant acte notarié du 13 janvier 2006, la société PERSOONS et BERTOLA promet de vendre à la société APOLLONIA un terrain d'une superficie de 9 280 m ² à détacher d'un ensemble immobilier cadastré section AE n° 182, 184, 315 et 316 ; que le terrain devait être issu de la parcelle AE 316 ; qu'il était prévu des conditions suspensives ; que la promesse était consentie pour un délai expirant un mois après la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le vendredi 28 septembre 2007 ; que le 25 avril 2007, un avenant a été prévu, prorogeant le délai de la promesse de vente jusqu'au 30 mars 2008 ; que l'emprise du terrain à vendre a été modifié ; qu'il convient de relever que toutes ces promesses sont actuellement caduques et qu'aucun préjudice ne peut être invoqué par la société AMINECOV ; que ces promesses n'ont pas abouti et les terrains loués à la demanderesse n'ont pas été vendus » ; 1°/ ALORS QUE pour débouter l'exposante de sa demande de dommages et intérêts au titre de la violation du pacte de préférence stipulé dans le contrat de bail en raison, d'une part, de la vente du 10 juin 2008 et d'autre part, de la promesse de vente du 13 janvier 2006, la Cour d'appel a affirmé, s'agissant de la vente, que « les parcelles litigieuses, ne faisant pas partie de l'assiette du bail, ne sont pas concernées par le pacte de préférence » et, s'agissant de la promesse de vente, qu'« aucune des parcelles objet de la promesse » ne faisait « partie des lieux loués à la société Aminecov puisqu'ainsi qu'il a été vu, les parcelles AE 637 et AE 638 notamment, sont en dehors du périmètre du bail » ; que la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen entrainera, par voie de conséquence, la cassation du chef du dispositif de l'arrêt ayant débouté l'exposante de sa demande de dommages et intérêts et ce en application de l'article 624 du Code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE le tiers complice de la violation d'une obligation contractuelle engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de la victime du manquement contractuel et l'oblige à réparer le préjudice subi par cette dernière ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que la société Ezanville Les Ouches était parfaitement au courant de l'existence d'un pacte de préférence stipulé à son profit ; qu'à cet égard, elle avait produit une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 septembre 2007 qu'elle avait adressée à la société Nexity Fereal, aux droits de laquelle est venue la société Ezanville Les Ouches, aux fins de l'informer de l'existence du pacte de préférence dont elle était bénéficiaire ainsi que de son intention de s'en prévaloir ; qu'en déboutant néanmoins la société Aminecov de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de la société Ezanville Les Ouches sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si cette dernière ne s'était pas rendue complice de la violation, par la société Persoons et Bertola, du pacte de préférence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3°/ ALORS QUE la fraude corrompt tout ; que celle-ci est notamment constituée lorsque une partie liée par un pacte de préférence conclut une convention avec un tiers qui, sous une apparence légale, ne vise, en réalité, qu'à éluder l'application dudit pacte ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que la société Persoons et Bertola, dont la seule activité était la location des abattoirs d'Ezanville, entendait, par le biais d'une cession de parts sociales, vendre les terrains objet du bail du 27 novembre 1997 au mépris du pacte de préférence ; qu'en effet, la cession de l'intégralité des parts sociales de la société Persoons et Bertola, objet de la promesse du 16 octobre 2003 conclue au profit de la société Apollonia, aurait eu pour effet de transférer automatiquement à cette dernière la propriété des terrains litigieux ; qu'en se bornant toutefois à affirmer, pour débouter la société Aminecov de sa demande de dommages et intérêts, que le pacte de préférence ne s'appliquait pas « en cas de cession de parts sociales de la société Persoons et Bertola » et « qu'aucun élément ne permet tait de retenir que ladite cession aurait été réalisée par fraude, dans le but de contourner le jeu dudit pacte » ou encore qu'il n'était pas établi que « les différentes promesses de cession » dont celle portant sur l'intégralité des parts sociales de la société Persoons et Bertola « attesteraient de la volonté de cette dernière de vendre l'ensemble des terrains loués », sans rechercher si, compte tenu de l'automaticité du transfert de propriété des parcelles litigieuses au cessionnaire des parts sociales, la promesse n'avait pas été conclue, par la société Persoons et Bertola, dans le seul dessein d'opérer un tel transfert de propriété au profit de la société Apollonia et d'éluder ainsi l'application du pacte de préférence au bénéfice de l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et du principe fraus omnia corrumpit ; 4°/ ALORS QUE la perte de chance constitue un préjudice réparable ; que la société Aminecov faisait valoir, dans ses écritures, que si le pacte de préférence avait été respecté par la société Persoons et Bertola, elle aurait pu, dès la signature des promesses litigieuse conclues au profit de la société Apollonia, se substituer à cette dernière et se porter ainsi acquéreur des lieux (cf. conclusions p. 16 § 11) ; que pour débouter la société Aminecov de sa demande de dommage et intérêts au titre de la violation du pacte de préférence, la Cour d'appel a affirmé, par des motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que « ces promesses n'avaient pas abouti » de sorte qu'« aucun préjudice ne pouvaient être invoqué par la société Aminecov » (cf. jugement p. 7 § 14 et § 15) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invité, si le fait, pour la société Persoons et Bertola, de s'être abstenue de notifier à l'exposante les offres formées par la société Apollonia, ainsi qu'il était prévu par le pacte de préférence, n'avait pas fait perdre la chance, à la société Aminecov, de se substituer au bénéficiaire et de devenir ainsi propriétaire des parcelles litigieuses au lieu et place de ce dernier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation formée par la société Aminecov au titre des frais de réinstallation ; AUX MOTIFS QUE « l'expert a retenu que le bailleur n'avait pas à participer aux frais de réinstallation ainsi invoqués et a relevé qu'il s'agissait d'une demande incohérente dès lors qu'il apparaissait que la société Aminecov Meaux avait. investi 120 000 euros d'immobilisations corporelles ¿ très loin des 4 millions d'euros demandé ¿ pour enregistrer 1, 7 millions d'euros de chiffre d'affaires. ; que si le preneur évincé peut être indemnité de ses frais de réinstallation y compris dans l'hypothèse, retenue en l'espèce, d'une indemnité de remplacement, ainsi que le prévoit l'article L. 145-14 du Code de commerce, force est de constater que la société Aminecov, qui fonde sa demande sur la nécessité, pour pouvoir se réinstaller, de procéder à la construction d'un bâtiment ne justifie nullement de l'impossibilité, qu'elle invoque, de trouver des locaux susceptibles d'accueillir son activité ; que l'estimation de la société Lavallin Agro sur laquelle la société Aminecov se fonde pour solliciter à ce titre plus de trois millions d'euros (6 427 132 euros/ 2), outre une somme de 967 779 euros (1 935 558/ 2) au titre des équipements à acquérir, n'est pas communiquée ni produite devant la Cour ; qu'elle n'est pas visée dans la liste des pièces annexée aux écritures et ne figure pas en annexe du rapport d'expertise ; que la demande au titre des frais de réinstallation, qui n'est pas justifiée, doit dès lors être rejetée ainsi que l'a retenu le tribunal » ; 1°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent refuser d'évaluer un préjudice dont ils constatent l'existence dans son principe au prétexte de l'absence ou de l'insuffisance d'éléments de preuve permettant son évaluation ; qu'en l'espèce, après avoir affirmé que la société Aminecov était en droit d'obtenir une indemnité au titre des frais de réinstallation dont l'existence n'était, au demeurant, nullement contestée par la société bailleresse, la Cour d'appel a néanmoins débouté l'exposante de sa demande d'indemnisation faute, pour cette dernière, d'avoir communiqué et produit l'estimation réalisée par la société Lavallin Agro sur laquelle elle s'était fondée pour solliciter une réparation à hauteur de 4 181 345 ¿ ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il lui incombait de procéder à l'évaluation du préjudice dont elle avait constaté l'existence en son principe, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil ;
2°/ ALORS QU'en toute hypothèse, la société Aminecov faisait valoir, dans ses écritures, que l'estimation effectuée par la société Lavallin Agro au titre des frais de réinstallation avait été communiquée à l'expert dans le cadre de différents dires qui ont été reproduits dans le rapport d'expertise lui-même (cf. p. 44, 45 et 93) ; que ladite estimation figurait, au surplus, en annexe à un dire, adressé à l'expert, le 5 septembre 2007 ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter l'exposante de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de réinstallation, que l'évaluation réalisée par la société Lavallin Agro n'avait pas été communiquée, ni versée aux débats, sans pour autant s'expliquer sur les éléments de cette évaluation tels qu'ils avaient été relatés dans les dires figurant au rapport d'expertise judiciaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce.
